Diminuisce la fiducia degli italiani nel mercato immobiliare

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1 anno 58 n Spedizione in Abbonamento Postale - D.L. 353/2003 (conv. in L. 27/02/2004 n 46) art 1, comma 1. DOB - Filiale di Bologna - In caso di mancata consegna inviare a ufficio di Bologna CMP per la restitizione al mittente che si impegna a versare la dovuta tassa Contiene I.P. ORGANO UFFICIALE Infauste previsioni bersagliano i proprietari Sugli immobili il Governo adotti criteri di equità Un appello congiunto delle associazioni La clausola di salvaguardia mette a rischio le norme sulla casa Rivista bimestrale ISSN Proposte per il contrasto del disagio sociale Dalle politiche abitative un contributo alla crescita Calano le compravendite e le erogazioni di mutui Diminuisce la fiducia degli italiani nel mercato immobiliare

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3 A causa della necessità di far quadrare i conti, sin dalle sue dichiarazioni programmatiche in Parlamento il nuovo presidente del Consiglio Mario Monti ha accennato alla possibilità di reintrodurre l Ici sulla prima casa. Il premier ha fatto riferimento all assenza di un imposta sull immobile principale in relazione al quadro europeo, affermando che l'esenzione è un'anomalia italiana, e ha esplicitamente definito necessario riesaminare in generale il prelievo sulla ricchezza immobiliare. Dichiarazioni comprensibili alla luce dello stato dei fatti dell economia italiana, ma che hanno comunque fatto sobbalzare sulla sedia l ottanta per cento delle famiglie italiane, proprietarie dell alloggio in cui vivono. La prospettiva a breve è quindi quella di un aumento delle tasse sul mattone, ancorché temperate da progressività ed equità: purché questi buoni propositi non rimangano solo sulla carta. Gli immobili risultano senza dubbio i beni più facili da tassare, e da cui drenare liquidità immediata. Se l imposizione fiscale sul capitale nel lungo periodo risulta inefficace, poiché i capitali tendono a disperdersi e fuggire altrove, così non è per la parte tesaurizzata nella proprietà immobiliare in particolare relativamente alla prima casa che non può essere trasportata in altro luogo. Si tratta, però, di soluzioni di politica economica di semplicistica applicazione, mentre il momento attuale necessita di strategie innovative e alternative. Un tavolo di lavoro predisposto in vista della riforma fiscale e coordinato da Vieri Ceriani, funzionario generale di Bankitalia, ha quantificato in quasi 60 miliardi di euro (per l esattezza, 59,858 miliardi) il valore del possibile contributo dei proprietari d immobili alla fiscalità generale. Si tratta di una cifra enorme, che se ripartita su tutti i cittadini italiani è pari a mille euro pro capite, e fa riferimento alle oltre 33 milioni di unità abitative sul suolo nazionale, di cui il 90 per cento intestate a persone fisiche. Il di Andrea Giansanti* Spedizione in Abbonamento Postale - D.L. 353/2003 (conv. in L. 27/02/2004 n 46) art 1, comma 1. DOB - Filiale di Bologna - In caso di mancata consegna inviare a ufficio di Bologna CMP per la restitizione al mittente che si impegna a versare la dovuta tassa Contiene I.P. ORGANO UFFICIALE Infauste previsioni bersagliano i proprietari Sugli immobili il Governo adotti criteri di equità Un appello congiunto delle associazioni La clausola di salvaguardia mette a rischio le norme sulla casa Portale d ingresso punto nevralgico riguarda l adeguamento delle rendite catastali ai valori di mercato, che comporterebbe il conseguente aumento di Irpef, imposte indirette sui trasferimenti e Ici, poiché tali imposte si basano proprio sui valori catastali. Ma quali sono oggi i valori di mercato? L Agenzia del Territorio ha segnalato che per il quarto trimestre consecutivo si registra un calo nel numero di abitazioni compravendute: gli scambi su unità immobiliari hanno, infatti, subito una flessione tendenziale del 6,6% nel secondo trimestre dell anno dopo i cali dei tre trimestri precedenti. La riduzione ha riguardato tutto il territorio nazionale, interessando sia i Comuni capoluogo (-4,6% nel secondo trimestre 2011), sia i Comuni non capoluogo (-7,5%). Se da un lato i prezzi di vendita risultano ancora stabili, dall altro appare evidente che il sensibile calo nelle alienazioni è determinato anche dalla volontà dei proprietari di limitare la revisione al ribasso dei prezzi, passaggio inevitabile se si vorrà riportare in alto il numero delle contrattazioni positive. Del resto, da luglio ad oggi la percentuale degli italiani fiduciosi nel mercato immobiliare è passata dal 54% al 45,3%. Cresce, invece, la quota degli intervistati che ritiene sia più conveniente rimandare gli investimenti immobiliare al prossimo anno (19,2% contro il 16%) pensando che il 2012 porterà maggiori vantaggi in fase di compravendita. La minore fiducia non riguarda solo il fronte dell acquisto, ma anche quello della vendita: quasi il 66% del campione intervistato si dice convinto che quello attuale non sia un buon momento per vendere, temendo evidentemente una contrazione del prezzo finale. A conferma di ciò, la percezione degli italiani sull andamento dei prezzi degli immobili in vendita: se il 32% si aspetta stabilità nei prossimi dodici mesi, per ben il 37,6% del campione i costi sono destinati a calare, e solo il 22,5% teme un aumento. Senza dimenticare, poi, le difficoltà di accesso a anno 58 n un mutuo: nel secondo trimestre del 2011, rispetto allo stesso periodo dell anno precedente, si registra una contrazione delle Rivista bimestrale ISSN erogazioni del 6,95%, rafforzando così un Proposte per il contrasto del disagio sociale Dalle politiche abitative un contributo alla crescita trend ribassista iniziato esattamente un anno prima con le rilevazioni del secondo trimestre Calano le compravendite e le erogazioni di mutui Diminuisce la fiducia degli italiani nel mercato immobiliare In copertina: Le città dell'asppi: Agrigento Le ultime settimane sono state caratterizzate anche da un ampio dibattito sul governo del suolo. L alluvione che ha colpito la Liguria ha spinto a una riflessione sulla gestione sbagliata del territorio e la scarsa considerazione delle aree considerate ad elevato rischio idrogeologico, con la mancanza di adeguati sistemi di allertamento e piani di emergenza per mettere in salvo la popolazione, insieme ad un suolo che non è più in grado di ricevere precipitazioni così intense. In Italia ogni anno si perdono 500 kmq di superficie naturale, rurale o agricola trasformati in cemento, edifici e nuove infrastrutture: in dieci anni c è stata una perdita della superficie agricola utilizzata pari a 300 mila ettari. Si assiste all'occupazione crescente delle zone di espansione naturale dei corsi d acqua con abitazioni, quartieri, scuole o industrie. Un incontrollata urbanizzazione che negli anni ha aggravato il rischio idrogeologico in tutto il Paese. Nella città di Genova, ad esempio, oltre 100mila persone, pari a un abitante su 6, vivono o lavorano in aree ad elevato rischio idrogeologico. Un quadro allarmante, che deve spingere ad interventi tempestivi e a una presa di coscienza da parte di tutta la popolazione italiana. *Direttore responsabile di Pietra su Pietra n PIETRA su PIETRA 3

4 S ommario Anno 58 - n Portale d ingresso 3 Il paventato ritorno dell Ici in un quadro negativo per il settore immobiliare Editoriale 5 Riguardo la tassazione degli immobili chiediamo al Governo di tener presenti criteri di equità L ente d ingrandimento 6 Dopo il disastro ambientale di Genova, nuovo dossier di Legambiente su frane e alluvioni 8 Diminuisce la fiducia degli italiani nel mercato immobiliare e si riducono i mutui 10 Presentato il primo Rapporto sull Abitare Sociale in Italia 13 Lazio, tra le polemiche entra nel vivo il nuovo Piano Casa 14 Le Statistiche Catastali evidenziano la variazione di unità immobiliari in categorie di maggior pregio 16 Rispetto al 2010, nel secondo trimestre di quest'anno si registra un calo dei mutui di quasi il 7% 20 Città immobili per la qualità ambientale. Venezia, Bolzano e Belluno sul podio di Ecosistema Urbano 24 Le case di ringhiera di Milano Vita sindacale 9 Dalle politiche abitative un contributo alla crescita economica e al contrasto del disagio sociale 12 Nuove modalità per avvalersi della detrazione Irpef del 36% 18 Il Paesaggio italiano di Maria Carmen Consolini sulle tessere dell associazione 19 La clausola di salvaguardia mette a rischio molte norme sulla casa 22 Un analisi dell Asppi sulle questioni fiscali più importanti, in particolare riguardo la cedolare secca Sede per Sede 26 A Padova si parla di mediazione come occasione di pace nel comune fine della giustizia R ubriche 28 Sesamo Associazione nazionale degli amministratori di beni immobili 30 Oasi e giardini BIMESTRALE DELL ASPPI Associazione Sindacale Piccoli Proprietari Immobiliari DIRETTORE RESPONSABILE Andrea Giansanti DIREZIONE E AMMINISTRAZIONE Casa Services S.r.l., Via Carlo Alberto, Roma Tel.: Fax: direzione@asppi.it REDAZIONE Via Carlo Alberto, Roma Tel.: Fax: pietrasupietra@asppi.it PROPRIETARIO Casa Services S.r.l. Autorizzazione n. 4918/1981 Tribunale di Bologna Sede legale: Via Carlo Alberto, Roma SPEDIZIONE In Abb. Postale D.L. 353/2003 (conv. In L 27/02/2004 n 46) art. 1 comma 1. DOB GRAFICA & IMPAGINAZIONE DPS Digital Plate Services S.r.l. Via Saliceto 22/f Castel Maggiore (BO) Tel.: Fax: PUBBLICITA Casa Services S.r.l., Via Carlo Alberto, Roma Tel.: Fax: direzione@asppi.it STAMPA Cantelli Rotoweb S.r.l. Industria rotolitografica Via Saliceto 22/e Castel Maggiore (BO) Tel.: Fax: Questo periodico è associato all Uspi (Unione Stampa Periodica Italiana) Hanno collaborato BRUNO BEDONNI Dottore di ricerca in Studio e Progettazione del Paesaggio ALESSANDRO FERRARI Segretario Asppi Reggio Emilia SILVIA FRISINA Giornalista LUIGI FERDINANDO GIANNINI Componente Giunta Nazionale Asppi MAURIZIO GIOVANARDI Responsabile fiscale Asppi Modena GLORIA SAVIGNI Biologa ENNIO VIOZZI Presidente Nazionale Sesamo PIERO CALZOLARI Socio Asppi Milano FRANCESCO MARINI Addetto stampa Asppi Treviso ALFREDO ZAGATTI Presidente Nazionale Asppi 4 n PIETRA su PIETRA

5 E ditoriale Riguardo la tassazione degli immobili chiediamo al Governo di tener presenti criteri di equità On. Alfredo Zagatti* Iproprietari di immobili sono in questi giorni bersagliati da infauste previsioni circa la fiscalità immobiliare: chi prevede la reintroduzione dell ICI sulla prima casa, chi l aumento automatico delle rendite catastali, chi l anticipo della nuova IMU (prevista dal Decreto del Federalismo fiscale) e la sua estensione alle abitazioni principali; chi l introduzione di una nuova IMU calcolata tenendo conto dei servizi, chi calcola gli effetti della tassa di scopo, chi infine parla di patrimoniale. Senza contare la possibile riduzione delle detrazioni fiscali per la ristrutturazione e l adeguamento energetico degli edifici, l aumento dell aliquota della cedolare secca, ecc. (misure già previste, in assenza di una complessiva riforma del sistema fiscale e assistenziale, nella manovra di luglio). Fra quanto già era presente nelle manovre Berlusconi- Tremonti e quanto viene ventilato oggi il rischio di una robusta mazzata ai proprietari di immobili è più che reale. Intendiamoci: noi siamo ben consapevoli del fatto che la situazione economica e finanziaria è drammatica. Siamo altrettanto consapevoli che per affrontarla sarà necessario un periodo di straordinari sforzi e sacrifici. Siamo inoltre convinti che il sacrificio più grave (ed esiziale) sarebbe quello di non affrontare la situazione. Se non si risale la china inevitabilmente per il Paese il futuro sarà nero e, per quanto ci riguarda, il valore degli immobili scivolerà sempre più in basso. Detto questo, chiediamo al nuovo Governo di ragionare sulla tassazione sugli immobili tenendo presenti alcuni criteri: 1. Le misure che verranno adottate vanno coordinate fra di loro: se, come spesso è avvenuto in passato, non si considera l onere complessivo a cui in termini fiscali è sottoposto il bene casa, il rischio è che misure fiscali onerose si aggiungano semplicemente ad altre produ- cendo un onere insostenibile. Abbiamo assistito troppe volte alla introduzione di nuove tasse previste da singoli provvedimenti che non tenevano conto della realtà d insieme sulla quale intervenivano. 2. L abitazione principale, che non produce reddito, rappresenta la capitalizzazione dei risparmi realizzati dagli italiani. Su quei risparmi i contribuenti onesti hanno già pagato le tasse e una tassazione di tipo patrimoniale comporta il doverle pagare una seconda volta. Si può convenire, come avviene in altri paesi, che una modesta tassazione delle abitazioni principali possa corrispondere ai servizi di cui godono i proprietari di immobili, ma essa non può rappresentare la scorciatoia per sopperire ad un incapacità diffusissima di tassare tutti i redditi e di combattere l amplissima area di evasione e di elusione fiscale esistente in Italia. 3. Una quota amplissima di abitazioni sono frutto del risparmio di quelle categorie (lavoratori dipendenti, ceti intermedi) maggiormente colpiti dalla crisi che sta vivendo il Paese. Occorre grande attenzione nella difesa del principio di progressività della imposizione fiscale che costituisce un precetto costituzionale tanto più valido in una situazione nella quale l equità non va solo declamata ma praticata. 4. Un onere fiscale sulle abitazioni eccessivo e squilibrato produrrebbe un effetto molto serio: l abbassamento ulteriore del valore degli immobili e un ulteriore freno del mercato immobiliare. Chi si appresta a valutare gli effetti delle misure fiscali deve necessariamente considerare i rischi recessivi di un appesantimento degli oneri fiscali che può andare nel senso opposto di ciò che si desidera. *Presidente nazionale Asppi n PIETRA su PIETRA 5

6 L ente d ingrandimento L associazione punta il dito contro la gestione sbagliata del territorio e il rischio idrogeologico Dopo il disastro ambientale di Genova, nuovo dossier di Legambiente su frane e alluvioni Il piano di prevenzione dovrebbe contemplare la delocalizzazione degli edifici nelle aree golenali A300 millimetri d acqua in sole 13 ore sulla città di Genova, 366 millimetri di pioggia in un giorno sul territorio della Lunigiana, 500 millimetri a Brugnato in provincia di La Spezia. «Eventi estremi, certamente, ma non più eccezionali perché solo negli ultimi due anni si sono succedute ciclicamente piogge di eguale se non superiore intensità su tutto il territorio italiano ha dichiarato il presidente nazionale di Legambiente Vittorio Cogliati Dezza -. Una gestione sbagliata del territorio e la scarsa considerazione delle aree considerate ad elevato rischio idrogeologico, la mancanza di adeguati sistemi di allertamento e piani di emergenza per mettere in salvo la popolazione, insieme ad un territorio che non è più in grado di ricevere precipitazioni così intense, sono i fattori che hanno trasformato un violento temporale in tragedia. Crediamo sia necessario lanciare un piano di prevenzione complessivo, che contempli le operazioni di messa in sicurezza delle zone a rischio, le delocalizzazioni degli edifici nelle aree golenali, la manutenzione del territorio ma anche e soprattutto la formazione dei cittadini. I cambiamenti climatici in atto ci obbligano infatti, a cambiare approccio e a non considerare più questi eventi come eccezionali ed è per questo che abbiamo deciso di organizzare una grande campagna di Servizio volontario per la prevenzione del rischio idrogeologico. Tre mesi dedicati alle attività utili per prevenire e intervenire utilmente in caso di emergenza, per fare manutenzione leggera del reticolo idrografico, educare la popolazione su come deve comportarsi in questi casi, organizzare esercitazioni». 6 n PIETRA su PIETRA In tema di emergenza, per l area di Genova si parla di oltre duecento milioni di danni e anche l isola d Elba ha chiesto lo stato di calamità. Intanto per il disastro nelle aree della Lunigiana e nella provincia di la Spezia del 28 ottobre scorso, il Governo ha stanziato 65 milioni di euro. Una somma che si aggiunge alle centinaia di milioni di euro stanziati negli ultimi anni per fronteggiare i disastri causati da frane e alluvioni nel Paese. Il bilancio delle emergenze dalla colata di acqua e fango che ha travolto nell ottobre 2009 Giampilieri e Scaletta Zanclea (Messina), agli ultimi eventi in Lunigiana e nella provincia di La Spezia è di circa 640 milioni di euro, ovvero 875mila euro spesi ogni giorno. In contrasto con questo continuo stanziamento di fondi per le emergenze, sottolinea Legambiente, c è la totale assenza di risorse per mettere in pratica il piano straordinario di prevenzione programmato dal Ministero dell ambiente e della tutela del territorio e del mare negli ultimi anni. Un piano che prevede lo stanziamento di 2,5 miliardi di euro tra fondi statali e regionali, che ancora oggi tarda a partire per via dei tagli delle recenti manovre finanziarie che hanno azzerato anche il miliardo di euro messo a disposizione a fine 2009 per la difesa del suolo e la mitigazione del rischio idrogeologico. Una scelta in palese contrasto con le esigenze di sicurezza e di prevenzione di cui invece ha sempre più bisogno il nostro Paese. Un paese dove ogni anno si perdono 500 kmq di superficie naturale, rurale o agricola trasformati in cemento, edifici e nuove infrastrutture, dove in dieci anni c è stata una perdita della superficie agricola utilizzata pari a 300 mila ettari (censimento Istat). «Se osserviamo le aree vicino ai corsi d acqua ha dichiarato Giorgio Zampetti, coordinatore dell ufficio scientifico di Legambiente - è evidente l'occupazione crescente delle zone di espansione naturale con abitazioni, quartieri, scuole o industrie. Un incontrollata urbanizzazione che negli anni ha aggravato il rischio idrogeologico in tutto il Paese. Per affrontare il problema occorre una reale inversione di tendenza che metta al centro interventi di delocalizzazione dei beni esposti a frane e alluvioni, la tutela dei corsi d'acqua e il ripristino dei loro spazi, come elemento per coniugare la valorizzazione dell'ambiente e la sicurezza delle persone. Gli eventi di questi giorni inoltre, confermano che la prevenzione deve essere accompagnata dall attuazione di una politica attiva di convivenza con il rischio, attraverso sistemi di previsione delle piene e di allerta e piani di protezione civile aggiornati, testati e conosciuti dalla popolazione». Nella città di Genova, ricorda l associazione ambientalista, oltre 100mila persone, 1 abitante su 6, vivono o lavorano in aree ad elevato rischio idrogeologico. Solo un anno fa Sestri Ponente, a pochi chilometri dal centro di Genova, è stata colpita da un alluvione che ha coinvolto i rii di questa parte della città. Il fango ha sfondato vetrine e portoni, prelevando e trascinando tutto con sè. Un uomo è stato travolto dalla corrente. Ad un anno di distanza, venerdì 4 novembre 2011, la città è stata nuovamente sconvolta dalla furia dell acqua con conseguenze disastrose e drammatiche. Alla base di tutto ci sono le piogge fortissime che hanno colpito l area genovese, con un picco di 300 mm misurati

7 L ente d ingrandimento in sole tredici ore nel bacino del Rio Fereggiano. Le conseguenze peggiori si sono avute dove il Ferreggiano si immette nell ultima copertura, quella che lo farà sfociare direttamente nel Bisagno, passando sotto la via, attraversando Corso De Stefanis, percorrendo Via Monticelli per oltre 700 metri. L area colpita non è nuova a simili disastri, visti gli eventi che nel 1970 causarono la morte di 25 persone, ma che ancora oggi si è presentata totalmente impreparata. Nel caso del Bisagno il problema è nel tratto che entra in città a valle della ferrovia, alla altezza della Stazione di Brignole, ricoperto, intubato e tombinato, senza alcuno sfogo delle acque che si riversano su strade, parcheggi, abitazioni, attività commerciali e quant altro negli anni ha occupato gli spazi che in origine erano di pertinenza fluviale. La soluzione migliore per il Bisagno e gli altri corsi d acqua sarebbe la rimozione delle coperture e delle strade, o una loro rivisitazione dal punto di vista idraulico, con la delocalizzazione dei palazzi che impediscono il deflusso verso il mare. Per quanto riguarda Lunigiana, Val di Magra, Val di Vara e Cinque Terre, nell'85% dei comuni liguri in cui vi siano aree ad elevato rischio idrogeologico che hanno partecipato all'indagine ecosistema rischio di Legambiente e Protezione Civile, sono presenti abitazioni nelle aree golenali, in prossimità di alvei e nelle zone a rischio di frane, e nel 46% dei casi sono presenti in tali zone interi quartieri. Addirittura nel 56% dei comuni intervistati sono stati edificati fabbricati industriali in zone soggette al pericolo di frane e alluvioni, nel 31% ci sono strutture sensibili e nel 39% strutture ricettive turistiche e commerciali. A fronte di questa pesante urbanizzazione delle aree ad elevato rischio idrogeologico solo il 4% delle amministrazioni ha attivato interventi di delocalizzazione di edifici o aree industriali. Fin dagli anni 60 la bassa vallata del Magra è stata oggetto di un aggressione del territorio che ha portato a un urbanizzazione caotica, fatta di capannoni, condomini, villette, centri storici e residui appezzamenti agricoli. La tenuta di Marinella (Sarzana Ameglia) prospiciente la spiaggia omonima, che si salvava da questa urbanizzazione caotica è ora minacciata dall invasivo Progetto Marinella: una megadarsena da 831 Posti barca Equivalenti (PE) con centri commerciali e centro artigianale, e realizzazione complessiva di oltre m3 di nuovo edificato, con il sottoferrovia di Castelnuovo e Ortonovo. In merito all urbanizzazione delle aree a rischio di Aulla, secondo Legambiente il disastro non era solo annunciato ma ben segnalato (e da ben 13 anni) nelle mappe del rischio idraulico dell Autorità di Bacino del Fiume Magra. Osservando la cartografia, infatti, è impressionante l esatta sovrapposizione dell area a Rischio idraulico molto elevato della mappa con la superficie coperta dall acqua il 25 ottobre scorso ad Aulla. Nonostante lo studio e la perimetrazione di queste zone da parte dei tecnici da 13 anni a questa parte si è continuato a costruire ed autorizzare attività commerciali, servizi pubblici ed abitazioni in un area prima soggetta alle misure di salvaguardia e poi dichiarata a Rischio idraulico molto elevato con Delibere dell Autorità di Bacino e dei consigli Regionali di Toscana e Liguria. Aulla nuova è stata costruita occupando ben metà dell alveo del Fiume Magra. Inoltre, nonostante la documentata conoscenza del rischio idraulico, nessun Ente preposto ha mai realizzato dispositivi di allerta ed evacuazione adeguati, come ampiamente e tristemente confermato il 25 ottobre scorso. I nuovi estesi allagamenti all Elba, aggiunge Legambiente, sono il frutto di una messa in sicurezza che in alcuni casi sembra essere stata fatta non per allontanare e mitigare il rischio, ma per continuare a costruire dove il rischio si era già manifestato. La Piana di Marina di Campo è sott acqua e a Procchio, dove dopo l alluvione del 2002 venne costruito il cosiddetto ecomostro del quale rimane l osceno scheletro di cemento, tutta l area è nuovamente esondata proprio in questi giorni, mentre l Elba aspetta ancora il Piano Strutturale Unico promesso da tempo. «Intanto conclude l associazione - si è proceduto con l approvazione di Piani Strutturali singoli per tutti gli 8 comuni, con varianti, variantine, "messe in sicurezza" che hanno permesso di costruire e di appesantire il territorio con nuovo cemento ed infrastrutture che cambiano la situazione ambientale, impermeabilizzano ulteriormente il territorio, generano nuovi rischi». Legambiente ha inoltre promosso il forum dei movimenti per la tutela del territorio Salviamo il paesaggio, riunitosi nel primo Comune a zero consumo di suolo ovvero Cassinetta di Lugagnano, in cui fare il punto sul valore del paesaggio e discutere la proposta di legge di iniziativa popolare per frenare il consumo di suolo affrontando anche il tema del censimento degli immobili sfitti o non utilizzati dai Comuni. «Abbiamo raggiunto un limite invalicabile. Il territorio italiano ha affermato il presidente Cogliati Dezza - non è in grado di sopportare ulteriore cementificazione e impermeabilizzazione del suolo. Lo dimostrano le tragedie causate dal dissesto idrogeologico ma anche l invivibilità di molte città». Per fare chiarezza sulle dimensioni della crescita di superfici urbanizzate, Legambiente ha dato vita, insieme all Istituto nazionale di urbanistica e con il supporto scientifico del Dipartimento di architettura e pianificazione del Politecnico di Milano, al Centro di ricerca sui consumi di suolo, iniziando la raccolta di tutti i dati disponibili e accompagnandola da un sistematico approfondimento scientifico. «In Italia vengono consumati circa 500 chilometri quadrati di territorio ogni anno - ha sottolineato il presidente dell associazione ambientalista -, una porzione enorme che viene cancellata da una cementificazione incontrollata che contribuisce a rendere insicuro il nostro territorio e riempie il Paese di costruzioni indecenti, capannoni nel nulla, grappoli disordinati di costruzioni tristi e spesso lontane da ogni collegamento utile. Ma non sono solo le campagne a subire gli effetti di questo sviluppo incontrollato e approssimativo. Anche le nostre città stanno drammaticamente verificandone gli effetti». Più aumentano le superfici impermeabilizzate infatti, e più si riduce la naturale capacità di assorbimento, rallentamento e laminazione del territorio. Bastano così anche eventi piovosi non straordinari per causare l allagamento di interi quartieri e provocare danni rilevanti. Questo problema diventerà sempre più rilevante anche alla luce dei cambiamenti climatici in atto, che porteranno a precipitazioni sempre più violente e quindi aumenteranno la probabilità di allagamento delle aree urbane. «Combattere il consumo di suolo ha concluso Cogliati Dezza è un modo concreto per migliorare la sicurezza delle persone». n PIETRA su PIETRA 7

8 L ente d ingrandimento Secondo una ricerca di Immobiliare.it la propensione all acquisto è crollata al 45% dal 54% di luglio Diminuisce la fiducia degli italiani nel mercato immobiliare e si riducono i mutui L Ufficio Studi di Mutui.it ha scoperto che negli ultimi sei mesi il valore medio delle erogazioni è calato del 20%. La crisi economica si ripercuote sulla percezione che gli italiani hanno dell andamento del mercato immobiliare, e la prudenza prevale sulla voglia di investire. Secondo i dati dell Indice Immobiliare.it sulla fiducia dei consumatori, se a luglio quasi il 54% degli abitanti del Bel Paese si dichiarava convinto che fosse un buon momento per comprare casa, ad oggi la percentuale è scesa al 45,3%. L elaborazione dell Indice, un indicatore della percezione degli italiani rispetto all andamento del mercato immobiliare, si basa sulle risposte di un campione di oltre italiani che, avendo negli ultimi tre mesi effettuato una ricerca o pubblicato un annuncio immobiliare, sono interessati al tema della ricerca di immobili. «Ad influire sulla percezione del mercato immobiliare, e sulla conseguente propensione all acquisto dichiara Carlo Giordano, amministratore delegato di Gruppo Immobiliare.it sono le attuali condizioni dell economia, con particolare riferimento alla politica di tagli che ha caratterizzato la manovra finanziaria. Tuttavia, questa diminuzione sia della voglia di vendere sia di comprare, rappresenta un tentativo comprensibile di non svalutare gli immobili. Sappiamo benissimo che in una nazione, come l Italia, che ripone un elevata fiducia nel mattone, questa prudenza evita i pericoli di perdita di valore degli immobili». L analisi di Immobiliare.it, pur registrando una flessione dell ottimismo rispetto alla rilevazione dello scorso trimestre, rileva come oltre il 45% del campione sia convinto che quello attuale è un buon momento per acquistare casa. Cresce, invece, la percentuale degli intervistati che ritiene sia più conveniente rimandare gli investimenti immobiliare al prossimo anno (19,2% contro il 16%) pensando che il 2012 porterà maggiori vantaggi in fase di compravendita. La minore fiducia non riguarda solo il fronte dell acquisto, ma anche quello della vendita: quasi il 66% del campione intervistato si dice convinto che, 8 n PIETRA su PIETRA quello attuale, non sia un buon momento per vendere. Da questa prospettiva, l 11% guarda con fiducia all anno venturo, e dichiara di aspettarsi un miglioramento della situazione nel corso dei prossimi 12 mesi. Altro aspetto indagato dall indagine riguarda la percezione degli italiani dell andamento dei prezzi degli immobili in vendita: se il 32% si aspetta stabilità, per il 37,6% del campione i costi sono destinati a calare, e solo il 22,5% teme un aumento. Analizzando i dati raccolti da Immobiliare.it è possibile tracciare anche una mappa delle differenze tra gli atteggiamenti degli italiani, di regione in regione. In linea generale emerge una maggiore fiducia nel mercato immobiliare da parte dei cittadini delle regioni del Centro e del Nord Italia, con l eccezione del Molise: Umbria (62,5%), Lombardia (52%) e Molise (50%) sono le regioni in cui, in percentuale maggiore, si ritiene sia un buon momento per comprare casa. Seguono Emilia Romagna (49,6%), Friuli Venezia Giulia (47,6%) e Toscana (46,8%). Fanalino di coda sono Calabria (25,5%), Trentino Alto Adige (34%) e Puglia (38,3%). Sullo stesso piano, i mutui continuano a rappresentare la cartina di tornasole della situazione economica del Paese: per questo, l Ufficio Studi di Mutui.it ha fatto il punto della situazione guardando come sia cambiato il mercato in questo annus horribilis, scoprendo che negli ultimi sei mesi i mutui si sono davvero ristretti: considerando il periodo compreso tra aprile e settembre 2011 il valore medio delle erogazioni di mutuo si è ridotto del 20%. La percentuale sale fino al 24% se isoliamo le sole richieste di mutuo per l acquisto della prima casa. Questo dato, messo a confronto con la sostanziale stabilità sia del valore medio degli immobili (che oscilla, nel corso dei sei mesi, tra e euro), sia dell importo richiesto (che varia da a euro), implica un drastico calo della percentuale finanziata. Se ad aprile 2011 le banche arrivavano a finanziare il 56% del valore dell immobile, a settembre si fermano al 44%. In altre parole: se ad aprile il mutuo medio erogato era di 140mila euro, a settembre è sceso a 110mila euro. Il quadro che affiora diventa anche più fosco se consideriamo solamente le erogazioni di mutui prima casa: in questo caso, il Loan to Value (vale a dire il finanziamento ottenuto rispetto al valore dell immobile) si riduce maggiormente, passando dal 68% al 50%. Si è scesi, in sostanza, da 155mila a 120mila euro di mutuo. Come interpretare questi dati? «La ragione di questa flessione nelle erogazioni spiega Alberto Genovese, amministratore delegato di Mutui.it va cercata, in primo luogo, nella maggiore diffidenza delle banche, sempre più restie a concedere mutui con LTV molto elevati, non supportati da sufficienti garanzie». Il tasso fisso è sempre più richiesto: complice l incredibile clamore mediatico suscitato dal netto rialzo degli spread, le paure sul futuro del proprio mutuo sono aumentate sensibilmente, tanto da aver condotto molte persone alla prudenza a tutti i costi. Conseguenza di questa situazione è che anche se i finanziamenti a tasso variabile restano sicuramente i più convenienti nel breve periodo, l interesse degli Italiani si sta focalizzando sempre più sul tasso fisso. Da aprile a settembre 2011 Mutui.it ha registrato un aumento del 9,34% delle richieste di mutui a tasso fisso: il netto incremento è bilanciato dal calo delle richieste di tasso variabile (-4,03%) e di tasso variabile con cap (-4,95%). «Se nei mesi scorsi si paventava un aumento di Euribor ed Eurirs conclude Genovese oggi sono gli spread bancari a incutere timore nei risparmiatori e in chi è alla ricerca di un nuovo mutuo. In questa generale difficoltà comparare le diverse proposte di banche e istituti finanziatori è indispensabile per muoversi nel mercato in maniera consapevole. Le opportunità migliori esistono, e vanno cercate».

9 sfratti per morosità costituisce la manifestazione più evidente, dietro la quale si cela una sempre più ampia difficoltà di una parte degli inquilini a sostenere i costi della locazione E indispensabile difendere e diffondere le esperienze di calmieramento dei canoni attraverso l utilizzo del canale contrattato previsto dalla L 431/98 a. Vanno ripristinati i vantaggi fiscali per questa tipologia contrattuale rispetto agli altri contratti oggi pesantemente erosi dalla normativa che ha introdotto la cedolare secca e dalla normativa attualmente prevista per l IMU. In nessuno dei due casi si è tenuto conto di questa esigenza e le conseguenze che si prospettano sono pesanti. b. Il Governo deve dare rapidamente corso ad adempimenti disattesi da tempo quali: l istituzione dell osservatorio nazionale sulla condizione abitativa e l aggiornamento della Convenzione Nazionale, strumento indispensabile per incentivare una forte ripresa del confronto a livello locale sulla ridefinizione degli accordi territoriali. c. La ripresa del confronto fra istituzioni e parti sociali deve consentire l individuazione di strumenti e iniziative volte ad incentivare ulteriormente i canoni calmierati e a governare le tensioni attualmente presenti attraverso: - La diffusione delle Agenzie per la casa capaci di scelte operative ed espressione della capacità di concertare impegni fra istituzioni locali e associazioni rappresentative Vita Sindacale Dalle politiche abitative un contributo alla crescita economica e al contrasto del disagio sociale L Asppi ha elaborato tre proposte per la crescita economica e il contrasto del disagio sociale 1La qualità del patrimonio immobiliare e delle aree urbane rappresenta una nuova frontiera per lo sviluppo e la crescita di occasioni di impresa e di lavoro. Nell ambito delle politiche abitative, ogni euro di incentivo fiscale per ristrutturazioni, manutenzioni straordinarie, miglioramento dell efficienza energetica si moltiplica in investimenti privati che producono lavoro e redditi in tempi brevi e migliorano la qualità del patrimonio immobiliare e del ambiente urbano. Per questo: a. vanno confermate e devono assumere un carattere di impegno certo e pluriennale le detrazioni del 36% e 55% attualmente in essere, rinunciando ad ogni proposito di depotenziarne la portata. b. Va coinvolto il sistema del credito attraverso un apposito accordo con ABI per assicurare linee di finanziamento agevolato per questo tipo di investimenti; c. Vanno cofinanziate da Stato e Regioni iniziative tese a incentivare i proprietari di immobili disponibili alla ristrutturazione di unità abitative da immettere nel mercato della locazione per un numero definito di anni adottando il canone concordato. d. Va riconosciuta ai Comuni la facoltà di esonerare dall ICI e dalla futura IMU per un certo numero di anni le abitazioni ristrutturate e immesse per la prima volta nel mercato della locazione a canone concordato. e. In ambito comunale va adottata una regolamentazione della tassa di scopo (recentemente ridefinita dal Parlamento) volta a finanziare opere indiscutibilmente rivolte a conferire qualità urbana alle aree interessate e a migliorarne la dotazione di servizi e rispettosa delle istanze di partecipazione dei proprietari di immobili chiamati a sostenerne il costo (e delle loro associazioni rappresentative) che vanno consultati e coinvolti nel processo decisionale. 2Occorre dare risposta al gravissimo disagio sociale di cui l enorme crescita degli - La costituzione e l intervento per i contratti a canone concordato di fondi di garanzia per l affitto in caso di morosità che incentivino i proprietari a stipulare contratti di questo tipo; - L individuazione di procedure che garantiscano per i contratti a canone concordato tempi certi di rilascio dell immobile da individuare anche in deroga alle procedure esistenti. Il diffondersi della morosità anche per le spese condominiali coinvolge sempre più anche le amministrazioni condominiali e gli altri proprietari. Occorre innanzitutto far sì che le banche coinvolte nella escussione di crediti di mutuatari inadempienti subentrino nel pagamento delle spese condominiali qualora entrino nella disponibilità dell unità immobiliare; più in generale, è sempre più urgente una più puntuale definizione normativa della natura e delle competenze del condominio in parte prevista dal DDL fermo da mesi all esame della Camera dei Deputati 3Un contributo alle necessarie politiche di liberalizzazione e di migliore utilizzo del patrimonio immobiliare può venire da ormai improrogabili modifiche del regime vincolistico oggi previsto per la locazione di immobili per uso diverso da quello abitativo. Anche in questo campo la Legge deve dare spazio ad una maggiore autonomia contrattuale delle parti analogamente a quanto è avvenuto nel tempo per le locazioni ad uso abitativo. n PIETRA su PIETRA 9

10 L ente d ingrandimento Il documento è stato elaborato da OASIt, che inaugura così la propria attività Presentato il primo Rapporto sull Abitare Sociale in Italia Messe a sistema le più rilevanti informazioni disponibili sul tema, intrecciate con un indagine demoscopica Si è tenuta a Napoli, presso il Real Albergo dei Poveri, la presentazione del primo Rapporto sull'abitare Sociale in Italia curato dall'osservatorio sull'abitare Sociale in Italia (OASIt). OASIt, che inaugura così la propria attività, nasce su iniziativa del Comitato Strategico di Romeo Gestioni, organismo composto dai professori Gualtiero Tamburini, Renato Mannheimer e Angelo Piazza. Il Rapporto sull'abitare Sociale in Italia si impernia su tre aspetti fondamentali che connotano l'edilizia pubblica e sociale, ovvero "La dimensione economico-sociale dell'abitare sociale" - presentata da Gualtiero Tamburini -, i "Profili normativi dell'abitare sociale" - sviluppati da Angelo Piazza - e "Cosa pensano gli italiani dell'abitare sociale" - a cura di Renato Mannheimer. «Con questo primo Rapporto sull Abitare Sociale in Italia afferma il professor Gualtiero Tamburini - abbiamo cercato di mettere a sistema le più rilevanti informazioni disponibili sul tema, intrecciandole con i risultati di una indagine demoscopica, centrata sulla popolazione delle grandi aree urbane dove l emergenza abitativa è più avvertita, finalizzata ad indagare la valutazione della situazione residenziale e le prospettive per il futuro, oltre che l atteggiamento verso l edilizia residenziale pubblica e il grado di problematicità attribuito oggi alla questione abitativa, nonché il livello di conoscenza da parte della popolazione dell edilizia sociale. L obiettivo che ci siamo posti - pur conoscendone le difficoltà è stato sia di sapere cosa pensino gli italiani dell Abitare Sociale ma anche quello di raccogliere i dati più rilevanti e aggiornati sull abitare sociale per cer- 10 n PIETRA su PIETRA care anche di stimare, dato il fabbisogno, l ampiezza della coperta del welfare in materia abitativa sulla base di stime relative ai diversi ambiti che la compongono». Il dato sul fabbisogno, infatti, è probabilmente quello più dibattuto e sulla sua misurazione esiste ormai una vasta letteratura oltre che congetture varie sulla sua entità. Peraltro, esso si basa su una serie di convenzioni più o meno consolidate, come quella secondo cui, se il costo per l abitazione - tanto per le famiglie in locazione che per quelle in proprietà - supera il 30% del reddito, allora ci si troverebbe di fronte a una situazione di disagio alla quale sarebbe necessario porre mano con politiche appropriate. Nell incertezza delle definizioni e quindi dell entità esatta del problema, si può anche far riferimento al severe housing deprivation rate calcolato da Eurostat, che misura la percentuale di popolazione che vive in condizioni di sovraffollamento e in abitazioni di insufficiente qualità. In questo caso l Italia si colloca ultima tra i paesi dell Europa occidentale con un tasso del 7,3% contro, ad esempio, al 3% della Francia, al 2,9% della Gran Bretagna ed al 2,1% della Germania, a fronte di una media europea del 6%. Questo indicatore, quindi, misura il disagio, per così dire oggettivo, in cui si trovano le famiglie che vivono in abitazioni con gravi carenze strutturali e funzionali e va letto nel senso che questo tipo di disagio in Italia vale per ben 7,3 famiglie su 100. Non può consolare quindi il dato sulla disponibilità quantitativa di abitazioni - spesso citato per sostenere che di abitazioni in Italia ce ne sarebbero ormai più che a sufficienza - che colloca l Italia, con 528 abitazioni per abitanti, nella fascia dei paesi europei con una buona ma non anormale - disponibilità di case. La dotazione di abitazioni per mille abitanti, infatti, in Francia è pari a 509, in Germania 490 ed in Spagna 544 ma questi dati vanno letti anche alla luce del diverso livello qualitativo del patrimonio. Tornando alla definizione legata all impatto del costo dell abitazione sul reddito, si stima che l ordine di grandezza del numero delle famiglie in condizioni di disagio sia circa di una su dieci, ovvero 1,5 milioni di famiglie locatarie (il 32% circa su 4,7 milioni) e poco meno di 900 mila proprietarie (attorno al 5% su 16,9 milioni). Peraltro, questo dato va collocato all interno di una dinamica numerica espansiva della popolazione e delle famiglie oltre che delle crescenti difficoltà economiche. La popolazione italiana, dopo anni di crescita zero, grazie agli immigrati è ormai avviata a raggiungere i 61 milioni di unità mentre le famiglie sono poco meno di 25 milioni. Il tasso di crescita delle famiglie negli ultimi anni è stato superiore a quello della popolazione e ben superiore a quello dell offerta di abitazioni così che il fabbisogno abitativo insoddisfatto è aumentato; nel solo ultimo quinquennio significa aver accumulato, rispetto al gap, un ulteriore arretrato di circa 500 mila abitazioni. Il dato sull incidenza del disagio, come ricordano i ricercatori di OASIt, è di non semplice misurazione, ma lo si può desumere oltre che dal rapporto reddito/costo abitativo, da una ulteriore serie di indicatori come l innalzamento dell età media alla quale i giovani escono dalla casa dei

11 L ente d ingrandimento genitori, dal numero delle coabitazioni, dalla crescita del numero dei senza casa e degli alloggi impropri (negli ultimi anni si sta assistendo alla nascita in molte periferie delle città italiane, di veri e propri slums ), dal severe housing deprivation rate, dalle domande di accesso all edilizia residenziale pubblica, dai ritardi nel pagamento degli affitti o delle spese di gestione, dalla dinamica degli sfratti per morosità o dalle insolvenze delle famiglie che hanno acceso un mutuo per acquistare la casa, piuttosto che delle richieste del contributo sull affitto, e così via. Nell insieme, gli indicatori economici vanno nella direzione della segnalazione di una offerta di servizi abitativi che, sia per prezzo d acquisto che per canone di locazione, appaiono troppo onerosi in rapporto al livello reddituale di molti di coloro che aspirano a disporre di una casa. Queste situazioni, peraltro, sembrano aggravarsi negli ultimi anni e ciò per due fondamentali ordini di motivi. Da un lato, perché la composizione sociale delle famiglie locatrici è andata cambiando con l aumento della quota relativa di quelle a basso reddito, dato che molte di quelle a reddito più elevato hanno preferito, potendolo, divenire proprietarie, dall altro, perché l attuale crisi economica ha assunto caratteri recessivi, contrassegnati da credito sempre più ristretto e costoso, conseguente disoccupazione, perdita di potere d acquisto da parte delle famiglie e caduta degli investimenti e dei mutui per finanziare gli acquisti immobiliari. Un indicatore che meglio di altri, in modo sintetico, mette il dito sulle difficoltà economiche delle famiglie locatarie è quello sulla crescente percentuale delle richieste di esecuzione per morosità. Siamo infatti passati nell arco di un ventennio da una quota del 25% a quasi il 90% con una accelerazione nel numero totale di richieste che solo nell ultimo quinquennio crescono del 70%. In tale contesto rappresenta una sostanziale arma di protezione sociale la diffusione della proprietà dell abitazione anche se un mutuo da dover pagare e costi di gestione elevati possono essere, a bassi livelli di reddito, circostanze sufficienti a porre in situazioni di disagio anche chi è proprietario. Come sottolinea il Rapporto, oggi la condizione proprietaria è nettamente maggioritaria, quasi l 80% è la quota delle famiglie che non deve pagare l affitto della casa in cui vive, vuoi perché il 68,5% ne è proprietaria, vuoi perché il 12,6% ne dispone in usufrutto o a titolo gratuito, mentre solo il 18,9% (ISTAT) delle famiglie italiane vive in locazione. La tendenza all aumento della quota dei proprietari negli ultimi anni è comune a tutta Europa ed in particolare all Europa mediterranea (a causa principalmente dell invecchiamento della popolazione, dello sviluppo del mercato dei mutui, delle politiche fiscali di incentivo all acquisto applicate in alcuni paesi e delle privatizzazioni in Europa Est) ma in Italia, questa tendenza generale è rafforzata dalle inefficienze del mercato degli affitti. Il risultato dell indagine demoscopica dell ISPO in questo Rapporto conferma sostanzialmente la ripartizione precedente, ovvero che, su un totale di 24,9 milioni di famiglie, sono circa 4,7 milioni quelle locatarie. Meno di 5 milioni di abitazioni per la locazione è numero piccolo rispetto alla dimensione relativa del nostro paese; infatti se la percentuale delle famiglie italiane in affitto fosse in linea con la media dell EU15, che risulta pari al 28,9%, le case necessarie in Italia per colmare il gap con la media sarebbero 2,5 milioni, ma anche questo (a parte il già accennato gap qualitativo) non sarebbe sufficiente a metterci al livello dei paesi del Nord Europa dove si arriva a valori percentuali delle famiglie locatrici nell ordine del 40-50%. Va anche osservato che l aiuto pubblico, attraverso l offerta di abitazioni a canone di locazione ridotto rispetto a quello di mercato, ovvero una delle componenti dell offerta riconducibile all edilizia sociale, è meno ampio di quanto non avvenga mediamente in Europa; in Italia secondo i dati Eurostat solo il 5,3% delle famiglie ne beneficerebbe (pari a circa 1,3 milioni), contro il 7,7% europeo e, ad esempio, il 17% della Francia, il 18% della Gran Bretagna e il 32% dei Paesi Bassi (si segnala tra l altro come, nonostante l elevata quota di famiglie beneficiarie, anche in questi paesi le liste di attesa si siano allungate nell ultimo decennio). Poiché le famiglie italiane conduttrici sono 4,7 milioni, ovvero il 18,9% di tutte le famiglie, il 5,3% dell universo delle famiglie significa che, secondo la stima del Cecodhas, fra quelle in affitto, poco meno di un terzo, il 29%, verrebbe in qualche modo sostenuto economicamente attraverso varie modalità di intervento che implicano una riduzione del canone di locazione di mercato. Questo dato, va sottolineato, è uno fra i più bassi in Europa. A questo si aggiunga che in molti Paesi europei, a differenza che in Italia - con la limitata eccezione del Piano Nazionale di Edilizia Abitativa che comunque deve ancora tradursi in iniziative sul campo - all annunciarsi della crisi gli investimenti pubblici nella produzione di abitazioni a canone moderato sono aumentati. «La nostra indagine conclude Tamburini - parrebbe indicare che, almeno nelle più grandi aree metropolitane del Paese dove il disagio, a causa di valori immobiliari più elevati, è più forte, da un lato una protezione sociale leggera, con canone di locazione ridotto, sembrerebbe accordata al 17% delle famiglie che paga l equo canone così come a un altro 32% che paga un canone concordato ovvero calmierato mentre almeno un altro 25% paga affitti sociali, prevalentemente all interno dell ERP. In sintesi, la protezione rispetto al canone di locazione di mercato, pur se di entità assai variabile fra le diverse componenti, riguarderebbe quindi i 3/4 delle famiglie, mentre il canone di locazione di libero mercato verrebbe a incidere su circa 1/4 dei conduttori. Potrà essere oggetto di successive indagini un approfondimento sull impatto delle diverse tipologie di contratto sociale e sull incidenza che in esse viene ad avere la riduzione del canone (o del prezzo) rispetto ai valori di libero mercato». Qui si segnala che in Italia, secondo una recente stima, vi sono circa 50 mila abitazioni cooperative a proprietà indivisa in locazione a canoni di locazione variabili all attualità fra i 50 ed i 60 Euro/mq, mentre il mondo cooperativo nel campo dell abitazione per la vendita ha storicamente realizzato una produzione di circa 8 mila abitazioni all anno (ridottesi a 5 mila nell ultimo biennio). n PIETRA su PIETRA 11

12 Vita Sindacale Nuove modalità per avvalersi della detrazione Irpef del 36% a cura del Coordinamento Fiscale Regionale dell Asppi Emilia Romagna Chi si avvale della detrazione Irpef del 36%, non è più obbligato a inviare con raccomandata la comunicazione di inizio lavori al Centro operativo dell Agenzia delle Entrate di Pescara, ma deve ricordarsi di conservare ed esibire a richiesta degli uffici alcuni specifici documenti indicati nel provvedimento del Direttore dell Agenzia delle Entrate. Il Coordinamento Fiscale Regionale dell Asppi Emilia Romagna ha elaborato un analisi del provvedimento. Abolizione o sostituzione di obblighi Le norme del DL 70/2011 hanno semplificato formalmente gli adempimenti abolendo gli obblighi di : - inviare la comunicazione preventiva di inizio lavori al Centro Operativo di Pescara - indicare in voce separata nella fattura il costo della manodopera (Dl 70/2011), già precedentemente reso inutile ai fini della fruizione della aliquota agevolata IVA sulle ristrutturazioni. L abolizione della comunicazione per i contribuenti che intendono avvalersi dell agevolazione fiscale per gli interventi di ristrutturazione edilizia (detrazione Irpef del 36% delle spese sostenute), non li sottrae agli obblighi di redazione e conservazione documentale previsti dalla stessa legge 27 dicembre 1997, n Il Direttore dell Agenzia delle Entrate con il provvedimento del giorno 2 novembre, indica l elenco della documentazione che i contribuenti devono possedere e tenere a disposizione e, a richiesta, esibire agli uffici fiscali. La lista dei documenti da redigere e conservare è la seguente : 1. abilitazioni amministrative (concessioni, autorizzazioni o comunicazioni di inizio lavori), se previste 2. se le abilitazioni amministrative non sono previste occorre redigere una dichiarazione sostitutiva dell atto di notorietà contenente la data di inizio lavori e attestante che si tratta di interventi agevolabili anche se non è richiesto un abilitazione specifica 3. domanda di accatastamento per gli immobili non censiti 4. ricevuta dell Ici, se dovuta(ma non per interventi sulle parti comuni dei condomini) 5. delibera assembleare e tabella con ripartizione delle spese in base ai millesimi, in caso di lavori concernenti parti comuni di edifici 6. dichiarazione di consenso ai lavori da parte del possessore dell immobile, se diverso dai familiari conviventi 7. comunicazione alla Asl, se prevista dalla legge per la sicurezza dei cantieri (*) 8. fatture e ricevute delle spese sostenute 9. ricevute dei bonifici di pagamento. 10. dal 17 settembre, con il DL 138, atto di acquisto in cui si attribuisce eventualmente al cedente le quote residue del 36% (non del 55%) (*) questa comunicazione, se redatta in quanto necessaria,continua ad essere necessariamente inviata per raccomandata alla ASL. Nuovi obblighi La disposizione di legge che abolisce gli obblighi di invio del punto precedente istituisce un nuovo obbligo che consiste nella necessità di inserire nella dichiarazione dei redditi i dati necessari ai fini del controllo dell operato del contribuente. I dati da indicare e le modalità saranno meglio specificati nelle istruzioni ai nuovi modelli di dichiarazione per il 2012 (periodo di imposta 2011), ma saranno presumibilmente quelli che fino ad ora erano contenuti nella comunicazione alla Agenzia delle Entrate di Pescara. Sarà onere dei CAF al momento della assistenza fiscale per la dichiarazione dei redditi verificare che i documenti e gli obblighi dichiarativi siano rispettati. Cosa fare per i contribuenti singoli Già alla approvazione del DL 70 abbiamo dato indicazione di riassumere i dati dell intervento compilando la scheda di identificazione del soggetto richiedente l agevolazione, del tutto simile alla comunicazione che era necessaria per l Agenzia di Pescara. Questo consentiva anche di avere motivazione per valutare la legittimità della detrazione, di fare una consulenza con traccia delle soluzioni adottate, di richiedere il compenso per la stessa consulenza. Occorre proseguire ad operare nella direzione data, tenendo presente che comunque, se necessaria, la comunicazione alla ASL deve sempre essere inviata per raccomandata. Fino a che non sarà indicato diversamente occorre poi rilevare il codice fiscale del soggetto che provvede a formare e conservare il fascicolo documentale nei casi in cui più comproprietari concorrano alle spese. Cosa fare per i condomini Era stata data indicazione di redigere comunque la scheda di rilevazione di cui al punto precedente. La delibera assembleare e la ripartizione millesimale, compresa la redazione successiva della variazione della ripartizione delle spese se non coincidente con il deliberato iniziale devono essere formate e conservate. Occorre rilevare il nome e cognome e codice fiscale dell amministratore di condominio o del condomino cui è dato l incarico di seguire la intera pratica. Se necessaria, la comunicazione alla ASL deve sempre essere inviata per raccomandata. Ai fini dell obbligo di indicazione dei dati dell intervento di agevolazione fiscale sulla ristrutturazione non è dato sapere allo stato attuale quale sia il veicolo che l AdE intenderà adottare. Le soluzioni possibili sono : indicazione dei dati sul Mod. 770 del condominio, il quale a tale fine diventerebbe obbligatorio anche se il condominio non ha operato ritenute fiscali nel corso del periodo di imposta 2011 ovvero, in alternativa più probabile,la indicazione dei dati solo sulle dichiarazione dei redditi dei condomini che dovranno quindi disporre quindi oltre alla attestazione dell amministrazione che le spese sono ripartite secondo le delibere assembleari e che i documenti ed i pagamenti sono in possesso dello stesso amministratore del quale potrebbe a rigore di logica anche essere richiesta la indicazione del codice fiscale. 12 n PIETRA su PIETRA

13 L ente d ingrandimento E' già da mesi operativa la misura anticrisi sulla casa per dare nuova linfa al comparto edilizio Lazio, tra le polemiche entra nel vivo il nuovo Piano Casa Remigio Coco, già presidente della Federazione degli Ordini degli Architetti del Lazio, spiega le novità che rivoluzioneranno l'abitare Tra le molteplici questioni che il Governo Monti dovrà sciogliere c'è anche quella che riguarda il Piano Casa della Regione Lazio, approvato dalla giunta presieduta da Renata Polverini lo scorso 13 agosto e finito nella bufera perché il Consiglio dei Ministri ne ha impugnato una parte davanti alla Corte Costituzionale. La richiesta è partita dal Mibac, il Ministero per i Beni e le Attività Culturali, e sebbene possano andare avanti le pratiche per consentire l allargamento della casa dei cittadini, resta nel limbo l espansione dei porti, gli impianti di risalita al Terminillo e l edificazione in zone vincolate. Il Piano Polverini prevedeva una sessantina di nuovi porticcioli turistici e considerando che la costa laziale è di 300 chilometri, si dava ipoteticamente la possibilità di costruirne uno ogni cinque chilometri; l espansione delle piste da sci del Terminillo, che se da un lato rendeva felici gli amanti di questo sport, dall altro faceva infuriare gli ambientalisti che paventavano l abbattimento di migliaia di alberi di faggio; infine si rendeva più facile la possibilità di edificare nelle aree protette da vincoli archeologici, paesaggistici e idrogeologici, Piani di competenza dello Stato e dunque d interesse del Ministero dei Beni Culturali. Il nodo, dunque, non è ancora sciolto, ma la Governatrice del Lazio ha dichiarato che durante l'inaugurazione dell'anno accademico all'università Cattolica del Sacro Cuore, ha incontrato il nuovo ministro ai Beni Culturali Lorenzo Ornaghi con il quale a breve parlerà del piano casa e di altre questioni. Nel frattempo il resto dei provvedimenti proposti dal Piano vanno avanti a pieno ritmo, codificandosi quale temporanea manovra anticrisi per dare nuova linfa al comparto dell edilizia, che dal 2008 ad oggi ha assistito ad una percentuale di fallimenti pari al 76,3%. L'occasione per cercare di chiarire il funzionamento e l'applicazione di tale Piano ci è stata data da un convegno organizzato dall'ordine degli Ingegneri e dall'ordine degli Architetti di Latina, al cui presidente Re- di Silvia Frisina* migio Coco, già alla guida della Federazione degli Ordini degli Architetti del Lazio, abbiamo rivolto qualche domanda. In cosa differisce questo nuovo Piano Casa rispetto a quello approvato nel 2009? «La novità sta nell essere meno restrittivo. Ogni Regione ha legiferato sulla scorta di quanto stabilito dal Piano Casa nazionale, ma quello approvato nel 2009 aveva alcuni elementi che ne impedivano l applicazione. In primo luogo l esclusione delle zone agricole; l adeguamento sismico di tutto l edificio per l incremento del 20%, il che presupponeva grossi oneri per il proprietario che faceva prima ad abbattere il tutto e ricostruire secondo le norme antisismiche; l ampliamento del 20% solo in aderenza, vietando l adiacenza. Il Governo Polverini, partendo dall inefficacia del testo in vigore, con un applicazione quasi inesistente sul territorio provinciale, ha deciso di rivedere l impianto normativo coinvolgendo tutti gli operatori di categoria e gli Ordini Professionali a dare un contributo al nuovo disegno di legge regionale. Così nell audizione presso la Commissione Urbanistica, Lavori Pubblici e Politica della Casa del 4 novembre 2010, i nostri Ordini hanno presentato una serie di emendamenti che sono stati tutti accolti; in particolar modo l emendamento per la promozione della qualità architettonica che ha raddoppiato la premialità prevista nel vecchio Piano Casa, passando dal 5% al 10%, nel caso un privato ricorra al concorso di progettazione, con l assistenza degli Ordini, per la demolizione e ricostruzione di un edificio. Secondo una stima fatta dal Cresme l intervento di modifica ai soli primi tre punti che riguardano l inclusione delle zone agricole, il problema sismico e la possibilità di ampliare anche in adiacenza, dovrebbe rimettere in campo circa 21mila posti di lavoro nel comparto edilizio. Altri punti che migliorano il nuovo Piano Casa sono quelli che si riferiscono al cambio di destinazione d uso, all housing sociale e ai programmi integrati di riqualificazione urbana e ambientale, tutto accompagnato dalla semplificazione delle procedure per l approvazione degli strumenti urbanistici ed edilizi». Come viene affrontata la questione dell'housing sociale? «Il discorso che riguarda l housing sociale è direttamente connesso a quello sui siti dismessi. E' possibile intervenire, sia nel pubblico che nel privato con iniziative volte al cambio di destinazione d'uso degli edifici non residenziali dismessi o non completati. In questo modo si recuperano volumetrie da destinare a fini residenziali; il 30-35% di queste dovranno essere destinate alla locazione a canone concordato. Novità anche per le aree industriali al di sotto dei 10 ettari che possono essere riconvertite in residenziali e quindi assoggettate al Piano Casa. Le zone agricole sono però escluse. Per quanto riguarda le fasce costiere i Comuni devono individuare delle aree sulle quali far riedificare coloro che abbattono le case costruite in prossimità della spiaggia e che hanno diritto ad un bonus volumetrico del 150%; se la stessa operazione viene compiuta in zone degradate ma non costiere, la premialità è del 60-70%. Un ruolo fondamentale per tutti questi interventi ce l ha lo snellimento delle procedure. Alcune modifiche ai piani attuativi possono venir fatte dalla Giunta comunale, nel rispetto del Piano Regolatore». Il Piano casa acquisterebbe un senso più ampio se fosse rafforzato da opere infrastrutturali «Sì ma non dobbiamo fare l errore di dare al Piano Casa un senso urbanistico. Il discorso infrastrutturale rientra in un altro ambito. Il Piano Casa va a migliorare lo standard abitativo delle persone, standard che fa riferimento ad un Decreto Ministeriale del 1968 e che assegna da ogni abitante 32 metri quadri. Dal 1968 ad oggi l economia è cambiata. Se parliamo di aree dove ricollocare nuove case allora sì che va coinvolta l Urbanistica. Laddove c è un grosso intervento è bene che sia accompagnato da una pianificazione». *giornalista n PIETRA su PIETRA 13

14 L ente d ingrandimento Dai dati dell Agenzia del Territorio la riduzione delle abitazioni popolari, ultrapopolari e rurali Le Statistiche Catastali evidenziano la variazione di unità immobiliari in categorie di maggior pregio Cattive notizie sul fronte delle nuove costruzioni: Ance segnala il quarto trimestre consecutivo di calo per le compravendite Èdisponibile sul sito internet dell Agenzia del Territorio ( il volume sulle Statistiche Catastali relativo al Le Statistiche catastali, giunte alla quinta edizione, rappresentano una sintesi completa sull entità e le caratteristiche dello stock dei fabbricati, così come censito nella banca dati del Catasto Edilizio Urbano aggiornato al 31 dicembre Si tratta di informazioni che riguardano un totale di oltre 67 milioni di beni fra unità immobiliari urbane ed altre tipologie immobiliari che non producono reddito e delle quali si forniscono: la numerosità dello stock, la sua consistenza fisica («vani», superfici o volumi a secondo delle categorie tipologiche) e la correlata base imponibile fiscale determinata dal Catasto (la «rendita catastale»). Si è inoltre calcolato per ogni tipologia il VIP (Valore Imponibile Potenziale) ai fini ICI: il VIP (euro) è calcolato in base ai criteri normativi che stabiliscono le modalità di determinazione della base imponibile dell ICI. Gli ultimi interventi legislativi hanno visto l abolizione dell ICI per gli immobili adibiti ad abitazione principale. Al riguardo si sottolinea che nelle elaborazioni statistiche oggetto di questa pubblicazione il VIP ai fini ICI è stato ancora calcolato continuando a tenere conto del totale delle Unità Immobiliari residenziali presenti nelle province, senza distinzione fra abitazione principale e non, poiché negli archivi catastali non esiste tale informazione e quindi non è possibile 14 n PIETRA su PIETRA conoscere numero e rendita delle abitazioni principali. Per il gruppo di tipologie residenziali (la cui consistenza catastale è espressa in vani) si è, inoltre, calcolata la superficie delle unità immobiliari, utilizzando i criteri contenuti nel Dpr 138/98. Lo stock complessivo ammonta a 67,2 milioni di unità, di cui circa il 49% sono abitazioni (gruppo A). E concentrato, complessivamente, nelle regioni del Nord: 49,5% circa. La variazione di stock complessivo rispetto al 2009 mostra un aumento del 2,2% di unità immobiliari a livello nazionale. Le variazioni intervenute nella numerosità dello stock riguardano non solo gli accatastamenti di nuove unità immobiliari o i frazionamenti, ma tutti i movimenti registrati dagli Uffici provinciali dell Agenzia, come, ad esempio, riclassificazioni di unità immobiliari operate di concerto con i Comuni interessati, l attribuzione di rendita ad unità appartenenti ai gruppi D e E non correttamente censiti, la diminuzione delle UIU da accertare e così via. Nel 2010, per il settore residenziale, si evidenzia il calo delle categorie A4-Abitazioni popolari ( unità) e A5-Abitazioni ultrapopolari ( unità) derivante in particolare dall attuazione dell art. 1, comma 336 Legge 311/2004 e la riduzione della categoria A6-Abitazioni rurali ( unità) a seguito dell applicazione dell art. 2 comma 36 DL 262/2006. Le suddette normative hanno comportato la variazione della classificazione di tali unità immobiliari urbane in categorie catastali di maggior pregio quali A2 (abitazioni civili) ed A3 (abitazioni economiche). Il VIP complessivo ammonta a miliardi di euro, di cui il 59,61% è relativo alle abitazioni, mentre il 18% circa è relativo al gruppo D (immobili speciali destinati in prevalenza alle attività produttive). E sempre nel Nord che si concentra più del 50% del VIP complessivo. Riguardo al settore delle costruzioni, l Associazione Nazionale Costruttori Edili sottolinea dati negativi. Le stime Ance diffuse nell Osservatorio Congiunturale di giugno scorso evidenziano, per il 2011, un ulteriore contrazione degli investimenti in nuove costruzioni residenziali (-5,9% in termini reali su base annua). L andamento negativo si conferma anche nel 2012, con un calo previsto del 5,3%. In cinque anni ( ) il livello degli investimenti in nuove abitazioni si è ridotto notevolmente, registrando una caduta del 38,9% in termini reali. In controtendenza gli investimenti di recupero abitativo, unico comparto del settore a registrare una crescita, seppur lieve, dei livelli produttivi (+0,5% nel 2011 e nel 2012, per un aumento complessivo nei cinque anni dello 0,9%). Su tale dinamica ha sicuramente inciso l andamento positivo delle richieste dell agevolazione fiscale per spese di ristrutturazioni edilizie (36%). Complessivamente, per gli investimenti in abitazioni (nuovo e recupero) si segnala una flessione cumulata, nell arco del quinquen-

15 L ente d ingrandimento nio , del 18,2% in termini reali. In quattro anni il numero dei permessi per costruire rilasciati dai comuni si è quasi dimezzato (-47,5%): nel 2009 le abitazioni concesse sono state circa , contro le del picco del 2005, toccando il livello più basso degli ultimi quattordici anni. Rispetto al 2008, in particolare, il trend negativo si è ulteriormente accentuato evidenziando una caduta dei permessi del 25,4% (già -22,3% l anno precedente). Le flessioni hanno coinvolto i comuni capoluogo ma soprattutto i centri più piccoli, dove si concentra l 80,7% del totale dei permessi rilasciati. A livello territoriale la caduta dei permessi nel 2009 è risultata leggermente più intensa nella parte orientale e meridionale della penisola. Nel quadriennio il numero di abitazioni concesse si è ridotto maggiormente nel nord est del paese dove il calo ha raggiunto il 60%; in linea con il dato di media (-47,5%) il nord ovest e il centro con, rispettivamente, -45,6% e -42,4%. Al sud la riduzione è stata meno marcata, attestandosi al 37,9%. Anche nel 2010 l agevolazione fiscale per spese di ristrutturazione edilizie si conferma una misura molto apprezzata dai contribuenti italiani, con domande presentate in un anno, l 11% in più rispetto al Si tratta del valore più elevato mai raggiunto in un anno dall entrata in vigore dell agevolazione. La crescita delle domande nel periodo considerato è stata più intensa nel nord (dove si concentra oltre il 70% delle comunicazioni presentate) e nel centro, mentre al sud l incremento è stato più modesto. In oltre un decennio di applicazione ( ) il numero di comunicazioni presentate ha superato i 4,5 milioni. Rapportando questo risultato al numero di abitazioni occupate (pari a Censimento Istat 2001) si ottiene una misura, seppur approssimativa, del grado di recepimento dello strumento agevolativo del 36%. Si stima che, in Italia, sono stati eseguiti 21,1 interventi di ristrutturazione ogni 100 abitazioni esistenti. Le regioni più attive nell utilizzo dell agevolazione risultano essere il Trentino Alto Adige, l Emilia-Romagna e il Friuli. Il secondo trimestre 2011, secondo i dati dell Agenzia del Territorio, risulta il quarto trimestre consecutivo di calo del numero di abitazioni compravendute: gli scambi su unità immobiliari hanno, infatti, subito una flessione tendenziale del 6,6% nel secondo trimestre dell anno dopo i cali dei tre trimestri precedenti. La riduzione ha riguardato tutto il territorio nazionale, interessando sia i comuni capoluogo (-4,6% nel secondo trimestre 2011), sia i comuni non capoluogo (-7,5%). Tuttavia, la contrazione non ha coinvolto alcuni grandi centri urbani, che hanno visto crescere il numero degli scambi. In particolare, il mercato immobiliare di Genova registra un aumento del 2,7% nel secondo trimestre 2011 a conferma di un trend positivo iniziato nel terzo trimestre del Aumentano le compravendite anche a Milano (+2,9%), a Torino (+1,5%) e a Firenze (+0,9%). Si interrompe la dinamica positiva del mercato registrata nei trimestri precedenti a Roma che vede ridurre il numero di abitazioni compravendute del 7,3% nel confronto con il secondo trimestre Flessioni si registrano anche a Napoli, Palermo e Bologna (rispettivamente -7,5%, -8,5% e -1,2%). La sensibile contrazione del numero di abitazioni compravendute, i cui livelli si attestano comunque a quelli di fine anni 90, non è stata accompagnata da una significativa riduzione dei prezzi delle abitazioni, a conferma che l investimento immobiliare continua ad essere percepito dalle famiglie come il più stabile e meno rischioso. Secondo l Agenzia del Territorio, i prezzi medi nominali delle abitazioni nel primo semestre 2011 registrano un lieve aumento (+0,5% rispetto allo stesso periodo dell anno precedente), dopo la sostanziale stazionarietà registrata nel 2010 (+0,1% rispetto al 2009). Considerando solo le aree urbane rilevate da Nomisma, nel primo semestre 2011, le quotazioni medie delle abitazioni hanno registrato una diminuzione dell 1,2% in termini nominali nella media delle 13 aree urbane, dopo la flessione del 2,1% rilevata nel Dal 2004 al 2009 il numero delle famiglie in Italia è progressivamente aumentato, crescendo, mediamente, secondo i dati Istat, di unità l anno. Nello stesso periodo, le abitazioni progettate sono state mediamente, ogni anno, pari a circa Dal confronto tra abitazioni messe in cantiere e nuove famiglie, risulta, nel periodo considerato, un fabbisogno potenziale non soddisfatto di circa abitazioni. L'offerta di abitazioni più contenuta rispetto alla domanda espressa dalle nuove famiglie ha evitato lo scoppio di una bolla immobiliare diversamente da quanto è accaduto in altri paesi europei, che hanno visto una produzione di nuove abitazioni ampiamente superiore ai concreti fabbisogni delle famiglie. Questi elementi accreditano quello che l Ance afferma ormai dalla fine del 2008, ovvero che la domanda immobiliare esiste ma le famiglie sono bloccate dalla crisi economicofinanziaria. n PIETRA su PIETRA 15

16 L ente d ingrandimento La ricerca è stata effettuata dall Ufficio Studi di Tecnocasa, sulla base dei dati statistici della Banca d Italia Rispetto al 2010, nel secondo trimestre di quest'anno si registra un calo dei mutui di quasi il 7% Forte rallentamento delle operazioni di sostituzione e surroga, passati dal 14% al 5% dei volumi complessivi L Ufficio Studi Tecnocasa ha presentato la consueta ricerca sul mercato dei mutui, riferita al secondo trimestre «Le famiglie italiane spiega Renato Landoni, presidente di Kìron Partner SpA, Gruppo Tecnocasa - hanno ricevuto finanziamenti per l acquisto dell abitazione per ,69 milioni di euro nel secondo trimestre del Rispetto allo stesso trimestre del 2010 si registra dunque una contrazione delle erogazioni del -6,95% per un controvalore di 1.061,55 mln di euro. E quanto emerge dall ultima pubblicazione dei dati statistici di Banca d Italia. Dopo la variazione positiva del primo trimestre di quest anno, il saldo erogazioni in raffronto ai periodi precedenti, ritorna negativo rafforzando così un trend ribassista iniziato esattamente un anno prima con le rilevazioni del secondo trimestre 2010». Da tenere in considerazione che, in quest ultima rilevazione, i volumi erogati sono influenzati dal forte rallentamento delle operazioni di sostituzione e surroga, che secondo l Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa hanno rappresentato nel secondo trimestre 2011 circa il 5% dei volumi (un anno prima erano stimati in circa il 14% delle erogazioni). Guardando agli ultimi dodici mesi (periodo da Luglio 2010 a Giugno 2011) rileviamo che sono stati erogati alle famiglie italiane finanziamenti per l acquisto di abitazioni per ,96 mln di euro. I volumi si possono ritenere buoni sui 12 mesi, sebbene in calo (-1,9%) rispetto a quelli su base annua registrati nel trimestre precedente a quello in analisi. Confrontando le erogazioni con quelle alla fine del secondo trimestre 2010, sempre sull orizzonte cumulato 12 mesi, da segnalare una lieve contrazione dello 0,52%. 16 n PIETRA su PIETRA In continuo calo nel 2011 la domanda di mutui ipotecari da parte delle famiglie. Secondo CRIF e il suo sistema informativo EURISC nei primi nove mesi di quest anno le richieste di finanziamento agli istituti di credito sono in calo dell 11%. Nel secondo trimestre 2011 l andamento delle erogazioni nelle macroaree italiane è risultato essere disomogeneo. La rilevazione mostra una forte contrazione nella Macroarea Italia Nord Orientale, dove i volumi dei mutui erogati alle famiglie sono risultati inferiori rispetto allo stesso trimestre del 2010 di ben -18,18%. A doppia cifra anche il calo delle erogazioni nella Macroarea Centrale con un -10,82%. Diminuisce, anche se in maniera inferiore, la Macroarea Meridionale che però arrivava da una serie di variazioni positive che duravano dal quarto trimestre dell anno 2009; sei rilevazioni di segno positivo, prima della battuta d arresto del trimestre in analisi: -6,53%. Tiene la Macroarea Insulare che registra una lieve contrazione pari a -0,74%. Anche quest ultima macroarea arrivava da variazioni positive dal quarto trimestre In controtendenza invece la Macroarea Nord Occidentale con una variazione positiva, +2,39%, attenuando cosi il trend ribassista in atto a livello nazionale. Per effetto delle tendenze d area si evidenzia come la Macroarea Nord Occidentale con i suoi 5.195,47 mln di euro abbia erogato il 36% del totale dei volumi, incrementando le quote di erogazione rispetto al primo trimestre 2011 (33%) e rafforzando la propria posizione di area che incide sui volumi erogati nella penisola. E seguita dalla Macroarea Centrale che, pur perdendo un punto percentuale, 23% contro 24% del primo trimestre, resta seconda in ordine di importanza di volumi con 3.289,23 mln di euro erogati. Con 2.925,94 mln di euro, il 21% del totale, la Macroarea Nord Orientale è la terza macroarea per erogazioni nel trimestre (-1% rispetto al primo trimestre 2011). Chiudono la Macroarea Meridionale con 1.812,09 (13% di quote erogate, -1% rispetto al trimestre precedente) e la Macroarea Insulare che, con 998,97 mln di euro, mantiene la sua incidenza sui volumi erogati al 7%. L aggregato degli erogati degli ultimi 12 mesi rispetto alla data di rilevazione di Bankitalia si chiude con tre macroaree su cinque che mostrano un incremento. L Italia Meridionale è quella che su base annua ha fatto registrare il maggiore incremento, +4,55% rispetto alla rilevazione annua del secondo trimestre 2010 con volumi erogati per 7.211,89 mln. Buona la crescita registrata dall Italia Insulare che eroga 3.725,81 mln e cresce del 3,39%. Anche l Italia Nord Occidentale mostra una crescita dell 1,45% con volumi per ,50 mln. Con ,25 mln risulta appena negativa la Macroarea Centrale, -0,84%. Più significativa invece la contrazione nell Italia Nord Orientale che in questo momento sembra essere quella che più di tutti soffre le turbolenze del mercato del credito e che ha erogato volumi per ,54 mln di euro. Per ciò che riguarda il peso delle singole Macroaree, sul totale delle erogazioni, nell aggregazione sui 12 mesi, si conferma anche su base annua la preponderanza delle erogazioni nella Macroarea Nord Occidentale, 35% delle erogazioni totali. Segue la Macroarea Centrale con il 23% dei volumi. Terza la Macroarea Nord Orientale con il 22%, chiudono l Italia Meridionale e l Italia Insulare con rispettivamente il 13% e il 7% dei volumi erogati. L andamento delle erogazioni, nel primo tri-

17 L ente d ingrandimento mestre 2011, ha visto 5 regioni su 20 incrementare le erogazioni rispetto al pari periodo del Spicca dalla lettura dei dati l ottimo incremento registrato nella regione Sardegna, in netta controtendenza rispetto alla maggior parte delle regioni italiane. La regione ha fatto registrare un +25,74%. Bene anche Liguria con un +9,30%, e Lombardia +6,78%. In positivo anche Trentino Alto Adige e Lazio con rispettivamente +3,84% e +3,28%. In coda Emilia Romagna con una contrazione pari a -32,26%, Toscana alla seconda contrazione consecutiva in doppia cifra (-29,73%) e Valle d Aosta -27,77%. Differente l analisi dell andamento delle regioni se si osserva l aggregato degli ultimi dodici mesi. E infatti possibile notare su base annua che sono 17 le regioni che fanno registrare un espansione dei volumi erogati. La regione che più di tutte è cresciuta è la Valle d Aosta, che ha registrato un incremento delle erogazioni di oltre il 22%, seguita dal Lazio, oltre il 17%, e Basilicata, oltre il 16%. Contrazioni invece sono state registrate in Piemonte, dove la variazione di erogato è risultata del -5%, Abruzzo oltre il -3%, e in Puglia dove si registra un calo di poco superiore al -2%. Dal punto di vista dell incidenza rispetto al totale erogato, la Lombardia è la regione che maggiormente contribuisce ai volumi nazionali con il 23,47%, seguita dal Lazio 13,36% e Veneto che con il 9,43% ha superato in questa rilevazione l Emilia Romagna ora al quarto posto con un incidenza dell 8,54%. Da rilevare che l aggregato di queste quattro regioni incide per oltre il 55% dei volumi erogati a livello nazionale. Valle d Aosta, Molise e Basilicata sono quelle che per ovvie ragioni di dimensioni meno contribuiscono, rispettivamente per il 0,20%, 0,28% e 0,37%. A livello provinciale sulle 110 province analizzate se ne riscontrano 34 che hanno evidenziato un aumento delle erogazioni. Escludendo le nuove province che sono recentemente state inserite nel monitoraggio tenuto da Banca d Italia, tra le province che hanno fatto registrare i più rilevanti incrementi trimestrali troviamo: Lodi +28,59%, Sondrio +19,56%, Bolzano +17,01%, Oristano +16,12%, La Spezia +15,78%. In coda troviamo invece i cali di Ferrara -80,44%, Agrigento -41,53%, Arezzo -41,10%, Vibo Valentia -39,44%, Ascoli Piceno -37,72% ed il gruppo di province toscane Grosseto, Pistoia, Firenze che hanno trascinato al ribasso la regione con rispettivamente -37,18%, -35,58% e -35,05%. Sono invece 52 le province che hanno chiuso gli ultimi dodici mesi con un aumento di erogazioni rispetto all anno precedente. In assoluto tra le province che su base annua hanno mostrato i migliori incrementi, troviamo Bolzano +27,16%, Pordenone +23,34%, Biella +20,02%, Latina +19,08% e Terni +15,79%. I cali più rilevanti riguardano invece le province di Ferrara -51,36%, Lucca - 33,40%, Pisa -30,42%, Agrigento -29,96% e Modena -27,09%. Per quanto riguarda il valore delle consistenze dei mutui in essere, in Italia la tendenza rimane sempre improntata alla crescita. Dopo un iniziale periodo di flessione, avvenuto tra il primo e il secondo trimestre del 2008, l andamento ha poi ripreso ad aumentare fino a raggiungere il volume record di milioni di euro in quest ultimo II trimestre 2011, facendo registrare dunque un aumento pari al +1,11% rispetto al primo trimestre Attraverso la base dati interna all Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa è stata analizzata la tendenza rispetto alla quantificazione media dell importo di mutuo. Tale indicatore è da intendersi riferito alla media delle operazioni erogate nei dodici mesi antecedenti la data di rilevazione. Nel primo trimestre del 2011, a livello nazionale, è stata rilevato un lieve incremento del ticket medio di mutuo rispetto a quanto era stato riscontrato lo scorso trimestre. Il ticket medio nazionale si è attestato a circa e. Rispetto a quanto rilevato nel primo trimestre 2011 ( e) si nota quindi una maggiore quota media erogata pari a circa 200 e (+0,16%). La crescita dell erogato medio di un mutuo non risulta comunque uniforme per tutte le Macroaree che compongono il territorio nazionale. Cresce nell Italia Meridionale del +3,03%, in Italia Nord Occidentale del +2,55% e nell Italia Insulare dello 0,27%. Diminuisce in Italia Nord Orientale -1,93% e in Italia Centrale -1,03%. Di seguito il dettaglio per tutte le Macroaree. Il ticket medio di mutuo a livello regionale continua ad essere per ragioni socio-economiche difforme sul territorio nazionale. La regione con il valore più elevato è risultata essere in questo trimestre il Lazio, con un ticket medio, seppur in calo, pari a euro. La regione con il valore più basso è la Basilicata con euro. Tendenzialmente i valori medi più elevati si confermano delle regioni del centro e del nord e quelli più bassi nelle regioni Meridionali ed Insulari. Sul fronte dei tassi, i rapidi interventi al ribasso della Banca Centrale Europea sul tasso di riferimento BCE effettuati a partire dal secondo semestre 2008 hanno inciso significativamente sulle quotazioni sia sull Euribor che sull Eurirs. Le quotazioni dell Euribor 3 mesi (365) hanno toccato il minimo nel Marzo 2010 (0,64%). Appoggiandosi su tali valori assistiamo nei mesi successivi ad una progressiva ripresa delle quotazioni che hanno riportato, alla fine dell anno 2010, il tasso Euribor a riposizionarsi a ridosso del tasso di riferimento BCE. Ultima quotazione dell anno 1,02% (Dicembre 2010). Le tensioni sui mercati finanziari e la spinta inflazionistica durante i primi mesi del 2011 hanno portato la Banca Centrale Europea a ritoccare al rialzo di +50 punti base (+25bps nel mese di Aprile e +25bps nel mese di Luglio) il Tasso di Riferimento BCE. Il tasso Euribor 3 mesi ha anticipato la tendenza già con i primi mesi dell anno e ha continuato a crescere nelle rilevazioni fino a luglio quando ha quotato come media mensile a 1,59%. Le tensioni economiche che si sono innestate nel mese di agosto hanno avuto come effetto un ridimensionamento dell Euribor, la cui media di settembre 2011 è leggermente scesa a 1,54%. Nel mese di ottobre inizialmente l indice ha mantenuto la quotazione per poi riportarsi in chiusura a 1,59/1,60. L Eurirs (20 anni) ha iniziato una nuova fase ribassista nel mese di Aprile 2011, allora quotava 4,05%, arrivando a scendere sotto la soglia del 3% nel mese di settembre, per poi stabilizzarsi al 3%. Stando alle dinamiche dei tassi a fine Ottobre 2011, ipotizzando di dover sottoscrivere un nuovo mutuo ipotecario dell importo di euro per una durata di 20 anni, ad uno spread indicativo di 1,8 bps, se scegliessimo un mutuo a tasso fisso, sosterremmo una rata mensile di 780 euro. Se optassimo invece per un mutuo a tasso variabile, avremmo un risparmio pari a 91 euro mensili, in quanto la rata ammonterebbe a 690 euro. La differenza tra le due scelte si sta assottigliando sempre più: durante l ultima rilevazione dell Ufficio Studi Tecnocasa fatta a Luglio, il gap si era attestato a 128 euro, e in quella effettuata ad Aprile il risparmio per l opzione variabile era di 173 euro. n PIETRA su PIETRA 17

18 Vita Sindacale Anche per il 2012 prosegue l iniziativa Un quadro per l Asppi Il Paesaggio italiano di Maria Carmen Consolini sulle tessere dell associazione Pittrice e avvocato, l artista è anche consulente della sede di Reggio Emilia Anche per il 2012 prosegue l iniziativa Un quadro per l Asppi. La tessera associativa del prossimo anno sarà illustrata dall opera intitolata Paesaggio italiano, frutto di una pittrice d eccezione: l autrice è infatti l avvocato Maria Carmen Consolini, consulente dell Asppi di Reggio Emilia. L avvocato Consolini, patrocinante in cassazione, esercita la professione dal Si è laureata presso l'università degli studi di Bologna nel 1981 con il massimo dei voti, discutendo una tesi in diritto civile, avendo come relatore il professor Francesco Galgano. Si è specializzata in diritto del lavoro e della sicurezza sociale, conseguendo il relativo diploma presso l'università degli Studi di Bologna nel 1985, ottenendo il massimo dei voti, con lode, con una tesi in Diritto Processuale del Lavoro. Attualmente si occupa prevalentemente di diritto civile ed in particolare di diritto delle locazioni e del condominio, essendo da oltre 15 anni consulente dell Associazione Sindacale Piccoli Proprietari Immobiliari. La passione per la pittura ha colto Maria Carmen Consolini in gioventù, e da qualche tempo ha ripreso con entusiasmo e nuovo vigore ad esprimere le sue emozioni sulla tela. La sensibilità dell artista afferma Luigi Ferdinando Giannini, componente della giunta nazionale dell Asppi - è ben evi- 18 n PIETRA su PIETRA dente in questa opera, dal titolo Paesaggio italiano, donata all Asppi e che sarà riportata, così come avviene dal 2005, sulla tessera consegnata agli iscritti per l anno Carmen Consolini, l autrice del quadro, è anche la legale della sede Asppi di Reggio Emilia, nonché componente della Direzione Nazionale, e si rivela a noi, in questa inedita e sorprendente veste di valente pittrice. L opera, ad olio, riproduce una tipica casa, la casa di un borgo, e richiama ad una dimensione che Asppi sembra prediligere nella continuità e nel rispetto di valori semplici e genuini. Le scelte cromatiche, il particolare della panchina, infondono quella serenità di cui il nostro bene ha bisogno ed è anche quello che vogliamo ritrovare al suo interno, all interno di tutte le nostre case. E quindi, questo messaggio di serenità, in un momento caratterizzato da incertezze e difficoltà per molti, l auspicio e l augurio migliore per il nuovo anno. Un sentito ringraziamento per il gesto alla pittrice, ma anche l occasione per esprimere gratitudine alla professionista che, con disponibilità e competenza, partecipa attivamente da anni alle attività della nostra associazione.

19 Nota unitaria di Appc, Asppi, Confedilizia e Unioncasa sul taglio lineare delle agevolazioni Vita Sindacale La clausola di salvaguardia mette a rischio molte norme sulla casa Tra i regimi coinvolti ci sarebbero anche la cedolare secca e le detrazioni del 36% e del 55% per le ristrutturazioni Appc, Asppi, Confedilizia e Unioncasa le organizzazioni, cioè, che rappresentano il mondo immobiliare, nelle sue componenti tanto dei piccoli proprietari di casa come degli investitori istituzionali guardano con crescente preoccupazione alla eventualità che in assenza dei previsti provvedimenti in materia fiscale ed assistenziale, scatti un forte inasprimento della fiscalità sugli immobili, a partire dal 2012, attraverso il taglio lineare ed indiscriminato di svariate possibilità di detrazione o deduzione relative alla casa. Considerano quindi indispensabile che si proceda al più presto all individuazione dei regimi di esenzione, esclusione e favore fiscale che si sovrappongono alle prestazioni assistenziali. Come noto, infatti, la clausola di salvaguardia contenuta nella manovra di luglio, come modificata dalla manovra di agosto, prevede la riduzione del 5% a partire dal 2012 e del 20% a partire dal 2013 di tutti i 483 regimi agevolativi previsti dalla tabella allegata alla manovra di luglio, a meno che entro il 30 settembre 2012 non siano adottati provvedimenti legislativi in materia fiscale ed assistenziale aventi ad oggetto il riordino della spesa in materia sociale, nonché la eliminazione o riduzione dei regimi di esenzione, esclusione e favore fiscale che si sovrappongono alle prestazioni assistenziali, tali da determinare effetti positivi, ai fini dell'indebitamento netto, non inferiori a milioni di euro per l'anno 2012, nonché a milioni di euro per l anno 2013 ed a milioni di euro annui a decorrere dall'anno Appc, Asppi, Confedilizia e Unioncasa sollecitano quindi il Governo a mettere in atto le misure necessarie ad evitare l applicazione per il 2012 del taglio lineare del 5% di tutte le 483 voci inserite nella manovra di luglio. In particolare, se l individuazione e la successiva eliminazione o riduzione delle sovrapposizioni di cui sopra saranno sollecite, sarà possibile, visti i risultati complessivi ai quali tale azione porterebbe, verificare già prima del 2012 quanto sia necessario incidere con la ben più complessa azione di riordino della spesa in materia sociale, e così assicurare in tempi brevi la non applicazione per il 2012 del taglio lineare del 5%. Le organizzazioni del mondo immobiliare sottolineano altresì come nell elenco allegato alla manovra di luglio avrebbero dovuto essere comprese ai sensi dell art. 40, comma 1, lettera a), della legge 196/2009 le sole disposizioni recanti esenzioni o riduzioni del prelievo obbligatorio, con l'indicazione della natura delle agevolazioni, dei soggetti e delle categorie dei beneficiari e degli obiettivi perseguiti. Ciononostante, nell elenco allegato al provvedimento di luglio figurano una serie di disposizioni che non costituiscono affatto regimi agevolativi. A titolo esemplificativo, e limitandosi al solo settore immobiliare, nell elenco è presente oltre all esenzione Irpef per l abitazione principale la norma sull abbattimento del 15% del canone di locazione ai fini Irpef, che è una deduzione forfettaria delle spese. Misura che qualora non si intervenga in tempo utile subirà il taglio del 5 e del 20% insieme, fra l altro, con le detrazioni del 36 e del 55% per le ristrutturazioni edilizie e per il risparmio energetico nonché con la deduzione del 30% per i contratti di locazione agevolati a canone calmierato. n PIETRA su PIETRA 19

20 L ente d ingrandimento Gli italiani sottovalutano pericoli quali lo smog, il traffico, i rifiuti e le abitazioni a rischio Città immobili per la qualità ambientale. Venezia, Bolzano e Belluno sul podio di Ecosistema Urbano Solo la cattiva qualità dell aria causa nei grandi centri ben morti l anno, pericolosissime le case costruite male o nel posto sbagliato Nelle città italiane manca la sicurezza di cui non si parla. Smog, traffico, rifiuti, sprechi d acqua, industrie e abitazioni a rischio, pericoli sottovalutati per gli italiani Città italiane in stallo per la qualità ambientale. E anche poco sicure, sì, ma per i rischi legati alla cattiva qualità dell aria, che solo nei grandi centri causa morti l anno, per la congestione da traffico, che vede le città in testa per numero d incidenti (76%) e feriti (72,6%), per le abitazioni costruite male o nel posto sbagliato, per le fabbriche a rischio d incidente rilevante, presenti in ben 48 capoluoghi italiani. E, ad esempio, ancora allarme smog in più della metà dei centri urbani, dove i mezzi privati la fanno da padrone mentre il trasporto pubblico perde passeggeri (a Bari, Catania e Palermo, gli abitanti salgono in media sui bus meno di 100 volte l anno). Temi questi di cui si parla poco o non si parla affatto visto che quasi sempre la sicurezza viene declinata come paura della microcriminalità. In una situazione d immobilismo generale, alcuni centri fanno lievi progressi e tanto basta a farli balzare in vetta alle classifiche della qualità urbana. Succede a Nord est, a Venezia, Bolzano e Belluno e il contrario nella Sicilia che precipita in fondo alle graduatorie, sia che si parli di grandi capoluoghi come Palermo, Messina e Catania che di città medie come Siracusa e piccole come Caltanissetta. Questo è quanto emerge dalla XVIII edi- 20 n PIETRA su PIETRA zione del Rapporto di Legambiente, Ambiente Italia e Sole 24 Ore sulle eco-performance dei 104 capoluoghi di provincia. Quest anno non c è un unica vetta nella graduatoria di Ecosistema Urbano di Legambiente e non solo perché in nessun centro urbano italiano si vive al massimo della qualità ambientale, ma perché per la prima volta, la fotografia scattata dal rapporto del Cigno verde diventa tridimensionale e raggruppa i 104 comuni capoluogo in tre categorie: 15 grandi città sopra i abitanti, 44 medie città tra e abitanti e 45 piccole città sotto gli abitanti. La nuova suddivisione rende perciò impossibile un confronto diretto con gli anni precedenti ma permette di restituire un istantanea forse più equilibrata e trasparente della realtà. Le 3 vincitrici. Ecco allora che per le grandi città troviamo al primo posto Venezia, per le medie città conquista la vetta Bolzano, mentre la regina dei piccoli centri è Belluno. La città lagunare insieme a Mestre, grazie alla particolarità urbanistica del comune sovrasta tutti i centri più grandi principalmente per le buone performance in alcuni degli indicatori più importanti del rapporto: qualità dell aria, basso tasso di motorizzazione e ampie superfici pedonalizzate (4,87 mq/abitante), alto numero di passeggeri nel trasporto pubblico (558 viaggi per abitante all anno). Il capoluogo altoatesino, invece, fa riscontrare miglioramenti in quasi tutti gli indicatori principali dello studio: minimi livelli di polveri sottili, secondo posto nell indice sintetico relativo alle politiche energetiche, quasi totale recupero dei reflui e leggero aumento dei rifiuti raccolti in modo differenziato (45,4%). La piccola Belluno conferma buone performance complessive. Le più evidenti sono nelle medie relative a biossido di azoto e polveri sottili. Conferma una buona efficienza nella depurazione dei reflui (al 98%) e nella produzione di rifiuti urbani con 404,5 kg/abitante/anno (una delle più basse medie italiane), e il 64,5% di rifiuti raccolti in maniera differenziata (in costante crescita negli ultimi anni). Le 3 peggiori. La divisione in tre categorie vale anche per le ultime posizioni dove troviamo un blocco tutto siciliano: Palermo (13ª) è ultima tra le grandi città, Siracusa (44ª) tra le città medie e Caltanissetta (45ª) tra i centri più piccoli. Palermo colleziona performance non certo esaltanti:32% di depurazione delle acque reflue,49% di perdite della rete idrica, 7,5% di raccolta differenziata, 0,07 metri quadrati per abitante di superficie pedonalizzata e 2,37 metri quadrati di verde urbano fruibile per abitante. Anche Siracusa colleziona una serie di pessimi risultati come il risibile 3,0% di raccolta differenziata, alte medie di polveri sottili, il 50% di acqua dispersa dalla rete idrica, gli appena 17 viaggi per abitante all anno effettuati sul trasposto pubblico. Discorso analogo vale per Caltanissetta