Convegno 26/3/2015-Bologna Rent To Buy Aspetti processuali, liti e tutele da consigliare

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1 Convegno 26/3/2015-Bologna Rent To Buy Aspetti processuali, liti e tutele da consigliare (art. 23 D.L. 133/2014) Relazione avv. Pierpaolo Soggia

2 OBBLIGHI DEL CONDUTTORE Premessa sulla natura unitaria del contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili (ex art. 23 DL n. 133). Nel contratto che per comodità chiamiamo Rent-to-buy o RtB il conduttore deve, fra l altro: Prestare idonea garanzia (cauzione) ai sensi dell art c.c. Pagare i canoni convenuti Sostenere le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria dell immobile (art. 1004, 1 co. c.c.). Sostenere le riparazioni straordinarie rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione (c.c. art. 1004, 2 co. c.c.) la disciplina sulla ripartizione degli oneri di manutenzione è derogabile per volontà delle parti? Convegno relazione avv. Pierpaolo Soggia 2

3 L INADEMPIMENTO DEL CONDUTTORE AGLI OBBLIGHI PIÙ IMPORTANTI Mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni non inferiore ad 1/20 del loro numero complessivo: è l unico caso di clausola risolutiva espressa citato dalla Legge su RtB. Mancanza o insufficienza della garanzia: il problema della concreta inapplicabilità ed inefficacia economica dell art. c.c. art ( gli immobili sono locati o messi sotto amministrazione, salva la facoltà all'usufruttuario di farsi assegnare per propria abitazione una casa compresa nell'usufrutto. L'amministrazione è affidata, con il consenso dell'usufruttuario, al proprietario o altrimenti a un terzo scelto di comune accordo tra proprietario e usufruttuario o, in mancanza di tale accordo, nominato dall'autorità giudiziaria; ( ) in questi casi appartengono all'usufruttuario gli interessi dei capitali, le rendite, le pigioni e i fitti ). Omissione degli oneri di custodia e manutenzione: è un inadempimento rilevante a fini della risoluzione contrattuale? La scelta in sede di redazione del contratto. Convegno relazione avv. Pierpaolo Soggia 3

4 INADEMPIMENTO DEL CONDUTTORE: CONSEGUENZE E RIMEDI IN SEDE GIUDIZIARIA La risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore comporta la restituzione dell immobile e il diritto del concedente a trattenere i canoni Primo problema: come ottenere la restituzione dell immobile se non è stata offerta spontaneamente dal conduttore? E esperibile lo sfratto per morosità? I motivi che militano per la soluzione negativa Rimedi giudiziari esperibili: provvedimento d urgenza (ex art. 700 c.p.c.) e sequestro giudiziario. Differenze e requisiti Esistono specifiche garanzie contrattuali? Convegno relazione avv. Pierpaolo Soggia 4

5 Segue- rimedi all inadempimento del conduttore Secondo problema: deroga al regime legale che disciplina l indennità: Imputazione dei canoni in conto corrispettivo: caparra o acconti? diritto al risarcimento dei danni che esuberano il valore dei canoni trattenuti; il rapporto con l art c.c. (poteri di intervento del giudice) Terzo problema: la cancellazione della trascrizione del preliminare Convegno relazione avv. Pierpaolo Soggia 5

6 IL FALLIMENTO DEL CONDUTTORE Il curatore del fallimento del conduttore è libero di decidere se subentrare nel contratto o sciogliersi (art. 72 l.f.) Le conseguenze in caso di scioglimento del contratto: sono equiparate all ipotesi di inadempimento del conduttore La valutazione economica del curatore Convegno relazione avv. Pierpaolo Soggia 6

7 OBBLIGHI PIÙ IMPORTANTI DEL CONCEDENTE Il concedente deve: Consegnare l immobile privo di vizi, salvo quelli espressamente accettati dal conduttore Curare la manutenzione straordinaria dell immobile (salvo diversi accordi) Sottoscrivere il contratto definitivo di cessione dell immobile se il conduttore ha pagato tutti i canoni ed ha esercitato l opzione di acquisto. Convegno relazione avv. Pierpaolo Soggia 7

8 INADEMPIMENTO DEL CONCEDENTE: CONSEGUENZE E RIMEDI IN SEDE GIUDIZIARIA L inadempimento del concedente comporta a scelta del conduttore: L azione di esecuzione in forma specifica (ex art c.c.) che può essere promossa con L azione di riduzione del prezzo oppure La risoluzione del contratto Convegno relazione avv. Pierpaolo Soggia 8

9 Segue- rimedi giudiziari all inadempimento del concedente La scelta della risoluzione del contratto da parte del conduttore comporta: Obbligo di restituzione dell immobile Diritto alla restituzione dei canoni (parte imputata al corrispettivo) maggiorati degli interessi legali Convegno relazione avv. Pierpaolo Soggia 9

10 segue- Aspetti controversi in caso di azione in giudizio Diritto del conduttore di ritenzione dell immobile? Restituzione dei canoni imputati al corrispettivo in misura doppia? Risarcimento dei danni aggiuntivo?

11 IL FALLIMENTO DEL CONCEDENTE Il contratto prosegue con il curatore..fatta salva l applicazione dell art. 67, terzo comma lettera c) legge fallimentare, che considera non revocabili le promesse di vendita: concluse al giusto prezzo di immobili ad uso abitativo destinati all abitazione principale del promissario acquirente o parenti e affini entro il terzo grado oppure destinati a costituire la sede principale dell attività d impresa dell acquirente, sempre che detta attività sia effettivamente esercitata Convegno relazione avv. Pierpaolo Soggia 11

12 Conclusioni L importanza di redigere un contratto adeguato alle esigenze delle due parti. Convegno relazione avv. Pierpaolo Soggia 12