TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA IV SEZIONE CIVILE FALLIMENTARE GIUDICE DELEGATO DOTT. MAURIZIO ATZORI CURATORE PROF. DOTT. ALBERTO ANDREAZZA * * *

Transcript

1 TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA IV SEZIONE CIVILE FALLIMENTARE GIUDICE DELEGATO DOTT. MAURIZIO ATZORI CURATORE PROF. DOTT. ALBERTO ANDREAZZA * * * FALLIMENTO ARGILESE COSTRUZIONI S.R.L. * * * N. 160/2013 R.G. LOTTO 9 CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI LOTTO n. 9 Piena proprietà su locali adibiti a ristorante/pizzeria posti al piano terra ed interrato dello stabile, costituiti da: ingresso indipendente posto su lato strada, sala ristorante, cucina, bagni divisi per sesso dotati di antibagno comune, soggiorno, cucina con dispensa, ingresso secondario con servizi igienici e spogliatoio per il personale, magazzino e vano tecnico, area cortiliva esclusiva. Ai locali sono annesse due cantine poste al piano terra e adibite ad uso deposito. L immobile è sito in Comune di Castello d Argile (BO), in via della Resistenza n. 1/a per una superficie complessiva di circa: 205,00 mq per i locali ad uso pizzeria/ristorante siti al piano terra; 38,50 mq per i locali al piano interrato; 75,00 mq l'area cortiliva ad utilizzo esclusivo della pizzeria; 10,00 mq le cantine annesse. IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immobili oggetto di stima risultano così identificati: Catasto Fabbricati del Comune di Castello d Argile (BO) beni intestati a: ARGILESE COSTRUZIONI S.R.L. - proprietà per 1/1

2 2 di 6 Foglio 11 Map Sub. 15 graffato Sub. 19, Cat. C/1, Classe 2, Consistenza 217,00 mq, RC 4023,35 - Via della Resistenza n. 1/a, Piani PT-S1; - Sub. 20, Cat. C/2, Classe 2, Consistenza 5,00 mq, RC 26,86 - Via Circonvallazione Est n. 23, Piano T; - Sub. 21, Cat. C/2, Classe 2, Consistenza 5,00 mq, RC 26,86 - Via Circonvallazione Est n. 23, Piano T. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU Parti comuni e Servitù: attive e passive se e come esistenti e aventi ragioni legali di essere. Segnalo dall elaborato planimetrico e dal relativo elenco subalterni del Foglio 11 Mappale 422: - Sub. 13, Cat. Area Urbana di mq 91,00; - Sub. 14, Cat. Area Urbana di mq 38,00; - Sub. 16, BCNC area cortiliva comune ai subb ; - Sub. 18, BCNC centrale termica comune ai subb PERTINENZA Piena proprietà. PROVENIENZA DEL BENE Compravendita e successivo mutamento di denominzaione sociale. REGIME FISCALE La Società fallita E qualificabile come IMPRESA COSTRUTTRICE. L immobile E da considerarsi un fabbricato strumentale ed E stato terminato da oltre cinque anni.

3 3 di 6 L immobile NON fa parte di un fabbricato che ha i requisiti della Legge Tupini. La vendita del bene sarà soggetta a I.V.A. o a imposta di registro secondo il regime fiscale vigente al momento del trasferimento del bene. INDAGINE AMMINISTRATIVA L immobile oggetto di stima ha costruzione successiva al 1 settembre 1967 (POST 67) e presso l Ufficio Tecnico del Comune di Castello d Argile ho riscontrato, fra altri, i seguenti Atti Abilitativi: - Permesso di Costruire (PFU) n. 21 del 18/01/2008, Prot. N. 601 per ristrutturazione e parziale cambio d uso dell intero immobile, - Denuncia di Inizio Attività presentata il 04/02/2009 al Prot. N quale variante al Permesso di Costruire di cui sopra, - Certificato di Conformità Edilizia e Agibilità (PFU) n. 120 del 31/03/2009 al Prot. N Da quanto concessionato e quanto effettivamente rilevato non ho riscontrato difformità di rilievo. Valore dell immobile ai fini del calcolo IMU: ,60 (di cui ,60 per i Subb. 15 e 19, 4512,00 per il Sub. 20, 4512,00 per il Sub. 20). Conformità impianti. Non è stato possibile reperire la certificazione di conformità di tutti gli impianti, pertanto l aggiudicatario, ai sensi del D.M. 22/01/2008 n 37 dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza, sollevando, ai sensi dell art del Codice Civile, gli organi della procedura da ogni

4 4 di 6 responsabilità al riguardo. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Attualmente l immobile risulta occupato in virtù di regolare contratto di locazione stipulato il 10/03/2009, registrato a Cento (FE) il 03/12/2009 al Prot. n. 3736, con termine fissato al 09/03/2015 da intendersi tacitamente rinnovato di altri sei anni, salvo disdetta, con canone annuale previsto pari a ,00 iva esclusa, da versarsi in dodici rate mensili pari a 1.500,00. DESCRIZIONE DEL BENE L unità immobiliare presa in esame occupa una porzione dello stabile ubicato in comune di Castello d Argile (BO), in Via della Resistenza n. 1/a. L edificio di cui l immobile forma parte è stato realizzato con struttura portante in cemento armato; tamponamenti interni in muratura di laterizio e solai interpiano in latero-cemento; copertura a due falde; si sviluppa in due piani fuori terra ad uso commerciale e uffici; posti auto al piano terra, all interno della piccola area cortiliva di proprietà condominiale. La pizzeria gode di un ingresso indipendente per il pubblico, posto direttamente su via della Resistenza, oltre ad ulteriore un accesso carrabile esclusivo, dedicato a personale e fornitori, dotato di zona di sosta e carico/scarico. La porzione di fabbricato oggetto della presente stima si trova ai piani terra e interrato, è costituita da: bussola in vetro per l ingresso del pubblico; sala ristorante; bagni divisi per sesso dotati di antibagno comune; ripostiglio; cucina con dispensa e laboratorio; ingresso secondario con servizi igienici e spogliatoio per il personale; area cortiliva di proprietà esclusiva con dehors di circa 75,00 mq di superficie pavimentata e coperta da pergolato in legno; magazzino e vano tecnico si trovano al piano interrato. Ai locali sono

5 5 di 6 annesse due cantine poste al piano terra e accessibili attraverso le parti comuni del condominio. Il grado delle finiture è da considerarsi buono e vado qui di seguito ad elencare le principali caratteristiche: - pareti interne intonacate e tinteggiate di colore bianco e colori vari, - soffitti interni intonacati, tinteggiati e con decorazioni realizzate in cartongesso, - pavimenti in parquet costituito da listelli in legno, nelle aree accessibili al pubblico, - pavimenti della cucina, del laboratorio, del magazzino e dello spogliatoio dipendenti in piastrelle di materiale ceramico di dimensione 30x30 cm circa, - rivestimento della cucina e del laboratorio in piastrelle di materiale ceramico di dimensione 20x20 cm circa posato a tutta altezza, - infissi esterni in legno con vetrocamera, - dotazione bagno pubblico: wc divisi per sesso, lavabi in comune, - dotazione bagno personale: wc, bidet, lavello e doccia, - sanitari bianchi con rubinetteria monocomando, - impianto di riscaldamento di tipo condominiale tramite centrale termica comune, - elementi radianti in acciaio verniciato di colore bianco e cronotermostato digitale per la regolazione della temperatura, - lo stato manutentivo e di conservazione dell immobile sono da considerarsi buone. CONSISTENZE COMMERCIALI

6 6 di 6 La superficie commerciale del bene in oggetto, al netto delle murature, è la seguente: Pizzeria/Ristorante ca. mq 205,00 Magazzino e cantine ca. mq 48,50 Area esterna ca. mq 75,00 STIMA DEL BENE Piena proprietà su locali adibiti a ristorante/pizzeria, con annessi magazzino e cantine, posti al piano terra ed interrato dello stabile, sito in Comune di Castello d Argile (BO), Via della Resistenza n. 1/a. Alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto del bene, della sua destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali, il sottoscritto ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale del bene in argomento, stimato a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, come di seguito: VALORE DI MERCATO DEL BENE ,00 Considerata la modalità di vendita tramite asta giudiziaria e la particolare natura del lotto in oggetto, in un periodo particolarmente delicato per il mercato immobiliare, si propone un abbattimento del prezzo di circa il 30% del valore di mercato per un: VALORE BASE D ASTA ,00 (Euro duecentodiecimila/00)