IL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO E LE TABELLE MILEESIMALI

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1 TEORIA E PRATICA DEL DIRITTO SEZIONE I: DIRITTO E PROCEDURA CIVILE 121 ALBERTO CELESTE LUIGI SALCIARINI IL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO E LE TABELLE MILEESIMALI PRINCIPI GEN^RALI, DISCIPLINA CODICISTICA, INTERPRETAZIONE, GIURISPRUDENZIALE E MODELLI DI REDAZIONE GIUFFRE I""! EDITORE MILANO 2006

2 INDICE SOMMARIO Prefazione Abbreviazioni ix xxi Parte I LO STATUTO DELLA COLLETTTVITA CONDOMINIALE CAPITOLO I IL REGOLAMENTO ASSEMBLEARE 1.1. La natura L'obbligatorieta II condominio con piu di died condomini II piccolo condominio II condominio minimo ; L'approvazione La forma II contenuto In generale L'uso delle cose comuni La ripartizione delle spese II decoro dell'edificio L'amministrazione L'interpretazione La modifica L'efficacia 47 CAPITOLO II IL REGOLAMENTO CONTRATTUALE 2.1. L'origine interna o esterna 53

3 XTV INDICE SOMMARIO 2.2. La riserva di redazione L'inquadramento giuridico II contenuto L'individuazione dei beni II godimento delle cose proprie e comuni Le immissioni vietate L'interpretazione La modifica L'opponibilita 94 CAPITOLO III I LIMITI DELLA POTESTA REGOLAMENTARE 3.1. La menomazione dei diritti del singolo condomino II potere di disposizione e di gestione I confini della capacita limitatrice La disciplina legislativa inderogabile Ill 3.3. Le norme del codice civile I diritti dei partecipanti sulle cose comuni L'indivisibilita delle cose comuni Le innovazioni La nomina e la revoca deiramministratore La competenza assembleare La riserva da parte del costruttore I requisiti soggettivi L'annualita dell'incarico II recesso assembleare La destituzione giudiziaria La rappresentanza dell'amministratore I poteri sostanziali La legittimazione attiva La legittimazione passiva II dissenso dei condomini rispetto alle liti La costituzione dell'assemblea e la validita delle deliberazioni L'impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea Le disposizioni di attuazione del codice civile La riscossione dei contributi La convocazione dell'adunanza L'intervento in assemblea La revisione delle tabelle millesimali Le sanzioni pecuniarie 172

4 INDICE SOMMARIO XV CAPITOLO IV LE INTERFERENZE CON IL RAPPORTO DI LOCAZIONE 4.1. Premesse L'azione diretta nei confronti del conduttore La legittimazione attiva e passiva Le responsabilita del proprietario I riflessi interni del rapporto Le azioni esperibili dall'inquilino Rilievi conclusivi 199 CAPITOLO V L'INTERVENTO DELL'AUTORITA GIUDIZIARIA 5.1. La formazione Le questioni controverse La possibility di adire il giudice L'ambito di operativita dell'intervento La natura del procedimento La revisione L'impugnazione II dissenso e la sospensione I vizi della deliberazione e dell'atto I poteri sostitutori del giudice II controllo sulla vessatorieta delle clausole La valutazione della meritevolezza degli interessi 240 Parte II LE SINGOLE CLAUSOLE CAPITOLO VI LE MODALITA DI REDAZIONE 6.1. Considerazioni generali sulla modalita di redazione La «generality ed astrattezza» delle clausole La coerenza «non omogenea» delle clausole Le «linee guida» nella redazione del testo regolamentare. a) La (pedissequa) trascrizione delle norme del codice civile, b) Le clausole del regolamento e la giurisprudenza 252

5 XVI INDICE SOMMARIO CAPITOLO VII LE CLAUSOLE DI INTESTAZIONE 7.1. L'indicazione della natura del regolamento L'indicazione della denominazione del condominio Descrizione del contenuto e dell'efficacia del regolamento 260 CAPITOLO VIII LE CLAUSOLE DI «COSTITUZIONE» DEL CONDOMINIO 8.1. Generality sulla «costituzione» del condominio La sede del condominio 265 CAPITOLO IX LE CLAUSOLE DI CONFORMAZIONE DEL CONDOMINIO 9.1. Generality La descrizione dell'edificio L'indicazione delle parti comuni L'indicazione della quota di comproprieta: l'allegazione delle tabelle millesimali L'indicazione delle parti comuni ad alcuni condomini: clausola sul condominio parziale Le proprieta esclusive e le relative pertinenze 280 CAPITOLO X I LIMITI ALLA DESTINAZIONE DELLE PROPRIETA ESCLUSIVE Generalita Le modalita di redazione 284 CAPITOLO XI LE CLAUSOLE SULL'UTILIZZAZIONE DEI BENI COMUNI Generalita Clausole assembleari e clausole contrattuali: regolamentazione e/o limitazione Norme d'uso di carattere generale 290

6 INDICE SOMMARIO XVII Clausole su particolari utilizzazioni: generalita Clausole su particolari utilizzazioni: l'impianto di ascensore Clausole su particolari utilizzazioni: le scale Clausole su particolari utilizzazioni: il cortile 299 CAPITOLO XII LIMITAZIONI, OBBLIGHI E DIVIETI A CARICO DEI CONDOMINI Generalita Limitazioni delle facolta proprietarie Obblighi a carico dei condomini Divieti a carico dei condomini 310 CAPITOLO XIII LE CLAUSOLE SULLE INNOVAZIONI Generalita Le innovazioni vietate Le innovazioni gravose o voluttuarie II subentro successivo nell'innovazione gravosa o voluttuaria CAPITOLO XIV LE CLAUSOLE SULLA SOPRAELEVAZIONE Generalita Le clausole sulla sopraelevazione: verifica e divieto 324 CAPITOLO XV GLI ORGANI DEL CONDOMINIO: L'AMMINISTRATORE Generalita La nomina Clausole sui requisiti deh'amministratore La nomina del primo amministratore: c.d. «riserva di nomina» La conferma nell'incarico La durata dell'incarico Le dimissioni La revoca La prosecuzione tacita deu'incarico: c.d. prorogatio 343

7 XVIII INDICE SOMMARIO II compenso Le attribuzioni deu'amministratore: poteri e doveri 347 CAPITOLO XVI GLI ORGANI DEL CONDOMINIO: L'ASSEMBLEA Generalita Descrizione delle funzioni dell'assemblea Indicazione dei termini di riunione Indicazione del luogo di riunione Clausole sulla convocazione Clausole sullo svolgimento della riunione Clausole sulla verbalizzazione Clausole sulla facolta d'impugnazione 377 CAPITOLO XVII GLI ORGANI DEL CONDOMINIO: IL CONSIGLIO DI CONDOMINIO Generalita e disciplina 381 CAPITOLO XVIII LE CLAUSOLE SULLE SPESE Generalita La doppia tipologia di clausole sulle spese Le clausole con diversa ripartizione delle spese Clausole particolari sulle spese: il portierato Clausole particolari sulle spese: le scale Clausole particolari sulle spese: l'impianto di ascensore Clausole particolari sulle spese: l'impianto per il riscaldamento Clausole particolari sulle spese: il lastrico solare ad uso esclusivo Clausole particolari sulle spese: l'acqua corrente Disposizioni sulle modalita di riscossione Disposizioni sul ritardo nei pagamenti La previsione della sospensione nella fornitura dei servizi 418 CAPITOLO XIX LA SANZIONE PER L'INOSSERVANZA DEL REGOLAMENTO Clausola sulla sanzione 421

8 LNDICE SOMMARIO XIX CAPITOLO XX LE CLAUSOLE SULLE EVENTUALI CONTROVERSIE Generalita La clausola sulla conciliazione La clausola sull'arbitrato 428 CAPITOLO XXI LE CLAUSOLE DI RICHIAMO E FINALI Richiamo alia disciplina applicabile Approvazione e consistenza del regolamento 433 Parte III LE TABELLE MILLESIMALI CAPITOLO XXII LE CARATTERISTICHE GENERALI Generalita: le «apposite tabelle» del codice civile Definizione Natura giuridica Funzione La formazione: i criteri tecnici di redazione La formazione: l'approvazione L'unanimita immediata L'unanimita progressiva: il comportamento concludente L'ammissibilita di un'approvazione a maggioranza II dissenso espresso L'obbligatorieta 468 CAPrroLO XXIII LA MODIFICA ASSEMBLEARE E GIUDIZIARIA II consenso espresso di tutti i condomini I facta concludentia Le soprawenienze edilizie 478

9 XX INDICE SOMMARIO L'errore rilevante II vizio del contratto La divergenza tra valore considerato e reale L'intervento delle Sezioni Unite II perdurare del contrasto interpretativo I profili processuali La posizione del conduttore 500 Appendice alia Parte II - II testo integrate del regolamento 505 Indice analitico 557