Procedimento sintetico per la stima del costo di costruzione. Venezia, 8 maggio 2014

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1 Procedimento sintetico per la stima del costo di costruzione Venezia, 8 maggio 2014

2 La stima sintetica del valore di costo La stima sintetica fornisce una previsione del costo di costruzione di un opera fondata sul confronto dell opera da realizzare con opere simili già realizzate. Per il confronto si usano costi parametrici riferiti ad una unità di misura del prodotto edilizio (euro/mc, euro/mq, euro/unità). La stima sintetica di costo fornisce indicazioni rapide per misurare indicativamente le risorse necessarie per la realizzazione dell intervento in fase Programmatoria e Preliminare per modificare scelte progettuali, tipologiche e tecnologiche

3 La definizione del costo parametrico La comparazione può avvenire con riferimento a costi parametrici di opere effettivamente eseguite e reperiti ne: Il mercato presso le fonti dirette Gli enti pubblici applicano i costi standardizzati determinati dall Osservatorio dei lavori pubblici, Le pubblicazioni specializzate da ordini professionali (Prezzi per tipologie edilizie)

4 Le fasi della stima Per effettuare la stima sintetica le fasi operative sono 4: 1. si scompone il progetto complessivo in classi di opere la cui realizzazione comporta costi omogenei (es. immobili residenziali, terziari, verde attrezzato, spazi lastricati, marciapiedi e strade etc.); 2. si effettua la misurazione in relazione al parametro tecnico adeguato (mq, mc, unità etc); 3. si individua il corrispondente costo parametrico; 4. si calcola il costo totale di ciascuna opera Costo totale = Costo parametrico * quantità

5 Analisi del progetto e misurazione Il progetto viene analizzato sotto il profilo de Le opere da realizzare; Le relative quantità espresse con riferimento al parametro tecnico più opportuno U.M. Quantità Opere private Edilizia residenziale pluripiano mq Opere pubbliche Verde pubblico mq Parcheggi a raso mq Viabilità mq 3.489

6 Un esempio Lotti C1a e C2b Residenziale 991 Mq lordi Terziario Mq lordi Commerciale struttura medio piccolo Mq lordi Commerciale retail Mq lordi Parcheggi pertinenziali Mq lordi Lotti C4 e C5 Residenziale Mq lordi Parcheggi privati Mq lordi Lotti C6 e C7 Residenziale C Mq lordi Box auto 281 Mq lordi Residenziale C Mq lordi Box auto 384 Mq lordi Sistemazione aree esterne pertinenziali Mq lordi

7 Stima del costo unitario In relazione alla tipologia di opere individuate si procede alla stima del costo unitario Le fonti: Prezziari che forniscono il costo di costruzione espresso in ragione del parametro tecnico Uno strumento utile: La pubblicazione Prezzi Tipologie Edilizie curata dal Collegio degli Ingegneri e Architetti di Milano (DEI Genio Civile, 2012) I prezziari regionali Le fondi dirette che forniscono costi di costruzione riferiti a casi simili

8 La tipologia Un esempio dal Prezziario A9 Edificio di civile abitazione con parcheggi interrati DESCRIZIONE TAB. COSTI PARAMETRICI TEMPI DISEGNI INDICE TABELLA RIASSUNTIVA DEI COSTI E PERCENTUALI D'INCIDENZA Codice Descrizione Costo in Euro Incidenza 1 Scavi e rinterri ,00 3,50% 2 Demolizioni e rimozioni ,00 0,60% 3 Diaframmi e tiranti ,00 6,20% 4 Strutture in opera ,00 47,90% 5 Tamponamenti esterni e tavolati interni ,00 4,10% 6 Massetti ed Impermeabilizzazioni ,00 2,80% 7 Isolamenti ,00 0,80% 8 Intonaci, rasature e tinteggiature ,00 4,70% 9 Canne ,00 0,70% 10 Pavimenti e rivestimenti ,00 6,60% 11 Lattonerie ,00 1,40% 12 Serramenti ,00 4,70% 13 Opere in ferro ,00 1,90% 14 Opere in marmo ,00 1,00% 15 Impianto meccanico ,00 8,70% 16 Impianto elettrico ,00 3,40% 17 Impianto ascensore 0,00 1,30% Costo Totale ,00 100% di cui: Residenza ,60 Parcheggi (42 posti 1 e 2 interrato) ,40 Il costo di costruzione totale articolato in lavorazioni I costi parametrici in ragione della consistenza di progetto TABELLA DEI COSTI PARAMETRICI Questi costi parametrici possono essere impiegati quali comparable ,60 Costo dell'opera al m ,00 Euro ,60 Costo dell'opera al m 3 503,00 Euro ,40 Costo box (1 e 2 interrato) ,00 Euro 42

9 Parametri tecnici per opere di urbanizzazione Anche nel caso delle opere di urbanizzazione e opere pubbliche è possibile individuare opportuni parametri tecnici. Opere di urbanizzazione Primaria Strade Parcheggi, verde attrezzato Reti tecnologiche Illuminazione pubblica Secondaria Singoli edifici Parametro tecnico (um) sviluppo (ml) superficie (mq) superficie (mq) sviluppo (ml) punto luce varie (mq, mc, etc)

10 Un esempio da Prezziario: parcheggio a raso H3 DESCRIZIONE Parcheggio a raso TABELLA COSTI PARAMETRICI TEMPI DISEGNI INDICE TABELLA RIASSUNTIVA DEI COSTI E PERCENTUALI D'INCIDENZA Codice Descrizione Costo in Euro Incidenza 1 Scavi ,00 1,73% 2 Sottofondi e rinterri ,00 16,78% 3 Sistemazione a verde ,00 6,08% 4 Bitumati ,00 19,91% 5 Pavimentazione a blocchi calcestruzzo ,00 19,04% 6 Cordoni calcestruzzo ,00 8,63% 7 Fognature ,00 11,57% 8 Rete irrigazione a pioggia ,00 5,67% 9 Segnaletica stradale 6.021,00 0,73% 10 Impianto illuminazione pubblica ,00 9,86% Costo Totale ,00 100,00% Questo costo parametrico può essere impiegato quale comparable per la stima di parcheggi a raso TABELLA DEI COSTI PARAMETRICI , ,00 Euro Costo dell'opera al m 2

11 Il tema dell adeguamento del costo parametrico rispetto alla natura del progetto (I) Qualora il progetto oggetto di valutazione del costo di costruzione presenti caratteristiche superiori rispetto a quelle a cui si riferiscono i costi unitari del comparable è necessario procedere all adeguamento di tale costo Tale adeguamento viene effettuato: Individuando le voci di costo dei corpi d opera che differiscono Aumentare l incidenza del costo di tali opere in ragione delle caratteristiche di progetto Determinare il nuovo costo unitario in ragione delle modifiche effettuate

12 Il tema dell adeguamento del costo parametrico rispetto alla natura del progetto (II) Le residenze previste dal progetto oggetto di valutazione presentano una maggiore dotazione tecnologica-impiantistica (domotica: automazione domestica); Il costo di costruzione per la realizzazione di un edificio residenziale pluripiano è pari a euro/mq: In ragione delle caratteristiche dell intervento l incidenza dei costi degli impianti deve essere aumentata del 20% Costo unitario edificio pluripiano (euro/mq) 1.008,00 Aumento per maggiore dotazione impiantistica (%) 20% Costo unitario per la stima del progetto (euro/mq) 1.209,60

13 Il problema dell aggiornamento dei costi Qualora i costi di costruzione reperiti sono riferiti a momenti precedenti rispetto a quello della stima è necessario aggiornarli sulla base dell aumento del costo di costruzione rilevato dall ISTAT I numeri indici del costo di costruzione di un fabbricato residenziale misurano le variazioni dei costi direttamente attribuibili al costo di realizzazione dell'opera Un sito utile:

14 Un esempio di stima di valori unitari STIMA DEI COSTI DI COSTRUZIONE: FONTE PREZZIARIO DEI TIPOLOGIE EDILIZIE Destinazione d'uso Costo (euro/mq) Riferimento scheda DEI A9 Edilizia residenziale di tipo medio. Edificio Residenza tipo medio di civile abitazione con parcheggi interrati Residenza tipo economico scheda DEI B7 Edilizia residenziale di tipo economico Edificio residenziale pluripiano con parcheggi interrati Commerciale - galleria scheda DEI D5 - Centro commerciale Commerciale - ipermercato 887 scheda DEI D5 - Centro commerciale adattato al caso Direzionale-uffici scheda DEI D2 - fabbricato uffici a blocchi SISTEMAZIONI ESTERNE Giardino condominiale 44 scheda DEI I3 - Giardino condominiale OPERE DI URBANIZZAZIONE parcheggio a raso 48 scheda DEI H3 Parcheggio a raso aree a verde 34 scheda DEI I2 Giardino pubblico strada pubblica 93 scheda DEI I4 Strada pubblica percorsi pedonali/piazza 193 scheda DEI I 13 - Arredo urbano di piazza (modificata)

15 La fase finale: il costo di costruzione totale Lotti C1a e C2b Consistenza Valore unitario Valore totale (euro) Residenziale euro/mq Terziario euro/mq Commerciale struttura medio piccolo euro/mq Commerciale retail euro/mq Parcheggi pertinenziali euro/mq Lotti C4 e C5 Residenziale euro/mq Parcheggi privati euro/mq Lotti C6 e C7 Residenziale C euro/mq Box auto euro/mq Residenziale C euro/mq Box auto euro/mq articolazione temporale - Sistemazione aree esterne pertinenziali euro/mq Opere di urbanizzazione primo lotto Costo complessivo delle opere a corpo Opere di urbanizzazione primo e secondo stralcio Costo complessivo opere a corpo TOTALE COSTI DI COSTRUZIONE

16 Disclaimer Il presente documento è stato predisposto da Antonella Faggiani nell ambito dell attività didattica Il presente documento è per esclusivo uso didattico e non potrà essere riprodotto, ridistribuito, direttamente o indirettamente, a terzi o pubblicato, in tutto o in parte, per qualsiasi motivo, senza il preventivo espresso consenso per iscritto da parte di Antonella Faggiani. Il copyright ed ogni diritto di proprietà intellettuale sui dati, informazioni, opinioni e valutazioni in esso contenuti è di esclusiva pertinenza di Antonella Faggiani, salvo diversamente indicato. Tali dati, informazioni, opinioni e valutazioni non possono essere oggetto di ulteriore distribuzione ovvero riproduzione, in qualsiasi forma e secondo qualsiasi tecnica ed anche parzialmente, se non con espresso consenso per iscritto da parte di Antonella Faggiani. Qualsiasi informazione contenuta nel presente documento potrà, successivamente alla data di redazione dello stesso, essere oggetto di qualsiasi modifica o aggiornamento da parte di Antonella Faggiani, senza alcun obbligo di comunicare tali modifiche o aggiornamenti

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