Economia degli intermediari finanziari. Il mutuo

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1 1. La definizione e i profili giuridici Economia degli intermediari finanziari Il mutuo Secondo l art del Codice Civile, il mutuo è il contratto con il quale una parte (mutuante) consegna all'altra (mutuatario) una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili, e l'altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità. La definizione contenuta nel Codice Civile appare molto generica e riguarda di fatto diverse operazioni bancarie. Secondo la prassi operativa il mutuo ha invece caratteristiche ben definite: è una forma di finanziamento a medio/lungo termine, che consente a famiglie, imprese e Pubblica Amministrazione di soddisfare fabbisogni finanziari durevoli per gli investimenti nel capitale fisso (immobili, impianti, macchinari, ecc.) è una operazione mediante la quale un intermediario finanziario trasferisce una certa quantità di denaro al richiedente (di solito in un unica soluzione, salvo finanziamenti particolari quali ad esempio quelli edilizi), il quale si impegna alla restituzione dell importo concesso (erogato) e al pagamento degli interessi, entro una certa data (scadenza) viene rimborsato secondo un piano di ammortamento definito fin dalla stipula del contratto, consentendo al debitore di pianificare gli esborsi futuri Il credito fondiario ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili (artt del Testo Unico Bancario - D. lgs. 1 settembre 1993, n. 385 e successive modifiche e integrazioni). Il finanziamento non può essere superiore all 80% del valore dei beni immobili ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi (ovvero al 100% in presenza di garanzie integrative, quali fideiussioni bancarie, polizze fideiussorie di compagnie di assicurazione, cessioni di crediti verso lo Stato, pegno su titoli di Stato, ecc.). In relazione all entrata in vigore del Decreto Legislativo di recepimento della Direttiva 2007/64/CE sui servizi di pagamento nel mercato interno, con il Provvedimento della Banca d Italia del 15 febbraio 2010 è stata emanata la relativa disciplina di attuazione per le parti concernenti la trasparenza dei servizi e delle operazioni di pagamento e l adesione dei prestatori di servizi di pagamento all Arbitro Bancario Finanziario. Per quanto riguarda la trasparenza delle operazioni e dei servizi bancari e finanziari, secondo il Provvedimento della Banca d Italia del 15 febbraio 2010: gli strumenti di pubblicità precontrattuale delle operazioni e dei servizi offerti (mutui, leasing finanziari e altri) e delle relative condizioni sono: o i documenti contenenti i principali diritti del cliente, che gli intermediari espongono nei locali aperti al pubblico e mettono a disposizione dei clienti stessi, insieme a guide concernenti i mutui ipotecari offerti o il Foglio Informativo, contenente informazioni sull intermediario, sulle condizioni e sulle principali caratteristiche e rischi tipici dell operazione: 1

2 nel Foglio Informativo, sul fronte delle condizioni economiche, deve essere fornito un elenco completo delle condizioni economiche offerte (che comprendono ogni onere economico, comunque denominato, a carico del cliente, incluse le spese connesse alle comunicazioni periodiche, di scritturazione contabile, di istruttoria, le penali, l indicatore sintetico di costo, ecc.) le condizioni economiche sono indicate nella misura massima (se favorevoli all intermediario) o minima (se favorevoli al cliente). Per ciascuna condizione può essere riportato anche un valore fisso, ovvero un valore indicato sia nella misura massima che in quella minima qualora un operazione comporti più voci di costo a carico del cliente, le condizioni economiche sono presentate in maniera tale che risulti facilmente comprensibile il costo complessivo i tassi di interesse sono riportati su base annuale e almeno con riferimento all anno civile per i contratti di mutuo garantito da ipoteca per l acquisto dell abitazione principale, oltre ai Fogli Informativi, gli intermediari mettono a disposizione un Foglio Comparativo contenente informazioni generali sulle diverse tipologie di mutui offerti. Il Foglio Comparativo dei mutui: elenca tutti i prodotti della specie offerti dall intermediario, rinviando ai fogli informativi per la pubblicizzazione delle rispettive condizioni indica in modo chiaro le caratteristiche e i rischi tipici dei mutui riporta, per ciascuno dei mutui in questione, almeno: il tasso di interesse (in caso di tasso variabile, sono indicati lo spread, il parametro di riferimento e l ammontare del tasso al momento della pubblicità); la durata minima e massima del mutuo; le modalità di ammortamento; la periodicità delle rate; il TAEG (in caso di tasso variabile, il documento specifica che il tasso di interesse e il TAEG sono riportati in via meramente esemplificativa, assumendo un valore del tasso immutato rispetto a quello iniziale per tutta la durata del contratto); l esempio di importo della rata di ciascun mutuo, in conformità di quanto riportato nei relativi Fogli Informativi se l intermediario predispone un Foglio Informativo unico contenente le informazioni relative a tutte le tipologie di mutui offerti, il Foglio Comparativo può essere omesso quasi tutti gli intermediari hanno un sito internet sul quale pubblicano, nella sezione dedicata alla trasparenza, il Foglio Informativo di ciascun mutuo e il foglio comparativo dei mutui o la copia completa dello schema di contratto, che può essere richiesta dal cliente prima della conclusione del contratto o il Documento di Sintesi" delle principali condizioni. Per i contratti di mutuo che sono o potrebbero rimanere a tasso fisso per tutta la durata del contratto, il documento di sintesi riporta il piano di ammortamento La disciplina sulla trasparenza stabilisce anche che i contratti debbano indicare il tasso d'interesse e ogni altro prezzo e condizione praticati, inclusi, per i contratti di credito, gli eventuali oneri di mora. Sono indicate, oltre alle commissioni spettanti all intermediario, le voci di spesa a carico del cliente. 2

3 2. Le caratteristiche tecniche ed economiche Il mutuo può essere erogato in euro ovvero in valuta. La durata varia, in genere: per le famiglie è tra i 5 ai 30 anni, anche se talvolta arriva anche fino a 40 anni per le imprese è tra i 3 e i 5 anni Le garanzie: la valutazione del merito di credito della controparte appare complessa a ragione della durata di medio/lungo periodo del finanziamento; è quindi chiaro che l intermediario finanziario richieda normalmente delle garanzie reali su questo fronte rilevano le ipoteche sugli immobili ovvero il privilegio speciale sui beni mobili comunque destinati all esercizio dell impresa non iscritti in pubblici registri (Art. 46, Comma 1, del Testo Unico Bancario D.lgs. 1 settembre 1993, n. 385 e successive modifiche e integrazioni) possono anche essere richieste altre garanzie, quali la fideiussione Il rimborso all intermediario finanziario tiene conto di un piano di ammortamento: il rimborso avviene in modo graduale a scadenze prefissate, attraverso il pagamento di rate periodiche la cadenza delle rate è stabilita nel contratto e può essere mensile, trimestrale, semestrale o annuale le rate periodiche contengono una quota capitale (rimborso di una parte del capitale prestato) e una quota interessi (remunerazione per la banca che ha messo a disposizione le somme) il debito estinto a una certa data è la parte del finanziamento che è stata già rimborsata a quella data, ovvero la somma delle quote capitale già versate il debito residuo a una certa data è la parte del finanziamento ancora da rimborsare, ovvero la somma delle quote capitale ancora da versare; la quota interessi di un certo periodo si calcola applicando il tasso di interesse nominale al debito residuo del periodo precedente l ammortamento più diffuso è quello francese, che prevede il pagamento di rate costanti per tutto il periodo e quindi quote capitali crescenti e quote interessi decrescenti nell ammortamento italiano, la quota capitale è costante, mentre la quota interessi decresce nel tempo Tabella 1 Le differenze tra l ammortamento francese e italiano Ammortamento italiano Ammortamento francese Quota capitale Quota interessi Rata periodica Costante Decrescente Decrescente Crescente Decrescente Costante 3

4 Ritardi nei pagamenti possono comportare l applicazione di interessi di mora e, nei casi più gravi, lo scioglimento del rapporto, che comporta il rimborso immediato del prestito. Ammortamento francese Le rate sono costanti per tutta la durata del contratto e il capitale erogato è pari al valore attuale delle rate periodiche C R n t 1 (1 i) C = capitale erogato n = numero delle rate R = rata al tempo t i = tasso di interesse su base periodale Considerando il rimborso del mutuo come una rendita posticipata, la prima cosa da calcolare sono le rate costanti. C R 1 (1 i) i n Ogni rata comprende una quota capitale e una quota interessi. Si procede quindi a calcolare la quota interessi ( I ), moltiplicando il tasso di interesse per il debito residuo del periodo precedente ( DR 1 ) I DR 1 i La quota capitale ( C ) viene calcolata sottraendo la quota interessi alla rata C R I Al tempo, il debito estinto ( DE ) è pari alla somma delle quote capitale già versate DE C t t1 Al tempo, il debito residuo ( DR ) si calcola come differenza tra il capitale prestato e il debito estinto DR C DE 4

5 La banca, che può anche essere diversa da quella che ha concesso il mutuo, può accordare al cliente una certa somma in attesa del finanziamento principale; si tratta di un prefinanziamento, con le seguenti caratteristiche: l importo è generalmente più basso rispetto al finanziamento principale, dal momento che viene utilizzato per sostenere le spese necessarie per avviare il progetto di investimento il rimborso avviene al momento dell erogazione del prestito principale e quindi la scadenza è di breve periodo è preliminare e accessorio al finanziamento principale, al quale è strettamente collegato Nell ambito dei mutui può essere concesso un periodo di pre-ammortamento in cui è previsto il pagamento dei soli interessi, ad un tasso che può anche essere diverso da quello a regime. In questo modo si agevola il cliente in quelle operazioni in cui i frutti dell investimento non sono immediati e la banca è disposta a posticipare il rimborso del capitale. Con riferimento a imprese e fondi che operano nel settore immobiliare, sono molto diffusi i finanziamenti bullet (pagamento periodico dei soli interessi e rimborso del capitale alla scadenza), ovvero quelli balloon (ammortamento di una parte del capitale prestato secondo un piano definito, ad esempio francese,e pagamento della rimanente quota del capitale alla scadenza). Storicamente, nei contratti di mutui era consentito al debitore di estinguere anticipatamente il finanziamento, dopo che era trascorso un certo periodo di tempo, pagando una certa penale (grossomodo tra lo 0,50% e l 1,5%). A seguito del D.L. 7/2007, non si pagano più penali in caso di estinzione anticipata di mutui contratti con istituti finanziari, banche ed enti di previdenza da persone fisiche per l acquisto o la ristrutturazione di immobili adibiti ad abitazione (o allo svolgimento di attività economiche e professionali), a condizione che il mutuo sia stato stipulato a partire dal 2 febbraio Per i mutui stipulati per l acquisto della prima casa in una data precedente rispetto al 2 febbraio 2007 e per quelli stipulati da persone fisiche per l acquisto o ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione o allo svolgimento della propria attività economica o professionale prima del 3 aprile 2007, le penali di estinzione sono, invece, state ridefinite sulla base di un accordo siglato il 2 maggio 2007 tra l Associazione Bancaria Italiana (ABI) e le Associazioni dei consumatori. Il tasso di interesse può essere fisso, variabile o misto: il tasso è fisso quando è contrattualmente definito per tutta la durata del finanziamento; o in questo modo, il debitore conosce l importo delle rate per tutto il periodo di ammortamento, ma è esposto al rischio che i tassi di interesse possano diminuire nel tempo o l indice di riferimento più frequente è l EURIRS (Euro Interest Rate Swap) o IRS. Il tasso di interesse, che rimane fisso per tutto il periodo, sarà quindi pari all EURIRS più un certo spread il tasso è variabile quando viene indicizzato a un determinato parametro: o il tasso di interesse è pari al tasso di riferimento (variabile) più un determinato spread (fisso per tutta la durata del prestito). In questo modo, il debitore potrà pagare un tasso in linea con le condizioni di mercato, ma subirà l incertezza circa l importo della rate 5

6 future da pagare, dal momento che gli interessi da corrispondere all intermediario saranno variabili o come parametro di indicizzazione molto spesso viene utilizzato l EURIBOR (Euro Interban Offered Rate), che è un tasso interbancario dell Unione Monetaria Europea. Alcuni mutui considerano altri parametri quali il Prime Rate ABI. Occorre segnalare che il D.L. 185/2008 prevede che le banche e gli altri intermediari che offrono mutui a tasso variabile garantiti da ipoteca per l acquisto dell abitazione principale debbano anche offrire mutui della specie indicizzati al tasso sulle operazioni di rifinanziamento principale della BCE, il cui tasso complessivo deve essere in linea con quello praticato per le altre forme di indicizzazione offerte o in alcuni mutui il tasso è variabile e la rata è fissa: un aumento (diminuzione) dei tassi di interesse non cambia la rata ma allunga (riduce) la scadenza. o sono talvolta previste le opzioni cap, che definiscono un tetto massimo che il tasso di interesse non può superare; a fronte di questo minore rischio, il debitore deve normalmente pagare uno spread più alto; o l indicizzazione potrebbe riguardare non solo gli interessi ma anche il capitale preso a prestito Il tasso è misto quando il contratto consente al debitore di passare da un regime di tasso fisso a uno variabile, e viceversa, a seconda delle sue esigenze o previsioni. Gli elevati costi influenzano la convenienza di tale operazione Il Decreto Legislativo che recepisce la Direttiva Comunitaria sul credito al consumo 2008/48/ CE ha eliminato lo ius variandi nei mutui, ossia il potere attribuito a una delle parti di variare unilateralmente le condizioni del contratto, qualora sussista un giustificato motivo. Qualora le condizioni del prestito non soddisfino più il cliente, questi può decidere di procedere alla rinegoziazione del mutuo con la banca che lo ha erogato, ossia alla ridefinizione di uno o più termini del finanziamento. La banca può rifiutarsi di ricontrattare il finanziamento. Gli interventi di modifica riguardano il tasso di interesse e la durata. La rinegoziazione deve avvenire senza costi per il richiedente e senza atti notarili e può essere condotta con un semplice scambio di corrispondenza tra il debitore e l intermediario. In alternativa, è possibile per il cliente (persona fisica, ente o impresa) optare per la surrogazione (o surroga) del prestito, ossia la portabilità del mutuo. La surroga permette di sostituire la banca che ha erogato il finanziamento con una nuova che propone migliori condizioni e che decide di accettare tale operazione. In tal caso non c è necessità di consenso da parte della banca che inizialmente aveva concesso il mutuo. La surrogazione non prevede alcun onere a carico del richiedente, e mantiene viva l ipoteca originaria. 3. La determinazione del costo del mutuo Il tasso di interesse nominale non rappresenta il costo effettivo del mutuo. Infatti, oltre agli interessi, il debitore deve sostenere una serie di altri oneri, quali le spese di istruttoria, le spese di perizia per la valutazione dell immobile da ipotecare, le spese notarili per il contratto di mutuo e l iscrizione dell ipoteca nei registri immobiliari, il costo del premio di assicurazione a copertura di danni sull immobile ed eventualmente altri rischi, la commissione annua di gestione pratica, le spese per l incasso della rata e le spese per l invio delle comunicazioni. 6

7 Il costo effettivo del mutuo può essere calcolato, in regime di capitalizzazione composta, come il tasso interno di rendimento che eguaglia il capitale erogato dalla banca (al netto delle spese iniziali) alla sommatoria dei flussi finanziari in uscita (rate e altre spese) attualizzati. C S 0 n 1 R S (1 i) C = capitale erogato S 0 = spese iniziali n = numero rate R = rata al tempo S = spese al tempo i = tasso di interesse effettivo Il Foglio Informativo e il Documento di Sintesi che l intermediario finanziario deve mettere a disposizione del cliente, secondo la disciplina sulla trasparenza delle operazioni e servizi bancari e finanziari, riportano un "indicatore sintetico di costo" (ISC). L ISC tiene conto di tutti gli esborsi sostenuti dal debitore, a titolo di rate ovvero di altre spese. In riferimento ai mutui, l ISC è denominato Tasso Annuo Effettivo Globale (TAEG) ed è calcolato come il TAEG previsto dalla disciplina del credito al consumo (Direttiva sul Credito al Consumo 2008/48/CE). Il TAEG è quel tasso che rende uguale, su base annua, la somma del valore attuale di tutti gli importi che compongono il finanziamento erogato alla somma del valore attuale di tutte le uscite (rate e spese). Il TAEG esprime quindi il costo effettivo dovuto sia per gli interessi, che per le altre spese previste nel contratto. A ben vedere, il costo effettivo di un mutuo, al pari delle altre operazioni di finanziamento, dovrebbe considerare anche gli effetti fiscali dell operazione. Per quanto riguarda le famiglie, le quote interessi pagate sul mutuo sono detraibili dall IRPEF, secondo le condizioni di detrazioni fissate dalla legge. Per le imprese, il finanziamento ha conseguenze fiscali, tra l altro, per quanto attiene alla deducibilità degli oneri finanziari ai fini IRES; occorre quindi calcolare il tasso netto imposte, che potrà essere diverso da impresa a impresa. 7