A cura di Sonia Tripaldi

Transcript

1 La fiscalità degli immobili per le persone fisiche A cura di Sonia Tripaldi Direzione Regionale dell Emilia Romagna Settore Servizi e Consulenza Ufficio Fiscalità Generale 1

2 Obiettivo dell incontro Fornire una lettura tematica della dichiarazione dei redditi delle persone fisiche. Il tema: I redditi prodotti dagli immobili (terreni e fabbricati) 2

3 Analisi di alcune novità e criticità RA: Redditi da terreni, Le attività connesse. RB: redditi da fabbricati, I codici di utilizzo. RP: oneri e spese, le spese di ristrutturazione, I canoni di locazione RL: altri redditi Plusvalenze da cessioni immobiliari; la rivalutazione terreni. RW: Investimenti all estero e/o trasferimenti da, per e sull estero. RE: Lavoro autonomo derivante dall esercizio di arti e professioni, l ammortamento degli immobili. 3

4 I redditi fondiari Sono redditi fondiari i redditi dei terreni: (artt dpr 917/1986). dei fabbricati (artt dpr 917/1986) Situati nel territorio dello Stato che sono iscritti o devono essere iscritti, con attribuzione di rendita, nel catasto dei terreni o nel catasto edilizia urbano. 4

5 Fascicolo 1: quadro RA Il reddito agrario è costituito dalla parte del reddito medio ordinario dei terreni imputabile al capitale d'esercizio e al lavoro di organizzazione impiegati, nei limiti della potenzialità del terreno, nell'esercizio di attività agricole su di esso. (Art. 32, c. 1 del TUIR). Rientrano nel reddito agrario anche le c.d. attività connesse (art. 32, c. 2, lett.c) del TUIR) 5

6 RA: le attività connesse Rientrano nella determinazione del reddito agrario le attività connesse di cui all art del c.c. 6

7 RA: le attività connesse Sono ora considerate connesse la produzione e la cessione : di energia elettrica e calorica derivante da fonti agroforestali e fotovoltaiche, nonché di carburanti ottenuti da produzioni vegetali provenienti prevalentemente dal fondo e di prodotti chimici derivanti da prodotti agricoli provenienti prevalentemente dal fondo, effettuate da un imprenditore agricolo. circolare n. 32/E del 6 luglio

8 Fotovoltaico Attività connessa atipica La produzione derivante dai primi 200 KW di potenza nominale complessiva si considera in ogni caso connessa all attività agricola. La produzione eccedente i primi 200 KW di potenza nominale complessiva si considera connessa all attività agricola solo in presenza di specifici requisiti. 8

9 Fascicolo 1: quadro RB Il reddito dei fabbricati ed i codici di utilizzo Il codice 9 si è ristretto: sono state introdotte sei indicazioni distinte per alcune ipotesi residuali che fino all anno scorso confluivano nel codice 9. 9

10 UNICO PF FASCICOLO Quadro RB Redditi di fabbricati I nuovi codici utilizzo I nuovi codici introdotti sono quelli numerati da '10' a '13 : Il codice '10 : va indicato nel caso di abitazione o pertinenza data in uso gratuito a un familiare a condizione che costituisca la sua dimora abituale e tale condizione risulti dall'iscrizione anagrafica, oppure nel caso in cui l'unità immobiliare sia posseduta in comproprietà e sia utilizzata integralmente come abitazione principale di uno o più comproprietari diversi dal dichiarante 10

11 UNICO PF FASCICOLO Quadro RB Redditi di fabbricati I nuovi codici utilizzo Il codice 11 : va indicato nel caso di pertinenza di immobile tenuto a disposizione; il codice '12 : va indicato nel caso di unità immobiliare tenuta a disposizione in Italia da contribuenti residenti all'estero o nel caso di unità immobiliare già utilizzata come abitazione principale (o pertinenza di abitazione principale) da parte di contribuenti che si sono trasferiti temporaneamente in altro comune. Nel caso di più unità immobiliari a uso abitativo tenute a disposizione dal contribuente residente all'estero, questo codice può essere indicato solo con riferimento a una di esse, mentre per le altre deve essere indicato il codice '2'. 11

12 UNICO PF FASCICOLO Quadro RB Redditi di fabbricati I nuovi codici utilizzo Il codice '13 : va indicato nel caso di beni di proprietà condominiale (locali per la portineria, alloggio del portiere, autorimesse collettive eccetera) dichiarati dal singolo condomino se la quota di reddito spettante è superiore alla soglia prevista dalla normativa vigente (25,82 euro). Se la quota di reddito è inferiore a detta soglia, non concorre a formare il reddito del contribuente e, pertanto, non va dichiarata. 12

13 UNICO PF FASCICOLO Quadro RB Redditi di fabbricati Il codice '9' continua ad essere il codice residuale da utilizzare nelle ipotesi in cui l'immobile non rientra in nessuno dei casi individuati con gli altri codici (da '1' a '8' e da '10' a '15'). Il codice '9' va indicato ad esempio nel caso di unità immobiliari prive di allacciamento alle reti dell'energia elettrica, acqua, gas, e di fatto non utilizzate (a condizione che tali circostanze risultino da apposita dichiarazione sostitutiva di atto notorio da esibire o trasmettere a richiesta degli uffici). 13

14 UNICO PF FASCICOLO Quadro RB Redditi di fabbricati I nuovi codici utilizzo Sono stati previsti i due nuovi codici di utilizzo dell'immobile '14' e '15 per consentire ai contribuenti di fruire dell'agevolazione prevista per gli immobili, situati nella regione Abruzzo, concessi rispettivamente in locazione o in comodato a soggetti residenti o stabilmente dimoranti nei territori colpiti dal sisma le cui abitazioni principali siano state distrutte o dichiarate inagibili. L'indicazione dei codici di utilizzo '14' e '15' comporta la riduzione del 30% del reddito imponibile. Per fruire di tale agevolazione, è necessario indicare gli estremi di registrazione del contratto di locazione o comodato nella sezione II del quadro RB. 14

15 Fascicolo 1: quadro RP Oneri e spese. Le detrazioni del 36% e 55% Il piano casa Alcuni chiarimenti 15

16 UNICO PF FASCICOLO Quadro RP ONERI e SPESE Sezione I Rigo RP18 Il rigo RP 18 è riservato agli studenti universitari iscritti ad un corso di laurea presso una università situata in un Comune diverso da quello di residenza che hanno sostenuto spese per canoni di locazione derivanti da contratti di locazione stipulati o rinnovati ai sensi della legge 9 dicembre 1998 n

17 Contratto di sublocazione Il contratto di sublocazione non è contemplato tra gli schemi contrattuali indicati nell art. 15, comma 1, lett. i-sexies) del TUIR La norma prevede: Contratti di locazione rinnovati o stipulati ai sensi della legge 9 dicembre 1998, n. 431 Contratti di ospitalità nonchè atti di assegnazione in godimento o locazione stipulati con enti per il diritto allo studio, università collegi universitari legalmente riconosciuti, enti senza fine di lucro e cooperative. 17

18 Detrazione del 55% Prorogati i benefici fiscali spettanti ai contribuenti che sostengono oneri relativi agli interventi finalizzati al risparmio. La novità: in caso di trasmissione del beneficio, è prevista la possibilità di rideterminare il numero di rate 18

19 UNICO PF FASCICOLO Quadro RP ONERI e SPESE - Sezione V Oneri per i quali è riconosciuta la detrazione del 55% L'Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 3/E del 26 gennaio 2010 ha chiarito che dal 1 gennaio 2009 la detrazione per gli interventi finalizzati al risparmio energetico non è cumulabile con altri contributi comunitari, regionali o locali, riconosciuti per i medesimi interventi, secondo quanto previsto dall'articolo 6, comma 3, del Dlgs 115/

20 UNICO PF FASCICOLO Quadro RP ONERI e SPESE - Sezione V Oneri per i quali è riconosciuta la detrazione del 55% 20

21 UNICO PF FASCICOLO Quadro RP ONERI e SPESE - Sezione V Oneri per i quali è riconosciuta la detrazione del 55% Nella colonna 4 dei righi da RP44 a RP47 deve essere riportato il numero delle rate in cui è stata inizialmente ripartita la detrazione (scelta effettuata dal soggetto dal quale l'immobile è stato ereditato o acquistato): tale numero è compreso tra 3 e 10 (n di rate in cui nell anno 2008 era possibile ripartire la detrazione). Nella colonna 5 "Rateazione" va indicata la nuova ripartizione della detrazione che può essere solo di 5 rate Dal 1 gennaio 2009, infatti, è obbligatorio ripartire la detrazione in cinque rate annuali di pari importo. Art. 29, c. 6, del decreto legge 29 novembre 2008, n convertito con modif. dalla legge 28 gennaio 2009, n. 2 21

22 Detrazione del 36% Risoluzione n. 457 del 1/12/2008 In caso di cessione di immobile acquistato da impresa di ristrutturazione, le quote di detrazione residue sono fruibili dal nuovo acquirente. 22

23 Plusvalenze da cessioni immobiliari Art. 67, comma 1, lett. a) e b) Cessione a titolo oneroso di: immobili acquistati o costruiti da non più di 5 anni (salvo eccezioni); terreni su cui sono state eseguite opere di lottizzazione, ovvero opere per l edificabilità; aree edificabili. E tassata non solo la cessione della piena proprietà, ma anche quella derivante da diritti parziali (nuda proprietà, servitù) o di fattispecie assimilate (diritto di cubatura) 23

24 Immobili (fabbricati e terreni agricoli) La cessione genera plusvalenza se avviene entro 5 anni dall acquisto (derivativo e non originario). Acquisto per successione, non genera mai plusvalenza Acquisto per donazione, il quinquennio decorre dalla data di acquisto da parte del donante. Il donatario riceve dal donante anche il costo fiscalmente riconosciuto del fondo. 24

25 Tassazione plusvalenza immobili La plusvalenza è un reddito diverso assoggettato a tassazione ordinaria, quadro RL del modello Unico. La plusvalenza si determina come differenza tra corrispettivo incassato e costi inerenti. Rimane l opzione da esercitare in sede di cessione al notaio di applicare l imposta sostitutiva del 20% 25

26 Diritto di usufrutto e consolidamento della proprietà per morte dell usufruttuario Carattere di temporaneità dell usufrutto. Con il consolidamento della proprietà il nudo proprietario vede riespandersi il diritto già presente nel suo patrimonio. Ai fini del calcolo del quinquennio assume rilievo il momento di acquisto della nuda proprietà e non quello di estinzione dell usufrutto.(ris. 218/2008) 26

27 Consolidamento della proprietà per riscatto anticipato dell usufrutto E ravvisabile l intento speculativo del nudo proprietario che si riappropria del suo diritto pieno. Ai fini della plusvalenza occorre valutare separatamente la nuda proprietà ed il diritto di usufrutto.(ris. 188/2009) 27

28 Terreni lottizzati Un terreno è lottizzato nel momento in cui l autorità competente ha emesso la necessaria autorizzazione alla lottizzazione. E sufficiente completare l iter amministrativo e non si rende necessaria la fase esecutiva. 28

29 Plusvalenza da lottizzazione terreni Se i terreni sono stati acquistati oltre i 5 anni antecedenti la loro inclusione in piani regolatori o opere di fabbricazione si considera come prezzo di acquisto il valore normale nel quinto anno precedente. Se sono stati acquistati gratuitamente si considera come prezzo di acquisto il valore normale alla data di inizio della lottizzazione o costruzione. 29

30 Tassazione plusvalenza terreni lottizzati Reddito diverso da assoggettare a tassazione ordinaria in base al principio di cassa. Quadro RL di Unico, sez. II-A, RL5 la plusvalenza si determina come differenza tra corrispettivo incassato e prezzo di acquisto aumentato di ogni altro costo inerente al bene ceduto. 30

31 Plusvalenza da cessione aree edificabili Sono in ogni caso tassate le plusvalenze realizzate dalla cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione 31

32 Definizione di area edificabile E' edificabile l'area utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento generale adottato dal Comune, a prescindere dall'approvazione della Regione o dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo. 32

33 Determinazione della plusvalenza La plusvalenza si calcola come differenza tra i corrispettivi incassati ed il prezzo di acquisto, aumentato di ogni altro costo inerente. Per I terreni edificabili acquisiti per successione o donazione si assume come prezzo di acquisto il valore dichiarato nelle relative denunce, o in seguito definito e liquidato, aumentato di ogni altro costo inerente. 33

34 Tassazione plusvalenza terreni edificabili La plusvalenza che deriva dalla cessione a titolo oneroso del terreno edificabile è assoggettata a tassazione separata (quadro RM di Unico) salvo l opzione in dichiarazione per la tassazione ordinaria. 34

35 Rivalutazione terreni I valori dei terreni edificabili ed agricoli posseduti al 1 gennaio 2010 non produttivi di reddito d impresa possono essere assoggettate ad imposta sostitutiva del 4%. Art.2, comma 229, legge 23/12/2009 n. 191 Art. 7 della legge 28/12/2001, n

36 Elementi essenziali Soggetti interessati: Persone fisiche, per le operazioni estranee all esercizio di attività d impresa; Società semplici e società ed associazioni ad esse equiparate (società di fatto che non abbiano per oggetto l esercizio di attività commerciali). Enti non commerciali per attività esercitate al di fuori dell attività commerciale eventualmente esercitata Elementi oggettivi Terreni lottizzati o sui quali sono state costruite opere per renderli edificabili; Terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria; Terreni agricoli. 36

37 L usufrutto ed il consolidamento Sia l usufruttuario che il nudo proprietario sono ammessi ad affrancare il plusvalore maturato nel diritto posseduto. Allo scadere del termine contrattuale o alla scadenza naturale dell usufrutto, quando il diritto si consolida in capo al nudo proprietario, l imposta versata dall usufruttuario va perduta. 37

38 Gli Immobili per gli esercenti arti e professioni Dal 1 gennaio 2010 non sono più applicabili alcune delle novità introdotte dalla Finanziaria 2007 in materia di immobili per i professionisti. Risoluzione n. 13 del 2 marzo

39 L immobile strumentale L immobile si considera strumentale se è utilizzato in via esclusiva per l esercizio dell arte o professione. Non assume rilevanza la circostanza che l acquisto sia stato effettuato in qualità di persona fisica o di esercente l arte o professione. 39

40 Le regole di deducibilità degli immobili introdotte dalla Finanziaria 2007 Deducibilità immobili professionisti Acquisto/leasing immobili strumentali Leasing immobili promiscuo Locazione (non finanziaria) immobile Nuove regole di deducibilità Consueta deducibilità 40

41 Gli immobili strumentali Il comma 335 della Finanziaria 2007 ha stabilito la possibilità di dedurre le quote di ammortamento ed i canoni di locazione finanziaria degli immobili strumentali. Le previgenti regole non sono scomparse ma continuano ad applicarsi con riferimento agli immobili acquistati ed ai contratti di leasing stipulati prima del 1 gennaio

42 Applicabilità delle nuove disposizioni Le disposizioni si applicano agli immobili acquistati ed ai contratti di leasing stipulati nel periodo 1 gennaio dicembre Attenzione il valore delle quote di ammortamento doveva essere ridotto ad un terzo per il triennio

43 Dal 1 gennaio 2010 I canoni di leasing sostenuti in relazione a contratti stipulati dopo il 31 dicembre 2009 sono indeducibili. Per gli immobili acquistati dopo il 31 dicembre 2009 non sono più deducibili le quote di ammortamento 43

44 Alcuni chiarimenti Le plusvalenze derivanti dall estromissione degli immobili strumentali genera plusvalenza se questi sono stati acquistati in data successiva al 1/1/2007. I canoni di locazione finanziaria stipulati dopo il 31/12/2009 sono irrilevanti ai fini della determinazione del reddito di lavoro autonomo e non è deducibile neanche la rendita catastale dell immobile. 44

45 Quadro RW A decorrere da Unico 2010 (e fatta eccezione per gli immobili scudati) devono infatti trovare spazio in RW immobili e terreni, ma anche gioielli e preziosi, opere d'arte e yatchs che, pur non avendo effettivamente prodotto redditi di fonte estera durante il periodo d'imposta, sono tuttavia potenzialmente suscettibili di utilizzazione economica e quindi di generare reddito imponibile. 45