Indice. Presentazione, di Andrea Dossi. Prefazione alla prima edizione, di Maurizio Dallocchio XIII. Parte prima ASPETTI GENERALI

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1 Indice Presentazione, di Andrea Dossi Prefazione alla prima edizione, di Maurizio Dallocchio XI XIII Parte prima ASPETTI GENERALI 1 Classificazione dei beni immobiliari sotto il profilo fiscale Terreni Terreni non agricoli Terreni agricoli Aree edificabili Immobili Immobili strumentali Immobili non strumentali 24 2 Sintesi delle principali imposte applicabili Imposte sui redditi IRPEF IRES IRAP Imposta sul valore aggiunto (IVA) Imposta di Registro Imposte ipotecarie e catastali Imposta comunale sugli immobili (ICI) Tassa sui contratti di borsa Imposta di successione e donazione 41

2 VI INDICE 3 Aspetti fiscali della costruzione dei beni immobiliari Il trattamento fiscale per le imprese Costruzione di un immobile destinato a utilizzo durevole Costruzione di un immobile destinato alla vendita Il trattamento dell attività di costruzione per le persone fisiche 51 4 Regime fiscale del possesso e della manutenzione dei beni immobiliari Il possesso Terreni non agricoli Terreni agricoli Aree edificabili Immobili strumentali Immobili non strumentali La manutenzione Trattamento accordato alle imprese Trattamento accordato alle persone fisiche 80 Appendice Le altre imposte sul possesso immobiliare 86 5 Regime fiscale della locazione e dell affitto dei beni immobiliari Terreni non agricoli Terreni agricoli Aree edificabili Immobili strumentali Immobili non strumentali 98 6 Regime fiscale del trasferimento dei beni immobiliari Terreni non agricoli Terreni agricoli Aree edificabili Immobili strumentali e non strumentali 111 Appendice 1 Regimi agevolativi per l acquisto della «prima casa» 124 Appendice 2 Il concetto di «ultimazione» 128

3 INDICE VII Parte seconda PORTAFOGLI IMMOBILIARI, SOCIETÀ IMMOBILIARI, OPERAZIONI STRAORDINARIE 7 Analisi degli aspetti fiscali dell alternativa tra acquisto di immobile e di società immobiliare Analisi dell eventuale contenzioso tributario esistente Analisi del corretto rispetto delle obbligazioni e delle norme tributarie Analisi della situazione fiscale generale Presenza di perdite fiscali riportabili Presenza di elementi fiscalmente degni di nota Effettuazione di operazioni straordinarie Appartenenza a gruppi fiscali ai fini delle imposte dirette o dell IVA Individuazione di eventuali differenze tra il valore contabile e il valore fiscalmente riconosciuto Confronto tra alternative Portafogli immobiliari: differenze sotto il profilo tributario tra ramo di azienda immobiliare e insieme di immobili Nozione di azienda sotto il profilo civilistico Nozione di azienda sotto il profilo tributario Definizione di azienda o ramo d azienda ai fini delle imposte dirette Definizione di azienda o ramo d azienda ai fini dell IVA e dell imposta di registro Cessione d azienda Aspetti civilistici Il contratto di cessione I rapporti pendenti: la successione nei contratti I crediti e debiti aziendali Aspetti fiscali Le imposte dirette Le imposte indirette Il conferimento Aspetti civilistici 162

4 VIII INDICE Le entità conferibili La regolamentazione del trasferimento dei rapporti giuridici La procedura di conferimento La stima dei conferimenti: la relazione ex art c.c. e la fase dei controlli Gli acquisti da particolari soggetti L atto di conferimento Il conferimento e le società a responsabilità limitata: alcune peculiarità Aspetti fiscali Le imposte dirette Le imposte indirette Agevolazione alle operazioni di conferimento La fusione Aspetti civilistici Le forme di fusione Il procedimento di fusione Il progetto di fusione La decisione in ordine alla fusione L atto di fusione Aspetti fiscali Le imposte dirette Le imposte indirette Agevolazione alle operazioni di fusione La scissione Aspetti civilistici Itipidiscissione Il procedimento di scissione: il progetto, la decisione e l atto Aspetti fiscali Le imposte dirette Le imposte indirette Agevolazione alle operazioni di scissione La liquidazione volontaria Aspetti civilistici Società di capitali Società di persone 206

5 INDICE IX 13.2 Aspetti fiscali Imposte dirette Imposte indirette Aspetti particolari relativi alle società immobiliari Regime dell IVA di gruppo Regime del consolidamento ai fini delle imposte dirette (IRES) Il regime della «participation exemption» e l esercizio di attività commerciale per le società immobiliari Aspetti rilevanti derivanti dall introduzione dei Principi contabili internazionali 221 Appendice1.LenovitàinmateriadiIAS 223 Appendice 2. Società di comodo 225 Parte terza I FONDI IMMOBILIARI LE SOCIETÀ DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE QUOTATE 15 Fondi immobiliari: sintesi dei principali aspetti civilistici Modalità di rimborso delle quote Modalità di sottoscrizione delle quote Ricorso all indebitamento Disposizioni relative al cosiddetto «conflitto di interessi» Determinazione del valore del fondo e delle quote Fondi immobiliari: regime fiscale Costituzione del fondo Acquisto, gestione e valorizzazione degli immobili Vendita degli immobili Distribuzione ai sottoscrittori del fondo dei profitti conseguiti Società di investimento immobiliare quotate (SIIQ) Aspetti civilistici Soggetti ammessi Decorrenza e modalità di esercizio dell opzione Prevalenza dell attività di locazione immobiliare: limiti e relativa verifica 249

6 X INDICE Obbligo di distribuzione degli utili Aspetti fiscali Tassazione per l ingresso nel regime speciale Tassazione per i conferimenti a SIIQ Versamento dell imposta sostitutiva Tassazione in vigenza del regime speciale Tassazione degli azionisti 253 Bibliografia 255