COMUNE DI MAGNAGO. Legge n. 448 Art. 31 commi da 45 a 50 AREE CONCESSE AI SENSI DELL ART. 35 L. 865/71

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1 COMUNE DI MAGNAGO Legge n. 448 Art. 31 commi da 45 a 50 AREE CONCESSE AI SENSI DELL ART. 35 L. 865/71 TRASFORMAZIONE DEL DIRITTO DI SUPERFICIE IN DIRITTO DI PROPRIETA PROGETTO DEFINITIVO Settore Ambiente e Territorio Magnago, marzo 2012 Responsabile Geom. Francesco Pastori 1

2 NORMATIVA DI RIFERIMENTO La Legge n. 448, Articolo 31 (testo collegato alla Legge Finanziaria per l anno 1999) consente ai Comuni la possibilità di cedere in proprietà le aree già concesse in diritto di superficie e di eliminare i vincoli contenuti nelle convenzioni stipulate per la cessione di aree in proprietà per gli interventi di edilizia residenziale pubblica convenzionata ai sensi dell articolo 35 della Legge 865/71. La legge n. 448 stabilisce, all art. 31, che: (Testo coordinato con modifiche e integrazioni introdotte con la legge 106/2011) 45. I comuni possono cedere in proprietà le aree comprese nei piani approvati a norma della legge 18 aprile 1962, n. 167, ovvero delimitate ai sensi dell'articolo 51 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, già concesse in diritto di superficie ai sensi dell'articolo 35, quarto comma, della medesima legge n. 865 del Le domande di acquisto pervenute dai proprietari di alloggi ubicati nelle aree non escluse, prima della approvazione della delibera comunale, conservano efficacia. 46. Le convenzioni stipulate ai sensi dell'articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, e successive modificazioni, e precedentemente alla data di entrata in vigore della legge 17 febbraio 1992, n. 179, per la cessione del diritto di proprietà, possono essere sostituite con la convenzione di cui all'articolo 8, commi primo, quarto e quinto, della legge 28 gennaio 1977, n. 10, alle seguenti condizioni: a) per una durata pari a quella massima prevista dalle citate disposizioni della legge n. 10 del 1977 diminuita del tempo trascorso fra la data di stipulazione della convenzione che ha accompagnato la concessione del diritto di superficie o la cessione in proprietà delle aree e quella di stipulazione della nuova convenzione; b) in cambio di un corrispettivo, per ogni alloggio edificato, calcolato ai sensi del comma La trasformazione del diritto di superficie in diritto di piena proprietà sulle aree può avvenire a seguito di proposta da parte del comune e di accettazione da parte dei singoli proprietari degli alloggi, e loro pertinenze, per la quota millesimale corrispondente, dietro pagamento di un corrispettivo determinato ai sensi del comma Il corrispettivo delle aree cedute in proprietà è determinato dal comune, su parere del proprio ufficio tecnico, in misura pari al 60 per cento di quello determinato ai sensi dell'articolo 5-bis, comma 1, del decreto-legge 11 luglio 1992, n. 333, convertito, con modificazioni, dalla legge 8 agosto 1992, n. 359, escludendo la riduzione prevista dall'ultimo periodo dello stesso comma, al netto degli oneri di concessione del diritto di superficie, rivalutati sulla base della variazione, accertata dall'istat, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi tra il mese in cui sono stati versati i suddetti oneri e quello di stipula dell'atto di cessione delle aree. Comunque il costo dell'area così determinato non può essere maggiore di quello stabilito dal comune per le aree cedute direttamente in diritto di proprietà al momento della trasformazione di cui al comma È esclusa in ogni caso la retrocessione, dai comuni ai proprietari degli edifici, di somme già versate da questi ultimi e portate in detrazione secondo quanto previsto al comma bis. I vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative e loro pertinenze nonché del canone massimo di locazione delle stesse, contenuti nelle convenzioni di cui all'articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, e successive modificazioni, per la cessione del diritto dì proprietà, stipulate precedentemente alla data di entrata in vigore della legge 17 febbraio 1992, n. 179, ovvero per la cessione del diritto di superficie, possono essere rimossi, dopo che siano trascorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento, con convenzione in forma pubblica stipulata a richiesta del singolo proprietario e soggetta a trascrizione per un corrispettivo proporzionale alla corrispondente quota millesimale, determinato, anche per le unità in diritto di superficie, in misura pari ad una percentuale del corrispettivo risultante dall'applicazione del comma 48. La percentuale di cui al presente comma è stabilita, anche con l'applicazione di eventuali riduzioni in relazione alla durata residua del vincolo, con decreto di natura non regolamentare del Ministro dell'economia 2

3 e delle finanze, previa intesa con la Conferenza unificata ai sensi dell'articolo 3 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n (comma introdotto dall'articolo 5, comma 3-bis, legge n. 106 del 2011) 49-ter. Le disposizioni di cui al comma 49-bis si applicano anche alle convenzioni di cui all'articolo 18 del testo unico di cui al d.p.r. 6 giugno 2001, n (comma introdotto dall'articolo 5, comma 3-bis, legge n. 106 del 2011) 50. Sono abrogati i commi 75, 76, 77, 78, 78-bis e 79 dell'articolo 3 della legge 28 dicembre 1995, n. 549, e successive modificazioni, nonché i commi 61 e 62 dell'articolo 3 della legge 23 dicembre 1996, n OGGETTO DELLA TRASFORMAZIONE Il Piano di Edilizia Economico e Popolare (P.E.E.P.),in cui è ipotizzabile la procedura di trasformazione ex legge 448/98, si trova in un area posta a sud est del nucleo storico di Magnago e si configura come un espansione residenziale avvenuta negli anni 80 L edificazione del lotto si è caratterizzata dalla bassa densità con una netta predominanza delle tipologie edilizie in linea su due piani e villette a schiera. 3

4 Il Comune ha concesso negli anni il diritto di superficie alle cooperative aventi diritto, più specificamente: P.E.E.P. di Via Trieste ASSEGNATARIO DATA LE CINQUE REGIONI 16/01/1978 LE VALLAZZE 27/12/1982 QUADRIFOGLIO MAGNAGHESE 27/12/1982 REP. CONV ROGITO Racc Racc Racc Notaio Cazzaniga Milano Notaio Carugati Legnano Notaio Carugati Legnano SUP. MQ VOLUME UBICAZIONE MC Via Trieste 4610, , , , , ,00 Via Nicolò Tommaseo Vicolo Quadrifoglio Via Nobile della Croce IDUAZIONE CATASTALE 4

5 ZONA URBANISTICA Territorio, approvato con delibera consiliare n. 27 del Nel vigente Piano di Governo del Territorio, ed efficace a tutti gli effetti dal (con la pubblicazione sul BURL), risultano cos azzonati: Ambito edificato esistente e di completamento (B2) (Piano delle Regole tav. PR2),, regolata dall art. 21 della Normativa di Piano (PR1) 5

6 DETERMINAZIONE DEL VALORE DI TRASFORMAZIONE Sulla base delle disposizioni normative vigenti, è stata predisposta una puntuale verifica delle aree assegnate in diritto di superficie, allo scopo di determinare i corrispettivi per le componenti residenziali nei settori sopra elencati ammessi al riscatto, escludendo - in questa prima fase - quelli non residenziali (Centro Commerciale Coperativa S. Martino ) L'indagine si è quindi sviluppata secondo le seguenti fasi: - individuazione delle modalità operative, dei percorsi e dei dati di ingresso da ricercare - valutazione dei parametri urbanistici necessari come riferimento relativamente ai comparti oggetto di indagine; - verifica dei criteri e dei parametri relativi alla valutazione del corrispettivo, in conseguenza della sentenza della Corte Costituzione 24/102007, n. 348, che ha dichiarato l'illegittimità costituzionale, ed è stato sostituito, a seguito di parere della Corte dei Conti - Sezione Regionale di Controllo per la Lombardia - emesso con deliberazione n /Pareri/2009 del 17/12/2009, dal criterio determinato dall'art. 37 del D.P.R. n. 327/2001, come modificato dalla Legge n. 244/2007. Ne deriva che, sensi di legge, il corrispettivo per trasformare il diritto di superficie in diritto di proprietà dell area è dato dal valore venale in comune commercio dell'area ad oggi, determinato con il criterio di cui all art. 37 del D.P.R. n. 327/2001, come modificato dalla Legge n. 244/2007ridotta del 25%, con assunzione del 60% di detto importo e la deduzione dell importo già anticipato al momento della convenzione del diritto di superficie anch'esso attualizzato. Per la valutazione del valore in comune commercio delle aree interessate ci si è ricorso all assistenza dello studio professionale AT studio associato di architettura arch. G. Alaimo e C. Torretta di Arconate, la cui perizia viene allegata alla presente quale parte sostanziale. Pertanto, la presente relazione esamina, in ordine a quanto dettato dal comma 45 art. 31, L. 448/98, l'analisi arch Torretta finalizzata alla determinazione dei criteri e dei valori medi dei corrispettivi per la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà. Questa valutazione necessita, come detto, di una stima relativa al valore venale di mercato dell area e per questa determinazione il criterio utilizzato è quello relativo alla stima sul valore di trasformazione. L elemento principale per determinare il valore del terreno è la capacità edificatoria dello stesso, cioè il volume costruibile per ogni mq di area interessata dall intervento. Si tenga in considerazione che: - ogni area, assegnata, ha un diverso indice di fabbricabilità, come emerge dalle convenzioni. - pertanto si può notare che dalla stima del valore di mercato per ciascuna area,oggetto di convenzione, ne derivano valori diversi, anche se inseriti nell ambito dello stesso Piano. Il metodo di stima utilizzato è il metodo analitico basato sul valore di trasformazione. Tale metodo si fonda sul seguente principio il valore di un area edificabile si ottiene sottraendo al valore di mercato di un immobile edificato tutti quei costi che l operatore deve sostenere per la realizzazione dell immobile stesso, SI EVIDENZIANO ALCUNI DATI CHE ENMERGONO DALLA STIMA VALORE MEDIO DEI FABBRICATI Rappresenta il valore del fabbricato finito, per il valore medio unitario di mercato degli immobili in esame dopo la trasformazione. Il valore commerciale al metro quadrato utilizzato risulta di 1850/mq per gli appartamenti in condominio, mentre le villette a schiera utilizzano un valore di 1870/mq., desunti per confronto con immobili realizzati e venduti al 30/06/2011 e i dati dell osservatotori dei valori immobiliari dell AGENZIA del TERRITORIO. 6

7 COSTO DELLA TRASFORMAZIONE E il costo ordinario occorrente per la completa e radicale trasformazione dell area comprende le spese di costruzione delle opere edili, gli oneri professionali ( spese tecniche di progettazione e di direzione dei lavori), oneri di urbanizzazione e contributo del costo di costruzione, oneri per la sicurezza, con ulteriore deduzione riferita all utile dell'imprenditore immobiliare al netto delle spese e tasse notarili. DETERMINAZIONE DEL VALORE VENALE DELL AREA Il valore venale dell area determinato con il criterio della stima sul valore di trasformazione, è determinato dai ricavi di vendita dell edificio finito nuovo sottraendo tutti i costi da sostenere per la Trasformazione dell area Tutto quanto evidenziato e dettagliato nella perizia allegata DETERMINAZIONE DEL CORRISPETTIVO DI CUI AL Per arrivare a definire il corrispettivo per la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà si applicano i seguenti parametri: a) valore venale delle aree secondo quanto disposto all art. 37 del D.P.R. n. 327/2001, come modificato dalla Legge n. 244/2007, ridotto del 25% trattandosi di interventi di riforma economico-sociale, determinato con il metodo della valutazione sul capacità di trasformazione edificatoria dell area; b) riduzione al 60% del valore venale di cui al precedente punto a); c) detrazione dal risultato di cui al precedente punto b) del prezzo effettivamente corrisposto per la concessione del diritto di superficie rivalutato sulla base della variazione accertata ISTAT dell indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati verificatasi tra il mese di stipula della convenzione e quello ultimo pubblicato dall ISTAT; utilizzando la seguente formula: FORMULA VT = (VV*0,75)*0,6 - Svatt VV = valore dell'area determinato con il criterio della stima sul valore di trasformazione 0,75 = riduzione del 25% determinata dalla Corte dei Conti - Sezione di Controllo Regione Lombardia - seduta del ,60 = riduzione prevista dall'art. 31, comma 48 della Legge n. 448/1998 Svatt = somme già versate attualizzate (ISTAT) al dicembre 2011 Note il valore venale del bene ai fini della determinazione del corrispettivo sono computati alla stregua di criteri e valori che per loro natura sono soggetti a continue oscillazioni e quindi non possono essere stabiliti una tantum ma devono essere calcolati periodicamente; i corrispettivi saranno determinati con atto della Giunta Comunale e verranno aggiornati con cadenza annuale, con propria decisione, in funzione dell andamento dei prezzi di mercato di beni immobiliari simili. Magnago 21 marzo 2012 Geom. Francesco Pastori 7

8 Cooperativa LE CINQUE Convenzione 16/01/1978 REGIONI s.c.e.r.l. Superficie area: Volumetria assegnata: Indice fondiario Superficie vendibile Box autorimesse 4610,00 mq 6345,82 mc 1,3765 mc/mq 2094,12 mq n. 18 Parametri di valutazione Costo di costruzione edificio (Cc) Costo di costruzione accessori(cca) : : /mc /mc Valore per mq commerciale alloggi Valore commerciale box : : 1850 /mq /cad valore in comune commercio dell area Valore venale dell area = Tot. Ricavi (tot. Costi realizzazione + Utili e Spese Tasse imprenditore) Totale ricavi vendita edificio : Totale costi di realizzazione : Utili spese e tasse : , , Valore venale dell Area (VV) Valore unitario per mq 111,69 Rivalutazione corrispettivi versati attualizzati (ISTAT) dicembree 2011 Alla convenzione 16/01/1978 Valore rivalutato : 5,16 lire (diecimila lire) : 35,35 Corrispettivo di trasformazione del diritto di superficie (Valore venale dell area diminuito del 25%) in misura del 60% al netto dei corrispettivi già versati FORMULA VT = (VV*0,75)*0,6 - Svatt Valore venale dell Area (VV) Valore ragguagliato (rid. 25%) Misura 60% , , ,06 Valore somma versata agg. Dicembre , 35 Corrispettivo da versare ,71 Valore da ripartire in base ai millesim di proprietà 8

9 Società LE VALLAZZE s.c.e.r.l. Convenzione 27/12/1982 Superficie area: Volumetria assegnata: Indice fondiario Superficie vendibile Box autorimesse 3780,00 mq 6550,00 mc 1,7328 mc/mq 2161,50 mq n. 19 Parametri di valutazione Costo di costruzione edificio (Cc) : 295 /mc Costo di costruzione accessori(cca) : 177 /mc Valore per mq commerciale alloggi : 1850 /mq Valore commerciale box : /cad valore in comune commercio dell area Valore venale dell area = Tot. Ricavi (tot. Costi realizzazione + Utili e Spese Tasse imprenditore) Totale ricavi vendita edificio : Totale costi di realizzazione : Utili spese e tasse : , , ,92 Valore venale dell Area (VV) ,06 Valore unitario per mq 141,90 Rivalutazione corrispettivi versati attualizzati (ISTAT) dicembre 2011 Alla convenzione 16/01/1978 : 5,16 lire (diecimila lire) Valore rivalutato : 15,99 Corrispettivo di trasformazione del diritto di superficie (Valore venale dell area diminuito del 25%) in misura del 60% al netto dei corrispettivi già versati FORMULA VT = (VV*0,75)*0,6 - Svatt Valore venale dell Area (VV) ,06 Valore ragguagliato (rid. 25%) ,30 Misura 60% ,78 Valore somma versata agg. Dicembre , 99 Corrispettivo da versare ,79 Valore da ripartire in base ai millesimi di proprietà 9

10 Società Quadrifoglio Magnaghese s.c.e.r.l. Convenzione27/12/1982 Superficie area: Volumetriaassegnata: Indice fondiario Superficie vendibile Box autorimesse 3100,00 mq 5650,00 mc 1,8226 mc/mq 1864,50 mq n. 16 Parametri di valutazione Costo di costruzione edificio (Cc) : 295 /mc Costo di costruzione accessori(cca) : 177 /mc Valore per mq commerciale alloggi : 1870 /mq Valore commerciale box : /cad valore in comune commercio dell area Valore venale dell area = Tot. Ricavi (tot. Costi realizzazione + Utili e Spese Tasse imprenditore) Totale ricavi vendita edificio : Totale costi di realizzazione : Utili spese e tasse : , , ,21 Valore venale dell Area (VV) ,13 Valore unitario per mq 145,58 Rivalutazione corrispettivi versati attualizzati (ISTAT) dicembre 2011 Alla convenzione 16/01/1978 : 5,16 lire (diecimila lire) Valore rivalutato : 15,99 Corrispettivo di trasformazione del diritto di superficie (Valore venale dell area diminuito del 25%) in misura del 60% al netto dei corrispettivi già versati FORMULA VT = (VV*0,75)*0,6 - Svatt Valore venale dell Area (VV) ,13 Valore ragguagliato (rid. 25%) ,35 Misura 60% ,41 Valore somma versata agg. Dicembre , 99 Corrispettivo da versare ,42 Valore da ripartire in base ai millesimi di proprietà 10

11 QUADRO RIASSUNTIVO DEGLI IMPORTI DA VERSARE PER PROCEDERE ALLA TRASFORMAZIONE DEL DIRITTO DI SUPERFICIE IN DIRITTO DI PROPRIETÀ ASSEGNATARIO CORRISPETTIVO DA VERSARE IMPORTO A MILLESIMI DI PROPRIETA DA VERSARE N. ALLOGGI LE CINQUE REGIONI ,71 231,67 16 LE VALLAZZE ,79 241,35 20 QUADRIFOGLIO MAGNAGHESE ,41 203, ,91 11