La compravendita di beni immobili in Italia

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1 La compravendita di beni immobili in Italia Scheda A Normativa di diritto civile 1. La vendita 2. La vendita immobiliare 3. La forma del contratto 4. La conclusione del contratto 5. Il preliminare di vendita (c.d. compromesso ) 6. I requisiti 7. La trascrizione 8. Il Notaio Scheda B Normativa di diritto tributario 1. La tassazione del contratto di vendita immobiliare (Imposta di registro Imposta ipotecaria Imposta catastale IVA) 2. Le aliquote 3. Esempio di tassazione 4. Il c.d. acquisto prima casa

2 Scheda A Normativa di diritto civile 1. La vendita La vendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo (articolo 1470 del codice civile). 2. La vendita immobiliare La vendita immobiliare, quindi, è il contratto attraverso il quale un soggetto (venditore) trasferisce ad un altro (acquirente) la proprietà di un immobile verso il pagamento del prezzo. La sottoscrizione di un contratto di vendita di un immobile fa nascere, sia in capo al venditore che in capo all acquirente, diritti ed obblighi: tra gli altri, il primo ha il diritto di ricevere dall acquirente il prezzo pattuito e l obbligo di consegnare allo stesso l immobile venduto nello stato di fatto in cui si trova, libero da persone e cose; il secondo ha il diritto di ricevere dal venditore la consegna dell immobile, nello stato di fatto conosciuto, libero da persone e da cose e l obbligo di pagare al venditore il prezzo convenuto. 3. La forma del contratto Come previsto dall articolo 1350, n. 1, del codice civile, il contratto di vendita immobiliare, ai fini della sua validità, necessita della forma scritta (documento scritto con qualsiasi mezzo e sottoscritto dalle parti scrittura privata). 4. La conclusione del contratto Ai sensi dell articolo 1326 del codice civile, il contratto (in generale e quindi anche la vendita) è concluso, salvo il caso della contestuale sottoscrizione della scrittura privata di vendita, nel momento in cui chi ha fatto la proposta (atto con cui un soggetto esterna la propria volontà di concludere un contratto) ha conoscenza dell accettazione (atto con il quale il destinatario della proposta dichiara di voler concludere il contratto alle condizioni determinate nella proposta) dell altra parte. Se l accettazione non è conforme alla proposta, per modifiche apportate dall accettante, essa equivale a nuova proposta. Tranne il caso in cui il proponente si sia obbligato a mantenere ferma la propria proposta per un certo tempo (proposta irrevocabile), questa può essere revocata finché il contratto di vendita non sia concluso; l accettazione può essere revocata purché la revoca giunga a conoscenza del proponente prima dell accettazione stessa. 5. Il preliminare di vendita (c.d. compromesso ) Può capitare, inoltre, che le parti, pur avendo raggiunto tra loro un accordo di massima, per svariati motivi (ad esempio: indisponibilità attuale del bene oggetto del contratto, della somma di denaro pattuita come prezzo o di documentazione e/o dati da allegare e/o indicare nel contratto), non stipulino immediatamente il contratto definitivo di vendita, ma si limitino a sottoscrivere un contratto preliminare di vendita immobiliare (c.d.

3 compromesso: contratto mediante il quale i contraenti si obbligano a concludere, entro un tempo determinato, un ulteriore contratto vendita definitiva - i cui elementi essenziali sono già predeterminati nel contratto preliminare stesso). 6. I requisiti Sia la proposta che il contratto preliminare devono contenere, tra gli altri, i seguenti requisiti: descrizione del bene immobile; indicazione dei dati anagrafici del proprietario e dell acquirente; descrizione delle obbligazioni che gravano sulle parti; accordo sul prezzo della vendita e modalità di pagamento; prestazione delle garanzie da parte del venditore ed, in generale, termini e modalità della vendita. 7. La trascrizione Il contratto vincola le parti ed ha effetto solo tra di esse; non ha effetto verso i terzi. Affinché il contratto stesso e, da ultimo, anche il contratto preliminare, nei modi ed entro i limiti stabiliti dall articolo 2645 bis del codice civile, siano efficaci anche nei confronti di detti terzi, essi devono essere resi pubblici col mezzo della trascrizione (strumento di pubblicità che assicura la conoscibilità e l opponibilità verso i terzi degli atti relativi al trasferimento di beni immobili) nei Registri Immobiliari del luogo in cui è situato il bene immobile venduto o promesso in vendita. Le scritture private aventi ad oggetto il trasferimento di beni immobili, pur restando valide ed efficaci tra i sottoscrittori, non possono essere trascritte nei Registri Immobiliari, in quanto la legge richiede che gli atti di trasferimento di immobili per essere trascritti devono essere redatti nella forma dell atto pubblico o della scrittura privata autenticata. L atto pubblico è il documento redatto, con le richieste formalità, da un Notaio o da altro Pubblico Ufficiale autorizzato ad attribuirgli pubblica fede nel luogo dove l atto è formato; la scrittura privata autenticata è una scrittura privata le cui sottoscrizioni sono autenticate da un Pubblico Ufficiale a ciò autorizzato. L autenticazione consiste nell attestazione da parte del Pubblico Ufficiale che la sottoscrizione è stata apposta in sua presenza, previo accertamento, ad opera dello stesso Pubblico Ufficiale, dell identità della persona che sottoscrive la scrittura privata. 8. Il Notaio In Italia, nella quasi totalità dei trasferimenti di immobili, il Pubblico Ufficiale autorizzato a redigere un atto pubblico o ad autenticare le sottoscrizioni apposte dalle parti su una scrittura privata è il Notaio, che, quale Pubblico Ufficiale, controlla la legalità degli atti da trascriversi e cioè la loro non contrarietà alla legge, all ordine pubblico e al buon costume, e quale Libero Professionista, consiglia le parti sulla scelta degli istituti giuridici, più idonei e meno onerosi, da porre in essere per il raggiungimento dei loro obiettivi. Il Notaio, per la complessità ed esclusività delle funzioni a lui riservate, per la sua duplice natura di Pubblico Ufficiale e Libero professionista, per la sua imparzialità richiesta dalla legge, per la selezione durissima alla quale è sottoposto per essere nominato, per il continuo controllo che lo Stato esercita sulla sua attività, è un professionista tipico ed esclusivo della circolazione degli immobili nei Paesi di Civil Law. Per tale sua competenza è consigliabile, prima di contrarre qualsiasi obbligazione, consultare un Notaio per essere preventivamente informati sulla titolarità, disponibilità e libertà dell immobile oggetto della vendita (es.: chi è il reale ed unico proprietario dell immobile? può il proprietario liberamente vendere l immobile? è libero l immobile da ipoteche o altri gravami che possono condizionarne la libertà o il valore?); sull importo complessivo dell operazione

4 (es.: tasse, imposte, onorari, eventuali agevolazioni fiscali); sulla necessità di consultare altre figure professionali per la natura o particolarità del bene oggetto della vendita (es.: avvocati, dottori commercialisti, geometri, ecc.). In generale, la scelta del Notaio è riservata all acquirente in quanto è la parte più interessata ad un valido ed efficace contratto di trasferimento e, salvo diverso accordo tra la parti, è lo stesso acquirente che paga gli onorari del Notaio.

5 Scheda B Normativa di diritto tributario 1. La tassazione del contratto di vendita immobiliare (Imposta di registro Imposta ipotecaria Imposta catastale IVA) La conclusione di un contratto di vendita di un bene immobile comporta l obbligo del pagamento allo Stato di determinate imposte e tasse che, salvo diverso accordo delle parti, gravano sull acquirente. Le imposte dovute sono: l imposta di registro, l imposta ipotecaria, l imposta catastale o, in alternativa a queste, l imposta sul valore aggiunto (IVA). Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono imposte proporzionali al valore del bene ceduto, che colpiscono indirettamente i trasferimenti di ricchezza e che vanno versate allo Stato entro un certo termine dall atto di vendita, aventi le seguenti funzioni: - l imposta di registro, quella di dare la certezza della data dell atto; - l imposta ipotecaria, quella di consentire la trascrizione dell atto di vendita nei Registri Immobiliari e rendere, pertanto, l atto efficace erga omnes; - l imposta catastale, quella di consentire l intestazione dell immobile in capo al nuovo proprietario (voltura catastale) presso gli Uffici del Catasto. L imposta sul valore aggiunto (IVA) è anch essa un imposta proporzionale al valore del bene ceduto, che colpisce indirettamente i trasferimenti di ricchezza, ma è alternativa alle suddette imposte in quanto si applica allorquando il venditore sia un soggetto sottoposto al regime dell imposta sul valore aggiunto (es.: società, imprese, ecc.). Nel caso in cui la vendita sia, per legge, sottoposta al pagamento dell imposta su valore aggiunto, le tre imposte di cui sopra vengono assolte con il pagamento dell aliquota in misura fissa (euro 168). Il regime fiscale ( IVA o Registro ) di un contratto di compravendita immobiliare, pertanto, è determinato dalla qualifica soggettiva della parte venditrice. Nell ambito dei due diversi regimi fiscali alternativi ( IVA o Registro ) si prevedono diverse aliquote applicabili, che variano a seconda del bene oggetto del contratto e delle condizioni soggettive sia della parte venditrice sia della parte acquirente ed a seconda delle eventuali agevolazioni fiscali che le stesse parti possono richiedere. 2. Le aliquote Per quanto sopra detto, le aliquote applicabili in relazione alle diverse imposte possono essere: per l IVA, 4%, 10% e 20%; per l imposta di registro, 0,50%, 1%, 3%, 4%, 7%, 8% e 15%; per l imposta ipotecaria 2%; infine, per l imposta catastale, 1%. 3. Esempio di tassazione Esempio di tassazione di una compravendita di una casa di abitazione del valore di euro con acquirente un soggetto privato a) da un venditore soggetto privato = - imposta di registro: aliquota 7%: euro imposta ipotecaria: aliquota 2%: euro 6.000

6 - imposta catastale: aliquota 1%: euro Se la casa di abitazione è di interesse artistico, storico, ecc., l aliquota dell imposta di registro è agevolata al 3%, mentre restano immutate le altre due imposte. b) da un venditore impresa costruttrice = - imposta sul valore aggiunto (IVA): aliquota 10%: euro imposta di registro: aliquota fissa: euro imposta ipotecaria: aliquota fissa: euro imposta catastale: aliquota fissa: euro 168 c) da un venditore impresa non costruttrice = - stesse imposte ed aliquote previste alla lettera a) 4. Il c.d. acquisto prima casa Un caso particolare di acquisto fiscalmente agevolato si ha con il c.d. acquisto della prima casa : tale agevolazione consiste nella applicazione alternativa o dell aliquota IVA al 4%, o dell imposta di registro al 3%, in aggiunta al pagamento delle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa. Per usufruire di tale agevolazione, la casa oggetto della vendita deve essere una abitazione non di lusso; l acquirente deve risiedere nel Comune nel quale si trova l immobile acquistato o deve impegnarsi a prendere in detto Comune la residenza entro 18 mesi dalla data della vendita oppure svolgere, sempre nel Comune come sopra, la propria attività. L acquirente, inoltre, non deve essere proprietario esclusivo, anche in comunione con il proprio coniuge, di altra casa di abitazione nello stesso Comune in cui si trova l immobile acquistato e, inoltre, non deve essere proprietario, neppure per quote, anche in comunione con il proprio coniuge, di altra casa di abitazione acquistata avendo già usufruito delle agevolazioni prima casa. Acquistata però la casa usufruendo delle agevolazioni di cui sopra, non è possibile rivenderla entro 5 anni dalla data dell atto: se ciò dovesse comunque avvenire, il soggetto che ha usufruito del regime agevolato sarà tenuto al pagamento di una somma di integrazione pari alla differenza tra l imposta agevolata pagata e l imposta che si sarebbe dovuta versare in mancanza di agevolazioni. A tale ammontare, a titolo di sanzione, è aggiunta una maggiorazione pari al 30%, oltre gli interessi maturati. Tuttavia, è possibile rivendere la casa acquistata con le agevolazioni, senza incorrere nella sanzione prima esposta, se entro un anno dalla data della vendita della casa il soggetto ne acquisti un altra da adibire a propria abitazione. In tal caso, dall imposta dovuta per il secondo acquisto è possibile detrarre l ammontare dell imposta dovuta per il secondo acquisto. Le altre aliquote sopra indicate si applicano o a particolari trasferimenti di immobili tra società immobiliari o ad acquisti aventi ad oggetto immobili diversi dalla casa di abitazione (es.: terreni agricoli, terreni edificabili, negozi). *** Le informazioni contenute in questa guida introduttiva sono ritenute corrette alla data sotto indicata. In ogni caso, siccome la guida contiene semplici riferimenti sintetici ad alcune generali e determinate leggi italiane, gli AUTORI non assumeranno alcuna responsabilità od obbligo per errori, omissioni od obblighi derivanti a seguito dell uso o dell affidamento sulle informazioni contenute in questa guida. Aggiornato Aprile 2005

7 *** Tutti i diritti riservati. Nessuna parte di questa pubblicazione potrà essere riprodotta, archiviata in sistemi di memorizzazione dati, o trasmessa in ogni modo e con ogni mezzo, elettronico o meccanico, né fotocopiata, registrata od altrimenti riprodotta, senza il previo consenso scritto del titolare del diritto d autore.

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