Il negoziato in urbanistica e la valutazione dei benefici pubblici e privati

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1 Ordine degli Ingegneri della Provincia di Latina Il negoziato in urbanistica e la valutazione dei benefici pubblici e privati Stefano Stanghellini Università IUAV seminario mercoledì 18 giugno

2 Il Programma Integrato di Intervento Il programma integrato di intervento è stato introdotto nell ordinamento dalla Legge n. 179 del 1992, che lo disciplina all art. 16: la formazione dei programmi integrati è promossa dai Comuni per riqualificare il tessuto urbanistico, edilizio ed ambientale il programma integrato è caratterizzato dalla presenza di pluralità di funzioni, dalla integrazione di diverse tipologie di intervento, ivi comprese le opere di urbanizzazione, da una dimensione tale da incidere sulla riorganizzazione urbana e dal possibile concorso di più operatori e risorse finanziarie pubblici e privati soggetti pubblici e privati, singolarmente o riuniti in consorzio o associati fra di loro, possono presentare al Comune programmi integrati relativi a zone in tutto o in parte edificate o da destinare anche a nuova edificazione al fine della loro riqualificazione urbana ed ambientale Qualora il programma sia in contrasto con le previsioni della strumentazione urbanistica, la sua approvazione da parte del Comune prima e della Regione poi, secondo alcune leggi regionali può essere effettuata in variante allo strumento urbanistico generale.

3 Il Programma Integrato nel Lazio Definizione Il programma integrato consiste in un progetto operativo complesso, di interesse pubblico, con rilevante valenza urbanistica ed edilizia, ed è caratterizzato dalla presenza di pluralità di funzioni, dall'integrazione di diverse tipologie, ivi comprese le opere di urbanizzazione e le infrastrutture necessarie per assicurare la completezza e la piena funzionalità dell'intervento stesso, e da dimensioni tali da incidere sulla riorganizzazione del tessuto urbano (c. 1 art. 2 LR n. 22 del 26 giugno 1997) 3

4 Il Programma Integrato nel Lazio Procedura di approvazione in variante al PRG 1. Il comune adotta i programmi integrati [ ] entro il termine di [ ] novanta giorni, qualora siano in variante allo strumento urbanistico generale. Il comune può subordinare l avvio dei programmi in variante ad un preventivo atto di indirizzo da assumersi con deliberazione di consiglio. 2. Al fine di pervenire alla sollecita definizione ed approvazione dei programmi integrati si applicano le disposizioni della legge regionale 2 luglio 1987, n. 36, concernenti lo snellimento delle procedure, contenute [ ] nell'articolo 5, se trattasi di programmi difformi, [ ]. 3. In sede di approvazione dei programmi integrati difformi dallo strumento urbanistico generale approvato e vigente, la Regione può introdurre modifiche che non comportino sostanziali innovazioni, ovvero che non mutino le caratteristiche essenziali del programma ed i criteri di impostazione dello stesso. La comunicazione delle modifiche al comune ai fini delle previste controdeduzioni deve avvenire entro il termine di novanta giorni dalla trasmissione alla Regione del programma integrato. [ ] (art. 4 LR n. 22 del 26 giugno 1997 modificato da art. 11 LR n. 21 del 11 agosto 2009) le varianti [ ] sono approvate dalla Giunta regionale previo parere del settore tecnico della pianificazione comunale dell' assessorato regionale competente in materia di urbanistica ed assetto del territorio. (art. 5 LR n. 36 del 2 luglio 1987) 4

5 Il Programma Integrato nel Lazio I benefici pubblici e privati 3. [ ] il programma integrato riguarda essenzialmente: a) aree interne e contigue ai perimetri urbani come definiti dagli strumenti urbanistici al cui interno siano presenti aree degradate in tutto o in parte edificate e si riscontrino carenze di strutture e di servizi; b) centri minori oggetto di sensibili sviluppi insediativi con servizi inadeguati; c) nuclei di urbanizzazione rada e diffusa, privi di servizi ed elementi infrastrutturali, nonché di una specifica identità urbanistica; d) parti di centri urbani con forti fenomeni di congestionamento; e) aree con destinazioni produttive o terziarie dismesse, parzialmente utilizzate o degradate, ma con forte capacità di polarizzazione urbana. (c. 3 art. 2 LR n. 22 del 26 giugno 1997) I programmi integrati possono essere redatti direttamente dal comune, ovvero [ ] da soggetti pubblici e/o privati, singolarmente ovvero consorziati od associati tra di loro. In ogni caso devono essere forniti dei seguenti elaborati: [ ] c) schema di impegnativa di programma che indichi i tempi e le modalità di realizzazione e che disciplini i rapporti tra i soggetti promotori od attuatori del programma ed il comune, nonché tra i soggetti attuatori tra di loro, ivi comprese le garanzie di carattere finanziario. (c. 1 art. 3 LR n. 22 del 26 giugno 1997) 5

6 Gli accordi urbanistici nel «disegno di legge Lupi» Le amministrazioni pubbliche possono concludere accordi urbanistici sia nella fase di definizione che di attuazione degli strumenti di pianificazione. Gli accordi si attivano anche su istanza dei privati. (art. 15, c. 1) Gli accordi urbanistici rispondono ai principi di proporzionalità, parità di trattamento, adeguata trasparenza delle condizioni dell accordo e dei benefici pubblici e privati connessi, specifica motivazione in ordine all interesse pubblico che li giustifica, pubblicità, concorrenza. (art. 15, c. 2) Si applica un contributo straordinario nella misura massima del 66 per cento, in funzione del maggior valore conseguibile, a fronte di rilevanti valorizzazioni immobiliari generate dallo strumento urbanistico [ ] per la realizzazione di finalità pubbliche o di interesse generale (art. 14, c. 1) 6

7 La Legge regionale della Lombardia La legge 12/05 disciplina il Programma Integrato di Intervento (PII) agli artt : i Comuni promuovono la formazione di PII i soggetti privati possono presentare proposte la documentazione minima da presentare a corredo della proposta è deliberata dalla Giunta la documentazione tecnica del PII deve consentire al Comune di valutare i vantaggi pubblici il PII è promosso nell ambito delle previsioni del PGT, ma può comportare variante agli strumenti urbanistici 7

8 Le condizioni del negoziato e dell accordo E acquisito per effetto degli esiti del dibattito urbanistico e di norme di legge regionali, che: a) deve essere rappresentato l interesse (il beneficio) pubblico b) la procedura deve essere trasparente c) devono essere esplicitati i benefici privati d) una quota significativa della valorizzazione fondiaria (rendita) deve essere trasferita alla collettività 8

9 La valutazione della convenienza pubblica Il soggetto pubblico si prefigge obiettivi sociali, che quindi hanno natura multidimensionale. Essi sono esprimibili in termini: qualitativi (es. migliorare l immagine urbana) quantitativi (es. realizzare un parcheggio pubblico) finanziari (es. valorizzare il patrimonio immobiliare) In genere l identificazione degli obiettivi sociali è frutto di scelte politiche basate su indicazioni urbanistiche 9

10 Programmi urbani complessi: interesse pubblico Misura del grado di perseguimento dell interesse pubblico 10

11 La valutazione della convenienza privata I benefici privati sono rappresentati da: la rendita il profitto Il soggetto privato che attiva il negoziato mira alla loro massimizzazione. Nella letteratura economica la rendita ed il profitto corrispondono a due diversi concetti. Tuttavia nelle operazioni di trasformazione urbana spesso la rendita ed il profitto si confondono, e si parla di «plusvalore fondiario» oppure di «extraprofitto». Si impiegano modelli di valutazione di tipo estimativo e finanziario, riconducibili a procedimenti di tipo: - sintetico - analitico 11

12 La misura della convenienza privata Vtr Vmp (1 Ktr n r) P Vma Van = Σ i=1..t [(R i K i )/(1+r) i ] 0 in cui: Vtr = valore di trasformazione Vmp = valore di mercato dopo la trasformazione Ktr = costi di trasformazione P = profitto dell imprenditore trasformatore Van = valore attuale netto R = ricavi K = costi i = anno i-esimo q = 1 + r = binomio di interesse, con r saggio di sconto Vma = valore dell area prima della trasformazione 12

13 La stima delle aree edificabili: presupposti teorici Fondamento metodologico per la stima del valore di mercato delle aree edificabili «Nella formazione dei prezzi delle aree fabbricabili urbane [ ] il mercato sconta la suscettività edificatoria dei beni. In un mercato concorrenziale, il prezzo di un area fabbricabile si configurerà come [ ] la differenza, attualizzata, tra prezzo di mercato del prodotto della trasformazione e costo di produzione della trasformazione» (A. Realfonzo, 1994, Teoria e metodo dell estimo urbano, Nis, Roma) La stima analitica del valore di mercato di un area fabbricabile «[ ] può conseguirsi attraverso la determinazione del suo valore di trasformazione, prendendo in considerazione la trasformazione ordinaria del suolo, vale a dire la più probabile trasformazione [ ] conforme al mercato e alla norma urbanistica [ ]. I parametri economici [ ] andranno scontati al saggio corrente per il tipo di investimento dato» (A. Realfonzo, 1994, Teoria e metodo dell estimo urbano, Nis, Roma) 13

14 La stima delle aree edificabili: presupposti teorici Valore di mercato del bene prodotto con la trasformazione Valore delle aree / diritti edficatori Coefficiente di attualizzazione di cui r Saggio di attualizzazione di cui n Momento temporale = ( Vmt Ct ) ( 1 + r ) n Costi di trasformazione di cui Ci Costi demolizione e bonifica di cui Cc Costi di costruzione di cui Ou Opere/oneri di urbanizzazione di cui St Spese tecniche di cui Of Oneri finanziari di cui Co Contributi di costruzione di cui Pi Profitto imprenditoriale di cui Cs Contributo di sostenibilità di cui Sc Spese di commercializzazione 14

15 Impostazione del modello per stima sintetica Valore di mercato dei beni immobili finiti x = Incidenza area Valore delle aree edificabili urbanizzate = Costo delle urbanizzazioni primarie Valore delle aree edificabili non urbanizzate x = Coefficiente di attualizzazione Valore attualizzato delle aree edificabili = Valore dei diritti edificatori 15

16 Omogeneizzazione delle consistenze Nello sviluppo del modello estimativo: È necessario utilizzare svariate misure di tipo tecnico le superfici ed economico il valore dei beni immobili I valori di riferimento sono ordinariamente misurati per mezzo del rapporto tra unità di moneta e unità di superficie (euro/mq) I valori parametrici non sono sempre tra loro omogenei - Valore di mercato: euro/mq di Superficie commerciale vendibile (Sv) - Costo di costruzione: euro/mq di Superficie utile lorda (Sul) - Oneri di urbanizzazione: euro/mq di Superficie Complessiva (SC) 16

17 Stima del parametro «incidenza area» Il valore di un bene immobile ( vm ) può essere scorporato in due parti costitutive: una parte del valore ( vf ) è di pertinenza del fabbricato, in funzione della sua qualità edilizia, a prescindere dall area su cui l edificio è collocato un altra porzione del valore immobiliare compete invece all area ( va ) ed è indipendente dalle caratteristiche del fabbricato. Il rapporto percentuale tra: la quota di valore che compete all area ( va ) e l intero valore del bene immobile ( vm = va + vf ) conduce ad individuare il parametro denominato incidenza area (ia = va / vm) 17

18 Stima del parametro «incidenza area» 18

19 Stima del parametro «incidenza area» 19

20 Stima del coefficiente di attualizzazione Il valore di mercato medio ponderato dei beni immobili, potenzialmente edificabili sulla base delle previsioni di piano, si concretizzerà solamente al termine dell arco temporale necessario per effettuare una serie di attività consequenziali: Completamento e approvazione dello strumento urbanistico operativo, pianificazione attuativa, ottenimento dei permessi, realizzazione delle opere di urbanizzazione, esecuzione dei lavori e collocazione sul mercato del prodotto edilizio 20

21 Stima del coefficiente di attualizzazione Data la durata dell arco temporale misurata in anni ( n ), e il saggio di interesse espresso in percentuale ( r ), il coefficiente di attualizzazione ( S ) è dato da: S = 1 / ( 1 + r) n Per la stima del saggio di interesse si fa riferimento al concetto di costo medio ponderato del capitale (weighted average cost of capital, in sigla wacc): Si tratta della remunerazione attesa ( ke ) sul capitale di rischio investito ( E ) da parte del soggetto che promuove la trasformazione edilizia, sommata al costo ( kd ) del capitale di debito ( D ) reperito presso soggetti terzi finanziatori quali gli istituti di credito; la somma dei due parametri avviene dopo aver moltiplicato entrambi per la rispettiva intensità di utilizzo wacc = ke x ( E / E + D ) + kd x ( D / E + D ) 21

22 Impostazione del modello per stima analitica La stima analitica di avvale dell analisi corsi-ricavi, ovvero della Discounted Cash Flow Analysis: V = F n = t=0..n F t / (1+r) t dove: V = valore del progetto F = flusso di cassa r = saggio di attualizzazione t = unità temporale n = orizzonte temporale atteso (vita utile del progetto) 22

23 Ricavi vs costi: le incognite Ricavi Costi - Idoneizzazione + Vendita - Costruzione + + Locazione Tariffazione Oneri concessori Spese tecniche e generali Spese di commercializzazione Oneri finanziari Valore dell immobile Profitto Incognite Dati di input 23

24 Processo realizzativo Fase I: predisposizione Fase II: realizzazione Fase III: gestione + t - COSTI COSTI COSTI - acquisizione - costruzione - manutenzione - progettazione - interessi sul finanziamento - gestione - autorizzazioni - commercializzazione RICAVI RICAVI - vendita - vendita - locazione - gestione 24

25 Criteri di giudizio Criteri di giudizio nell analisi costi ricavi: VAN (Valore Attuale Netto), dato dalla somma dei ricavi netti (differenza tra ricavi e costi) attualizzati Van = (R 1 C 1 ) / q 1 + (R 2 C 2 ) / q (R n C n ) / q n Van = S i=1..n [ (R i C i ) / q i ] dove: VAN = Valore Attuale Netto R = ricavi C = costi q = binomio di interesse n = momento temporale 25

26 Criteri di giudizio Criteri di giudizio nell analisi costi ricavi: SRI (Saggio di Rendimento Interno), definito come quel particolare saggio (r) che rende nullo (pari a 0) il Van (rappresenta dunque una stima della redditività del progetto) S i=1..n [ (R i C i ) / (1 + r) i ] = 0 dove: SRI = Saggio di Rendimento Interno R = ricavi C = costi r = saggio di attualizzazione i = momento temporale 26