I contratti di gestione delle strutture alberghiere

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1 12/06/2013 il

2 Contratti tipici: Contratti atipici: contratto di locazione di bene immobile contratto di affitto di azienda (alberghiera) contratto di gestione di azienda. alberghiera (c.d. contratto di management). il

3 Per una corretta qualificazione del contratto occorre tenere presente che, secondo la giurisprudenza: si ha locazione di immobile quando il bene è considerato specificamente nella sua individualità e consistenza effettiva, con funzione prevalente rispetto agli altri eventuali beni che hanno carattere accessorio e non sono collegati tra loro da un vincolo, quale è, appunto, la organizzazione dell imprenditore che li unifica ai fini produttivi (Cass. 19 luglio 2005, n ; App. Milano 5 aprile 2006). Si ha locazione di immobile e non affitto di azienda nei casi in cui l attività alberghiera sia stata iniziata dal conduttore (Cass. 20 aprile 2004 n. 7498);

4 DIFFERENZE Locazione durata: 9 anni con rinnovo obbligatorio di altri 9 anni, salvo diniego forma scritta ad substantiam se la durata della locazione supera 9 anni indennità per perdita di avviamento: il conduttore ha diritto a 21 mensilità diritto di prelazione in caso di vendita recesso: ammesso, prima della scadenza, se sussistono gravi motivi o se contrattualmente previsto; Affitto durata: rimessa alla volontà parti forma scritta ad probationem indennità per perdita di avviamento: non è prevista prelazione da pattuire l affittuario subentra nei contratti stipulati per l esercizio dell azienda recesso: rimesso alla volontà delle parti divieto di concorrenza per la durata di cinque anni (art. 2557c.c.)

5 possibili criticità Riduzione o sospensione del canone In caso di inadempimento del locatore / concedente Casi concreti esaminati dalla giurisprudenza: In tema di locazione al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene e, ciò, anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore (Cass /2011). Nel caso in esame, il conduttore aveva unilateralmente sospeso il pagamento del canone di affitto lamentando l inadempimento del concedente all obbligo di mantenere l immobile locato in buone condizioni. il

6 Clausole tipiche a tutela del locatore / concedente Clausola c.d. solve et repete Limita la possibilità per il conduttore di proporre eccezioni nei confronti del Locatore (es.: sospendere o ridurre il canone) in caso di inesatto adempimento. Clausola risolutiva espressa Consente di risolvere il contratto mediante semplice comunicazione scritta qualora si verifichi l ipotesi di inadempimento contrattualmente prevista dalle parti.

7 Possibile tutela del conduttore in caso di diminuzione del godimento della struttura alberghiera a causa di riparazioni Distinguiamo Contratto di Locazione Art c.c.: il conduttore ha diritto a una riduzione del canone se l esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre 1/6 della durata della Locazione e, in ogni caso, per oltre 20 giorni. Contratto di Affitto Art c.c.: l affittuario può domandare una riduzione del fitto se l esecuzione delle riparazioni determina una perdita superiore a 1/5 del reddito annuale o, nel caso di affitto non superiore a 1 anno, a 1/5 del reddito complessivo.

8 Rimedi esperibili da parte del locatore per il rilascio della struttura alberghiera in caso di morosità: Intimazione di sfratto con contestuale citazione per convalida Dopo 20 giorni dalla notifica Udienza di comparizione Il conduttore non compare Il conduttore compare e si oppone Il giudice convalida la licenza o lo sfratto con ordinanza esecutiva. se l intimazione non è fondata su prova scritta il giudice pronuncia ordinanza di rilascio, disponendo la prosecuzione della causa nel merito.

9 Rimedi esperibili da parte del Concedente per il rilascio della struttura alberghiera: Ricorso ex art. 700 c.p.c. ll rimedio del ricorso all'articolo 700 c.p.c. per ottenere il rilascio dell'azienda concessa in affitto appare quello più funzionale ad assicurare la restituzione dell'azienda al proprietario nel più breve tempo possibile, al fine di consentirne la ripresa di una piena funzionalità ed operatività, obiettivi.

10 Il contratto di management Nozione: Il contratto di gestione alberghiera è un contratto atipico mediante il quale il gestore (di solito una «catena alberghiera») assume, a fronte di un corrispettivo, l impegno di amministrare un Albergo, in nome, per conto e a rischio del titolare dello stesso, servendosi del know-how e dei segni distintivi propri, ma attenendosi all istruzione del titolare dell albergo. Il contratto in esame sta assumendo sempre maggiore diffusione nella prassi, in quanto consente di gestire una struttura alberghiera senza assumere il relativo rischio di impresa che graverà quasi esclusivamente sul titolare della struttura. il

11 Obblighi a carico delle parti Gestore Titolare albergo cura l erogazione dei servizi di ospitalità assume il personale esecutivo e ne supervisiona il lavoro informa il titolare su tutte le circostanze idonee a incidere sulla gestione cura la promozione e la pubblicità dell albergo deve consentire al gestore l esercizio dell attività e l erogazione dei servizi nei termini pattuiti cura l esecuzione degli interventi, anche di ristrutturazione, necessari all esercizio dell attività alberghiera Provvede all ottenimento di tutte le autorizzazioni amministrative necessarie il

12 Nella prassi il corrispettivo viene determinato dalle parti in misura fissa il corrispettivo consiste in un minimo garantito, svincolato dai risultati della gestione. In questo caso il contratto di management realizza una completa ed effettiva dissociazione tra la gestione della struttura e l assunzione del rischio di impresa. in misura variabile In questo caso il corrispettivo consiste in una parte fissa cui si accompagna una maggiorazione calcolata in percentuale rispetto agli incassi (natura mista) ovvero ad altri indici, quali il numero di ore dedicato dallo staff della catena all attività di gestione. il

4) In ogni caso, a prescindere dal rimedio scelto la vittima dell altrui inadempimento potrà comunque agire per il risarcimento dei danni subiti.

4) In ogni caso, a prescindere dal rimedio scelto la vittima dell altrui inadempimento potrà comunque agire per il risarcimento dei danni subiti. LA RISOLUZIONE. PREMESSA Sappiamo che un contratto valido può non produrre effetto, o per ragioni che sussistono sin dal momento in cui lo stesso viene concluso (ad es. la condizione sospensiva), o per

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