Domande Frequenti (F.A.Q.) La tassazione delle plusvalenze derivanti da cessioni immobiliari

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1 CORSO DI DIRITTO TRIBUTARIO IL REGIME FISCALE DEI TRASFERIMENTI Domande Frequenti (F.A.Q.) La tassazione delle plusvalenze derivanti da cessioni immobiliari Stefania Lucchese Esperto Tributario Ufficio Persone Fisiche, Agenzia delle Entrate pagina 1 di 31

2 Domanda n. 1 Relativamente alle operazioni immobiliari, quando si verifica una plusvalenza tassabile ex articolo 67 Tuir? Un prodotto multimediale ideato e promosso da Fondazione Italiana per il Notariato. Copyright Fondazione Italiana per il Notariato - Tutti i diritti riservati pagina 2 di 31

3 Risposta n. 1 La plusvalenza può riguardare i seguenti casi: lottizzazione di terreni, o esecuzione di opere intese a renderli edificabili, e la successiva vendita, anche parziale, dei terreni e degli edifici cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione Un prodotto multimediale ideato e promosso da Fondazione Italiana per il Notariato. Copyright Fondazione Italiana per il Notariato - Tutti i diritti riservati pagina 3 di 31

4 Domanda n. 2 Sono imponibili le cessioni di terreni non edificabili ai fini delle imposte dirette? Un prodotto multimediale ideato e promosso da Fondazione Italiana per il Notariato. Copyright Fondazione Italiana per il Notariato - Tutti i diritti riservati pagina 4 di 31

5 Risposta n. 2 Sì, a condizione che avvengano nei cinque anni dall acquisto Eccezione: caso in cui l acquisto è avvenuto per successione Un prodotto multimediale ideato e promosso da Fondazione Italiana per il Notariato. Copyright Fondazione Italiana per il Notariato - Tutti i diritti riservati pagina 5 di 31

6 Domanda n. 3 E prevista una disciplina particolare ai fini delle imposte dirette, nel caso di lottizzazione dei terreni? Un prodotto multimediale ideato e promosso da Fondazione Italiana per il Notariato. Copyright Fondazione Italiana per il Notariato - Tutti i diritti riservati pagina 6 di 31

7 Risposta n. 3 Si devono distinguere tre casi: in genere la plusvalenza si calcola sulla base del corrispettivo al netto dei costi nel caso immobili acquistati oltre 5 anni prima dell'inizio della lottizzazione o delle opere la plusvalenza coincide con il valore normale nel quinto anno anteriore la lottizzazione nel caso terreni acquisiti gratuitamente il costo coincide con valore normale del terreno alla data di inizio della lottizzazione o delle opere Un prodotto multimediale ideato e promosso da Fondazione Italiana per il Notariato. Copyright Fondazione Italiana per il Notariato - Tutti i diritti riservati pagina 7 di 31

8 Domanda n. 4 La plusvalenza derivante dalla cessione di un area edificabile è soggetta a tassazione? Un prodotto multimediale ideato e promosso da Fondazione Italiana per il Notariato. Copyright Fondazione Italiana per il Notariato - Tutti i diritti riservati pagina 8 di 31

9 Risposta n. 4 La risposta è affermativa. Deve però precisarsi che: è sempre assoggettata a tassazione separata, ex art. 17, c. 1, lett. g-bis) Tuir, salvo opzione per la tassazione ordinaria se più favorevole in caso di acquisto a titolo gratuito il prezzo di acquisto equivale al valore dichiarato nelle relative denunce o registrazioni Un prodotto multimediale ideato e promosso da Fondazione Italiana per il Notariato. Copyright Fondazione Italiana per il Notariato - Tutti i diritti riservati pagina 9 di 31

10 Domanda n. 5 E applicabile la normativa di cui all articolo 67 del Tuir relativamente alle cessioni di beni acquisiti per usucapione? Un prodotto multimediale ideato e promosso da Fondazione Italiana per il Notariato. Copyright Fondazione Italiana per il Notariato - Tutti i diritti riservati pagina 10 di 31

11 Risposta n. 5 Da una valutazione interpretativa si ha che: agli immobili diversi dai terreni edificabili non si applica art. 67 perché la plusvalenza è tassabile se l operazione di acquisto e rivendita avviene nei 5 anni per i terreni edificabili si applica art. 67 perché le relative plusvalenze sono tassabili in ogni caso Un prodotto multimediale ideato e promosso da Fondazione Italiana per il Notariato. Copyright Fondazione Italiana per il Notariato - Tutti i diritti riservati pagina 11 di 31

12 Domanda n. 6 Quale è il regime fiscale (ai fini delle imposte dirette) delle cessioni di fabbricati adibiti ad abitazione propria del cedente? Un prodotto multimediale ideato e promosso da Fondazione Italiana per il Notariato. Copyright Fondazione Italiana per il Notariato - Tutti i diritti riservati pagina 12 di 31

13 Risposta n. 6 Ai fini delle imposte dirette la cessione di fabbricati adibiti ad abitazione propria del cedente non è tassata. L articolo 67 del Tuir infatti esclude dalla tassazione delle plusvalenze la cessione a titolo oneroso delle unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari Un prodotto multimediale ideato e promosso da Fondazione Italiana per il Notariato. Copyright Fondazione Italiana per il Notariato - Tutti i diritti riservati pagina 13 di 31

14 Domanda n. 7 Quale è il regime fiscale previsto dall articolo 67 del Tuir in materia di plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili ricevuti in donazione? Un prodotto multimediale ideato e promosso da Fondazione Italiana per il Notariato. Copyright Fondazione Italiana per il Notariato - Tutti i diritti riservati pagina 14 di 31

15 Risposta n. 7 Per il calcolo della plusvalenza si farà riferimento al: costo sostenuto dal donante (per immobili diversi dai terreni edificabili) valore dichiarato nella denuncia di donazione (per terreni edificabili) Un prodotto multimediale ideato e promosso da Fondazione Italiana per il Notariato. Copyright Fondazione Italiana per il Notariato - Tutti i diritti riservati pagina 15 di 31

16 Domanda n. 8 Quali sono i presupposti per fruire dell imposizione sostitutiva relativamente alle plusvalenze immobiliari? Un prodotto multimediale ideato e promosso da Fondazione Italiana per il Notariato. Copyright Fondazione Italiana per il Notariato - Tutti i diritti riservati pagina 16 di 31

17 Risposta n. 8 Si può usufruire dell imposta sostitutiva per tutte le plusvalenze generate ai sensi dell art. 67, lett. b), Tuir escluse le plusvalenze derivanti dalla cessione dei terreni edificabili Un prodotto multimediale ideato e promosso da Fondazione Italiana per il Notariato. Copyright Fondazione Italiana per il Notariato - Tutti i diritti riservati pagina 17 di 31

18 Domanda n. 9 Che differenza c è tra imposizione sostitutiva ed imposizione ordinaria ai fini della tassazione delle plusvalenze immobiliari? Un prodotto multimediale ideato e promosso da Fondazione Italiana per il Notariato. Copyright Fondazione Italiana per il Notariato - Tutti i diritti riservati pagina 18 di 31

19 Risposta n. 9 La differenza sta nel fatto che: l imposta sostitutiva applicabile alle plusvalenze realizzate ai sensi dell art. 67, c. 1, lett. b), Tuir è una modalità di tassazione delle plusvalenze immobiliari alternativa applicabile in via opzionale l imposta sostitutiva consiste in una tassazione più attenuata e comporta la esclusione della plusvalenza dal computo del reddito complessivo e dall applicazione delle imposte addizionali Un prodotto multimediale ideato e promosso da Fondazione Italiana per il Notariato. Copyright Fondazione Italiana per il Notariato - Tutti i diritti riservati pagina 19 di 31

20 Domanda n. 10 Ai fini della tassazione delle plusvalenze immobiliari, cosa si intende per immobili costruiti da non più di cinque anni e quando un bene può ritenersi ultimato? Un prodotto multimediale ideato e promosso da Fondazione Italiana per il Notariato. Copyright Fondazione Italiana per il Notariato - Tutti i diritti riservati pagina 20 di 31

21 Risposta n. 10 Sulla base del parere espresso nella Circ n. 12/2007 L ultimazione si ha nel momento in cui l'immobile è idoneo ad espletare la sua funzione ovvero è idoneo ad essere destinato al consumo Sulla base del parere espresso nella Circ. n. 38/2005 L ultimazione si ha nel momento in cui è intervenuta l'attestazione della ultimazione da parte del direttore dei lavori. Si noti che si considera ultimato anche il fabbricato concesso in uso a terzi pur in assenza della formale attestazione di ultimazione rilasciata dal tecnico competente Un prodotto multimediale ideato e promosso da Fondazione Italiana per il Notariato. Copyright Fondazione Italiana per il Notariato - Tutti i diritti riservati pagina 21 di 31

22 Domanda n. 11 In caso di cessioni di immobili da parte di imprenditori agricoli nell esercizio della propria impresa, può trovare applicazione il meccanismo per la liquidazione dell'imposta sostitutiva di cui è menzione nell'art. 1 comma 496 della Finanziaria 2006? Un prodotto multimediale ideato e promosso da Fondazione Italiana per il Notariato. Copyright Fondazione Italiana per il Notariato - Tutti i diritti riservati pagina 22 di 31

23 Risposta n. 11 Le cessioni di immobili strumentali all attività agricola non generano plusvalenze ai sensi dell articolo 67, lett. b) del Tuir in quanto il relativo reddito è compreso nella determinazione catastale del reddito fondiario Ai fini dell applicazione dell imposta sostitutiva si rileva però che dal 2007 la stessa non è applicabile alle plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni edificabili (art.1, comma 310 L. 296/2006) Un prodotto multimediale ideato e promosso da Fondazione Italiana per il Notariato. Copyright Fondazione Italiana per il Notariato - Tutti i diritti riservati pagina 23 di 31

24 Domanda n. 12 Cosa s intende per cessione a titolo oneroso a fronte della quale è possibile il ricorso alla liquidazione dell imposta sulla plusvalenza con formalità sostitutive delle modalità ordinarie? E possibile ritenere che vi rientrino anche trasferimenti che non si risolvano in una semplice vendita, quali la permuta, la datio in solutum, il conferimento in società, la cessione di immobile a fronte della costituzione di una rendita vitalizia? Un prodotto multimediale ideato e promosso da Fondazione Italiana per il Notariato. Copyright Fondazione Italiana per il Notariato - Tutti i diritti riservati pagina 24 di 31

25 Risposta n. 12 L espressione cessione a titolo oneroso comprende tutte le ipotesi in cui a fronte della cessione è previsto un corrispettivo in denaro o in natura, con la conseguenza che saranno compresi: la permuta i conferimenti Un prodotto multimediale ideato e promosso da Fondazione Italiana per il Notariato. Copyright Fondazione Italiana per il Notariato - Tutti i diritti riservati pagina 25 di 31

26 Domanda n. 13 E possibile fare ricorso ad imposta sostitutiva sulla plusvalenza in caso di cessione di beni usucapiti? In caso di cessione di immobili costruiti da meno di cinque anni su area (a suo tempo) usucapita? Un prodotto multimediale ideato e promosso da Fondazione Italiana per il Notariato. Copyright Fondazione Italiana per il Notariato - Tutti i diritti riservati pagina 26 di 31

27 Risposta n. 13 Le cessioni onerose di terreni edificabili acquisiti per usucapione generano plusvalenze tassabili (ris. n. 78/2003) Se oggetto della cessione è un fabbricato costruito da meno di 5 anni, anche se realizzato su un terreno usucapito, la relativa plusvalenza può essere assoggettata a tassazione mediante applicazione dell imposta sostitutiva del 20 % Un prodotto multimediale ideato e promosso da Fondazione Italiana per il Notariato. Copyright Fondazione Italiana per il Notariato - Tutti i diritti riservati pagina 27 di 31

28 Domanda n. 14 Si verifica esenzione da imposta sulla plusvalenza in caso di cessione prima di cinque anni dall acquisto solo di immobile (ad es. soffitta, cantina o autorimessa con identificazione catastale autonoma) pertinenziale ad unità immobiliare abitativa destinata ad abitazione principale? Un prodotto multimediale ideato e promosso da Fondazione Italiana per il Notariato. Copyright Fondazione Italiana per il Notariato - Tutti i diritti riservati pagina 28 di 31

29 Risposta n. 14 Se la cantina o la soffitta, oggetto di autonoma cessione, hanno costituto pertinenze di un fabbricato che per la maggior parte del periodo intercorrente tra l acquisto del fabbricato stesso e la vendita della pertinenza è stato adibito ad abitazione principale ed il vincolo pertinenziale ha avuto la medesima durata, le condizioni che avrebbero escluso da tassazione la cessione dell abitazione si riflettono anche sulla pertinenza Un prodotto multimediale ideato e promosso da Fondazione Italiana per il Notariato. Copyright Fondazione Italiana per il Notariato - Tutti i diritti riservati pagina 29 di 31

30 Domanda n. 15 In caso di cessione di terreno plusvalente pervenuto per donazione al cedente, qual è il costo fiscalmente riconosciuto? Un prodotto multimediale ideato e promosso da Fondazione Italiana per il Notariato. Copyright Fondazione Italiana per il Notariato - Tutti i diritti riservati pagina 30 di 31

31 Risposta n. 15 Il costo equivale al valore dichiarato nelle relative denunce e atti registrati, o in seguito definito o liquidato (art. 68, comma 2) Un prodotto multimediale ideato e promosso da Fondazione Italiana per il Notariato. Copyright Fondazione Italiana per il Notariato - Tutti i diritti riservati pagina 31 di 31

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