1^ SEZIONE CIVILE * * * CONSULENZA TECNICO-GIUDIZIARIA NELLA CAUSA ISCRITTA AL R.G ANNO 2008 * * * All Ill.mo Signor GIUDICE ISTRUTTORE:

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1 1 TRIBUNALE DI BOLOGNA R ^ SEZIONE CIVILE CONSULENZA TECNICO-GIUDIZIARIA NELLA CAUSA ISCRITTA AL R.G ANNO 2008 All Ill.mo Signor GIUDICE ISTRUTTORE: Dott. ANTONIO COSTANZO RELAZIONE TECNICA LOTTO N. 2 : PIENA PROPRIETA di porzioni immobiliari site in Comune di Sanremo (IM) Via Padre Semeria n. 406 nel fabbricato condominiale denominato Le Gerbere Palazzina B rappresentate da un appartamento per civile abitazione compreso al terzo piano, della superficie commerciale di mq. 47,50 circa, composto da ingresso che disimpegna il soggiorno, la cucina, un bagno ed una camera, si completa con due terrazzi al piano di totali mq. 15 e al piano terra da un vano ad uso cantina di mq. 2,50 ed un posto auto scoperto di mq. 9. 1) GENERALITÀ ET UBICAZIONE Il bene interessato dal presente processo di divisione è rappresentato da un appartamento per civile abitazione compreso

2 2 al terzo piano (secondo catastale), oltre ad un vano ad uso cantina al piano terra ed un posto auto scoperto, facente parte del fabbricato condominiale denominato Le Gerbere Palazzina B, che sorge in territorio del Comune di Sanremo (IM) al civico N. 406 della Via Padre Semeria. Trattasi di un immobile realizzato nella prima metà degli anni 70 che si pone nell immediata periferia della città, in un elegante comparto pre collinare, oggi completamente urbanizzato caratterizzato da edifici condominiali e villette indipendenti, prevalentemente destinato alla residenza turistica. Esso sorge in una zona verde, densamente abitata, la cui felice ubicazione (a soli m.1500 dal litorale ed poca distanza dall uscita autostradale e dalla stazione ferroviaria, comunque facilmente raggiungibili dai mezzi di trasporto pubblico che transitano nelle immediate vicinanze), lo rende particolarmente appetibile sotto il profilo commerciale. 2) DESCRIZIONE GENERALE DELL IMMOBILE Il complesso immobiliare che ospita le componenti in esame si eleva per quattro piani fuori terra oltre all interrato (nei tre prospetti principali, quelli rivolti a sud, est ed ovest, mentre quello posteriore, per effetto dell accentuato pendio, presenta un altezza di fronte inferiore), ed è costituito da un unico corpo di fabbrica avente forma rettangolare regolare. Sorge su un area condominiale solo in parte recintata, ma convenientemente sistemata con percorrenze pedonali pavimentate, aiuole e piazzale asfaltato per la sosta, ed è realizzato con struttura portante in c.a., tamponamenti in laterizio, solai misti in latero-

3 3 cemento armato e copertura piana a lastrico solare, secondo la tipologia architettonica caratteristica dell epoca di costruzione (con grandi balconi che si estendono sull intero fronte principale, scandendo i piani). Le facciate si presentano intonacate e tinteggiate, i balconi hanno il parapetto dotato di ringhiera metallica verniciata, l atrio ed i pianerottoli sono pavimentati in ceramica, mentre le scale hanno i gradini in marmo. Il portone d ingresso è in legno naturale lucidato. Come emerge dalla documentazione fotografica unita alla presente relazione (allegato E/2), l immobile evidenzia nelle parti comuni (che conservano ancora le originarie finiture) uno stato di conservazione e manutenzione buono. 3) CONFINI Le componenti immobiliari oggetto di divisione confinano con beni di altra proprietà, parti comuni (corridoio condominiale, corridoio cantine, mappale 1367), salvo altri. 4) IDENTIFICAZIONE CATASTALE Come emerge dal certificato di visura unito alla presente relazione (allegato B/2 ) presso il Catasto Fabbricati del Comune di Sanremo le componenti immobiliari in esame risultano identificate al: Foglio 38 con il Mappale 1320 Sub Z.C. 1^ - Via Padre Semeria - Piano T-2 Interno 16 - Cat. A/2 - Classe 3^ - Vani 3,5 - R.C. Euro 578,43 (l appartamento con cantina);

4 4 Foglio 38 con il Mappale 1368 Sub. 7 - Z.C. 1^ - Via Padre Semeria - Piano T Interno 16 - Cat. C/6 - Classe 1^ - mq. 9 - R.C. Euro 35,33 (il posto auto scoperto). 5) TITOLARITÀ DEL BENE I cespiti oggetto del presente processo sono pervenuti per successione testata. 6) NORMATIVA URBANISTICA E REGOLARITÀ AMMINISTRATIVA Le indagini svolte presso l Ufficio Tecnico del Comune di Sanremo, hanno permesso di accertare che il fabbricato che comprende i cespiti in questione è stato realizzato a seguito di rilascio di Licenza Edilizia i/676 in data e successiva variante m/362 in data La disamina dello stato di fatto in cui si trovano le unità immobiliari in esame ed il relativo raffronto con il contenuto degli elaborati grafici allegati ai suddetti titoli autorizzativi, nonché quello delle planimetrie catastali, consente di affermare che per i beni in questione non sussistono vincoli urbanistici di inalienabilità. 7) COMPOSIZIONE DELLA PARTE IMMOBILIARE I cespiti in esame la cui configurazione planimetrica emerge, di massima, nelle planimetrie catastali ivi allegate sono rappresentati da: un appartamento per civile abitazione (allegato C/3 ), compreso al terzo piano (secondo catastale) avente superficie

5 5 commerciale di mq. 47,50 circa composto da un vano d ingresso che disimpegna il soggiorno, la cucina, un bagno ed una camera da letto, oltre a due terrazzi di complessivi mq. 15 ed un vano ad uso cantina di mq. 2,50 circa al primo terra; un posto auto scoperto di mq. 9 circa capace di ospitare una sola autovettura di medie dimensioni compreso nell area esterna adiacente al condominio (allegato C/4 ). Tutti i vani dell appartamento, ad eccezione del corridoio d ingresso, sono illuminati ed aerati direttamente dall esterno, ed assumono un altezza netta interna di m. 2,80 circa. La cantina al primo terra assume un altezza di m. 2,40 circa ed evidenzia finiture consone al relativo utilizzo (con pavimento in gres ceramico, pareti intonacate civilmente e tinteggiate, portoncino in ferro). L impianto di riscaldamento è attualmente centralizzato (con termoconvettori in ghisa), ma sono in corso di attuazione (essendo già stati deliberati dall assemblea condominiale), gli interventi volti a dotare le singole unità immobiliari d impianti indipendenti. Le finiture presenti all'interno dell'appartamento di tipo civile, come attesta la categoria catastale attribuita sono rappresentate da: pavimenti in ceramica; pareti intonacate civilmente e tinteggiate (rivestite con carta da parati); bagni e cucina con pareti rivestite in ceramica sino ad un altezza di m. 2,00 circa; finestre e porte finestre in legno Douglas sprovviste di vetro

6 camera; 6 tapparelle avvolgibili in plastica; porte interne in legno naturale lucidato; impianti (luce, acqua telefono, F.M., gas), completamente incassati in parete; impianto elettrico (risalente all epoca di costruzione dell edificio), uniformato alle direttive delle Legge 46/ 90. Come emerge dalle immagini fotografiche unite alla presente relazione (allegato E/2 ), lo stato di conservazione e manutenzione è discreto. 8) STIMA DEI BENI Tenuto conto del criterio di stima prescelto e di tutti gli elementi che rientrano nella valutazione, il valore dei beni in esame sorge dal prodotto dei fattori rappresentati: dall estensione lorda assunta dalle componenti immobiliari; dal valore unitario attribuito alla componenti stesse. A) ESTENSIONE LORDA DELLE COMPONENTI IMMOBILIARI La superficie assunta dalle componenti immobiliari in esame, misurata secondo gli usi correnti sulle piazze economiche che le ospitano e che considerano l estensione al lordo comprensiva dello spessore delle murature (100% dei muri esterni ed interni, 50% dei muri in comunione e/o in confine con altre unità, incidenza del 30% dei balconi, il 25%

7 7 della cantina), è pari a mq. 53 per l appartamento con cantina in Sanremo (IM) Via Padre Semeria N. 406; Per quanto concerne il posto auto scoperto essendo prevalente il concetto legato alla funzionalità rispetto a quello dell estensione il relativo valore sarà espresso a corpo. B) VALORE UNITARIO Dalla disamina di tutti gli elementi emersi, tenuto conto: delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dei beni; dello stato di fatto presente nella componente immobiliare e nelle parti comuni; dei valori assunti da beni analoghi compravenduti nelle zone; dall indicazioni ricavate dall Agenzia del Territorio e degli operatori del settore immobiliare; il valore unitario attribuito alle componenti immobiliari in esame, è pari a: Euro 3.300,00 per l appartamento con cantina in Sanremo (IM) Via Padre Semeria N C) VALUTAZIONE DEI BENI Dal prodotto dei fattori prima esposti, per i cespiti in esame derivano i seguenti valori: IMMOBILE IN SANREMO VIA PADRE SEMERIA N. 406

8 appartamento: 8 Euro (3.300,00 x mq. 53) = Euro ,00 autorimessa: a corpo Euro ,00 per complessivi Euro ,00 in tondo Euro ,00 (diconsi Euro centonovantamila/00) Ciò è quanto lo scrivente ritiene di dover porgere ad espletamento dell incarico ricevuto, e nel rimanere a disposizione per eventuali chiarimenti, doverosamente ringrazia e profondamente ossequia. Bologna, 30 novembre (Geom. Andrea Tomasini) ALLEGATI RICHIAMATI IN CONSULENZA