Commento [MSOffice2]: E bene che il diritto trasferito sia esattamente qualificato in termini giuridici inequivocabili.

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1 Repertorio n.222 Raccolta n.111 CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA REPUBBLICA ITALIANA Dieci dicembre duemiladieci. In Roma, nel mio studio alla Via Bergamo n. 1. Innanzi a me dott. Romolo Romani, notaio in Roma, iscritto presso il locale Collegio Notarile, sono presenti i signori per la parte venditrice ROSSI Paolo, nato a il e residente a alla Via n., Cod.Fiscale ; per la parte acquirente VERDI Mario, nato a il e residente a alla Via n., Cod.Fiscale. I comparenti, della cui identità personale io notaio sono certo, mi chiedono di ricevere il presente atto con il quale convengono e stipulano quanto segue Articolo 1 (oggetto) Il signor ROSSI Paolo si obbliga a vendere al signor VERDI Mario, il quale accetta e si obbliga ad acquistare la piena proprietà delle seguenti porzioni immobiliari ubicate in Comune di Milano - Via Giuseppe Verdi n.1 - e precisamente: - l'appartamento al terzo piano, con accesso dalla prima porta a destra per chi sale le scale, composto da ingresso, soggiorno, cucina, disimpegno, tre camere, un bagno e due balconi; - l'autorimessa al piano interrato, con accesso da terzo portone a sinistra per chi scende dallo scivolo comune. Le due unità immobiliari sono censite al Catasto dei Fabbricati Sezione MI nel foglio 11 con i mappali sub.1, Via Giuseppe Verdi n.1, piano 3, categoria A/3, classe 1, vani 6, rendita catastale Euro 564,32; sub.2, Via Giuseppe Verdi n.1, piano INT, categoria C/6, classe 2, mq.20, rendita catastale Euro 64,32. Per facilitare l'individuazione delle porzioni immobiliari in contratto, previo riscontro e approvazione, i contraenti allegano al presente atto sotto la lettera "A", una copia delle planimetrie catastali che le rappresentano graficamente e che dichiarano di aver trovato pienamente conformi allo stato dei luoghi (fatte salve le possibili alterazioni di scala, dovute alla riproduzione grafica del documento). Il signor ROSSI Paolo, ai sensi e per gli effetti dell'art. 29, comma 1-bis, della legge 27 febbraio 1985, n.52, dichiara la conformità dei dati catastali e delle planimetrie depositate in Catasto allo stato di fatto degli immobili urbani in oggetto. Confini dell'appartamento: da un lato con il pianerottolo comune, Commento [MSOffice1]: L atto pubblico è ricevuto alla contemporanea presenza di entrambe le parti di fronte al notaio, il quale ha l obbligo di condurre personalmente la stipula leggendo e spiegandone analiticamente il contenuto ed il significato delle singole pattuizioni Commento [MSOffice2]: E bene che il diritto trasferito sia esattamente qualificato in termini giuridici inequivocabili. Commento [MSOffice3]: E importante che i beni trasferiti vengano descritti con la massima analiticità e precisione, per evitare che dopo la sottoscrizione del contratto possano sorgano dubbi circa la loro consistenza Commento [MSOffice4]: i beni immobili devono essere descritti anche attraverso la loro identificazione catastale; questo sarà un requisito essenziale dell atto definitivo Commento [MSOffice5]: L allegazione delle planimetrie al contratto non è obbligatoria ma è assai consigliabile, per consentire una migliore individuazione dell oggetto della convenzione. Commento [MSOffice6]: La dichiarazione di conformità dei dati catastali e delle planimetrie è un requisito di validità dell atto definitivo, ma può essere sostituita da un attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato Commento [MSOffice7]: Ai fini della trascrizione, i beni devono essere identificati anche attraverso l indicazione di almeno tre confini che le parti devono riferire al notaio

2 dal secondo lato con prospetto sull esterno, dal terzo lato con prospetto sull esterno, dal quarto lato con proprietà BIANCHI (subalterno 3). Confini dell'autorimessa: da un lato con il corridoio comune, dal secondo lato con proprietà BIANCHI (subalterno 4), dal terzo lato con terrapieno, dal quarto lato con proprietà NERI (subalterno 5). A dette porzioni immobiliari compete la proporzionale quota di comproprietà (pari a 100,00 millesimi per l'appartamento e pari a 10,00 millesimi per l'autorimessa) sugli enti comuni dell'intero fabbricato, a norma di legge e per destinazione, con precisazione che oltre a quanto previsto dall'art del Codice Civile, sono comuni i beni non censibili distinti con i subalterni 701 (corte, camminamenti) al servizio di tutti i subalterni; 702 (vano scala, corsello) al servizio dei subalterni da 1 a 10. Il tutto come risulta dalle tabelle millesimali che, unitamente all'elaborato planimetrico, sono stati allegati sotto la lettera "A" all'atto del notaio in data n. di repertorio. registrato a il al n., trascritto a in data ai n.ri. Si precisa che l'attuale identificazione al Catasto dei Fabbricati dei mappali sub.1 e 2 è conseguente: - alla denuncia di cambiamento (Mod.3/SPC) in data relativa ai mappali del Catasto dei Terreni, che ha dato origine al mappale E.U. di Are 10.10; - alla denuncia di fabbricato urbano in data n. di protocollo; - è verificata la conformità dell intestazione catastale con le risultanze dei registri immobiliari. Articolo 2 (termine di adempimento) Le parti si obbligano a stipulare il contratto definitivo di vendita entro il giorno. Il termine di cui sopra si intende stabilito nell'interesse di entrambe le parti, nessuna delle quali potrà pertanto pretendere l'adempimento del presente contratto prima di tale termine. Articolo 3 (prezzo e modalità di pagamento) Le parti mi dichiarano che il prezzo a corpo convenuto per la promessa vendita è di complessivi di Euro ,00 (centomila) regolato come segue: - Euro si riconoscono già pagati prima d'ora e la parte promittente la vendita ne rilascia quietanza; - Euro verranno versati in rate di pari importo, da pagarsi al domicilio del venditore nel termine massimo di da oggi; - Euro verranno versati a saldo in occasione della stipula del contratto definitivo di compravendita. I comparenti, consapevoli delle sanzioni penali previste dall'art. 76 del D.P.R. 28 dicembre 2000 n. 445 per le ipotesi di falsità in atti e dichiarazioni mendaci ivi indicate, nonchè dei poteri di accertamento dell'amministrazione finanziaria e della sanzione amministrativa applicabile in caso di omessa, incompleta o mendace indicazione dei dati, attestano e dichiarano che la somma di Euro già versata, è stata pagata con le seguenti modalità: Pagamento con assegni bancari Commento [MSOffice8]: Per la completezza e precisione del contratto è buona norma che il contratto riporti anche l indicazione della quota millesimale di partecipazione al condominio Commento [MSOffice9]: E assai importante che venga curata con la massima analiticità e precisione la descrizione dei beni comuni, per evitare l insorgere di dubbi e discussioni con i condomini Commento [MSOffice10]: E opportuno che l atto contenga i riferimenti alle procedure amministrative che hanno determinato il censimento catastale, al fine di facilitare ricostruzioni ed accertamenti anche successivi. La clausola riporta in sintesi l opera di visura catastale esperita dal notaio Commento [MSOffice11]: L allineame nto della ditta catastale consente il buon fine della voltura catastale a nome dell acquirente. Commento [MSOffice12]: Il contratto preliminare fa nascere un obbligo, il cui termine di adempimento è un dato essenziale Commento [MSOffice13]: Evidentem ente il termine può essere convenuto anche nell interesse di una sola delle parti Commento [MSOffice14]: Il prezzo può essere determinato a forfait (a corpo), oppure in proporzione alla superficie delle porzioni immobiliari vendute (a misura) Commento [MSOffice15]: La mendace dichiarazione circa le modalità di pagamento del corrispettivo (evidentemente estensibile anche all importo del corrispettivo) comportano sanzioni penali a carico delle parti dichiaranti Commento [MSOffice16]: E opportuno documentare analiticamente le modalità e gli strumenti di pagamento degli acconti (assegni, bonifici, contanti, accollo di debito, ecc.). Gli stessi dati, infatti, andranno riportati nel contratto definitivo

3 - con l'assegno bancario non trasferibile n. tratto sulla Banca all'ordine di ROSSI Paolo in data ; Pagamento con assegni circolari - con l'assegno circolare non trasferibile n. emesso dalla Banca all'ordine di ROSSI Paolo in data ; Pagamento con contanti - in contanti, trattandosi di importo inferiore ad Euro 5.000,00, e pertanto di versamento per il quale la Legge 197/1991 e successive modifiche ed integrazioni non impone il ricorso a specifiche e diverse modalità di pagamento. Pagamento con bonifico - con bonifico bancario eseguito in data per il tramite della Banca con addebito sul c/c n. intestato alla parte promittente l acquisto ed accredito sul c/c n. intestato alla parte promittente la vendita presso la Banca (contabile di bonifico n. ). Articolo 4 (mezzi di rafforzamento del vincolo contrattuale) Le parti convengono che la somma di Euro già versata dalla parte promittente l'acquisto alla parte promittente la vendita, debba essere qualificata come caparra confirmatoria, imputabile al prezzo in sede di adempimento a norma dell'art.1385 del Cod.Civ.. Articolo 5 (provenienze nel ventennio) Il promittente venditore dichiara e garantisce di avere la piena proprietà e la libera disponibilità delle porzioni in oggetto, come ad esso pervenute da ROSSI Mario in forza dell'atto di ; ROSSI Mario, a sua volta, aveva acquistato da BIANCHI Giulio in forza dell atto Articolo 6 (garanzie) La parte promittente la vendita presta garanzia per l'evizione, dichiarando che le porzioni immobiliari in oggetto sono libere da vizi, vincoli, oneri reali, azioni di riduzione, iscrizioni, trascrizioni, diritti di prelazione vantati da terzi, privilegi ed altre formalità pregiudizievoli. Al momento del trasferimento: A) le porzioni immobiliari non dovranno essere concesse in locazione e non vi dovranno essere diritti di prelazione a favore di terzi ai sensi delle Leggi 9 dicembre 1998 n.431 e 392/1978; B) dovranno essere stati regolarmente corrisposti gli oneri condominiali, sia ordinari sia straordinari e ciò dovrà essere provato con l esibizione di apposita dichiarazione rilasciata dall amministratore. Nel caso in cui, nel periodo intercorrente da oggi alla stipulazione dell'atto definitivo fossero convocate assemblee condominiali che comportassero decisioni di spesa, la parte promittente venditrice si impegna a rilasciare delega per l'intervento alla parte promittente acquirente. La parte promittente la vendita produrrà, entro la data fissata per il contratto definitivo, una dichiarazione dell'amministratore attestante: - l'indicazione delle quote millesimali spettanti alle porzioni in oggetto, secondo la tabella in uso; - l'insussistenza di arretrati nei pagamenti. Commento [MSOffice17]: Oltre l importo di Euro 5.000,00 è obbligatorio l utilizzo di strumenti di pagamento tracciabili (assegni non trasferibili, bonifici, ecc.) Commento [MSOffice18]: La caparra confirmatoria (a differenza di quella penitenziale) non conferisce alle parti la facoltà di recedere dall impegno assunto con il contratto Commento [MSOffice19]: Il vincolo obbligatorio può essere ulteriormente rafforzato con clausole penali per il ritardo o per altre forme di inadempimento minori Commento [MSOffice20]: Il notaio è tenuto a ricostruire tutti i passaggi di proprietà avvenuti da oltre un ventennio, per garantire all acquirente la titolarità del venditore e l inesistenza di qualsiasi formalità pregiudizievole (che oltre il ventennio si sarebbe prescritta). Per dare riscontro di ciò è utile che l intera sequenza dei passaggi venga riportata nel contratto Commento [MSOffice21]: Il venditore è chiamato a garantire all acquirente la titolarità del diritto trasferito e l assenza di formalità e vincoli pregiudizievoli, dovendo in caso contrario rispondere per l evizione. Il notaio che riceve l atto è responsabile professionalmente circa il controllo della veridicità di tali dichiarazioni Commento [MSOffice22]: L esistenza di una locazione in scadenza potrebbe comportare il diritto di prelazione in capo al conduttore, a danno dell acquirente. Commento [MSOffice23]: Se il venditore fosse moroso, l acquirente, una volta divenuto proprietario, può essere chiamato a rispondere degli oneri condominiali per l anno in corso e per quello precedente. E opportuno verificare presso l amministratore del condominio l assenza di pendenze sino alla data del rogito. E altrettanto importante che il notaio informi l acquirente di questo meccanismo di solidarietà

4 Articolo 7 (qualità promesse) La parte garantisce e promette che i beni immobili oggetto della promessa vendita dovranno avere, al momento della cessione, le seguenti caratteristiche e qualità: a) impianti adeguati ai requisiti di conformità previsti dalle vigenti disposizioni in materia di sicurezza (D.M. 22 gennaio 2008 n. 37); b) classe energetica "A+", "A", "B", "C"... c) altro... Articolo 8 (effetto traslativo, servitù, patti speciali) Proprietà, possesso, godimento ed oneri relativi alle porzioni immobiliari in oggetto saranno essere trasferiti alla parte promittente l'acquisto al momento dell'atto definitivo di compravendita. Gli immobili in oggetto saranno consegnati alla parte promittente acquirente il giorno da quella data saranno a carico della parte promittente acquirente le spese e gli oneri tutti, nonchè eventuali frutti. Ai sensi dell'art comma Cod.Civ., la parte promittente venditrice consegna copia del titolo di acquisto e del regolamento di condominio vigente. Le porzioni vengono promesse in vendita con tutte le accessioni, i diritti, le pertinenze, le servitù attive e passive ad esse inerenti, come già da oggi sono state viste e sono risultate gradite alla parte promittente l'acquisto. La parte promittente l acquisto si dichiara edotta che le porzioni immobiliari in oggetto fanno parte di un complesso condominiale e, pertanto, si obbliga per sè, eredi, successori ed aventi causa, ad osservare tutte le norme di legge in materia, nonchè il regolamento di condominio che si trova allegato all'atto del notaio in data n. di repertorio, registrato trascritto Articolo 9 (menzioni in materia urbanistico-edilizia) Il promittente venditore garantisce la perfetta conformità alla normativa urbanistica ed edilizia di quanto in oggetto ed attesta e dichiara sotto la propria personale responsabilità - che il corpo di fabbrica di cui fanno parte le porzioni promesse in vendita è stato realizzato in conformità alla concessione edilizia n. rilasciata dal Comune di in data ; - che l'abitabilità della casa è stata autorizzata in data con decorrenza dal (provvedimento n. ); - che successivamente nelle porzioni immobiliari vendute non sono intervenute opere per le quali fosse necessario richiedere provvedimenti abilitativi. Le parti riconoscono e danno atto di essere state informate sulla particolare rilevanza del diritto edilizio nella contrattazione immobiliare e sulle conseguenze di una eventuale irregolarità, ed a tale proposito le parti dichiarano che: - gli estremi sopra indicati sono stati forniti al notaio dalla parte promittente la vendita, che se ne assume, di conseguenza, ogni responsabilità; - trattandosi di nozioni e ricerche tecniche che esulano dai compiti professionali ed istituzionali del notaio, hanno fatto accertare tramite esperto di loro fiducia la situazione edilizia di quanto dedotto in contratto, procurandosi la "relazione di regolarità edilizia (RRE)" che si allega al presente atto sotto la lettera " ". Articolo 10 (regolarità impianti tecnologici) Commento [MSOffice24]: La data di consegna non deve necessariamente coincidere con la data del definitivo: le parti possono pattuire di anticipare o posticipare la consegna. Il proprietario tuttavia dovrà ricordarsi di segnalare all autorità di pubblica sicurezza competente, l avvenuto trasferimento del possesso, nelle successive 48 ore Commento [MSOffice25]: Se esiste un regolamento condominiale trascritto, è bene che il notaio informi l acquirente Commento [MSOffice26]: L indicazio ne del provvedimento che ha legittimato la costruzione è un requisito di validità dell atto, ma è altresì importante che il venditore garantisca anche la conformità dei beni al provvedimento Commento [MSOffice27]: L esistenza del certificato di agibilità non è un requisito di validità del contratto, ma in caso di assenza del provvedimento è opportuno che l acquirente ne sia messo a conoscenza e che le parti assumano accordi precisi su questo punto. E compito del notaio illustrare dettagliatamente alle parti l importanza, la funzione, e le modalità per ottenere detto provvedimento Commento [MSOffice28]: Il notaio è responsabile degli aspetti formali dell atto, rendendosi garante dei requisiti richiesti per la validità del contratto, ma non ha né la competenza, né il compito istituzionale per la verifica della conformità edilizia dei beni compravenduti rispetto al progetto ed ai provvedimenti amministrativi. Di questo il notaio deve informare le parti, suggerendo, quando occorre, il ricorso ad un tecnico per la redazione della RRE

5 La parte promittente venditrice dichiara di garantire la piena conformità, allo stato attuale, rispetto alle vigenti disposizioni in materia di sicurezza, di tutti gli impianti determinati dall'art.1 del D.M. 22 gennaio 2008 n. 37, posti a servizio degli immobili in oggetto, obbligandosi a consegnare alla parte promittente l acquisto, al momento dell atto definitivo di compravendita, le relative certificazoni. Articolo 11 (certificazione energetica) Ai sensi della normativa regionale in materia di certificazione energetica degli edifici (Delibere della Giunta Regionale della Lombardia n. 8/5.018 in data 26 giugno 2007, n. 8/5.773 in data 31 ottobre 2007 e n in data 22 dicembre 2008 e Legge R.L. 29 giugno 2009 n. 10), la parte promittente la vendita si obbliga a produrre l'attestato di certificazione energetica dell appartamento in oggetto, che verrà allegato all atto definitivo di compravendita. Articolo 12 (spese) Le spese inerenti la stesura e la registrazione del presente contratto sono a carico della parte promittente l'acquisto. Articolo 13 (sostituzione della parte acquirente) La parte promittente acquirente si riserva la facoltà di nominare persone od enti che debbano acquistare i diritti ed assumere gli obblighi nascenti da questo contratto, entro il termine sopra previsto per l'adempimento del presente preliminare. La dichiarazione di nomina dovrà essere comunicata entro La dichiarazione di nomina e l'accettazione della persona nominata dovranno essere redatte nella stessa forma di questo contratto e trascritte ai sensi dell'art.1403 Cod.Civ.. In assenza di procura idonea ai sensi degli artt.1402 e 1403 del Cod.Civ., la dichiarazione di nomina sarà priva di effetto se non accompagnata dall'accettazione della persona nominata. Articolo 14 (scelta del notaio) La scelta del notaio incaricato di ricevere il contratto definitivo spetta alla parte Articolo 15 (mediazione) I comparenti, consapevoli delle sanzioni penali previste dall'art. 76 del D.P.R. 28 dicembre 2000 n. 445 per le ipotesi di falsità in atti e dichiarazioni mendaci ivi indicate, attestano e dichiarano che per la conclusione della presente operazione non si sono avvalse di alcun mediatore. Articolo 16 (clausola compromissoria) Le eventuali controversie derivanti dall'interpretazione o dall'esecuzione del presente contratto saranno deferite alla decisione di un arbitro, da nominarsi di comune accordo dalle parti in conflitto, ed in mancanza in conformità al Regolamento della Camera Arbitrale istituita presso la CCIAA di Bergamo, che le parti espressamente dichiarano di conoscere e di accettare. L'arbitro unico procederà in via rituale e secondo equità. Articolo 17 (informativa precontrattuale) I comparenti dichiarano di avere preso conoscenza del testo del presente atto prima della sottoscrizione, di confermarne la rispondenza al proprio intendimento negoziale e di avere riscontrato la correttezza dei dati in esso riportati. Commento [MSOffice29]: Ancorchè non si tratti di un elemento di validità dell atto, è assai opportuno che il contratto disciplini gli accordi delle parti circa le garanzie in ordine alla conformità degli impianti principali (elettrico e termosanitario) ed alla consegna delle relative certificazioni Commento [MSOffice30]: La normativa regionale lombarda impone l allegazione al contratto dell ACE, affinchè l acquirente sia informato circa le caratteristiche e le prestazioni energetiche dell edificio che sta acquistando. Il notaio deve spiegare alle parti la funzione e l importanza dell ACE Commento [MSOffice31]: Il notaio illustrerà alle parti i riflessi fiscali della dichiarazione di nomina Commento [MSOffice32]: La dichiarazione attestante l eventuale intervento di mediatori viene resa a fronte di responsabilità penale circa la verità di quanto attestato. Commento [MSOffice33]: essendo il preliminare un contratto ad effetti obbligatori, la cui durata si protrae nel tempo, è opportuno che vengano adottati accorgimenti per dirimere amichevolmente eventuali controversie Commento [MSOffice34]: La consegna della minuta del contratto prima della stipula consente alle parti di prenderne visione e di formulare al notaio tutte le richieste di spiegazione ed integrazione del caso

6 I comparenti mi dispensano dalla lettura degli allegati. Io notaio ho letto quest'atto ai comparenti, i quali lo approvano dichiarandolo conforme alla propria volontà e lo sottoscrivono alle ore 10,30. Ho scritto questo atto con mezzo elettromeccanico su sei pagine di tre fogli. Commento [MSOffice35]: Il notaio deve leggere e spiegare il contenuto del contratto e le parti si debbono esprimere circa la conformità al loro intendimento negoziale Commento [MSOffice36]: Il notaio conserva l originale contratto nella sua raccolta e rilascia copie autentiche alle parti

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