TRIBUNALE DI TREVISO SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI RELAZIONE DEL C.T.U. ILL.MO SIGNOR GIUDICE DR. UMBERTO DONA ESECUZIONE IMMOBILIARE N.

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1 TRIBUNALE DI TREVISO SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI RELAZIONE DEL C.T.U. ILL.MO SIGNOR GIUDICE DR. UMBERTO DONA ESECUZIONE IMMOBILIARE N.226/2006 promossa da BANCA DELLA MARCA CREDITO COOPERATIVO SOC. COOP. contro [OMISSIS]. Il sottoscritto geom. Ugo Polo con studio in Castelcucco, Strada dei Colli n.40, con provvedimento in data veniva nominato C.T.U. nella esecuzione immobiliare sopradescritta. L udienza veniva fissata per il giorno 31 Ottobre L incarico affidatogli è costituito da una serie di quesiti riportati sull allegato A. A seguito di sopralluogo effettuato in data 7/4/2007 ha preso visione dei beni che vengono descritti come segue: IDENTIFICAZIONE DEI BENI PIGNORATI: I beni oggetto del procedimento, quali risultano dall atto di pignoramento, sono così descritti catastalmente: -COMUNE DI VIDOR N.C.T. FOGLIO 1 MN. 441 Nat. T. are MN. 443 Nat. T. are La descrizione catastale corrisponde allo stato dei luoghi, pertanto non è necessario alcun atto di variazione. I beni si trovano in zona collinare in località Giardino in area agricola e sono individuati sulla allegata planimetria catastale ( ALL. B). 1

2 SUDDIVISIONE IN LOTTI Data la modesta estensione e la scarsa rilevanza topografica, i due mappali sopradescritti costituiranno, agli effetti della presente stima, un unico lotto suddiviso in due beni come segue: LOTTO 1 BENE 1: MN. MN. 441 Nat. T. are LOTTO 1 BENE 2: MN. 443 Nat. T. are Detti beni sono ricompresi in area agricola E1 dal vigente strumento urbanistico comunale (si veda estratto P.R.G. C.D.U. Visure catastali ) Allegato C. DESCRIZIONE DEI BENI I beni sono raggiungibili dalla strada provinciale che attraversa il paese di Vidor in direzione di Colbertaldo a poca distanza dal centro del paese, percorrendo una strada campestre con fondo cementato in forte pendenza che si snoda in salita attraversando altri terreni agricoli a vigneto di proprietà di terzi, fino a raggiungere la sommità di un colle. Il lotto 1- bene 1 individua il mn. 441 di ha : è esposto a nord-est e inizia a pochi metri di dislivello sotto la cima del colle scendendo poi lungo il versante est. E coltivato a bosco con essenze tipiche del luogo quali carpino faggio, acacia ecc. di modeste dimensioni. Il terreno ha fortissima pendenza, accessibile solo a piedi con difficoltà. Il lotto 1- bene 2 individua il mn. 443 di ha che si sviluppa in parte sul versante sud e in parte nord del colle, comprendendo la cima ed unito al mn. 441 nella parte est. Detto terreno, con pali tutori delle viti in legno analogamente alle proprietà limitrofe, è coltivato a vigneto di uva prosecco e si trova all interno della zona di produzione D.O.C.. 2

3 Anch esso è lavorabile solo manualmente essendo preclusa ogni possibilità di accesso con mezzi agricoli per le lavorazioni. Alcune lavorazioni quali la potatura e la vendemmia, vengono di fatto eseguite a mano, mentre le pratiche colturali di irrorazione sono effettuate mediante mezzi aerei che eseguono detto servizio per tutta la zona. Solo il trasporto a valle dell uva è effettuato con piccoli mezzi agricoli motorizzati. Si veda relazione fotografica Allegato D CONFINI: i beni sopradescritti confinano: a nord con i mn. 442,161; a ovest con i mn. 169, 442; a sud con la strada carrareccia; a est con il mn. 173,427,162 PROPRIETA : I beni sopradescritti, oggetto del presente provvedimento esecutivo risultano di proprietà della società [OMISSIS] PROVENIENZA DEI BENI : Atto di compravendita stipulato in Montebelluna il 29/10/2003 rep. N. 148/76 Notaio dr. Contento Matteo registrato a Montebelluna il 3/11/2003 n Allegato D ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI GRAVANTI SUGLI IMMOBILI: TRASCRIZIONI CONTRO: 1-nota del 16/03/92 Reg.Part.7451 Reg.Gen Atto:Divisione notaio Pelizzari Pietro rep. N del 02/03/ nota del 16/03/92 Reg.Part Reg.Gen Atto: Costituzione di diritti reali a titolo gratuito notaio Pelizzari Pietro rep. N del 2/3/92. 3

4 3-nota del 6/11/2003 Reg.Part Reg. Gen Atto: compravendita notaio Contento Matteo rep. 148/76 del 29/10/ nota del 4/12/2003 Reg.Part Reg.Gen Atto:costituzione di fondo patrimoniale notaio Novelli Elia rep del 18/10/ nota del 20/10/2005 Reg.Part Reg.Gen Atto: domanda giudiziale accertamento simulazione atti Tribunale di Conegliano rep. 625/2005 del 10/10/2005 A favore Banca della Marca Credito Cooperativo Soc,. Cooperativa 6-nota del 6/7/2006 Reg.Part Reg.Gen Atto: atto esecutivo o cautelare verbale di pignoramento immobili Uff.Giud. U.N.E.P. rep. 2101/2006 del 7/6/2006 A favore Banca della Marca Credito Cooperativo Soc,. Cooperativa ISCRIZIONI CONTRO: 1-nota del 14/04/98 Reg. Part.1729 Reg. Gen Atto: ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo Tribunale di Trento rep del 3/4/98 A favore: Banca Bovio Calderai S.P.A. 2-nota del 25/01/2001 Reg. Part. 494 Reg.Gen Atto: atto notarile pubblico ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo capitale L spese L totale L A favore:banca di Credito Cooperativo dell Alta Marca Società Cooperativa a Responsabilità Limitata. 3-nota del 22/08/2003 Reg. Part Reg. Gen Atto: atto pubblico amministrativo - Uniriscossioni S.P.A. Treviso 4

5 Ipoteca legale derivante da ruolo esecutivo Capitale ,81 interessi 4.486,39 spese 464,82 totale ,04 A favore: Uniriscossioni SpA Treviso 4- nota del 16/06/2004 Reg. Part REg. Gen Atto: atto giudiziario Giudice del Tribunale Conegliano Ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo Capitale ,77 totale ,00 A favore: Banca di Credito Cooperativo della Marca S.C.R.L. CONDUZIONE DEGLI IMMOBILI Gli immobili sono condotti dai famigliari dell esecutato. CORRISPONDENZA AI SENSI L.47/85 - PROCEDURE AMMINISTRATIVE SANZIONATORIE: Trattandosi di solo terreno agricolo non sono presenti procedure amministrative sanzionatorie, condoni od altro. SITUAZIONE CATASTALE: La situazione catastale risulta aggiornata e corrispondente alla realtà dei luoghi. SERVITU A CARICO A carico dei beni in oggetto: servitù di passaggio carraio e pedonale costituita con atto di divisione ricevuto dal notaio Banchieri in data 27 Aprile 1955 rep. N registrato a Valdobbiadene il 07/05/1955 al n. 508 e trascritto a Treviso il 19/5/1955 ai nn. RG.6442 RP

6 CRITERIO DI STIMA L attribuzione del valore tiene conto di tutte le considerazioni sopradescritte, delle informazioni assunte presso operatori del mercato immobiliare, ed è basata sul valore di immobili aventi simili caratteristiche di recente compravendita nella zona. Attualmente, in zona, il costo del terreno a bosco è compreso tra 7.000,00 e ,00 per ettaro mentre per il vigneto è compreso tra ,00 e ,00 per ettaro. Fatte le debite considerazioni a seguito di quanto esposto nella presente relazione, tenuto presente la ridotta superficie dei beni, stimo il seguente valore per gli immobili in oggetto: lotto 1 bene 1 (bosco) mn. 441 ha x ,00 = 2.491,00 lotto 1 bene 2 ( vigneto) mn. 443 ha x ,00 = ,00 VALORE TOTALE LOTTO ,00 Castelcucco, 3 Settembre 2007 Il C.T.U.- Geom. Ugo Polo P.S.: Il sottoscritto C.T.U. dichiara inoltre che in data 12 settembre 2007 il presente elaborato, unitamente alla relazione fotografica, e stato inviato per posta elettronica ai creditori (Banca della marca Credito Cooperativo soc. coop. ) ed agli intervenuti ( Uniriscossioni spa). Il C.T.U.- Geom. Ugo Polo 6

7 TRIBUNALE DI TREVISO Sezione Esecuzioni Immobiliari ESECUZIONE N 145/2008 UDIENZA del 10/03/2010 RELAZIONE DEL C.T.U PREMESSA INTRODUTTIVA Esecuzione immobiliare promossa da: Con avv. Antonella Lillo di TREVISO Contro [omissis] Con l'intervento di EQUITALIA NOMOS DI TREVISO GIUDICE DELEGATO ESECUZIONI IMMOBILIARI Dott. FRANCESCO PEDOJA Il sottoscritto geom. AUGUSTO ZILIO, con studio in Caselle d'altivole Via Edificio n.11/1, in data 08 settembre 2009 era nominato C.T.U. nell'esecuzione suddescritta. Il provvedimento era notificato allo stesso in data 09/09/2009, presterà il giuramento di rito all'udienza fissata il giorno 10 marzo 2010 alle ore 10,00. Al sottoscritto era richiesto il deposito dell'elaborato peritale almeno 45 giorni (quarantacinquegiorni) prima dell'udienza fissata, pertanto è da depositare entro e non

8 2 oltre il 24 gennaio Nella circostanza, mi fu conferito l'incarico di accertare e di riferire con relazione scritta, rispondendo al seguente quesito: TRIBUNALE DI TREVISO "QUESITO PER PERIZIA INFORMATICA" Esecuzione N. 145/2008 1) Identifichi il CTU esattamente i beni pignorati, indicandone i dati catastali ed i confini. 2) Verifichi la proprietà dei beni pignorati in capo alla parte debitrice esecutata e l'esatta loro provenienza. A tal fine il Ctu risalirà nella verifica dei titoli d acquisto derivativi in favore del debitore e dei suoi danti causa, anche oltre il ventennio, fino all individuazione del più prossimo titolo d acquisto, antecedentemente al ventennio trascritto in favore del debitore o dei suoi danti causa. Ove di tale titolo risulti impossibile l allegazione, ne indicherà gli estremi completi. Accerti se gravano sul bene iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, nonché altro tipo di gravami, formalità, vincoli o oneri, indicandone gli estremi e precisandone l'opponibilità. Le verifiche in questione possono essere pretermesse, quando il creditore abbia allegato agli atti la relazione notarile sostitutiva, prevista dall art. 567, comma 2, ultima parte, c.p.c.. In ogni caso il Ctu allegherà COPIA DELL'ATTO DI ACQUISTO DELLA PROPRIETÀ' (o di altro diritto reale) da parte dell esecutato sui beni pignorati. 3) Il C.T.U. fornirà succinta descrizione tipologica del bene, precisandone lo stato di possesso in capo all'esecutato e, in caso di occupazione da parte di terzi, precisandone il titolo (acquisendone per quanto possibile copia) e l'opponibilità. Accerterà pertanto il CTU 1) se i beni siano affittati o locati; 2) quale sia il canone praticato e se lo stesso risulti inferiore di almeno 1/3 a quello di mercato o a quello equo ex Legge 392/1978; 3) quale sia la scadenza dei relativi contratti. A tal fine il Ctu: 1) accederà presso

9 3 l Agenzia delle Entrate di Treviso, per ottenere certificazione dell esistenza di contratti di locazione intestato alla ditta esecutata; 2) in caso di riscontro positivo estrarrà copia dei contratti di locazione risultanti dalla certificazione rilasciata, i quali si riferiscano ai beni sottoposti a pignoramento. 4) Per i fabbricati, accerti la rispondenza alle vigenti norme in materia urbanistico-edilizia, quantificando l'importo dovuto a titolo di eventuale oblazione e precisando se esistano procedure amministrative e sanzionatorie, e di conformità degli impianti accessori. 5) Qualora i fabbricati non siano ancora censiti al N.C.E.U., provveda a redigere planimetria conforme e proceda, se è necessario, all'accatastamento. Qualora rilevi variazioni colturali o cambi d'uso, accerti se è già stata presentata agli uffici competenti domanda di variazione catastale e, in caso negativo, la presenti, previo eventuale frazionamento. Quale incaricato ed ausiliario del giudice, ove ne sussista la necessità, proceda all'adeguamento catastale sia al Catasto Terreni che al Catasto Fabbricati, sottoscrivendo le verifiche e gli atti catastali in luogo degli aventi diritto ed esegua la proposta di rendita catastale ai sensi del DM 701/94 (presentando copia del presente quesito integrata dei dati relativi all'esecuzione in calce indicati). 6) Determini il valore commerciale dei beni, tenendo conto di tutti i dati acquisiti. 7) Qualora il pignoramento colpisca beni indivisi, dica se essi siano agevolmente divisibili, determinando il valore della quota pignorata. Prospetti inoltre se sia possibile e conveniente una vendita frazionata del compendio, proponendo la formazione degli eventuali lotti e determinando il valore commerciale di ciascuno di essi. 8) Evidenzi gli elementi utili per le operazioni di vendita, in particolare indicando la tipologia dei beni (es. casa singola, appartamento in condominio di x unità, negozio, magazzino, terreno

10 4 coltivato o edificabile, bosco...) e le località in cui si trovano, e fornisca i dati essenziali al fine di consentire l'immediata percezione di un interesse all'acquisto (es. superficie, destinazione d uso, anno di costruzione, stato di conservazione, numero dei vani.) Il CTU è autorizzato ad accedere agli uffici pubblici per richiedere, esaminare ed estrarre copia degli atti e dei documenti esistenti, nonché ad effettuare ispezioni ed accertamenti in loco, se necessario con l'assistenza della forza pubblica. N.B. in ogni caso il CTU inserirà nella perizia: - SCHEDE CONTENENTI tutti i dati, necessari per l'ordinanza di vendita, relativi a: descrizione catastale e tipologica completa (via e civico compresi), con tutti gli elementi risultanti dalle visura effettuate presso la Conservatoria dei RR.II. (compresi i confini dell immobile, superficie, servitù attive e passive, diritti reali o personali gravanti e trascritti sull'immobile, estensione del diritto in capo all'esecutato); valore di stima; esistenza di locazioni registrate e comunque opponibili; eventuali abusi/irregolarità edilizi, necessità di variazione catastale, il tutto con indicazione delle modalità e dei costi per l'aggiudicatario. IL GIUDICE DELL'ESECUZIONE

11 LE OPERAZIONI PERITALI Il sottoscritto, dopo aver rilevato gli atti, fissava, previa comunicazione in data 16/09/2009 a mezzo lettera raccomandata all interessato, la data dell inizio delle operazioni di sopralluogo per il giorno mercoledì, 07/10/2009 alle ore 8,30 a Vidor (Tv) nell'immobile di sua proprietà, sito in Via Zoppette. Nessuno era presente al sopralluogo il giorno fissato. Il sottoscritto rientrato nell ufficio senza aver compiuto alcuna operazione peritale, verificava quanto segue: - La raccomandata inviata è in lavorazione presso il centro postale di CORVINO S. QUIRICO dopo tentativo di recapito in data 19 settembre Richiedeva l ausilio dei Carabinieri della stazione di Valdobbiadene esibendo l incarico di nomina, ma il comandante Maresciallo [omissis] per intervenire chiedeva un provvedimento della Questura. - Allora inoltrava domanda alla S.V. Ill.ma affinché assuma i provvedimenti opportuni, che in data 08/10/2009 emanava il provvedimento. - In data 12/10/2009 dopo un colloquio telefonico con la S.V. Ill.ma fissavo un nuovo accesso al bene in data 16/10/2009. Nessuno era presente al sopralluogo il giorno fissato per il nuovo accesso. Ho iniziato il sopralluogo, accertando le caratteristiche estrinseche ed intrinseche, nonché lo stato di manutenzione dell'immobile oggetto di esecuzione. In seguito mi sono recato altre volte per eseguire rilievi di verifica, per assumere informazioni e per ricercare immobili comparabili. Le operazioni di sopralluogo sono precedute e seguite assunzioni d informazioni presso il Comune di Vidor sulle destinazioni urbanistiche degli immobili, sulle autorizzazioni

12 6 edilizie, sull abitabilità degli edifici, sulla sanabilità degli abusi rilevati negli immobili oggetto di stima, con riferimento all'art. 40 della legge n 47/1985 combinato con il disposto dell'art. 46 del DPR 06 giugno 2001 n 380. In seguito mi sono recato presso l Agenzia delle Entrate di Treviso, sezione di Montebelluna, per ottenere certificazione dell esistenza di contratti di locazione intestati alla ditta esecutata. Infine sono state eseguite accurate indagini catastali all'ufficio Tecnico Erariale di Treviso (Sezione terreni e fabbricati) e alla Conservatoria dei RR.II. di Treviso, al fine di poter dare una risposta circostanziata al quesito postomi dal G. E.. Le operazioni da me condotte sono state svolte nel più rigoroso rispetto delle norme di legge che regolano l attività del consulente tecnico d ufficio Criteri di stima e metodi di valutazione Il postulato dello scopo stabilisce che il valore di stima dipende, o se si vuole, è funzione, dello scopo per il quale è richiesta la valutazione (ratio aestimationis), avendo ogni valutazione un proprio scopo, movente o ragione pratica che la promuove, in relazione al complesso dei rapporti che intercorrono fra i soggetti, i fatti e il bene oggetto di valutazione. Uno stesso bene inteso in senso lato in un certo momento e un dato luogo, può presentare contemporaneamente diversi valori, ed esattamente tanti valori quante sono le ragioni pratiche che promuovono la stima. Dal postulato dello scopo discendono i criteri di stima o aspetti economici in base ai quali può essere valutato un immobile.

13 7 Il quesito postomi riferisce al valore commerciale dei beni da intendersi come valore di mercato che in senso estimativo richiama fedelmente quello economico corrispondente del prezzo di mercato. Nella ricerca del valore di mercato è necessario quindi condividerne la definizione al fine di poter applicare correttamente i procedimenti valutativi necessari alla soluzione del quesito valutativo. Il valore commerciale o valore di mercato è quindi da intendersi, così come definito dal Codice delle Valutazioni Immobiliari TecnoBorsa III edizione, il più probabile prezzo di mercato al quale una determinata proprietà immobiliare può essere compravenduta alla data della stima, posto che l'acquirente e il venditore hanno operato in modo indipendente, non condizionato e nel proprio interesse, dopo un'adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità e senza alcuna costrizione. I metodi o procedimenti di stima adottati che saranno impiegati per risolvere il quesito posto appartengono alle famiglie del Market approach (approccio al mercato). Il market comparison approach (MCA) che rappresenta un procedimento di stima pluriparametrico del prezzo di mercato degli immobili attraverso il confronto tra l immobile oggetto di stima e un insieme d immobili simili, contrattati di recente e di prezzo noti.

14 Fonti d informazione Per poter applicare tale metodo di stima ho dovuto, perciò, eseguire una serie d accertamenti circa compravendite d immobili simili a quello, oggetto della presente stima, effettivamente avvenute in tempi recenti a Vidor e richiedere i prezzi in zona. Altre fonti: Operatori del settore immobiliare e edilizio. Bibliografia di Riferimento: Codice delle valutazioni Immobiliari 3^ Edizione TECNOBORSA Marco Simonotti - Metodi di stima immobiliare Dario Flaccovio Editore Codice per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie, documento redatto dall ABI nel novembre Annuario Immobiliare - Edizioni Il Sole 24 Ore Pirola S.P.A. Silvio Rezzonico - I reati edilizi - Edizioni Il Sole 24 Ore Pirola S.P.A. Igino Michieli - Estimo rurale, civile e catastale - Edizioni Edagricole Ministero delle Finanze Agenzia del Territorio Osservatorio mercato immobiliare Metodo di stesura della relazione. Esaminato i beni oggetto del compendio, acquisita una serie di dati che, sommati ed interpolati con gli altri elementi acquisiti nel corso dell'indagine, hanno portato alla stesura definitiva della presente perizia. Valutato che trattasi dei seguenti beni casa allo stato grezzo, legnaia, baracca e terreno, tutti di pertinenza della casa, il sottoscritto predispone la presente relazione per la vendita in un unico lotto per favorire sia l'eventuale esitabilità in fase d'asta sia una migliore comprensione dei beni esecutati. La descrizione è stata divisa in capitoli rispondendo alle singole domande del quesito, gli allegati sono inseriti alla fine della presente perizia. Tutto ciò premesso mi accingo allo svolgimento del compito affidatomi dall'ill.mo Giudice dott. FRANCESCO PEDOJA.

15 UBICAZIONE. L immobile oggetto della presente stima è situato in provincia di Treviso nel comune di Vidor, in Via Zoppette. Trattasi di un fabbricato allo stato grezzo abbandonato in questa condizione a circa vent anni con delle pertinenze e area scoperta, situato in zona pianeggiante a ridosso delle colline, in area residenziale di completamento poco distante dal centro del comune di Vidor. La località è dotata di tutti i servizi primari e dei principali trasporti, allegato n ACCESSIBILITÀ. Il bene é facilmente accessibile con accesso diretto dalla strada comunale via Zoppette che costeggia il fabbricato a Nord. Si trova nelle vicinanze dell'incrocio con via Vidal-Colombera da questa attraverso la strada comunale via Roma si collega con la Strade Provinciali n 32 "Dei Colli Soligo Via Scandolera e n 34, Via Guglielmo Marconi, allegati NN DESCRIZIONE CATASTALE. Il fabbricato è censito all'agenzia del Territorio Ufficio Provinciale di Treviso, Comune di Vidor, Catasto Fabbricati, Sezione B, Foglio di Mappa N 2: 1. Mappale N 1425 sub 1 BCNC ai sub 2-3 area scoperta di mq 919; 2. Mappale N 1425 sub 2 - Categoria F/4, unità in corso di definizione (abitazione); 3. Mappale N 1425 sub 3 - Categoria C/2, Classe 1^ Consistenza Mq Rendita 154,94 = (deposito).

16 10 Come si può dedurre dall estratto di mappa, dalle planimetrie catastali, dall elaborato planimetrico e dalle visure catastali qui allegate ai NN Con domanda in data 14/09/2009 prot. N è stata chiesta la rettifica della mappa catastale perché i mappali oggetto d esecuzione non apparivano nella stessa (allegato n 07). Con successiva richiesta in data 13/10/2009 prot. N è stato introdotto il mod. 26 del 20/04/1989 (allegato n 08). Si precisa che le unità immobiliari citate fanno parte del fabbricato eretto sull'area già censita al Catasto dei Terreni, stesso comune, foglio 8 con il mappale n 1425 Ente Urbano di Ha risultante dall'unificazione dei mappali n 1015 di mq 716 e n 1016 di mq 433 giusta Denuncia di Cambiamento Mod. 3/SPC, allegato n 09, Prot presentata in data 18 dicembre I fabbricati sono stati censiti al catasto fabbricati con giusta denuncia, del 11 gennaio 2010 prot. n TV CONFINI. La proprietà in oggetto, da indagini esperite presso l'agenzia del territorio del medesimo comune, confina da Nord e poi in senso antiorario con: Via Zoppette e i M.N.: e PROPRIETÀ. Catastalmente intestata a: 1. [omissis] Proprietaria per l intero.

17 PROVENIENZA. L immobile era pervenuto al sig. [OMISSIS] con dichiarazione di successione, in data 16 novembre 1987, registrata a Montebelluna il 16 maggio 1988, al n 12 volume 372; Trascritta a Treviso in data 27 settembre 1988 ai N 25555/19761 (allegato n 24) e successivo atto di divisione in data 02 marzo 1992 Rep. n 49523, Notaio Pellizzari Pietro di Valdobbiadene (TV), registrato a Montebelluna il 17 marzo 1992, al n 920 serie 1V, atti pubblici, Trascritto a Treviso in data 16 Marzo 1992 ai N 9334/7451 (allegato n 25). Sull immobile aveva stipulato un Atto di Costituzione di fondo patrimoniale in data 18 ottobre 2002 Rep. n 97429, Notaio Elia Novelli di Montebelluna (TV), registrato a Montebelluna il 25 ottobre 2002, al n 2598 serie 1, atti pubblici, Trascritto a Treviso in data 04 dicembre 2003 ai N 52628/35116 (allegato n 26). E pervenuto alla ditta [omissis]. tramite giusto atto di compravendita, in data 29 ottobre 2003 Rep. n 148, Notaio Matteo Contento di Montebelluna (TV), registrato a Montebelluna il 03 novembre 2003, al n 2511 serie 1T, atti pubblici; Trascritto a Treviso in data 06 novembre 2003 ai N 47314/31677, allegato n 27. E pendente avverso quest atto la Domanda Giudiziale di Accertamento Simulazione Atti in data 10 ottobre 2005, n 625/2005 di Rep. del Tribunale di Treviso, sezione distaccata di Conegliano (TV), trascritto a Treviso il 20 ottobre 2005 ai NN 47001/28092 a favore della BANCA DELLA MARCA CREDITO COOPERATIVO SOC. COOP. con sede ad Orsago (Tv) Codice Fiscale:

18 ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI. Il sottoscritto dopo le indagini esperite presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Treviso, considerando come periodo il "ventennio retro", sono gravanti sugli immobili in oggetto di esecuzione, le seguenti formalità pregiudizievoli, che colpiscono l intera proprietà ISCRIZIONI: - Ipoteca giudiziale di Lire = capitale Lire =, iscritta a Treviso in data 14 aprile 1998 ai N 10913/1729 in forza di Decreto Ingiuntivo in data 03 aprile 1998 Rep. n 1535 del Tribunale di Trento a favore della BANCA BOVIO CALDERARI S.P.A., con sede in Trento (Tn); Codice fiscale: Ipoteca legale di ,04= capitale ,81= iscritta a Treviso in data 22 agosto 2003 ai NN 34944/8333 con atto in data 13 agosto 2003 Rep. n 844 del Pubblico Ufficiale dell'uniriscossioni S.P.A. a favore dell'uniriscossioni S.P.A., con domicilio a TREVISO (Tv) Codice Fiscale e numero d'iscrizione del Registro Imprese di Treviso: ; - Ipoteca giudiziale di ,00 =, capitale ,77=, iscritta a Treviso in data 16 giugno 2004 ai NN 25091/6051 ed estesa in data 11 luglio 2007 ai NN 33391/9058 in forza di Decreto Ingiuntivo in data 14 giugno 2004 Rep. n 639/2004 Tribunale di Treviso, sezione distaccata di Conegliano (TV) a favore della BANCA DELLA MARCA CREDITO COOPERATIVO SOC. COOP. con sede ad Orsago (Tv) Codice Fiscale: Ipoteca giudiziale di ,00 =, iscritta a Treviso in data 16 giugno 2004 ai NN 25092/6052 ed estesa in data in data 11 luglio 2007 ai NN 33392/9059 in

19 13 forza di Decreto Ingiuntivo in data 04 giugno 2004 Rep. n 640/2004 Tribunale di Treviso, sezione distaccata di Conegliano (TV) a favore della BANCA DELLA MARCA CREDITO COOPERATIVO SOC. COOP. con sede ad Orsago (Tv) Codice Fiscale: Ipoteca giudiziale di ,00 =, capitale ,77=, iscritta a Treviso in data 11 luglio 2007 ai NN 33391/9058 in estensione della precedente iscritta in data 16 giugno 2004 ai NN 25091/6051 in forza di Decreto Ingiuntivo in data 14 giugno 2004 Rep. n 639/2004 Tribunale di Treviso, sezione distaccata di Conegliano (TV) a favore della BANCA DELLA MARCA CREDITO COOPERATIVO SOC. COOP. con sede ad Orsago (Tv) Codice Fiscale: Ipoteca giudiziale di ,00 =, iscritta a Treviso in data 11 luglio 2007 ai NN 33392/9059 in estensione della precedente iscritta in data 16 giugno 2004 ai NN 25092/6052 in forza di Decreto Ingiuntivo in data 14 giugno 2004 Rep. n 640/2004 Tribunale di Treviso, sezione distaccata di Conegliano (TV) a favore della BANCA DELLA MARCA CREDITO COOPERATIVO SOC. COOP. con sede ad Orsago (Tv) Codice Fiscale: TRASCRIZIONI: - Atto di divisione in data 02 marzo 1992 Rep. n 49523, Notaio Pellizzari Pietro di Valdobbiadene (TV), registrato a Montebelluna il 17 marzo 1992, al n 920 serie 1V, atti pubblici, Trascritto a Treviso in data 16 marzo 1992 ai N 9334/ Atto di costituzione di diritti reali a titolo gratuito trascritto a Treviso in data 16 marzo 1992 ai N 9335/7452 contenuto nell atto di divisione in data 02 marzo 1992

20 14 Rep. n 49523, Notaio Pellizzari Pietro di Valdobbiadene (TV), registrato a Montebelluna il 17 marzo 1992, al n 920 serie 1V, atti pubblici, Trascritto a Treviso in data 16 marzo 1992 ai N 9335/ Costituzione di fondo patrimoniale in data 18 ottobre 2002 Rep. n 97429, Notaio Elia Novelli di Montebelluna (TV), registrato a Montebelluna il 25 ottobre 2002, al n 2598 serie 1, atti pubblici, Trascritto a Treviso in data 04 dicembre 2003 ai N 52628/ Atto di compravendita, in data 29 ottobre 2003 Rep. n 148, Notaio Matteo Contento di Montebelluna (TV), registrato a Montebelluna il 03 novembre 2003, al n 2511 serie 1T, atti pubblici, Trascritto a Treviso in data 06 novembre 2003 ai N 47314/ Domanda Giudiziale di Accertamento Simulazione Atti in data 10 ottobre 2005, n 625/2005 di Rep. del Tribunale di Treviso, sezione distaccata di Conegliano (TV), trascritto a Treviso il 20 ottobre 2005 ai NN 47001/28092 a favore della BANCA DELLA MARCA CREDITO COOPERATIVO SOC. COOP. con sede ad Orsago (Tv) Codice Fiscale: Atto di pignoramento immobiliare in data 22 febbraio 2008, n 548/2008 di Rep. del Tribunale di Treviso (TV), trascritto a Treviso il 13 marzo 2008 ai NN 10060/6566 a favore della BANCA DELLA MARCA CREDITO COOPERATIVO SOC. COOP. con sede ad Orsago (Tv) Codice Fiscale:

21 SITUAZIONE URBANISTICA E VINCOLI. Dal punto di vista Urbanistico, come risulta da indagini esperite sul Piano Regolatore Generale (PRG) del Comune di Vidor approvato con DGRV n 4952 del 26 settembre 1995, l immobile è classificato per mq 989 in zona C1 (Zona Residenziale Parzialmente Edificata) n 19 con indice fondiario di 1,20 mc/mq e per mq 160 in zona C2 (Zona Residenziale di nuova espansione) n 2 con indice fondiario di 1,00 mc/mq, gli interventi possibili sono determinati dagli artt. 24 e 25 delle N.T.A. che si allegano alla presente, allegati n L intero territorio comunale è dichiarato zona sismica con grado S=3, soggetto alle prescrizioni della legge 02/02/1974 n 64 e s.m.i..

22 DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI. L immobile oggetto di esecuzione è un area edificabile con una superficie catastale di mq 1149, con sovrastante un fabbricato allo stato grezzo con costruzioni accessorie in precarie condizioni statiche, prevalentemente prive di autorizzazione, perciò da rimuovere. La potenzialità edificatoria dell area compreso il fabbricato esistente è di mc La forma dell area si può indicare in due rettangoli, il maggiore ha le seguenti dimensioni ml 21,00 x 38,00, quello minore è di ml 11,00 x 28,00. Il clima caratteristico della zona è quello tipico dell area pedemontana, con abbondanti precipitazioni pressoché distribuite uniformemente nell arco dell anno (da 61 mm nei mesi invernali a 109 mm nel mese di giugno). Tuttavia negli ultimi anni si sta assistendo ad un inversione di tendenza con precipitazioni copiose ma limitate a spazi temporali molto ridotti e limitati a mesi quali marzo-aprile e novembre. Il clima è temperato con gelate pericolose specie nel periodo invernale, con temperature medie minime di 2 C, mentre nel periodo estivo le temperature medie non superano i 29 C con una brezza leggera che garantisce un confort naturale nei mesi estivi. I venti predominanti nella zona sono: maestrale, levante e tramontana. L esposizione è a sud. La giacitura prevalente è pianeggiante. L area è occupata in parte dai fabbricati esistenti e la porzione residua, circa mq 400 è coltivata a vigneto, lo stato vegeto-produttivo delle piante si può considerare discreto. L area, dopo aver demolito le costruzioni accessorie poste in maniera disordinata e deturpante per l ambiente circostante, ha una capacita edificatoria residua di circa mc 600,00, da collocarsi nel rettangolo con dimensioni maggiori in ampliamento del fabbricato esistente.

23 17 Il fabbricato principale, rappresentato nell allegato n 04, ha pianta regolare composta da un rettangolo, con una superficie coperta d inviluppo di circa ml 12,80 x 9,93, si sviluppa su due piani fuori terra oltre ad un piccolo vano interrato. Ha una superficie interna lorda di mq 224,76 circa, una superficie esterna lorda di mq circa e due poggioli di mq 9,74 e di mq 13,77. L'accesso all'immobile avviene dall area scoperta. L'alloggio posto al piano primo in oggetto è costituito dai seguenti vani al grezzo, la cui destinazione è presunta dal progetto approvato: soggiorno con una superficie utile di mq 17,38, cucina di mq 18,61, ingresso di mq 3.29, un disimpegno di mq 6,46, tre camere rispettivamente di mq 15,02, mq 8,38 e mq 10,51, un bagno di mq 5,26 ed un ripostiglio di mq 6,57. Il piano terra dalle modifiche apportate si presume accessorio dell abitazione al piano primo è costituito dai seguenti vani al grezzo, la cui destinazione è presunta: garagemagazzino con una superficie utile di mq 92,02, una stanza di mq 12,92 e l ingresso di mq 5,25, la cantina al piano interrato ha una superficie utile di mq 4, CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE DEL FABBRICATO PRINCIPALE Strutture verticali: le fondazioni, al piano interrato, sono di tipo continuo a trave rovescia in getto di calcestruzzo armato costituenti un reticolo, sulle quali poggia la struttura portante, è costituita da pilastri in conglomerato cementizio armato e muratura parte in laterizio dello spessore di cm 25 e parte a doppio strato con tramezza in laterizio dello spessore di cm 8 con interposto isolante. I divisori interni sono in mattoni forati dello spessore di cm 8.

24 18 Solai: La struttura portante orizzontale consta di travi in calcestruzzo armato costituenti dei telai spaziali con i pilastri, solai in laterocemento a travetti con traliccio Bausta e sovrastante cappa in calcestruzzo. Tetto: la copertura è con quattro falde inclinate nel perimetro, il manto di copertura è in laterizio coppi e canale. Lattoneria: L'immobile ha grondaie e pluviali in lastra di rame. Scale: le scale interne sono in c.a. allo stato grezzo. Pavimenti: L'immobile è privo di pavimenti. Davanzali: L'immobile è privo dei davanzali. Rivestimenti: L'immobile è privo di rivestimenti. Serramenti: L'immobile è privo di serramenti, eccetto un portone scorrevole in lamiera al piano terra. Impianti: L'immobile è privo d impianti. Bagni: Il bagno è allo stato grezzo. Accessibilità handicappati: L'appartamento non risponde ai criteri di accessibilità essendo al piano primo, è eventualmente adattabile inserendo un montascale per collegare l ingresso al piano primo.

25 CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE DEL FABBRICATO ACCESSORIO LEGNAIA: Strutture verticali: miste in blocchi di calcestruzzo e legno. Solai: La struttura portante orizzontale consta di travi in legno. Tetto: la copertura è con tre falde inclinate nel perimetro, il manto di copertura è in parte in laterizio coppi e canale e parte in lamiera rovinata e divelta. Pavimenti: L'immobile è privo di pavimenti. Serramenti: L'immobile è privo di serramenti. Impianti: L'immobile è privo d impianti. DEPOSITO: Il fabbricato è un box costruito totalmente in lamiera zincata CONDUZIONE DEL BENE E STATO DI CONSERVAZIONE. Il sottoscritto in data 16/11/2009 presentava all Agenzia delle Entrate di Montebelluna richiesta di accesso agli atti, allegato n 23, il giorno 23/11/2009 alle ore accedeva all Agenzia delle Entrate di Montebelluna per esperire l indagine richiesta dello stato locativo dell unità ed ottenere certificazione dell esistenza o meno di contratti di locazione intestati alla ditta esecutata, quale locatore. L ispezione condotta con un funzionario dava esito negativo, perciò l immobile non è locato a terzi. L immobile oggetto della presente perizia in questo periodo non è occupato con titolo opponibile alla procedura, anche se all interno dei fabbricati si notano elementi che possono far pensare ad un uso saltuario da parte di estranei. L'immobile è in discreto stato di conservazione, con qualche difetto apparente, sono da eseguire tutti gli impianti e le opere di finitura per utilizzarlo.

26 CONFORMITÀ URBANISTICA. Il sottoscritto recatosi presso l'ufficio Tecnico del Comune di Vidor in data 07/10/2009 ha richiesto l accesso agli atti e documenti amministrativi del servizio urbanistica edilizia privata - (Legge 7 agosto 1990 n. 241, e s.m.i.), per prendere visione ed ottenere il rilascio di copia non autenticata, degli atti autorizzativi e degli elaborati grafici allegati relativi all immobile oggetto d esecuzione, allegati dal n 17 al n 22. Il sottoscritto nelle innumerevoli ed approfondite ricerche ha rilevato quanto segue: 1) In data 14/07/1986 era presentata al comune di Vidor con prot. n 2294 una richiesta per l'esecuzione di ristrutturazione ed ampliamento annesso rustico e ricavo di nuova unità abitativa. L autorizzazione a costruire a norma della legge 02/02/1974 n 64 era rilasciata in data 19/03/1987 con prot. N 497. La concessione edilizia n 2998/86 era rilasciata dal Sindaco del comune di Vidor in data 01/09/1987 con oggetto "Autorizzazione ad eseguire lavori di manutenzione straordinaria ed altri, allegato n 17. I cui lavori erano iniziati in data 03/09/1988, allegato n 18. 2) In data 29/05/1990 era presentata al comune di Vidor una richiesta per il trasferimento della concessione edilizia n 2998/86 agli eredi del sig. Bonifacio Pietro, rilasciato dal Sindaco del comune di Vidor in data 11/06/1990, allegato n 19. 3) In data 29/05/1990 era presentata al comune di Vidor una richiesta per una variante in corso d'opera alla CE n 2998/86 del 01/09/1987, il cui esito favorevole era comunicato con lettera del 05/07/1990 prot. N 2589, la pratica edilizia non era completata, perciò è decaduta, allegato n 20. 4) In data 16/11/1989 l'intero fabbricato era collaudato con esito favorevole dall arch. Vania Battistello di Treviso (allegato al n 21).

27 21 5) Il fabbricato adibito a pertinenza, legnaia, deposito e forno è stato costruito parte in difformità a una licenza edilizia e parte in assenza di titolo abilitativo, per questi motivi in data 30/04/1986 era presentata richiesta di condono edilizio, il comune in data 25/11/1986 richiedeva un integrazione di documenti, la pratica non era completata, perciò è da considerare decaduta (allegato al n 22) DIFFORMITÀ RILEVATE Dall esame della documentazione si sono rilevati i seguenti abusi edilizi, indicati negli elaborati grafici allegati al n 05-06: a) Nell'immobile principale gli abusi rilevati sono i seguenti: 1) Chiusura del portico in fascia di rispetto stradale; 2) Ampliamento al piano terra per ricavare l ingresso al piano primo e all interrato per ricavare una cantina; 3) Per le modifiche apportate, si presume il cambio d uso del piano terra. 4) Modifiche ai prospetti e distributive interne con diversa suddivisione. b) Nel fabbricato accessorio gli abusi rilevati sono i seguenti: 1) Modifiche in difformità a una licenza edilizia della parte originaria; 2) Ampliamento del fabbricato originario e posa di un box in lamiera il tutto realizzato senza alcuna autorizzazione DETERMINAZIONE OBLAZIONE ED ONERI DI ADEGUAMENTO La conformità urbanistica degli immobili comporta secondo i casi, spese per le prestazioni tecniche, sanzioni economiche o lavori di ripristino.

28 22 Per gli abusi rilevati l'amministrazione Comunale di Vidor, al momento della redazione della perizia, non ha avviato procedure amministrative e/o sanzionatorie nei confronti dei proprietari. a) L'art. 34 del DPR 06 giugno 2001 n 380 recita: 1. Gli interventi e le opere realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire sono rimossi o demoliti a cura e spese dei responsabili dell abuso entro il termine congruo fissato dalla relativa ordinanza del dirigente o del responsabile dell ufficio. Decorso tale termine sono rimossi o demoliti a cura del comune e a spese dei medesimi responsabili dell abuso. 2. Quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, il dirigente o il responsabile dell ufficio applica una sanzione pari al doppio del costo di produzione, stabilito in base alla legge 27 luglio 1978, n. 392, della parte dell opera realizzata in difformità dal permesso di costruire, se ad uso residenziale,.. L'ampliamento del pianto terra ad uso residenziale in fascia di rispetto stradale, essendo l opera realizzata in difformità dal permesso di costruire (concessione edilizia al momento della realizzazione) e la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, il rilascio del permesso in sanatoria ai sensi dell'art. 34 del DPR 06 giugno 2001 n 380 è subordinato al pagamento, a titolo di sanzione pari al doppio del costo di produzione, stabilito in base alla legge 27 luglio 1978, n. 392, della parte dell opera realizzata in difformità. La sanzione che ne deriva è così determinata: Determinazione del COSTO UNITARIO di PRODUZIONE Costo nell anno 1989 Lire = 562,94 Indici costo vita anno 1989 = 124,20

29 23 Indici costo vita anno 2009 = 136,30 Coefficiente di raccordo fra indici con base 1995 ed indici con base 1985 = 1,6864 Costo aggiornato al 2009 = 562,94 x 136,30 x 1,6864 / 124,20 = 1041,83 Superficie realizzata in difformità = mq 8,86 Superficie Accessoria = 60% Superficie Utile Oneri = 8,07 / mc (dato fornito dall UTC di VIDOR.) Costo di produzione = 156,20 / mq (dato fornito dall UTC di VIDOR.) Totale incrementi per caratteristiche del fabbricato 35% Classe VII^ Percentuale da applicare = 30% Percentuale del costo da versare = 3% (dato fornito dall UTC di VIDOR.) COSTO TIPOLOGIA DEMOGRAFIA UBICAZIONE LIVELLO VETUSTÀ CONSER COSTO BASE VAZIONE UNITARIO A MO. cat. catastale abitanti zona piano anni stato DI A/2 < Centro Terra 20 Normale PRODUZIONE 1041,83 1,25 0,80 1, ,85 1,00 797,00 SANZIONE 797,00 x 2 x mq 8,86 = ,84 ONERI mq 8,18 x 0,60 x 2,70 x 8.07/mc = 106,94 QUOTA COSTO mq 8,18 x 0,60 x ( 156,20/mq + 30%) x 3% = 29,90 SPESE TECNICHE E AMMINISTRATIVE, DIRITTI COMUNALI = 5.697,39 COSTO TOTALE PER SANATORIA = ,07 b) L'art. 36 del DPR 06 giugno 2001 n 380 recita: 1. In caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso, ovvero in assenza di denuncia di inizio attività nelle ipotesi di cui all articolo 22, comma 3, o in difformità da essa, fino alla scadenza dei termini di cui agli articoli 31, comma 3, 33, comma 1, 34, comma 1, e comunque fino all irrogazione delle sanzioni

30 24 amministrative, il responsabile dell abuso, o l attuale proprietario dell immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda. 2. Il rilascio del permesso in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia, ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, in misura pari a quella prevista dall articolo 16. Nell ipotesi di intervento realizzato in parziale difformità, l oblazione è calcolata con riferimento alla parte di opera difforme dal permesso. 3. Sulla richiesta di permesso in sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con adeguata motivazione, entro sessanta giorni decorsi i quali la richiesta si intende respinta. L'ampliamento del pianto terra ed interrato non in fascia di rispetto stradale, essendo l opera realizzata in difformità dal permesso di costruire (concessione edilizia al momento della realizzazione), l aggiudicatario, se in possesso dei requisiti stabiliti dalla legislazione vigente potrà chiederne la sanatoria ai sensi dell'art. 36 del DPR 06 giugno 2001 N 380. Il rilascio del permesso in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia, ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, in misura pari a quella prevista dall articolo 16. La sanzione che ne deriva è così determinata: Superficie Utile realizzata in difformità = mq 3,77 Superficie Accessoria realizzata in difformità = mq 4,58 Superficie Accessoria = 60% Superficie Utile Oneri = 8,07 / mc (dato fornito dall UTC di VIDOR.) Costo di produzione = 156,20 / mq (dato fornito dall UTC di VIDOR)

31 25 Totale incrementi per caratteristiche del fabbricato 35% Classe VII^ Percentuale da applicare = 30% Percentuale del costo da versare = 3% (dato fornito dall UTC di VIDOR) ONERI mq (3,77 +4,58 x 0,60) x 2,70 x 8.07/mc = 142,06 QUOTA COSTO mq (3,77+4,58 x 0,60)x( 156,20/mq+30%) x 3% = 39,72 SANZIONE 142, ,72 = 181,78 SPESE TECNICHE E AMMINISTRATIVE, DIRITTI COMUNALI = 0,00 Comprese al punto a) con la presentazione di un'unica pratica COSTO TOTALE PER SANATORIA = 363,56 c) Al piano terra è da richiedere il cambio d uso da agricolo ad accessorio residenziale, è subordinato al pagamento degli oneri e del costo di costruzione, non sanzionabile perché l immobile allo stato attuale è ancora alla condizione grezza, perciò non è ancora avvenuto l effettivo cambio d uso, anche se vi è la predisposizione. Il contributo di costruzione che ne deriva è così determinato: Superficie Utile = mq 1,60 Superficie Accessoria = mq 96,76 Superficie Accessoria = 60% Superficie Utile Oneri = 8,07 / mc (dato fornito dall UTC di VIDOR) Costo di produzione = 156,20 / mq (dato fornito dall UTC di VIDOR) Totale incrementi per caratteristiche del fabbricato 35% Classe VII^ Percentuale da applicare = 30% Percentuale del costo da versare = 3% (dato fornito dall UTC di VIDOR) ONERI mq (1,60+96,76x 0,60) x 2,70 x 8.07/mc = 1.299,93 QUOTA COSTO mq (1,60+96,76x 0,60)x( 156,20/mq+30%) x 3% = 363,44 SPESE TECNICHE E AMMINISTRATIVE, DIRITTI COMUNALI = 0,00

32 26 comprese al punto a) con la presentazione di un'unica pratica COSTO TOTALE PER CAMBIO D USO = 1.663,37 d) L'art. 37 al comma 4 del DPR 06 giugno 2001 n 380 recita: Ove l intervento realizzato risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell intervento, sia al momento della presentazione della domanda, il responsabile dell abuso o il proprietario dell immobile possono ottenere la sanatoria dell intervento versando la somma, non superiore a 5164 euro e non inferiore a 516 euro,.. Le modifiche ai prospetti e distributive interne sono "opere o modalità di esecuzione non valutabili in termini di superficie o volume", l'ottenimento della sanatoria ai sensi dell'art. 37 del DPR 06 giugno 2001 n 380 è subordinato al versamento di una somma, non superiore a 5164,00 euro e non inferiore a 516,00 euro, stabilita dal responsabile del procedimento, a titolo di sanzione. L'aggiudicatario dovrà presentare una richiesta in sanatoria per le opere eseguite. L'oblazione che normalmente è irrogata in questi casi è di euro 516,00, i diritti di segreteria e le spese tecniche, sono da considerare comprese al punto a) con la presentazione di un'unica pratica. Gli interventi abusivi eseguiti nell accessorio dell abitazione non sono economicamente sanabili, perciò l aggiudicatario dovrà eseguire la rimessa in pristino demolendo il fabbricato esistente ed utilizzare i terreni per l attività edilizia o agricola con un costo per la demolizione delle opere abusive che si presume ammonti ad 1.500,00. In alternativa solo se in possesso dei requisiti stabiliti dalla legislazione vigente, potrà chiederne la sanatoria ai sensi dell'art. 36 del DPR 06 giugno 2001 N 380. Il rilascio del permesso in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia, ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, in misura pari a quella prevista dall articolo 16.

33 VALUTAZIONE IMMOBILE METODO DI STIMA, CRITERI E PROCEDIMENTI. Il fabbricato sarà stimato per mezzo di procedimenti di natura analitica, eseguiti in base alle reali caratteristiche dell immobile e all effettiva situazione di domanda e offerta nel mercato delle compravendite di beni analoghi. L attribuzione del valore medio di mercato, esposto nella presente perizia è il risultato degli accertamenti, dei sopralluoghi e dei rilievi, dell'età, dello stato di conservazione e manutenzione dei beni, delle condizioni di mercato riferite al Comune di Vidor zona in cui essi si trovano. Valore di mercato dell'intera proprietà Il criterio valore di mercato dell'intera proprietà si riferisce concettualmente al prezzo di mercato come punto d'incontro della domanda e dell'offerta. L'adozione del presente criterio di valutazione da parte del CTU deriva dal mandato assunto in fase d incarico ricevuto. Secondo l'international Valuation Standards e l'european Valuation Standards "Il valore di mercato è il più probabile prezzo di mercato al quale una determinata proprietà immobiliare può essere compravenduta alla data della stima, posto che l'acquirente e il venditore hanno operato in modo indipendente, non condizionato e nel proprio interesse, dopo un'adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità e senza alcuna costrizione" (IVS 2007 S.1 ed EVS S4.10) Capitolo 5 pag. 60 Codice delle Valutazioni di TecnoBorsa III edizione. Tale definizione è significativamente analoga a quella fornita dalla Banca d'italia nella circolare n 263 del 27 dicembre 2006 dal titolo "Nuove disposizioni di vigilanza prudenziale per le banche" Titolo II, Capitolo I, sezione IV punto 1 dove definisce il valore di mercato come:

34 28 L importo stimato al quale l immobile sarebbe venduto alla data della valutazione in un operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un adeguata promozione commerciale, nell ambito della quale le parti hanno agito con cognizioni di causa, con prudenza e senza alcuna costrizione. Le definizioni sono state richiamate dall ABI nel Codice per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie emanato nel novembre Ogni elemento della definizione può essere illustrato separatamente al fine di comprenderne al meglio il significato: "importo stimato..." si riferisce a un prezzo espresso in denaro, pagabile per l immobile in un operazione di mercato e determinato da un soggetto che possiede la qualifica, la capacità e l esperienza per compiere la valutazione; alla data della valutazione richiede che il valore di mercato si riferisca a una definita data, perché i mercati e le loro condizioni possono variare e il valore può essere scorretto o inappropriato in un momento differente. La definizione del valore di mercato suppone anche che lo scambio e la stipula del contratto di compravendita avvengano simultaneamente, senza alcuna variazione di prezzo altrimenti possibile; in un operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato entrambi i contraenti non sono disposti a vendere/comprare per un prezzo considerato non ragionevole nel mercato. L acquirente non pagherà un prezzo più alto di quello richiesto dal mercato. Il venditore è motivato a vendere l immobile al miglior