Iniziativa Comunitaria Equal II Fase IT G2 CAM Futuro Remoto. Prestiti e affidamenti Fideiussione e garanzie,mutui fondiari

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1 AREA FINANZA

2 DISPENSE FINANZA Iniziativa Comunitaria Equal II Fase IT G2 CAM Futuro Remoto Prestiti e affidamenti Fideiussione e garanzie,mutui fondiari ORGANISMO BILATERALE PER LA FORMAZIONE IN CAMPANIA

3 Prestito Personale Con il Prestito Personale una banca o una finanziaria mettono a disposizione del richiedente una somma di denaro, in genere non superiore ai 30 mila euro, rimborsabili da uno a cinque-sei anni, dietro il pagamento di un interesse e, spesso, con il rilascio di una cambiale firmata dal cliente a garanzia del rimborso. Il tasso di interesse deve essere sempre indicato come TAEG ( Tasso annuo effettivo globale ) e non come tasso annuo nominale. La banca ha l obbligo di pubblicizzare agli sportelli il TAEG da essa praticato sui prestiti personali. Le spese da affrontare Oltre al tasso di interesse nominale il richiedente deve affrontare altre spese: 1) Spese di segreteria e altre commissioni variabili da banca a banca - queste entreranno nel calcolo del Tasso Annuo Effettivo Globale (TAEG); 2) Costo della cambiale a garanzia. Ricordiamo che il bollo gravante sulla cambiale e del 12 per Ad esempio, per poter garantire alla banca 20 milioni di lire, tra capitale e interessi da rimborsare, occorre rilasciare un effetto con bolli da 120,00 euro. Con il pagamento dell ultima rata la cambiale verrà restituita al cliente. Chi intende richiedere un prestito personale sappia che: 1) Chi ha subito protesti non verra finanziato; 2) Molte banche non finanziano chi ha una attivita che puo prevedere il fallimento (commercianti, ecc.); non ci sono problemi, invece, per i lavoratori dipendenti; 3) Di norma le banche non concedono prestiti se le rate da rimborsare annualmente superano il 30 % del reddito netto annuo del richiedente; solo portando un terzo che faccia da garante o dando in garanzia la casa di proprietà si può superare quel limite; 4) Occorre essere titolari di Conto Corrente presso la banca che fa il prestito, o accenderlo per l occasione; 5) E sempre preferibile il canale bancario (più economico) a quello delle finanziarie, a meno che non si sia chiuso il primo (altri prestiti, sofferenze ecc.). In tal caso è opportuno rivolgersi a finanziarie che non chiedono anticipi prima di erogare: si rischia di pagare per la ricerca di mercato e poi sentirsi dire che non siamo finanziabili. Le somme anticipate vengono incamerate per il lavoro di reperimento del prestito. Mensilmente la banca provvederà al prelievo dell importo della rata: occorrerà fare per tempo i versamenti (specie se con assegni fuori piazza), ricordando che il giorno di prelievo i fondi devono essere disponibili, altrimenti scattano gli interessi di mora e la possibilità che la banca richieda l intero importo, chiudendo il rapporto. Se i pagamenti avvengono in ritardo, si rischia di entrare nella lista dei cattivi pagatori. Questo potrebbe far rifiutare future richieste di prestito, anche se effettuate presso altre banche. La domanda di prestito personale (il modulo deve essere ritirato in banca) prevede la presentazione di una serie di documenti: Per i lavoratori dipendenti: Lettera di assunzione rilasciata in originale dalla società per cui si lavora; Ultimi cedolini di stipendio in originale (non bastano le fotocopie); da questi verranno rilevati eventuali debiti contratti con il proprio datore di lavoro, eventuali cessioni del quinto dello stipendio, altri prestiti; Per i lavoratori non dipendenti (professionisti ecc.): Modello 740 con la copia dei pagamenti IRPEF, IVA, ecc. Iscrizione all Albo professionale Iscrizione alla Camera di Commercio Per i coniugati: Certificato di matrimonio con le iscrizioni a margine. Serve per sapere se il richiedente e in regime di comunione o di separazione dei beni. Nel caso di comunione, al coniuge si richiede di firmare la cambiale a garanzia. Dichiarazione che non sono in corso procedimenti di separazione legale. Per i garanti: La stessa documentazione richiesta per la posizione lavorativa ( dipendente, non dipendente); Atto di acquisto della casa che eventualmente deve essere portata a garanzia. 2

4 Informazioni pratiche per chi vuole chiedere un prestito 1) Diffidare SEMPRE di quelle pubblicità finanziarie che promettono di risolvere in giornata le esigenze di prestito e/o di finanziamento. 2) Diffidare SEMPRE delle pubblicità che promettono di erogare prestiti e/o finanziamenti a tassi di interesse inferiori a quelli di mercato. Per poter fare paragoni, si ricordi che in qualsiasi sportello bancario sono affisse, per legge, le condizioni relative a tutti i servizi bancari, quindi anche ai prestiti personali. Nelle agenzie bancarie sono altresì esposti i tassi soglia (validi per il trimestre in corso) che se superati rendono il prestito usurario. 3) Si ricordi SEMPRE che, nella maggior parte dei casi, le società finanziarie per la loro operativitàsi approvvigionano di denaro ricorrendo a prestiti e fidi bancari a tassi di mercato. 4) Esigere SEMPRE in via anticipata il testo del contratto che si andrà a sottoscrivere per poterlo analizzare (o farlo analizzare) con attenzione. 5) Non dimenticare che una direttiva CEE, entrata in vigore anche in Italia, prevede che chiunque eserciti credito al consumo e obbligato a riportare sul contratto il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) cioè il tasso effettivo (comprensivo di commissioni, spese, ed accessori finanziari) applicato al prestito erogato. 6) Diffidare SEMPRE di quegli intermediari che pretendono somme anticipate ancor prima di avviare l istruttoria della pratica di finanziamento. 7) Esigere SEMPRE regolari fatture per le somme pagate a qualsiasi titolo alla finanziaria e/o all intermediario. 8) Diffidare SEMPRE di quelle società che hanno un capitale minimo: le SRL, secondo la casistica analizzata da Adusbef, sono quelle che hanno riservato le peggiori sorprese. 9) L Ufficio Italiano dei Cambi ( ) detiene un elenco delle società operanti nel settore finanziario: prima di accedere ai servizi di una qualsiasi società finanziaria chiedere informazioni sulla presenza in elenco. Se la risposta dell UIC e negativa meglio puntare su altre finanziarie. Credito al consumo In particolare, il credito finalizzato all acquisto di beni durevoli o per turismo, cioè il credito al consumo e regolato dalla Direttiva comunitaria 87/102 CEE, che impone che il rapporto sia improntato a trasparenza, correttezza contrattuale, completa informativa. E considerato credito al consumo anche la messa a disposizione tramite scoperto di conto. E richiesta la forma scritta che riassuma ogni pattuizione. Ogni variazione delle caratteristiche contrattuali deve essere notificata; in mancanza, la revisione e inefficace. Sono esclusi da questa disciplina: i crediti inferiori a 200 euro e superiori a ; i mutui; i crediti erogati per locare un bene senza possibilità di riscatto; i crediti rimborsati nei 3 mesi o, nell anno, in 4 rate; i crediti senza interessi ovvero a tassi di interesse più bassi di quelli di mercato. Da rilevare la crescita notevole del credito al consumo in Italia: + 9,3 % nel 2002; +12,2 % nel 2003; +18,1 % nel

5 Fonte: segnalazioni statistiche di vigilanza (1) Per le detrazioni dalla serie cfr. nell Appendice la sezione: Note metodologiche-(2) Dati provvisori Credito al consumo e garanzie per i consumatori. Garante privacy. N. 251 del 4-10 aprile 2005 I dati personali contenuti nei sistemi di informazioni creditizie devono essere esatti, aggiornati e riguardare solo rapporti di credito al consumo. Il cittadino ha sempre il diritto di chiedere la rettifica dei dati e far correggere le informazioni che lo riguardano raccolte in queste grandi banche dati e consultate da istituti di credito e finanziarie prima di concedere un prestito. I sistemi di informazioni creditizie, che hanno sostituito a partire dal gennaio di quest anno le cosiddette centrali rischi private, sono banche dati, gestite da società private, nelle quali vengono conservate informazioni sui rapporti finanziari o eventuali morosità dei consumatori. Ogni volta che devono concedere un mutuo o un finanziamento, banche e finanziarie consultano questa banche dati per verificare l affidabilità del cliente. Il principio, già più volte affermato, e stato ribadito dal Garante in occasione dell esame di un ricorso. La questione non era formale perche la presenza di un dato errato o non aggiornato nei Sic può comportare, tra le altre conseguenze, anche il rifiuto di un prestito. Disavventura toccata ad un consumatore al quale era stato negato un finanziamento poichè dalla consultazione degli archivi informatici risultava protestato. Stesso nome e cognome che si differenziava solo per una vocale da quello della persona realmente protestata, una sostanziale omonimia costata molto cara. I nutili le lamentele e i tentativi di chiarimento: nessun finanziamento e una corretta situazione da ripristinare. Dopo una prima istanza, in cui il consumatore chiedeva che il suo nominativo fosse cancellato dalla banca dati e non fosse più associato all assegno protestato, estraneità dimostrata anche dalla certificazione che aveva allegato, ha ricevuto una risposta nella quale la società declinava ogni responsabilità sull accaduto e lo invitava a rivolgersi a Infocamere, società consortile che gestisce la base dati di tutte le camere di commercio italiane. Insoddisfatto della risposta e vedendo allungarsi i tempi di soluzione del problema, il consumatore ha presentato ricorso al Garante. A seguito di una formale richiesta di informazioni dell Autorità, il Sic, pur continuando a sostenere la legittimità del proprio operato, dichiarava infatti di essersi limitata ad estrarre le informazioni relative al protesto attraverso la consultazione del Registro unico informatico gestito da Infocamere (utilizzando come chiave di ricerca il codice fiscale). Dichiarava, inoltre, in considerazione della singolarità della vicenda e seguito di altri accertamenti effettuati, di aver rimosso cautelativamente il nominativo del ricorrente dalla propria banca dati e di aver segnalato il caso ad Infocamere. Nel 4

6 frattempo, anche la Camera di commercio di Roma trasmetteva all Ufficio del Garante una visura a livello nazionale dalla quale non risultavano protesti a carico del ricorrente comunicando che l annotazione negativa che era stata erroneamente attribuita riguardava un altro nominativo, seppure diverso solo per una vocale. Nel corso del procedimento il Garante non ha comunque rilevato altri profili di illiceità nel trattamento dei dati da parte del Sic. La società, infatti, aveva utilizzato informazioni provenienti da pubblici registri che i soggetti privati possono trattare anche senza il consenso degli interessati e poichè la società ha confermato di aver rimosso le informazioni personali del ricorrente dalla propria banca dati, accogliendone così le richieste, ha definito il ricorso dichiarando non luogo a provvedere. Il Fondo per il credito al consumo (giugno 2004) Il problema dell indebitamento delle famiglie, un tempo preoccupante appannaggio dei paesi nord europei, comincia a farsi sentire anche in Italia. La sindrome della 4^ settimana mette in evidenza le difficoltà che vasti strati di popolazione devono affrontare nella spesa di tutti i giorni e nelle impossibilita di consumi fondamentali nella quarta settimana del mese. Nel giugno 2004, e stato costituito il Fondo per il credito al consumo destinato a garantire il 50 per cento dei prestiti al consumo per l acquisto di beni durevoli da parte dei nuclei familiari con reddito non superiore ai 15 mila euro. E inizialmente dotato di ,61 euro, somma ricavata da parte delle entrate derivanti dalle sanzioni amministrative irrogate dall Autorità garante della concorrenza e del mercato. La massima somma finanziabile e di euro ed e rimborsabile in rate. Riportiamo il testo del Decreto del Ministero delle Attività Produttive. Affidamento Sin tratta della procedura di valutazione (contabile, finanziaria, di mercato, di onorabilità) da parte di una banca nei confronti di una impresa e dei suoi gestori, al fine di valutare la possibilità di concedere scoperti di conto corrente, sconto di fatture, anticipazioni ecc. Al termine di una istruttoria in grado di parametrare e qualificare i dati economici e di bilancio del richiedente, l andamento del settore in cui opera, la personale reputazione del richiedente, la banca individua il livello e le modalità d affidamento (scoperto di c/, sconto effetti, ecc.) permettendo al cliente l utilizzo di fondi messi a sua disposizione. Il fido può prevedere sia lo scoperto di conto (possibilità di scendere al di sotto dello zero e fino all importo definito), ed il cosiddetto castelletto, cioè la possibilità di scontare fatture e/o titoli di credito per importi parimenti definiti. Sullo scoperto di conto, la banca impone varie voci di costo: Interessi passivi, definiti su base annua ma capitalizzati ogni tre mesi; La commissione di massimo scoperto (cioè un importo definito in percentuale calcolato sulla punta massima raggiunta a debito dal saldo del conto. Spese periodiche di rinnovo del fido. Tasso passivo oltre il livello definito (over top) qualora il saldo passivo dovesse superare l entità del fido. Informazioni pratiche 1) Poichè la banca incamera buone commissioni se il fido viene movimentato (si dice: se il conto lavora ) posizioni di stasi potrebbero convincere la banca a revocare la facilitazione. Se, ad esempio, ottengo un fido di 20 mila euro, ritiro l importo e mi limito a versare trimestralmente le competenze passive, la banca, dopo un primo richiamo, potrebbe impormi il rientro. 2) A fronte di una richiesta di finanziamento, spesso la banca propone lo scoperto di conto. Tale servizio è di gran lunga più costoso di un prestito: si eviti quindi di accedere a tale proposta. Oltretutto, mentre con l affidamento abbiamo la richiesta di rientro in pochi giorni, col prestito personale (purchè regolari nel pagamento delle rate) nessuno può pretendere immediati rientri. 3) A volte accade che titolari di piccole e medie aziende denunciano richieste pressanti di funzionari di banca perche si accolga l invito a sottoscrivere particolari operazioni finanziarie, ad esempio di swap. Lo swap è una particolare operazione di ricopertura: ad esempio, il titolare di un mutuo a tasso variabile potrebbe cautelarsi dal rischio di aumento dei tassi sottoscrivendo un contratto swap che lo faccia guadagnare in caso di una loro crescita. Viceversa, se i tassi di mercato scendono, ci 5

7 rimetterà con lo swap, ma pagherà rate di mutuo inferiori. A meno che il mutuo non abbia la trappola di tassi che non possono scendere al di sotto di un livello individuato dal contratto. In tale fattispecie, il malcapitato imprenditore ci rimette con lo swap e non può approfittare della discesa della rata del mutuo, perchè il tasso è bloccato nella discesa. Fideiussione Con la firma di una fideiussione, il garante assume un impegno personale e patrimoniale verso il creditore (spesso una banca) garantendo l adempimento degli obblighi del debitore (garantito). Se il garante e una società, occorre che lo statuto di questa preveda espressamente la possibilità di sottoscrivere fideiussioni. Il fideiussore è obbligato in solido con il debitore al pagamento del debito; e pero possibile accordarsi in modo che il fideiussore sia obbligato a pagare solo dopo che il creditore garantito abbia richiesto il pagamento al debitore principale. Se il fideiussore paga il debito del garantito acquisisce tutti gli eventuali diritti che il debitore aveva nei confronti del debitore. La fideiussione e valida anche se il garantito non ne e a conoscenza, ma ha validità solo se e valida l obbligazione principale (quella che impegna il debitore al creditore). Per le fideiussioni rilasciate ad una banca, va ricordato che fino all entrata in vigore della legge sulla trasparenza (154/92), gli istituti di credito erano soliti farsi rilasciare fideiussioni senza limiti d importo, a garanzia di tutte le posizioni debitorie, presenti e future, dell affidato, con la condizione espressa che sarebbero state considerate valide anche in caso di invalidità dell obbligazione principale (fideiussioni omnibus), vietate oggi dall articolo 10 della citata legge del Il Testo unico delle leggi in materia bancaria, entrato in vigore il 1 gennaio 1994, ha assorbito la legge 154/92, tranne il suo ultimo articolo(art. 10) sulle fideiussioni: Legge 154/92 - Art. 10. Fideiussione. 1. L art del codice civile e sostituito dal seguente: Art (Fideiussione per obbligazioni future o condizionali). - La fideiussione può essere prestata anche per un obbligazione condizionale o futura con la previsione, in questo ultimo caso, dell importo massimo garantito. 2. All art del codice civile e aggiunto il seguente comma: Non e valida la preventiva rinuncia del fideiussore ad avvalersi della liberazione. Codice Civile Art Liberazione del fideiussore per obbligazione futura. Il fideiussore per un obbligazione futura (1938) e liberato se il creditore, senza speciale autorizzazione del fideiussore, ha fatto credito al terzo, pur conoscendo che le condizioni patrimoniali di questo erano divenute tali da rendere notevolmente più difficile il soddisfacimento del credito ( , , 1959). Non e valida la preventiva rinuncia del fideiussore ad avvalersi della liberazione (1). (l) Il presente comma e stato introdotto all art. 10 della legge 17/2/92, n. 154 che ha dettato norme per la trasparenza delle operazioni e dei servizi bancari e finanziari. Tale articolo ha prodotto i suoi effetti dopo 120 giorni dalla data di entrata in vigore della suddetta legge, pubblicata sulla G.U. del 24/2/92, n. 45. Informazioni pratiche 1) Se si e deciso di prestare una fideiussione, all atto della firma mai sottoscrivere moduli in bianco. Pretendere sempre la definizione di tutte le parti da riempire, specie quella relativa all importo da garantire. Per legge si ha diritto ad ottenere una copia dell impegno sottoscritto. 2) Ricordare che e diritto-dovere del fideiussore informarsi sull andamento del rapporto creditoredebitore. Pertanto la banca non può opporsi a richieste di informazioni del fidefacente. 3) Ricordare che non e sufficiente la dichiarazione del debitore o una lettera di recesso per essere disobbligati. A fronte della richiesta di recesso dalla fideiussione, prima di svincolare chi ha prestato la garanzia, la banca chiede - di norma - il rientro immediato della posizione debitoria: se il rientro avviene, la fideiussione può essere liberata, altrimenti la banca creditrice potrà aggredire il garante. Se pero il garante intenzionato a recedere presenta alla banca un nuovo fidefacente, l istituto di credito può svincolarlo se valuterà il nuovo garante equipollente al vecchio. 4) Se, prima dell entrata in vigore della legge 154 (febbraio 1992), si e sottoscritta una fideiussione omnibus (cioè praticamente illimitata in quanto a garanzia di ogni rapporto creditore-debitore e 6

8 senza quindi la definizione dell importo massimo garantito) e la banca non ha provveduto ad indicare e comunicare quel valore, occorre contattare l istituto di credito per quantificare l importo della garanzia. 5) Si ricordi che il fideiussore può opporre al creditore tutte le eccezioni che a questo avrebbe potuto opporre il debitore (art 1945 c.c); quindi anche errori contabili, violazioni di legge, vizi di forma, mancate comunicazioni ecc. Nonostante la legge 154/1992, sulla trasparenza bancaria, abbia introdotto alcune importanti norme di carattere imperativo, quale la necessita ex art c.c. di indicare un importo massimo garantito in una fideiussione per obbligazione futura e il secondo comma dell art c.c., molte sono ancora le posizioni di vantaggio dell Istituto di Credito ( Non e valida la preventiva rinuncia del fideiussore ad avvalersi della liberazione ). Ci limitiamo a ricordare: la trasmissibilità agli eredi dell obbligazione fideiussoria, la dispensa per la banca di agire ex art c.c., la clausola di pagamento a prima richiesta, la deroga alla responsabilità sussidiaria dei beni personali dei coniugi. Mutui Fondiari Con il mutuo fondiario una banca concede al cliente un prestito per l acquisto di un immobile sul quale accenderà una ipoteca a garanzia del rimborso di quanto dovuto secondo il contratto di mutuo sottoscritto. I tassi di interesse che le banche richiedono per finanziare l acquisto di una casa tramite l accensione di un mutuo sono attualmente, in media, del 4-6 per cento sia per tassi variabili che fissi. E, di norma, più conveniente il mutuo offerto dagli istituti di credito, rispetto a quello in vetrina presso finanziarie. L iter burocratico della pratica a) Acquirente e venditore formalizzano l incontro delle due rispettive volontà sottoscrivendo un atto preliminare (compromesso) dove si individuano: l immobile, il prezzo, le modalità di pagamento, l importo versato come anticipo, le eventuali penalità a carico di chi recede. b) L acquirente inoltra alla banca la domanda di mutuo, definendo la somma richiesta, il tipo di finanziamento (se in lire o in valuta), il tipo di tasso di interesse (se fisso o variabile), la durata del piano di ammortamento (minimo 5 anni), la cadenza delle rate (mensili, trimestrali o semestrali) [la valutazione delle varie tipologie verrà svolta a parte]. Al modulo di domanda verrà allegato il compromesso e, meglio anticipare la richiesta, tutta la documentazione da cui si possa definire la capacita di rimborso del futuro mutuatario (modello 740 con le relative quietanze di versamento ILOR/Irpef, cedolino dello stipendio ecc.) e i principali documenti catastali relativi all immobile. c) L ente erogante inizia l istruttoria della pratica: valuterà la congruità della somma richiesta con il reddito del mutuatario e con il valore dell immobile, definito da suoi periti o con valutazioni a tavolino, o tramite sopralluogo tecnico. Valuterà altresì la presenza di eventuali elementi potenzialmente ostativi: abusivismo, acquisizioni per donazione, mancanza di abitabilità ecc. Durante questa fase e opportuno definire con puntigliosità e pignoleria l elenco dei documenti necessari per il buon fine del finanziamento: una delle cause di allungamento dei tempi di erogazione deriva proprio dallo stillicidio circa i documenti che, ad ogni visita o telefonata per conoscere lo stato della pratica, vengono immancabilmente domandati dall ufficio che sta istruendo la pratica. Al limite, suggeriamo noi eventuali certificati che, pur se in un primo momento non vengono richiesti, potrebbero risultare indispensabili nel corso dell istruttoria (abitabilità, eventuale domanda di condono, storico ventennale ecc.). Non si dimentichi che i termini temporali di erogazione indicati dalle banche decorrono dalla presentazione dell ultimo documento richiesto, non dalla data della domanda. d) Valutata positivamente la pratica ed esaurite le formalità necessarie, l ente mutuante prima di procedere all erogazione chiede, alla parte venditrice l autorizzazione ad iscrivere ipoteca sull immobile. Questa richiesta (del tutto non giustificata)causa spesso una forte perplessità nel venditore, il quale si domanda perche mai, sull immobile ancora di sua proprietà e senza avere definitive certezze sul risultato finale della trattativa, dovrebbe permettere l inserimento del pesante vincolo ipotecario. Ad esso può opporsi. Va detto comunque che se la banca richiede quella 7

9 autorizzazione al venditore vuol dire che la domanda di mutuo e praticamente accolta e l accensione dell ipoteca prima dell atto di compravendita e il tentativo di acquisire un eccesso di garanzia, derivando esclusivamente dalla necessita di far trascorrere alcuni giorni (undici) perche il vincolo sia operativo. La decisione di finanziare l acquirente e, infatti, già stata presa e l iscrizione del vincolo la renderà operativa. e) A volte i due atti (di compravendita e di concessione del mutuo) sono contemporanei ed effettuati nella stessa seduta che vede presenti, oltre alle due parti direttamente interessate, la banca e il notaio. Dopo la lettura e le sottoscrizioni d obbligo, il funzionario, tramite il notaio, consegna l assegno al venditore; in genere l acquirente non è formalmente coinvolto nell atto che conclude l erogazione dell importo mutuato, la somma cioè non e consegnata a lui. La sottoscrizione da parte dell acquirente dell atto d acquisto può risultare, al di là del passo che si sta per compiere, momento delicatissimo: può accadere, infatti, che ci si trovi di fronte a variazioni non contrattate nelle caratteristiche del mutuo stesso, ad;esempio, circa la durata, il tasso, il tipo di ammortamento; o addirittura si possono scoprire clausole non ben puntualizzate in precedenza. Scoprire queste novità all ultimo momento, cioè di fronte al notaio che legge in fretta, alla banca che non vuole ripensamenti, al venditore che vuole concludere ed incassare, vuol dire dover valutare, in situazione psicologica di difficoltà e in pochi secondi, le conseguenze delle variazioni scoperte e decidere se rinunciare all acquisto o meno. Spese da affrontare Oltre al tasso di interesse l acquirente deve affrontare altre spese: 1. Spese di istruttoria ( cioè per dare inizio alla pratica) 2. Spese di perizia effettuata dalla banca per valutare il valore 3. Pagamento del notaio, in media del 2 / 2,5 per cento del valore del mutuo; 4. Imposta sostitutiva del 2 per cento dall agosto 2004 (prima di tale data era dello 0,25 %) del valore dichiarato dell immobile; 5. Imposte a carico dell acquirente (IVA ecc.). Si ricordi che, se si tratta dell acquisto della prima casa, una parte degli interessi pagati possono essere detratti dal reddito imponibile e pagare meno IRPEF. Il futuro proprietario dovra pagare al comune di appartenenza l Imposta Comunale sugli Immobili ( ICI ). Prima di sottoscrivere il compromesso con il venditore, l acquirente deve sapere: che per ottenere il finanziamento possono passare anche due mesi (salvo imprevisti), perciò non è opportuno indicare tempi troppo stretti per il saldo della quota da pagare al venditore tramite l accensione del mutuo; che chi ha in corso di rimborso precedenti prestiti potrebbe avere difficoltà di finanziamento; che lo stesso problema potrebbe avere chi è indicato dal sistema come cattivo pagatore per avere anche solo ritardato il pagamento di rate di precedenti prestiti; che alcune banche respingono la domanda di mutuo se l immobile interessato: a) è pervenuto al proprietario attuale o ai precedenti (fino a 20 anni prima) tramite donazione perche potrebbero sempre sorgere problemi di impugnazione della donazione stessa.; b) ha subito ristrutturazioni per le quali la domanda di condono edilizio (per interventi in variazione del progetto costruttivo iniziale) non ha ancora una risposta affermativa dal Comune. Decisioni da prendere Occorre decidere l importo da richiedere, sapendo (ad esempio in Italia) che : a) il finanziamento di norma non va oltre il 75/85 per cento del valore stimato da un perito della banca (può superarlo per l acquisto della prima casa). b) le banche, in genere, non concedono mutui se l importo annuo delle rate e superiore al 30 % del reddito annuo netto del richiedente. c) occorre decidere il tipo di tasso, considerando che non esiste una valutazione a priori che ci permetta di decidere se è più conveniente il fisso o quello variabile. Si tenga comunque presente che optando per un tasso fisso si avrà un vantaggio qualora il mercato sospinga i saggi di interesse oltre il limite fissato dal nostro mutuo, mentre si pagherà di più della media qualora i suddetti saggi 8

10 discendano sotto quel livello. Tutto ciò non accade con un tasso indicizzato: in nessun caso ci si troverà fuori mercato (ne in positivo, ne in negativo). Dal punto di vista psicologico invece, con il tasso fisso si conosce a priori l entità anche dell ultima rata da pagare, mentre con quello variabile questa informazione non è concepibile ed inoltre occorre ferrarsi sul criterio di indicizzazione, cioè su i parametri che causano le variazioni, per poterne quanto meno comprenderne il meccanismo. In caso di opzione per il tasso variabile occorre cercare di comprendere gli elementi che concorrono alla indicizzazione del tasso (obbligatoriamente indicati nel contratto di mutuo) ed escludere tassativamente quegli istituti o enti finanziari che non indicano con precisione le variabili da prendere in considerazione. In alcuni casi, non molti e comunque da cancellare dall elenco delle opzioni, vengono infatti indicati indefiniti criteri che verrebbero adottati in apposite sedute di appositi comitati che comunicheranno le variazioni di tasso; in altri, con vessazione vera e propria, il tasso viene definito come variabile, ma la banca impone un limite minimo sotto il quale il tasso non potrà mai scendere. E bene ricordare che alcuni istituti di credito offrono mutui fondiari con particolari tipologie di ammortamento come, ad esempio, quelli a rate crescenti (indicati per le giovani coppie che, si presume, hanno una ridotta capacita di rimborso all inizio della vita coniugale) con rate iniziali più basse e rate finali più alte. Si sappia che: a) con il tasso fisso l entità della rata non varia per l intero periodo di rimborso: l ultima sarà uguale alla prima; b) con il tasso variabile la rata muta seguendo, grosso modo, l andamento delle variabili del mercato finanziario; c) forse e opportuno valutare quei mutui che permettono di rivedere il tasso dopo qualche anno. Tale elasticità non è da sottovalutare. Documenti da presentare La domanda di mutuo (il modulo e fornito dalla banca) prevede la presentazione di una serie di documenti: Compromesso e copia del precedente atto di acquisto Dichiarazione dei redditi del richiedente Certificato di residenza Certificato di matrimonio con le annotazioni a margine Certificati catastali tipici Certificato di abitabilità Certificato Storico ventennale per verificare la presenza di passaggi di proprietà per donazione. Con un po di retorica, ma confortati dalla realtà, possiamo dire che la prima lira risparmiata da una famiglia italiana servirà per realizzare il sogno numero uno: avere una casa di proprietà. Se limitiamo l analisi dell andamento del mercato degli immobili agli ultimi venti anni abbiamo i seguenti valori: FAMIGLIE ITALIANE - TITOLO DI GODIMENTO DELL ABITAZIONE (Fonte ISTAT Annuari Statistici) Anni Affitto Proprietà o altro Titolo* ,6% 59,4% ,3% 65,7% ,0% 73,0% ,8% 77,2% ,8% 80,2% ,7 % 81,3% * Usufrutto, comodato, ecc. Ma, oltre ad evidenziare l alta propensione degli italiani all acquisto del bene considerato numero uno ed il fatto che oltre quattro quinti degli italiani hanno casa di proprietà, questi dati suggeriscono valutazioni di mercato specie sul versante della domanda. Si consideri infatti che nel 2001 (Censimento ISTAT) si contavano famiglie e abitazioni, è ben evidente che 9

11 deve essere ben ponderato l acquisto di immobili, oltre la casa di proprietà, con fini di investimento. Il sistema bancario ha approfittato di questa italica propensione imponendo al mutuo fondiario (il tipo di prestito in assoluto più garantito per la banca) caratteristiche finanziarie e contrattuali costantemente a suo vantaggio. Sulla durata, ad esempio: obbligando di fatto a tempi di rientro (permanenza del rischio per chi ha prestato danaro) sempre più corti: in Italia la vita media di un mutuo e di 12 anni; nel nord Europa e di 20; in Giappone, dove si offrono mutui anche a 75 anni, è di 40. Ma anche nelle procedure di accesso al servizio: il tasso definitivo, quello che comparirà sul contratto, verrà fissato dalla banca - e conosciuto dal cliente - solo all atto della stipula, quando ci verrà comunicato che, rispetto alle indicazioni iniziali, esso è cresciuto di tot punti. Ancora vessazioni nei termini contrattuali: tassi variabili liberi di salire ma non scendere sotto un dato valore; penali per il rimborso anticipato non definite, ma di entità variabile, soggette a meccanismi tali da quantificarle a livelli del 30 e anche del 40 % del capitale residuo. Illegittimi, quindi, poiché impediscono l esercizio di un diritto sancito dall articolo 40 del Testo unico delle leggi in materia bancaria (invigore dal 1 gennaio 1994) ed in violazione dello stesso perche non rapportate al capitale da rimborsare, ma a parametri che non permettono la valutazione dell impegno contrattuale che stiamo per assumere. Recita infatti l art.40 del Testo Unico: 1) I debitori hanno facolta di estinguere anticipatamente, in tutto o in parte, il proprio debito, corrispondendo alla banca un compenso, contrattualmente stabilito, correlato al capitale restituito anticipatamente. ---omissis--- E la vicenda che ha occupato cinque sei anni fa - i detentori di mutui a tasso fisso stipulati prima del 1997, costretti a subire proposte di revisione, costose ed ingiustificate, di contratti che certo non possono definirsi in buona fede. La problematica relativa alla usurarietà del tasso di un mutuo e stata, infine, interpretata dalla legge 24/2001 (governo Amato) la quale stabilisce che la valutazione di usurarietà va effettuata all atto della sottoscrizione del mutuo: se in quel momento il tasso concordato non supera la soglia d usura vigente nel trimestre di stipula, il tasso non potrà mai essere considerato usurario, anche se, in periodi successivi, dovesse risultare superiore alle soglie d usura in vigore. La stessa legge riconduce all 8 % i tassi dei mutui purchè accesi per l acquisto della prima casa, non di lusso, non superiori a 150 milioni (vecchie lire) ed a tasso fisso. Definisce, infine, nel 9,96 % il livello massimo a cui ricondurre i tassi di mutuo con caratteristiche differenti da quelli indicati per l 8 %. Queste considerazioni vogliono essere di stimolo perche gli utenti bancari rivedano l immagine che comunemente si ha della banca: non più luogo dove entrare con il berretto in mano, ma negozio di denaro, in grado di permettere l incontro di chi offre capitali in deposito e chi chiede prestiti. In tale ottica, chi richiede un mutuo farà in maniera di: richiedere il testo del contratto, qualche giorno prima della stipula, per poterne prendere attentamente visione; non si dimentichi che la consegna del testo e indicata tra le nuove norme di trasparenza in vigore dal 1 ottobre 2003; definire con precisione modi, tempi e costi della pratica, dell istruttoria, della perizia. non sottoscrivere contratti che prevedano tassi liberi di crescere ma bloccati verso il basso; non sottoscrivere mutui a tasso variabile se non sono indicati meccanismi oggettivi e rilevazioni specifiche per la sua variazione: in loro assenza, l andamento e lasciato alla completa discrezione della banca; verificare per tempo che le caratteristiche del contratto che si andrà a firmare siano quelle richieste (tipo di tasso, durata, periodicità delle rate ecc.) per non avere spiacevoli sorprese all atto della firma (davanti ad un notaio frettoloso, ad un funzionario di banca sbrigativo, al venditore insofferente); definire (o cercare di definire) il tasso finale o, quanto meno, i termini temporali di stipula. Con la consegna dell ultimo documento richiesto dalla banca, infatti, terminano le nostre incombenze. A quel punto devono essere definiti con un certo margine di certezza i tempi di conclusione della pratica. E opportuno, in questa fase, non recarsi in banca da soli, ma trattare ed avere contatti avendo la possibilità di poter eventualmente contare su testimonianze a favore. 10

12 Altre accortezze, oltre le precedenti, devono essere adottate da chi, già titolare di mutuo, deve affrontare il problema della estinzione e della riaccensione ai tassi correnti se più vantaggiosi di quelli definiti a suo tempo in contratto. Mutui in contenzioso La sentenza di Cassazione (n 2593 del ) sull illecita applicazione dell anatocismo sui mutui, oltre a bloccare le esecuzioni immobiliari in corso, apre la strada a migliaia di rimborsi. Secondo recenti stime su dati Istat e segnalazioni degli uffici notarili,nel 2002 le compravendite immobiliari sarebbero state mentre le ipoteche immobiliari,ossia le richieste di mutui per l acquisto della casa, sarebbero state circa con una consistenza di mutui pari a circa 3,5 milioni. Almeno il 10 per cento di cittadini che contraggono un mutuo, per sopravvenute difficoltà economiche o per altre cause, non riescono ad onorare gli impegni con la propria banca ritardando il pagamento di una o più rate, sulle quali gli Istituti di credito calcolavano, fino a pochi giorni fa, interessi di mora giudicati illegittimi da una recente sentenza di Cassazione che ha finalmente stabilito che anche nei contratti di mutuo vi e l applicazione della capitalizzazione composta: il vero problema e che vi e anatocismo non solo negli interessi di mora, ma anche in quelli corrispettivi. Cassazione Civile con la sentenza n del 20 febbraio 2003 ha applicato la norma imperativa prevista dall art c.c. anche ai contratti di mutuo (non vi era alcun motivo per non applicarla). Il principio dell art c.c., applicato al mutuo, è chiaro: gli interessi scaduti per il mancato pagamento di una rata, non essendovi usi normativi contrari ante 1942, possono produrre ulteriori interessi solo se la banca fa causa al cliente (domanda giudiziale) o sulla base di una convenzione stipulata successivamente alla scadenza del contratto e non, come avviene sempre, nello stesso contratto di mutuo. L anatocismo sui mutui viene accertato dagli usi delle camere di commercio solo nel 1976, cioè 34 anni dopo l emanazione del codice civile ed infatti negli Accertamenti camerali delle consuetudini ed usi locali al 30 giugno 1961, rilevati dalla Direzione Generale del Commercio presso il Ministero dell Industria e del Commercio non vi e traccia di anatocismo trimestrale ne sui conti correnti (presenti solo in due province), ne sui mutui. La Suprema Corte osserva che quando ci si trova di fronte ad un mutuo, con rate costanti (e non) che comprendono parte del capitale e gli interessi, questi ultimi non si trasformano in capitale da restituire a chi l ha concesso. Tale evoluzione giurisprudenziale (che peraltro prende le mosse dalla precedente sentenza n. 5286/2000 della Corte di Cassazione, con cui in tema di interessi moratori per scoperto di conto corrente, ma con argomenti di carattere generale, e stato asserito che la pattuizione degli interessi a tasso divenuto usurario a seguito della legge 108/96 e nulla, anche se compiuta prima dell entrata in vigore della detta legge) consente all interessato, previa verifica delle condizioni di pagamento di un tasso superiore a quello di usura, anche per un periodo di un semplice trimestre, di chiedere il rimborso delle somme eventualmente versate in eccesso, o di opporsi ai decreti ingiuntivi od alle esecuzioni fondate su titoli aventi ad oggetto richieste di somme costituite anche dagli interessi anatocistici. 11