COMUNE DI QUINZANO D OGLIO PROVINCIA DI BRESCIA STUDIO DI FATTIBILITÀ ECONOMICA
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- Alfredo Bartoli
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1 COMUNE DI QUINZANO D OGLIO PROVINCIA DI BRESCIA Area Servizi per il Territorio STUDIO DI FATTIBILITÀ ECONOMICA 1. INTRODUZIONE Il Comune di Quinzano possiede un area su cui insiste un impianto idraulico costituito da un laghetto, vasche e canali progettato e realizzato per esercitare l attività di pesca sportiva. L impianto peschiera, alimentato dal fiume Savarona Nuova, e costituito da un laghetto principale e da quattro vasche di servizio in calcestruzzo. Il laghetto ha le dimensioni di circa 65x40 m con una profondità di 3,60 m, per un totale di circa mc di acqua. L impianto attualmente non è in funzione. Il comune di Quinzano intende promuovere l attività sportiva in questione come attività di interesse pubblico perseguendo la valorizzazione dell impianto attraverso la realizzazione di un bar/ristorante, servizi igienici e un magazzino/ripostiglio. L intervento previsto è coerente con la destinazione urbanistica dell area. Il Comune di Quinzano ha elaborato a tale fine questo studio di fattibilità economico da porre a base di gara di Project financing. Lo studio evidenzia la fattibilità economica dell intervento previsto sulla base della reddittività derivante dai biglietti di accesso degli utenti e dall attività del bar/ristorante. 2. ASPETTI PRESTAZIONALI E GESTIONALI DELL IMPIANTO L edificio sarà localizzato all interno dell area indicata con retino color rosso sulla planimetria sotto riportata. Fig. 1: Planimetria dello stato di fatto dell area della nuova peschiera di Quinzano d Oglio. Pagina 1 di 8
2 In sede di sopralluogo il concorrente potrà richiedere al Comune copia dei documenti e delle planimetrie che consentono la completa caratterizzazione dell area sotto i profili pianificatori esistenti. L edificio di tipo chalet dovrà essere realizzato con tecnologie appropriate, ad adeguato inserimento ambientale, di tipo leggero (ad esempio edifici lignei prefabbricati), con le necessarie dotazioni impiantistiche e costruito nel rispetto dei parametri energetici, acustici e igienico sanitari vigenti. L edificio avrà una superficie coperta di almeno 120 mq con una previsione di spazi articolata nel modo seguente (valori minimi): - ufficio 9 mq - sala bar/ristorante di 50 mq; - cucina di 20 mq; - dispensa di 6 mq; - bagni utenti (wc uomini, disabili, donne) + bagno per il personale (con antibagno/spogliatoio) di almeno 25 mq; - magazzino (a servizio degli impianti con accesso direttamente dall esterno) di 10 mq. A contatto con la sala ristorante dovrà essere prevista una veranda coperta di almeno 60 mq. Le opere dovranno essere progettate conformemente alle norme sismiche vigenti. Deve essere prevista una viabilità pedonale interna ed un impianto di illuminazione che consenta di espletare attività anche in notturna. La realizzazione dell opera è in ogni caso subordinata all acquisizione dei permessi o assensi comunque denominati degli Enti preposti con competenze in materia che dovranno essere sempre trasmessi, se del caso in copia, al Comune di Quinzano. Il concessionario dovrà concedere la possibilità che l impianto venga messo a disposizione del Comune per attività pubbliche nei termini indicati nell allegata bozza di convenzione. Dovrà inoltre essere garantita un attività continuativa della peschiera e del bar/ristorante ed il numero dei giorni annui di chiusura non dovrà essere superiore a n.105 (centocinque), comprese ferie e giornate con condizioni atmosferiche avverse. La gestione sarà caratterizzata da una perfetta tenuta degli spazi verdi e degli spazi acqua con adeguato numero di sfalci e l igiene degli spazi acqua con pulizia periodica e ossigenazione della stessa attraverso ricambi. Si dovrà altresì gestire il complesso sportivo realizzato secondo la vigente normativa e secondo quanto previsto dalla bozza di convenzione, dal disciplinare di gara e dalle norme emanate dal CONI e dalla Federazione Italiana Pesca Sportiva e Attività Subacquee (FIPSAS). La gestione del bar/ristorante dovrà svolgersi secondo quanto previsto dalla relativa normativa nazionale e regionale ed essere autorizzata dai competenti Enti. La durata della concessione è inizialmente prevista in 25 anni. L aggiudicatario dovrà gestire per l intera durata della concessione l impianto sportivo secondo quanto indicato nella proposta progettuale e gestionale del medesimo. L aggiudicatario ha facoltà di individuare un soggetto gestore dell impianto sportivo e del bar/ristorante. L intervento realizzato al termine della concessione dovrà essere consegnato in perfetto stato di manutenzione e funzionalità nella materiale disponibilità della amministrazione aggiudicatrice senza alcun onere per la stessa. 3. MODELLO ECONOMICO DI GESTIONE Si prevede che per l edificio di nuova costruzione, sopra descritto, con l impiantisca relativa siano necessari di cui per opere e per somme a disposizione. Nelle cifre indicate sono compresi gli oneri di progettazione e le pratiche amministrative. I dati provengono da stime dei costi di costruzione al mq indicati dal Comune di Quinzano per opere analoghe. A fronte dei lavori richiesti viene così ipotizzato il seguente: Pagina 2 di 8
3 QUADRO ECONOMICO DELL INTERVENTO A - IMPORTO LAVORI COMPRENSIVI DI SICUREZZA A1 - Opere edili Corpo principale ( 800 x 120 mq) = A2 - Opere edili Veranda ( 300 x 60 mq) = A3.- Impianti Illuminazione notturna = TOTALE A = B - SPESE PROGETTAZIONE ED ESECUZIONE B1 - Onorari per progettazione preliminare, definitiva, esecutiva = B2 - Coordinamento Sicurezza progettazione ed esecuzione = B3 - Verifica progetto preliminare, definitivo, esecutivo = B4 - Direzione lavori = B5 - Collaudo = TOTALE B = C - SPESE AMMINISTRATIVE = TOTALE GENERALE (A+B+C) = Sono previsti COSTI ANNUI DI GESTIONE TOTALI dell attività della peschiera pari a così ripartiti: UTENZE = ASSICURAZIONI = MATERIALI DI CONSUMO = 500 AMMINISTRATIVE = PUBBLICITA E PROMOZIONE = MANUTENZIONE ORDINARIA = ACQUISTO PESCE = COSTO PERSONALE = CANONE DI CONCESSIONE = L acquisto del pesce da allevamenti specializzati è previsto in La cifra corrisponde ad un pescato di circa kg di trote. Considerato che un ottimo standard consiste nell immissione di trote di circa 400 grammi abbiamo circa trote che corrispondono, considerati gli utenti previsti, ad un pescato pro capite di 6 trote, valore assolutamente cautelativo. I dati sopra indicati sono ricavati da interviste effettuate con Operatori che gestiscono simili attività. Sempre dalle interviste emerge sia necessaria solo una persona per tutte le attività connesse alla gestione sportiva del laghetto. Si prevede di conseguenza un costo del personale di Si prevede inoltre una MANUTENZIONE STRAORDINARIA decennale pari al 5% dell investimento iniziale. Le ENTRATE derivano dai proventi della vendita dei biglietti di accesso e dall affitto del Bar /Ristorante. Sono quindi cautelative. Le Entrate sono previste per un totale di così determinate: RICAVI DALLA PESCA - Pesca ordinaria Gare AFFITTO BAR/RISTORANTE Pagina 3 di 8
4 E previsto che il bar/ristorante possa consentire al gestore dell impianto di ottenere, da affitto, un reddito annuo di circa Il dato è ricavato su valori elaborati da dati dell Agenzia delle Entrate (Banca dati delle quotazioni immobiliari) nell area del Comune di Quinzano. Per quantizzare i ricavi ipotizziamo non più di 260 giornate utili l anno di attività escludendo ferie e giornate con condizioni metereologiche avverse. Secondo gli standard correnti il laghetto può ospitare al massimo 40 persone (quattro metri lineari sul perimetro per pescatore, escluse naturalmente le aree di servizio). Assumiamo una copertura media inferiore al 20% ed una durata cautelativa della pesca di due turni di occupazione delle piazzole. Questo dato deriva da una specifica indicazione del Comune di Quinzano che ha così calcolato l effettivo bacino di utenza sulla base di analoghi impianti presenti in loco. Si ottengono circa 12 utenti al giorno per un totale di circa utenti all anno. Le tariffe sono state desunte in loco su impianti similari ( 21 per 5 ore di pesca, IVA compresa). I ricavi netti dell attività sportiva sono dunque stimati in (al netto IVA) esclusi i proventi delle gare. Queste ultime sono gestite come eventi straordinari (supponiamo sei/sette all anno) con un ritorno suppletivo di Perciò i ricavi netti totali previsti dall attività della peschiera risultano essere ANALISI DEI FLUSSI DI CASSA Per le valutazioni di redditività si utilizza lo strumento della analisi dei flussi di cassa. Questo strumento è essenziale per comprenderne la sostenibilità e si tratta di un'analisi di tipo dinamico. Questo metodo fa esclusivamente riferimento a grandezze oggettive, e non soggettive. Tuttavia consentendo di effettuare analisi di sensibilità sui parametri utilizzati permette di esplicitare anche i margini di rischio connessi alla operazione. Con l analisi del flusso di cassa possiamo rendere espliciti alcuni criteri di scelta degli investimenti. Le grandezze che si considerano sono: a) la somma algebrica delle entrate ed uscite attualizzate rappresenta il Valore Attuale Netto (VAN). b) Tasso interno di rendimento (TIR): è il tasso di attualizzazione che azzera algebricamente le entrate e le uscite associate al progetto. Il TIR è, quindi, il tasso per il quale il VAN è nullo. c) Periodo di rimborso: Fissato il tasso di attualizzazione, è il periodo alla fine del quale il VAN è nullo. Come si vede i tre valori VAN, TIR e Periodo di Rimborso sono strettamente intrecciati nell Analisi dei Flussi di Cassa. Occorre sempre fissare il valore di due di questi parametri per ottenere il terzo. Nel nostro caso si assume che il TIR debba essere superiore al costo medio ponderato del capitale (o anche WACC, acronimo dell'espressione inglese weighted average cost of capital ) che consiste nella media ponderata tra il costo del capitale proprio e il costo del capitale di debito. Il WACC è il tasso minimo che l operazione deve generare per consentire di remunerare il capitale di debito ed il capitale proprio. Nel nostro caso assumiamo le seguenti ipotesi cautelative per calcolare il WACC: - che la leva finanziaria sia del 80% (l imprenditore assume un mutuo pari a 80% dell investimento), limite massimo concesso dalle banche. - che il tasso di rendimento richiesto per il capitale di debito sia del 7%. - che la aliquota fiscale sia del 25%. Questa ipotesi è cautelativa perché un valore più realistico tenderebbe a sottostimare il costo del debito. - che il tasso di rendimento atteso dal capitale proprio sia del 10%. Sotto queste ipotesi il valore del WACC è del 6,20%. Pagina 4 di 8
5 5. VALUTAZIONI DI FATTIBILITÀ Nell Appendice 1 presentiamo il Piano Economico Finanziario implementato con i dati sopra riportati. Come si vede si ottiene un TIR del 6,46% superiore quindi al WACC che sopra avevamo identificato al 6,20%. A questo TIR corrisponde un MOL (Margine Operativo Lordo) di Pagina 5 di 8
6 APPENDICE 1 In questa fase è stata elaborata una simulazione di Analisi dei Flussi di Cassa che permette di inquadrare la redditività dell operazione finanziaria. Il Piano Economico Finanziario (PEF) riportato successivamente prevede una struttura di dati come da tabella seguente: Margine Operativo Lordo (MOL) Differenza tra ricavi e costi di gestione/personale Ammortamenti Rata di ammortamento, in venti anni, dell investimento iniziale Reddito Operativo (EBIT) = MOL Ammortamenti Imposte figurative su reddito operativo Imposte IRES e IRAP Flusso di circolante = EBIT Imposte + Ammortamenti TIR progetto Tasso Interno di Rendimento per il quale VAN = 0 I dati in input considerati sono i seguenti: Periodo di costruzione = 1 anno Periodo di gestione = 25 anni Tasso di Inflazione = 2 % Investimento iniziale (costo progettazione + costruzione) = Totale Ricavi Pesca = Totale Ricavi Affitto commerciale = Totale Costi acquisto pesce = Totale Costi gestione ordinaria = Totale Costi personale = Manutenzione straordinaria decennale = 5% dell investimento iniziale Canone di concessione = IRES = 27,5 % IRAP = 4,20 % Nella pagina seguente si riporta il Piano Economico Finanziario elaborato, relativo all intervento di Project Financing in oggetto. Pagina 6 di 8
7 PIANO ECONOMICO FINANZIARIO Ricavi pesca , , , , , , , , , , , ,90 Ricavi affitto commerciale , , , , , , , , , , , ,49 Costi acquisto pesce , , , , , , , , , , , ,16 Costi gestione ordinaria 7.500, , , , , , , , , , , ,31 Costi personale , , , , , , , , , , , ,36 Manutenzioni straordinarie 9.203,41 Canone di concessione 1.000, , , , , , , , , , , ,37 Margine Operativo Lordo (MOL) , , , , , , , , , , , ,19 Ammortamenti 6.040, , , , , , , , , , , ,00 Reddito operativo , , , , , , , , , , , ,19 Imposte figurative su reddito operativo 3.815, , , , , , , , , , , ,46 Ammortamenti , , , , , , , , , , , ,00 Flusso di circolante , , , , , , , , , , , ,73 Investimenti ,00 FCFO , , , , , , , , , , , , ,73 TIR PROGETTO 6,46% Pagina 7 di 8
8 , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,24 Pagina 8 di 8
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