RELAZIONE DI STIMA. del ramo d azienda caduto nel fallimento della società GESTIM S.R.L. PROPERTY MANAGEMENT

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1 RELAZIONE DI STIMA del ramo d azienda caduto nel fallimento della società GESTIM S.R.L. PROPERTY MANAGEMENT redatta dal Dott. Giorgio Gamberini Dottore commercialista Revisore Legale con studio in Bologna, piazza dei Martiri /2, tel fax info@studiogiorgiogamberini.it 1

2 1. Premesse Al sottoscritto Giorgio Gamberini, dottore commercialista con studio in Bologna, Piazza dei Martiri n. 1/2, è stato affidato dal Curatore del Fallimento della società Gestim S.r.l. Property Management, Dott. Alessandro Bassu, l incarico di accertare il valore del ramo d azienda affittato il 31/07/2015 dalla Società Gestim S.r.l. Property Management in fallimento, alla società Torri S.r.l. Il ramo d azienda è esclusivamente costituito dai contratti di locazione e sublocazione di immobili, esistenti al momento della stipula ed identificati in apposito allegato. La durata contrattuale è prevista in 6 mesi, a decorrere dal 1 agosto 2015, senza possibilità di proroga o tacito rinnovo. Il canone è fissato in euro 1.000,00 (mille/00) mensili, oltre ad iva di legge. Il contratto non prevede la successione in alcun contratto stipulato dal concedente, ad eccezione dei contratti di locazione e sublocazione di cui al citato allegato. Il contratto prevede infine che l affittuario parteciperà all asta competitiva che verrà indetta dal Curatore per la cessione d azienda, offrendo un corrispettivo di ,00 (quarantamila/00) oltre all accollo dell obbligo di rimborso dei depositi cauzionali versati dai subconduttori per i contratti di sublocazione individuati e descritti nel citato allegato ancora in essere e non oggetto di disdetta al momento dell acquisto del ramo d azienda. 2. Documentazione esaminata Per l adempimento del mandato professionale, lo scrivente ha esaminato la sotto elencata documentazione: copia contratto di affitto di azienda sottoscritto in data 31/07/2015 tra la società Società Gestim S.r.l. Property Management in fallimento e la società Torri S.r.l. (allegato 1). 3. Note metodologiche Per determinare il valore del complesso aziendale sopradescritto occorre preliminarmente procedere all individuazione del corretto criterio da utilizzare per la valutazione del capitale aziendale. Al riguardo, si precisa che, a seconda delle esigenze, i metodi di valutazione che possono essere adottati, sono diversi e sinteticamente individuabili nelle seguenti famiglie: - metodi finanziari, basati sull attualizzazione dei flussi di cassa e del valore residuo dell azienda; - metodi reddituali, che esprimono il valore dell azienda in funzione della capacità di produrre reddito, facendo espresso riferimento alla capacità futura dell azienda di produrre reddito, con le inevitabili approssimazioni derivanti da una visione del futuro determinata anche da fattori economici e finanziari esterni al perimetro aziendale; - metodi patrimoniali, che esprimono il valore dell azienda in funzione delle attività e passività della stessa, facendo quindi espresso riferimento solamente a grandezze e situazioni statiche. La scelta dei criteri di valutazione dipende dal fine per cui la stima è formulata. Nel caso in esame, la cessione del ramo d azienda va valutata in riferimento ad una prevista futura transazione avente ad oggetto l azienda medesima. 2

3 Trattandosi di un ramo di azienda concesso in affitto, pur in presenza del fallimento della società proprietaria, la valutazione può essere fatta in quanto esiste una continuità aziendale a cui fare riferimento, avente una propria valutazione economica. Nel caso specifico, il ramo d azienda è costituito dal complesso di contratti di locazione sottoscritti dalla società con i proprietari degli immobili e dai contratti sottoscritti dalla società con i sublocatori. Il ramo d azienda oggetto di valutazione è costituito esclusivamente da beni immateriali (contratti di locazione), che hanno naturalmente una durata limitata nel tempo e nessun valore alla loro naturale scadenza. Tenuto conto dei vincoli sopra indicati, lo scrivente ritiene opportuno nella valutazione del ramo d azienda adottare il metodo reddituale, che assegna all azienda un valore derivante dall attualizzazione della redditività media prospettica del ramo d azienda, per un periodo di tempo limitato. La formula rappresentativa di questo metodo valutativo può essere rappresentata dalla formula: A = R a ni dove A corrisponde al valore oggetto di ricerca, R corrisponde al reddito medio prospettico ritraibile dal complesso aziendale, attualizzato per un periodo di tempo limitato ad un tasso di attualizzazione che consideri sia il tasso di rendimento finanziario che il tasso di rischio proprio di un attività imprenditoriale quale quella oggetto di valutazione. 4. La determinazione del valore del complesso aziendale 4.1 La componente R Nel caso in esame il valore R è costituito dal reddito medio prospettico derivante dalla gestione dei contratti. Alla data di stipula del contratto di affitto di ramo d azienda, i contratti passivi erano in numero di 24. Il reddito aziendale è costituito dal differenziale fra le locazioni attive e passive, rettificato dai costi generali di gestione dei contratti nonchè delle utenze afferenti agli immobili locati. Il differenziale dei contratti di locazione, al momento della stipula del contratto, era caratterizzato da un margine lordo pari al 19,97% dei ricavi, su un totale di 35 immobili: ma già dopo poco meno di due mesi, i contratti passivi in essere si erano ridotti a 25 unità, a conferma della mutevolezza della stessa consistenza dell azienda, che soggiace a scelte non derivanti unicamente dalla volontà dell imprenditore. Il margine lordo ritraibile in piena occupazione dei contratti esistenti alla data del 16 settembre, data utilizzata ai fini della presente relazione, è pari ad uro euro 5.979/mese, ovvero /annui: tale valore è da sottoporre a rettifiche in funzione della variabilità dei costi condominiali di competenza del conduttore, stimati alla data di riferimento ma che dovranno essere confermati dalle singole assemblee condominiali. A questo margine lordo, stimato su una situazione di piena occupazione degli immobili acquisti in locazione, occorre detrarre gli oneri commerciali di gestione dei contratti, ovvero: personale amministrativo, manutenzioni e pulizie nei rinnovi dei contratti attivi, imposte di registro, oneri legali, assicurativi, ecc., che da studi su analoghe esperienze (ad 3

4 esempio, gestione del Social Housing) sono state statisticamente valutate nella misura media del 17,90% degli incassi lordi. Sulla base di questa valutazione, il reddito ritraibile, al lordo della tassazione sui redditi, può ragionevolmente essere stimato nel differenziale fra margine lordo (19,97%) e oneri di gestione (17,90%), che applicato al monte ricavi di euro /mese (corrispondente alla situazione alla data di riferimento) limita il reddito normalizzato ad euro 615/mese, ovvero 7.380/annui. 4.2 La componente I Il tasso di attualizzazione è il tasso che esprime l equivalenza fra un flusso di reddito, distribuito nel tempo, ed il valore attuale della sommatoria di tale reddito. La determinazione del tasso di attualizzazione (Risky-Rate) deriva dalla somma di due sotto-componenti: il price of time e il risk-adjustment rate. Il price of time è la componente che misura il tasso di mera remunerazione del denaro relativamente ad una rendita a rischio zero o bassissimo: tale valore può essere identificato con il tasso dei titoli di stato aventi durata analoga. L asta dei btp triennali del 14/09/2015 ha evidenziato un rendimento lordo pari al 0,24% annuo. Il risk-adjustment rate è la componente che valuta il rischio imprenditoriale e quindi la stabilità della rendita oggetto di valutazione, al fine di compensarne la probabilità di variazione rispetto al valore medio utilizzato per il calcolo. Tale percentuale è crescente in funzione della possibilità che la rendita degli anni futuri sia inferiore a quella prevista come valore medio: nel caso in esame, il rischio di variazione è sicuramente elevato per la natura stessa dei beni facenti parte del complesso aziendale (contratti passivi) nonché per l elevata probabilità di non avere continuativamente la piena utilizzazione dei locali, Il valore stimato in situazioni di questo tipo è nella prassi identificato nella forchetta 5~9% e pertanto si assume ai fini della presente valutazione nella misura media del 7%. La componente I viene pertanto valorizzata al tasso del 7,24%. 4.3 La componente n Ultimo elemento, nella valutazione di una rendita, è la durata della stessa. In considerazione dell oggetto dell azienda e di quali asset è composta, l orizzonte temporale è inevitabilmente limitato. L asse portante dell azienda è il complesso dei contratti passivi stipulati con i proprietari, contratti che per la loro natura hanno una durata legale normalmente stimata in 4 anni. I contratti non sono stati sottoscritti tutti nello stesso momento e pertanto la componente n viene assunta ad un valore intermedio pari a 3 anni, anche in considerazione della effettiva possibilità di rinnovo degli stessi. *** Tutto ciò premesso, il sottoscritto ha proceduto alla determinazione utilizzando il metodo della durata limitata dell avviamento, la cui formula è la seguente: A = (R) a ni Dove: A= valore ricercato di avviamento; R= reddito prospettico; i = tasso di attualizzazione; 4

5 n = periodo temporale di attualizzazione. A fronte dei suddetti valori, l avviamento aziendale risulterà così quantificabile: A = ,68 arrotondato per difetto a Euro , Conclusioni ***** Dalle risultanze dell analisi svolta, si può ragionevolmente concludere che la stima del valore del ramo aziendale oggetto di valutazione, così come risultante dalla formula applicata, risulta pari ad ,00 (diciannovemila) Lo scrivente resta a disposizione per eventuali chiarimenti e/o integrazioni. Bologna, 15 Dicembre 2015 Dott. Giorgio Gamberini 5