CAPITOLO 2 La mediazione, la proposta di acquisto e l accettazione

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1 SOMMARIO CAPITOLO 1 - Le trattative precontrattuali 1. Fase preparatoria 1.1. Gli atti prodromici 1.2. Il recesso dalle trattative 2. L oggetto delle trattative 2.1. Dovere di informazione e pubblicità 2.2. Informazioni sul bene 3. I soggetti 3.1. Informazioni sul soggetto venditore 3.2. Informazioni sul soggetto acquirente 4. La responsabilità precontrattuale 4.1. Natura della responsabilità 4.2. Danno risarcibile CAPITOLO 2 La mediazione, la proposta di acquisto e l accettazione 1. La mediazione e l attività del mediatore 1.1. Disciplina codicistica 1.2. Il ruolo dell agente immobiliare 1.3. Compiti dell agente immobiliare 1.4. Il diritto alla provvigione e la conclusione dell affare 1.5. Il modello contrattuale 1.6. Adempimenti fiscali e responsabilità del mediatore immobiliare La proposta di acquisto 2.1. Contenuto 2.2. Revocabilità e irrevocabilità 2.3. Gli aspetti fiscali 3. L accettazione del venditore 3.1. Forma ed efficacia 3.2. Accettazione non conforme 3.3. Revoca dell accettazione CAPITOLO 3 - Il contratto preliminare 1. Natura e caratteristiche 1.1. Definizione 1.2. Funzione del preliminare 1.3. Distinzione preliminare definitivo 2. Elementi costitutivi 2.1. Accordo delle parti 2.2. Oggetto 2.3. Prezzo 2.4. Forma 1 # IPSOA - Wolters Kluwer Italia srl Compravendita immobiliare

2 3. Garanzie del promittente venditore 3.1. La garanzia dall evizione 3.2. Cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi 3.3. Vizi giuridici occulti 4. Effetti del contratto preliminare 4.1. Esecuzione specifica dell obbligo di concludere un contratto 4.2. Preliminare a effetti anticipati e vizi del bene 4.3. Preliminare di cosa altrui 5. La registrazione e la trascrizione 5.1. Obbligo di registrazione 5.2. La trascrizione 6. La caparra e l acconto prezzo 6.1. Caparra confirmatoria 6.2. Differenza tra caparra e acconto 6.3. Caparra penitenziale 6.4. Il regime fiscale 7. L acquisto sulla carta: immobili da costruire CAPITOLO 4 - Il recesso e la risoluzione del contratto preliminare 1. La facoltà di recesso 1.1. Recesso unilaterale 1.2. Natura e disciplina 1.3. Recesso e compravendita 1.4. Corrispettivo per il recesso: multa e caparra penitenziale 1.5. Recesso e possesso anticipato 1.6. Recesso e risoluzione del contratto 2. Il patto di opzione 2.1. Differenza tra proposta irrevocabile e patto di opzione 2.2. Il corrispettivo del diritto di opzione 2.3. Forma e contenuto dell opzione 2.4. Effetti dell esercizio del diritto di opzione 2.5. Patto di opzione e contratto preliminare 3. La risoluzione del contratto preliminare 3.1. Risoluzione per mutuo dissenso 3.2. Risoluzione per inadempimento 3.3. Diffida ad adempiere 3.4. Clausola risolutiva espressa 3.5. Termine essenziale 4. L inadempimento del promittente venditore 4.1. Mancanza del certificato di agibilità 4.2. Mancanza di licenza o concessione edilizia 5. L inadempimento del promissario acquirente 5.1. Pagamento prezzo e ipoteca legale CAPITOLO 5 - Il contratto di compravendita 1. I requisiti del contratto di compravendita 2 Compravendita immobiliare # IPSOA - Wolters Kluwer Italia srl

3 1.1. Nozione 1.2. Forma: scrittura privata o atto pubblico 1.3. Contenuto 2. Il ruolo del notaio 2.1. Compiti e attribuzioni 2.2. I costi dell atto notarile 2.3. Responsabilità del notaio 3. Gli aspetti fiscali 3.1. Le imposte indirette 3.2. Le agevolazioni per l acquisto della prima casa 3.3. Le norme antielusione 4. Gli aspetti urbanistici 4.1. Le dichiarazioni urbanistico-edilizie 4.2. La certificazione energetica 4.3. La certificazione acustica 5. La trascrizione 5.1. La trascrizione del preliminare 5.2. La doppia alienazione CAPITOLO 6 - Comprare casa in condominio 1. Condominio: nozione e caratteristiche 1.1. Definizione 1.2. Gli organi ed il funzionamento 1.3. Il regolamento 2. Le parti comuni 2.1. Definizione 2.2. La presunzione di parte comune 3. L obbligo di contribuire alle spese 3.1. La perdita della qualità di condomino dell alienante 3.2. Il concorso tra acquirente e venditore 4. I contenziosi giudiziari in corso 4.1. La gestione infedele 5. La nuda proprietà e l usufrutto CAPITOLO 7 - L acquisto sulla carta 1. Natura e presupposti 1.1. Le finalità della legge n. 210/2004 e del D.Lgs. n. 122/ Presupposti soggettivi e oggettivi 2. La garanzia fideiussoria 2.1. Natura e scopo della garanzia 2.2. l contratti per cui è obbligatoria la garanzia 2.3. Casi di esclusione della garanzia 2.4. Soggetti legittimati a rilasciare la fideiussione 2.5. Le somme oggetto della garanzia 2.6. Le somme escluse dalla garanzia 2.7. Il momento di escussione della garanzia fideiussoria 3 # IPSOA - Wolters Kluwer Italia srl Compravendita immobiliare

4 2.8. Mancata consegna della garanzia fideiussoria 2.9. La cessazione della garanzia 3. La polizza assicurativa decennale 3.1. Il contenuto della polizza 3.2. Le polizze con contenuti insufficienti o contrari alla legge. 4. I limiti temporali dell obbligo fideiussorio e assicurativo 5. Il contratto preliminare di compravendita 5.1. Il contenuto 6. Il diritto alla suddivisione del finanziamento e al frazionamento dell ipoteca 6.1. I soggetti legittimati 6.2. Il procedimento 7. Iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli: gli obblighi del notaio 7.1. I destinatari della tutela 7.2. Quando non opera il divieto 7.3. Ambito di applicazione della norma 8. La prelazione in favore dell acquirente 8.1. Natura e scopo della prelazione 8.2. Chi ha il diritto di prelazione 8.3. Come si esercita la prelazione 8.4. L escussione della fidejussione 9. Le deroghe alla disciplina fallimentare 9.1. L azione revocatoria 9.2. I requisiti dell acquirente e dell immobile 9.3. Il prezzo corrisposto e le commissioni pagate 9.4. La scelta dell acquirente 10. Il Fondo di solidarietà Le finalità La situazione di crisi Il permesso di costruire L accesso al Fondo Il funzionamento del Fondo Il contributo obbligatorio CAPITOLO 8 - L edilizia residenziale pubblica e l acquisto in cooperativa 1. Gli immobili in edilizia residenziale pubblica 1.1. Limiti temporali al trasferimento 1.2. La prelazione 1.3. Il calcolo del prezzo 1.4. I requisiti soggettivi per l acquisto 1.5. Aspetti fiscali 2. La cooperative edilizie 2.1. Cooperative a proprietà indivisa 2.2. Cooperative a proprietà individuale o divisa 2.3. Le regole di iscrizione alla cooperativa 2.4. La prenotazione dell alloggio 4 Compravendita immobiliare # IPSOA - Wolters Kluwer Italia srl

5 2.5. Il preliminare di assegnazione 2.6. Aspetti fiscali CAPITOLO 9 - L acquisto di immobili e il diritto di prelazione 1. Premessa 2. Prelazione volontaria 3. Le prelazioni legali 3.1. La prelazione artistica 3.2. La prelazione agraria 3.3. La prelazione urbana nell uso diverso dall abitazione 3.4. La prelazione nell uso abitativo 3.5. La prelazione urbana nell edilizia residenziale pubblica 3.6. La prelazione sull azienda nell impresa familiare 3.7. La prelazione dell acquirente di immobile da costruire 3.8. La prelazione del coerede CAPITOLO 10 - I diversi modi di acquisto 1. L acquisto in comunione 1.1. La comunione tra coniugi 1.2. La comunione ordinaria 1.3. La comunione ereditaria 2. L usucapione 2.1. Compravendita di bene usucapito 2.2. La trascrizione della sentenza dichiarativa dell usucapione 2.3. Agevolazioni prima casa per immobile usucapito 3. La circolazione del bene di provenienza donativa 3.1. La tutela dei legittimari 3.2. La tutela del terzo acquirente 3.3. L opposizione alla donazione e la rinuncia ad esercitare il diritto 3.4. L atto di donazione e l usucapione 3.5. Soluzioni per favorire la circolazione di beni donativi 4. L asta giudiziaria 4.1. Il delegato alle operazioni di vendita 4.2. L avviso di vendita 4.3. Le modalità di vendita: senza e con incanto 4.4. Le offerte dopo l incanto 4.5. L acquisto all asta e le spese condominiali 5. L acquisto di immobile occupato 5.1. I tipi di contratto di locazione CAPITOLO 11 - La patologia del contratto e i rimedi giudiziali 1. Risoluzione e rimedi contro i vizi del bene 2. La garanzia per evizione 2.1. Evizione totale 2.2. Evizione parziale 5 # IPSOA - Wolters Kluwer Italia srl Compravendita immobiliare

6 3. Bene gravato da oneri o da diritti reali o personali non apparenti 4. Mancanza delle qualità promesse e vizi redibitori 4.1. Differenza tra vizi redibitori e mancanza di qualità 4.2. Rimedi a favore dell acquirente 5. L esecuzione specifica dell obbligo di concludere un contratto 5.1. Presupposti 5.2. Fallimento ed esecuzione in forma specifica 5.3. Rapporto tra contratto preliminare ed esecuzione in forma specifica 5.4. Esecuzione in forma specifica e riduzione del prezzo per vizi 6 Compravendita immobiliare # IPSOA - Wolters Kluwer Italia srl

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