CONTROVERSIE IN MATERIA CONDOMINIALE. La revisione, così come l approvazione, delle tabelle millesimali non

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1 CONTROVERSIE IN MATERIA CONDOMINIALE Tabelle millesimali La revisione, così come l approvazione, delle tabelle millesimali non necessita del consenso unanime dei condomini, potendo tali valori essere rettificati o modificati, anche nell interesse di un solo condomino, con la maggioranza qualificata di cui all art. 1136, 2 co., c.c. (voto favorevole della maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell edificio) 1. Ciò è possibile quando sono conseguenza di un errore o quando per le mutate condizioni di una parte dell edificio, a seguito di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di 1/5 il valore proporzionale dell unità immobiliare anche di un solo condomino. In questo caso il costo è sostenuto esclusivamente da colui che ha dato luogo alla variazione. Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio, ai sensi dell art. 68 disp. att. c.c., può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio nella persona dell amministratore, il quale deve darne prontamente notizia all assemblea dei condomini. L amministratore che non provvede a tale obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni 2. 1 Cass., Sez. Unite, n /2010; Cass., Sez. II civ., 13/05/2013, n ; 2 l. n. 220/2012 (riforma del condominio) 1

2 Condominio: costituzione La costituzione del condominio avviene nel momento in cui la proprietà di un edificio, in virtù di negozi giuridici, viene frazionata, passando da una situazione di proprietà esclusiva ad una di proprietà plurima, con conseguente trasferimento della proprietà di ciascuna singola unità immobiliare a soggetti diversi. Divisione parti comuni La divisione delle parti comuni di un condominio è possibile solo se non rende più incomodo l uso della cosa a ciascun condomino, in ogni caso occorre che vi sia il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio 3. Tetto e sottotetto: ripartizione delle spese Le spese attinenti alla ricostruzione del tetto vanno ripartite tra tutti i condomini, data la funzione di copertura svolta dal tetto, mentre quelle riguardanti il sottotetto spettano esclusivamente al proprietario dello stesso. Uso delle parti comuni: regolamento condominiale 3 L. n. 220/2012 2

3 È possibile, mediante delibera assembleare approvata con la maggioranza prevista all art. 1136, comma 2, c.c., adottare ex novo un regolamento o anche una singola clausola integrativa, in quest ultimo caso quando si tratta di far fronte a nuove esigenze di gestione ed utilizzazione delle parti comuni 4. Bed and breakfast Il condomino che intenda adibire il proprio appartamento a bed and breakfast non ha bisogno di alcuna autorizzazione da parte dell assemblea, deve solo accertarsi che nel regolamento condominiale di natura contrattuale, vale a dire predisposto dal costruttore dell edificio prima della vendita dei singoli alloggi, o approvato e sottoscritto da tutti i condomini, non sia espressamente fatto divieto di svolgere un attività di bed and breakfast o ad esso riconducibile come pensione o affittacamere. Gestione del condominio: conto corrente L amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, comprese quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su un conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio. 4 L. n. 220/2012 3

4 Ciascun condomino può verificare la regolarità dei pagamenti e la destinazione dei propri esborsi chiedendo di prenderne visione e, a proprie spese, estrarne copia della rendicontazione contabile. La firma e la gestione del conto è dell amministratore nella qualità di rappresentante dei condomini. Al fine di non paralizzare la gestione del condominio, le somme utilizzate per le piccole spese come i detersivi per la pulizia delle parti comuni, normalmente tenuti in un fondo cassa, potranno essere prelevate in contante in banca con una indicazione generica quale appunto quella di fondo cassa e l amministratore dovrà poi provvedere ad indicare nel dettaglio della sua gestione contabile interna cosa è stato pagato con quel denaro prelevato. Registro dell anagrafe condominiale L amministratore è tenuto a gestire il registro dell anagrafe condominiale contenente ogni dato riguardante le condizioni di sicurezza di ciascuna unità immobiliare. Ogni singolo condomino deve fornire tali documenti all amministratore; è esclusa l autocertificazione in quanto assolutamente vietata dalla normativa tecnica. L amministratore è obbligato a farne richiesta ai condomini e in caso di rifiuto darne immediata comunicazione all autorità interessata. In caso di incidente, l amministratore è considerato responsabile o corresponsabile, anche penalmente, delle conseguenze derivanti 4

5 dall inosservanza delle norme sulla sicurezza; non potrà affermare di non essere stato a conoscenza del rischio 5. Impianto di termoregolazione con contabilizzazione: quorum L adozione dell impianto di termoregolazione con contabilizzazione, per la cui realizzazione basta l applicazione su ciascun termosifone di un ripartitore di calore che ne registra la quantità di calore emesso e di una valvola termostatica per regolare la temperatura ambiente locale per locale, richiede il voto favorevole della metà degli intervenuti ed almeno la metà dei millesimi, solo, però, dei condomini serviti dall impianto di riscaldamento, inclusi tra questi anche coloro che si sono distaccati, dal momento che comunque restano sempre proprietari dell impianto. L adozione di tale sistema comporta una nuova ripartizione della spesa effettuata sulla base dei consumi effettivi. La spesa si compone di due voci: La quota a consumo in base al calore contabilizzato dal ripartitore di calore installato su ogni singolo radiatore; La quota fissa composta dalla spesa dovuta al consumo involontario di energia termica, dispersione di calore nella rete, e dalla spesa per la conduzione e la manutenzione ordinaria dell impianto termico centralizzato. 5 L. n. 220/2012, riforma del condominio in vigore dal 18/06/2013 5

6 Sono nulle le delibere che, in deroga alla disposizione che impone la ripartizione secondo i consumi effettivi, introducono dei correttivi o stabiliscono a forfait la quota fissa. Impianto di riscaldamento: distacco Il distacco dall impianto di riscaldamento centralizzato è possibile purché sussistano due condizioni: Mancanza di notevoli squilibri di funzionamento Mancanza di aggravi di spesa per gli altri condomini L assenza di una delle due condizioni esclude il distacco. Il condomino che procede al distacco non è obbligato ad informare preventivamente l amministratore o l assemblea. Qualora l amministratore venga informato, anche solo indirettamente, è legittimato, nell interesse ed a tutela del servizio comune, a richiedere una relazione tecnica che provi l esistenza delle condizioni, in assenza delle quali il condomino, anche a distacco già avvenuto, dovrà nuovamente riallacciarsi. Il condomino distaccatosi dall impianto di riscaldamento centralizzato è tenuto a concorrere alle spese di manutenzione straordinaria dello stesso ed a quelle per la sua conservazione e messa a norma. Il regolamento di condominio, tanto contrattuale quanto assembleare, può vietare il distacco 6. 6 L. n. 220/2012 6

7 Assemblea: nuovi quorum Alcuni nuovi quorum stabiliti dalla riforma condominiale: Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni: voto favorevole della maggioranza degli intervenuti ed almeno metà del valore dei millesimi, in prima convocazione, voto favorevole della maggioranza degli intervenuti ed almeno un terzo del valore del fabbricato, in seconda convocazione; Riparazioni straordinarie di notevole entità (art. 1136, comma 4, c.c.): voto favorevole della maggioranza dei condomini intervenuti ed almeno metà del valore dell edificio, tanto in prima quanto in seconda convocazione; Coibentazione termica, installazione di fonti rinnovabili, riqualificazione centrale termica, sostituzione generatore di calore se fondati si diagnosi energetica o su attestato di certificazione energetica (L. n. 10/1991, art.26, comma 2): voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea ed almeno un terzo del valore dei millesimi, in prima ed in seconda convocazione; Installazione di fonti rinnovabili se fondati su diagnosi energetica o su attestato di certificazione energetica (L. n. 10/1991, art. 26, comma 2): voto favorevole della maggioranza degli intervenuti ed almeno un terzo del valore dei millesimi, in prima ed in seconda convocazione; 7

8 Modalità con cui può essere effettuata l installazione di fonti rinnovabili, ripartizione a tal fine del lastrico solare e delle altre superfici comuni (art bis c.c.): maggioranza degli intervenuti ed almeno due terzi del valore dell edificio, sia in prima che in seconda convocazione; Termoregolazione con contabilizzazione del calore e divisione delle spese di riscaldamento (L. n. 10/1991, art. 26, comma 5): maggioranza degli intervenuti ed almeno metà del valore del fabbricato, tanto in prima quanto in seconda convocazione; Innovazioni relative alle opere ed agli interventi per il contenimento del consumo energetico degli stabili, per la produzione di energia attraverso l uso di impianti di cogenerazione o fonti rinnovabili da parte del condominio o di terzi che ottengano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento sul lastrico solare o altra superficie comune (art. 1120, comma 2, c.c.): voto favorevole della maggioranza dei condomini intervenuti in assemblea ed almeno metà del valore dei millesimi, sia in prima che in seconda convocazione; Infrazioni al regolamento condominiale: sanzione In caso di infrazione al regolamento condominiale, la sanzione applicata dall amministratore passa dalle precedenti cento lire a duecento euro, fino 8

9 ad arrivare a ottocento euro in caso di recidiva. Tali somme vanno al fondo predisposto dall amministratore per le spese ordinarie. La sanzione per infrazione al regolamento di condominio può essere applicata soltanto ai condomini proprietari delle unità immobiliari non agli inquilini. Condomini morosi L amministratore è obbligato ad agire, nei riguardi dei condomini morosi, per la riscossione forzosa delle somme dovute, entro sei mesi dalla chiusura dell esercizio a cui il credito si riferisce. L amministratore può procedere con il decreto ingiuntivo nei confronti dei condomini morosi anche immediatamente dopo la chiusura dell esercizio in questione. L amministratore che lascia trascorrere i sei mesi senza agire, può essere revocato dall incarico e rischia di dover risarcire il condominio dei danni patiti. L assemblea condominiale può espressamente esonerare l amministratore dal procedere nei riguardi del o dei condomini morosi. Superati i sei mesi di morosità, l amministratore può sospendere l erogazione dei servizi che possono essere goduti separatamente, a condizione che ciò non crei problemi agli altri condomini 7. 7 L. n. 220/2012 9

10 Rendiconto: contenuto Il rendiconto, a seguito della riforma condominiale, deve essere presentato dall amministratore entro 180 giorni dal termine del suo mandato annuale. Il rendiconto deve comporsi di un registro di contabilità e di un riepilogo finanziario, nonché di una relazione in cui deve essere riportato tutto ciò che si è verificato, le problematiche del condominio che hanno caratterizzato la gestione dello stesso. Dal rendiconto deve risultare la specificità delle partite, di modo che il condomino destinatario possa indicare quelle che eventualmente intende contestare. Il condomino può prendere visione della documentazione condominiale in qualunque momento nel corso della gestione. Per l approvazione del rendiconto perché l assemblea, in seconda convocazione, sia validamente costituita occorre che siano presenti almeno un terzo dei condomini, mentre per la validità delle delibere occorre il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore del fabbricato. Supercondominio: tabelle millesimali Il supercondominio deve essere dotato di due tabelle millesimali, una riguardante i millesimi supercondominiali che stabilisce la ripartizione 10

11 della spesa tra gli edifici che compongono il supercondominio, e l altra interna propria di ogni singolo palazzo. Dott.ssa Sciotto Fortunata Serena 11