La fiscalità degli immobili

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1 La fiscalità degli immobili di Lelio Cacciapaglia La fiscalità degli immobili delle imprese Imposte sui redditi 1

2 Immobili relativi a società commerciali (NO società semplici) Gli delle società commerciali (di persone e di capitali) di proprietà posseduti in base ad altro diritto reale (uso, usufrutto, nuda proprietà, superficie, ) sono definiti immobili relativi all impresa Il reddito si determina in base ai criteri del REDDITO D IMPRESA 3 Gli relativi delle società commerciali immobili che costituiscono beni strumentali per l esercizio dell impresa immobili che costituiscono beni alla cui produzione o scambio è diretta l attività dell impresa altri immobili STRUMENTALI MERCE PATRIMONIALI Tuir Art.90 Reddito si rileva dal C.E. Metodo Catastale 4 2

3 I c.d. immobili relativi STRUMENTALI MERCE PATRIMONIO PER DEST. PER NATURA PRO TEMP Categoria catastale Qualsiasi categoria B C D E A/10 A eccetto A/10 Qualsiasi categoria A eccetto A/10 5 STRUMENTALI PER DESTINAZIONE PER NATURA PRO TEMPORE Tra cui: abitazione del custode di opificio industriale abitazione utilizzata come ufficio terreno adibito a deposito da imprese edili 6 3

4 Immobile utilizzato ESCLUSIVAMENTE per l esercizio dell impresa commerciale da parte del possessore E IMMOBILE STRUMENTALE PER DESTINAZIONE Tuir Immobile utilizzato PROMISCUAMENTE NON E Non è Immobile strumentale dell impresa 7 Categ. cat. A/10 Gruppo cat. B Gruppo cat. C Gruppo cat. D Risoluzione 03/03/1989 n. 3/330 Min. Fin. Dir. Gen. Catasto Immobili non suscettibili di altra destinazione senza radicali trasformazioni Gruppo cat. E Tuir STRUMENTALI PER NATURA Anche se: non utilizzati concessi in locazione o concessi in comodato 8 4

5 Tuir richiama Tuir STRUMENTALI PRO TEMPORE Immobili di civile abitazione dati in uso ai dipendenti che hanno trasferito la residenza per motivi di lavoro di proprietà dell impresa ubicati nel Comune di svolgimento dell attività 9 5

6 Lo scorporo dei fabbricati strumentali La gestione in Unico A cura di Lelio Cacciapaglia Terreno- Iscrizionein in bilancio a valore> del forfait Fabbricato industriale acquistato, al prezzo complessivo di ,00 Terreno Valore civilistico ,00 Terreno Valore civilistico (Perizia, collegio sindacale, società di revisione, etc.) ,00 Terreno Valore fiscale (30%) ,00 Terreno Valore fiscale ,00 Il 2 1

7 Valore fiscale dell immobile Acquisto separato dell area e successiva costruzione del fabbricato strumentale Ammortamento Valore dell area = Prezzo di acquisto Solo sul costo di costruzione del fabbricato strumentale 3 Trattamento dei terreni relativi a fabbricati strumentali Impatto sul bilancio Detenuto in leasing La quota capitale del canone riferita al terreno (20 o 30%) va a conto economico anche se non deducibile Detenuto in proprietà Si può scorporare dall attivo di SP la quota riferita al terreno e Non ammortizzarla ne civilisticamente ne fiscalmente Doppio binario Civile-fiscale (risultati di bilancio penalizzati) NO Doppio binario Civile-fiscale (risultati di bilancio più floridi ) 4 2

8 Nozione di fabbricato industriale Circ. n. 1 del 19/1/2007 Nel caso di immobili all interno dei quali si svolge sia un attività di produzione o trasformazione di beni, che attività diverse da questa [ ], l intero immobile potrà considerarsi industriale qualora gli spazi [ ] utilizzati per l attività di produzione o trasformazione siano prevalenti rispetto a quelli destinati ad altre attività. La qualificazione del fabbricato non può essere successivamente modificata nel caso di un suo diverso utilizzo, neanche a seguito di variazione catastale della destinazione d uso. 5 Immobili soggetti a scorporo Circ. n. 1 del 19/1/2007 Circ. n. 11 Del 16/2/2007 Par. 9.3 La norma si applica anche agli impianti e ai macchinari infissi al suolo che costituiscono fabbricati iscritti o iscrivibili nel catasto edilizio urbano. Seinsedediacquistodelfabbricato,nell unicoattooin atti autonomi, sono indicati corrispettivi distinti per l area e per il fabbricato sovrastante, si effettua comunque lo scorporo forfetario. Le disposizioni si applicano anche alle singole unità immobiliari presenti all interno di un fabbricato, ossia anche per gli immobili che non possono essere definiti cieloterra 6 3

9 Circ. n. 1 del 19/1/2007 Circ. n. 11 del 16/2/2007 Periodo d imposta in corso al 4/7/2006 Fabbricati posseduti ante Fabbricati acquisiti dal Rileva l utilizzo del bene nel periododi imposta precedente Rileva l utilizzo nel periodo d imposta in cui è entrato in funzione l immobile 7 Fabbricato concesso in comodato Ris. n. 256 del 20/9/2007 Comodante Comodatario E schiavo Scorporo 30% Scorporo 20% Attività produttiva Attività non produttiva 8 4

10 I COSTI INCREMENTATIVI Costosucui applicareil20% o 30% Circ. n. 1 del 19/1/2007 è al netto dei costi incrementativi capitalizzati e delle rivalutazioni effettuate Costi incrementativi Oneri di urbanizzazione, spese per interventi di manutenzione, riparazione, ammodernamento, trasformazione e ampliamento che siano state portate ad incremento del costo dei fabbricati strumentali, sostenute successivamente all acquisto o alla costruzione. Si ritiene assimilabile alla rivalutazione l ipotesi in cui, a seguito di un operazione di fusione, il relativo disavanzovenga allocato su un fabbricato oggetto di ammortamento Il 9 I FABBRICATI ACQUISITI IN PRECEDENZA Per i fabbricati acquistati nei periodi precedenti a quello in corso al 4 luglio 2006, gli ammortamenti precedentemente dedotti devono essere imputati prioritariamente al valore del fabbricato Disposizione abrogata Modifica Finanziaria 2008 Il fondo va imputato il proporzione Effetto retroattivo al 2006! 10 5

11 Soggetto locatore Ris. n. 256 del 20/9/2007 Leasing finanziario Leasing operativo Non scorpora il terreno (il cespite è un credito ) Scorpora Il terreno (ammortam ento) 11 Il diritto di superficie La Proprietà superficiaria E il diritto di fare e di mantenere una costruzione al di sopra o al di sotto del suolo di proprietà altrui Trattasi dall'acquisto di una costruzione già ultimata e sorta su un terreno rimasto di proprietà altrui 12 6

12 Immobile costruito su terreno con diritto di superficie Ris. n. 157 del 5/7/2007 Diritto costituito Corrispettivo corrisposto Diritto contabilizzato Diritto fiscalmente SCORPORO DEL TERRENO UNA TANTUM B.II.1 (Attivo patrimon.) ONERE accessorio al fabbricato DEDUCIBILE ex art. 102 Tuir NO A TEMPO DETERMINATO UNA TANTUM Autonomamente B.I.7 (Attivo patrimon.) DEDUCIBILE ex art. 103, c. 2 Tuir in base alla durata del diritto NO Con RATE PERIODICHE B.8 (Conto economico) DEDUCIBILE per competenza ex art. 109 Tuir NO A TEMPO INDETERMINATO E assimilato all acquisto del terreno SI 13 Società di leasing acquista il diritto di superficie Ris. n. 192 del 27/7/2007 Diritto costituito Corrispettivo corrisposto Diritto contabilizzato Diritto fiscalmente SCORPORO DEL TERRENO UNA TANTUM B.II.1 (Attivo patrimon.) ONERE accessorio al fabbricato DEDUCIBILE ex art. 102 Tuir NO A TEMPO DETERMINATO UNA TANTUM Autonomamente B.I.7 (Attivo patrimon.) DEDUCIBILE ex art. 103, c. 2 Tuir in base alla durata del diritto NO Con RATE PERIODICHE B.8 (Conto economico) DEDUCIBILE per competenza ex art. 109 Tuir NO A TEMPO INDETERMINATO E assimilato all acquisto del terreno SI 14 7

13 Risoluzione n.192/e del 27 luglio 2007 e diritto di superficie CASO: Società che detiene in leasing un immobile, costruito su un terreno sul quale vanta un diritto di superficie a tempo determinato Con il diritto di superficie si consente al titolare di costruire un fabbricato sul suolo altrui (ius aedificandi) oppure di acquistare la proprietà di una costruzione già esistente (cosiddetta proprietà superficiaria) senza però acquistare la proprietà del suolo sul quale insiste la costruzione L Agenzia delle Entrate ha chiarito che essendo lo scorporo finalizzato ad evitare la deducibilità del costo sostenuto dall impresa per l acquisto di un terreno di per sé non ammortizzabile, la norma non trova applicazione per il diritto di superficie a tempo determinato costituito a favore del superficiario. Incasodiacquisizioneinleasing(ovveroinproprietà,R.M.n.157del2007)diun fabbricato strumentale con diritto di superficie a tempo determinato, la quota capitale del canone di leasing è deducibile in quanto non comprensivo del valore del terreno. Si applica lo scorporo nel caso di diritto di superficie a tempo indeterminato. 15 Immobile costruito su terreno in comodato Ris. n. 179 del 27/12/2005 Le opere realizzate su beni altrui vanno contabilizzate tra le immobilizzazioni se si estrinsecano in beni materiali che hanno una loro individualità ed autonoma funzionalità e che, al termine del periodo di uso o comodato, possono essere rimossi dall usuario o dal comodatario, risultandone possibile l utilizzo a prescindere dal bene cui accedono. Tali beni possono essere ammortizzati facendo riferimento alle aliquote previste dal decreto ministeriale 31 dicembre 1988, che disciplina i coefficienti di ammortamento applicabili ai beni materiali strumentali.. Ovviamente il comodatario non scorpora nulla! 16 8

14 Trattamento dei terreni relativi a fabbricati strumentali se ammortamenti calcolarti sull intero valore Quadro F variazione in aumento Quadro S dati solo segnaletici 30% 20% terreno terreno terreno terreno Ricordarsi! Leasing Proprietà 17 9