TRIBUNALE DI PIACENZA

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1 TRIBUNALE DI PIACENZA ESECUZIONE IMMOBILIARE N.119/2012 R.G.C. promossa da: CORDUSIO RMBS SECURITISATION S.R.L. contro: NDOUR DJIBRIL e TOURE MARIAME (Udienza ) All Ill.mo Signor G.E. Dott. A. Fazio QUESITO Esaminare l atto di pignoramento e la documentazione ipo-catastale o la relazione notarile sostitutiva, verificando la presenza dell estratto di catasto, nonché dei certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all immobile pignorato nel ventennio anteriore alla trascrizione del pignoramento. In caso di mancanza od inidoneità di tale documentazione, sospendere immediatamente le operazioni e segnalare al Giudice la situazione; ove invece la documentazione sia correttamente agli atti, predisporre una relazione scritta contenente : 1) L identificazione del bene comprensiva dei confini e dei dati catastali, verificando anche la corrispondenza /non corrispondenza delle certificazioni catastali ai dati indicati nell atto di pignoramento e le eventuali regolarizzazioni occorrenti ; la specificazione se il pignoramento riguardi la proprietà dell intero bene, quota di esso ( indicando i nominativi dei comproprietari) o altro diritto reale ( nuda proprietà, superficie, usufrutto) ; l indicazione degli estremi dell atto di provenienza e la cronistoria dei passaggi di proprietà nel ventennio anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, segnalando eventuali acquisti mortis causa non trascritti; 2) La sommaria descrizione del bene, comprensiva dello stato di conservazione; 3) La precisazione dello stato di possesso del bene, con indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato( locazione,leasing,comodato o altro, verificando, in caso di provenienza successoria, l eventuale esistenza di diritto di abitazione a favore del coniuge superstite ex art. 540 comma2 c.c. ) con particolare riferimento all esistenza di contratti ing. Arturo Astorri - via Genocchi n Piacenza pag. 1

2 registrati in data antecedente al pignoramento, in tale ipotesi verificando data di registrazione, data di scadenza finale del contratto, data di scadenza per l eventuale disdetta, data di rilascio fissata o stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, esistenza o meno di un compenso regolarmente pagato o non pagato; 4) L attestazione circa esistenza di formalità, vincoli oneri anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirnte ( ad esempio spese relative all anno in corso ed a quello precedente art. 63 disp.atto c.c. ), ivi compresi vincoli derivati da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o vincoli connessi con il suo carattere storico artistico, ed in particolare Domande giudiziali ( precisando se la causa è ancora in corso) ed altre trascrizioni che non saranno cancellate col decreto di trasferimento; Atti di asservimento urbanistici, cessioni di cubatura, eventuali limiti all edificabilità, vincoli per ragioni storiche artistiche o diritti di prelazione Il regime patrimoniale della famiglia e l esistenza di convenzioni matrimoniali, se l esecutato è persona coniugata, allegando estratto di atto di matrimonio o certificato di stato libero o provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con precisazione della relativa data e dell eventuale data e dell eventuale trascrizione; Altri pesi o limitazione d uso ( es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione) ; 5) L esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di misura condominiale, che saranno cancellati dalla procedura o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente ( tra cui iscrizioni, pignoramenti,sequestri conservativi ed altre trascrizioni pregiudizievoli), con indicazione del costo per la loro cancellazione; 6) La verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché dell esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di ing. Arturo Astorri - via Genocchi n Piacenza pag. 2

3 destinazione urbanistica previsto dalla normativa vigente, e costi delle eventuali sanatorie o regolarizzazioni catastali; 7) L attestato di certificazione energetica, se richiesto per la tipologia dell immobile; 8) La verifica della conformità degli impianti, ove esistenti, a servizio dell immobile, ai sensi del D.M. Sviluppo Economico n. 37/2008, e l esistenza dei relativi certificati e libretti d uso; 9) La valutazione estimativa del lotto o dei singoli lotti, eventualmente previo frazionamento da eseguire a cura dello stesso stimatore, che si propongono di identificare per la vendita, anche eventualmente indicando un abbattimento forfettario di circa il 20% rispetto al valore venale del bene, in ragione della differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali, dell assenza di garanzia per vizi occulti, della natura esecutiva e non contrattuale della vendita, ovvero di altre caratteristiche da indicare; 10) L indicazione se il trasferimento dell immobile pignorato al compratore, comporti o meno il pagamento dell IVA da parte dell aggiudicatario, trattandosi o non trattandosi di bene strumentale all esercizio dell attività compiuta dall esecutato; 11) Un motivato parere, nel caso di pignoramento di quota, sulla possibilità di comoda divisibiltà della quota spettante al debitore ( formando, in tal caso, ipotesi di divisione in natura o con conguaglio), ovvero su una alienazione separata della quota stessa con valutazione commerciale della sola quota ( tenendo conto, altresì, della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise), ovvero sulla necessità di alienare l intero bene; 12) L indicazione delle eventuali opere da eseguire con urgenza sul bene, per ripristinare la funzionalità compromessa ovvero per evitare una compromissione della funzionalità stessa, ed il costo dei lavori; 13) L allegazione o redazione di piante planimetriche per i fabbricati e di almeno 4 fotografie di manufatti e delle aree ( delle quali almeno 2 scatti dell esterno e 2 scatti dell interno) 14) La predisposizione, per ciascun lotto, di 2 floppy disk o cd-rom comprendenti un file contenente la relazione peritale così come sopra indicata ed un file contenente le fotografie ing. Arturo Astorri - via Genocchi n Piacenza pag. 3

4 PREMESSA Il sottoscritto ing. Arturo Astorri nato a Piacenza il libero professionista in Piacenza via Genocchi 16, nell udienza del è stato nominato C.T.U. nella Procedura in epigrafe con l incarico di periziare le porzioni immobiliari oggetto di pignoramento. Accettato l incarico il sottoscritto in data 31/05/2012 effettuava le visure presso l Agenzia del Territorio per la verifica della posizione catastale. In data 07/06/12 si recava presso il servizio Tecnico-Urbanistica del Comune di Gragnano Trebbiense per la verifica della regolarità edilizia e della classificazione nel PRG vigente. Chiamava il sig. Ndour e fissava il sopralluogo a Gragnano Trebbiense per il alle ore 10. Al sopralluogo presenziava il sig. Ndour con la quale venivano ispezionati i locali dell appartamento, verificandone le caratteristiche costruttive e di finitura e lo stato di manutenzione. Venivano eseguiti i rilievi occorrenti e si effettuava documentazione fotografica. Eseguiva inoltre presso OMI ed in loco indagini sulla commerciabilità del bene al fine di determinarne il valore di mercato. In data 25/06/2012, eseguiva le visure presso l Agenzia del Territorio ( ex Conservatoria RR.II.) al fine di verificare eventuali successive iscrizioni e/o trascrizioni rispetto a quelle prodotte agli atti. Ciò premesso il sottoscritto nella qualità di CTU relazione quanto segue : RISPOSTE AL QUESITO Quesito preliminare : Verifica preliminare della documentazione presentata Il CTU ha verificato che la documentazione di cui ex art. 567 cod. Proc. Civ. presentata dal legale del creditore procedente fosse completa ed idonea. Sono infatti presenti i Certificati dell Agenzia del Territorio in data 4/05/12 per i due esecutati ed i Certificati per i precedenti proprietari dell immobile da cui hanno acquistato ing. Arturo Astorri - via Genocchi n Piacenza pag. 4

5 l appartamento : Perini Rosalinda ( proprietaria di dodici/diciottesimi ), Tosi Anna, Tosi Artemio, Tosi Enrico, Tosi Maria, Tosi Nella, Tosi Rita ( proprietari ciascuno di un diciottesimo). Inoltre sono allegati la visura storica ventennale e l estratto di mappa N.C.T. Comune di Gragnano Trebbiense foglio 15 mappale 278. Trascrizioni ed Iscrizioni Iscrizioni Iscrizione n R.G., n R.P. presentazione n. 32 del per Ipoteca volontaria a favore di UNICREDIT Banca s.p.a. con sede a Bologna e domicilio ipotecario eletto a Piacenza in via Cavour n. 9 Colpisce entambi gli esecutati relativamente alla unità negoziale n. 1 per la quota di ½ ciascuno dell immobile di cui trattasi. Trascrizioni Contro Trascrizione n R.G., n R.P. presentazione n. 34 del , Atto Esecutivo a favore di CORDUSIO RMBS SECURISATION S.R.L. con sede a Verona. Colpisce entambi gli esecutati relativamente alla unità negoziale n. 1 per la quota di ½ ciascuno dell immobile di cui trattasi 1) Quesito n.1: Identicazione Catastale L immobile pignorato risulta censito al Catasto Fabbricati di Gragnano Trebbiense con i seguenti dati catastali : Intestazione e titolo : Ndour Djibril nato in Senegal il 20/10/1976 c.f. NDRDBR76R20Z343Y proprietà ½ ( un mezzo) - Toure Mariame nata in Senegal il 1/01/1986 c.f. TROMRM86A41Z313O proprietà ½ ( un mezzo) Dati identificativi e classamento : n.1 immobile Catasto Fabbricati Foglio 15 particella 287 subalterno 21, categoria A4 consistenza 5 vani rendita euro 170,43 abitazione di tipo civile. Confini dell appartamento : area scoperta comune, ragioni Tassara Vittorio. ing. Arturo Astorri - via Genocchi n Piacenza pag. 5

6 Si allegano visure catastali in data 1/06/12. Si precisa che il pignoramento riguarda l immobile di entambi gli esecutati. Provenienza e cronistoria del ventennio precedente I beni immobili di cui trattasi sono pervenuti agli esecutati in ragione di ½ ( un mezzo) ciascuno per acquisto dai signori: Perini Rosalinda ( proprietaria di dodici/diciottesimi ), Tosi Anna, Tosi Artemio, Tosi Enrico, Tosi Maria, Tosi Nella, Tosi Rita ( proprietari ciascuno di un diciottesimo). L atto di acquisto è avvenuto il 2/07/2007 con Repertorio n /4752 del notaio Maria Teresa Fermi con sede a Piacenza, e con Trascrizione n R.G., n R.P., Presentazione n. 31 del 5/05/2007. Nel ventennio precedente l immobile non ha avuto nessun cambio di proprietà perché in data 5/05/1982 risultano proprietari i nominativi sopracitati. Quesito n. 2 : DESCRIZIONE DEI BENI Il fabbricato è inserito in una zona semicentrale di Gragnano Trebbiense, vicino ad un nuovo condominio di grande dimensioni. Nell allegato del PSC riportato in relazione, è indicato con una ellissi rossa ed è limitrofo al nucleo del centro storico delimitato da un tratto punteggiato nero. Il fabbricato fa parte di un complesso di vecchie costruzioni senza alcun pregio detto Il Truzzo con caratteristiche economiche popolari. L appartamento è composto al piano terra (altezza 2,57 m) da una cucina abitabile con disimpegno, al primo piano (altezza 2,71 m) da due stanze da letto ( una singola ed una matrimoniale) ed un WC raggiungibile internamente dalla stanza matrimoniale ed esternamente dal terrazzo per la stanza da letto singola. Si precisa che il WC è stato costruito coprendo il terrazzo dal lato sud. Al secondo piano c è una soffitta costituita da due locali con altezza lato ovest 1,20 m, lato est 2,68 m ed altezza media 1,94 m. Le superfici sono le seguenti : P T 35 mq, 1 P 41 mq ( di cui 6 ing. Arturo Astorri - via Genocchi n Piacenza pag. 6

7 mq su terrazza coperta per il WC) + 9 mq di terrazza scoperta, Soffitta 35 mq. L appartamento è privo di cantinato. Nel fabbricato dalla parte opposta del cortile comune al piano terra c è un ripostigliodeposito ( vedi foto n. 13) con altezza 1,70 m e soffitta parzialmente aperta al primo piano con altezza massima 2,31 m, altezza minima 1,69 m ed altezza media 2 m. La struttura portante dell abitazione è in muratura con tamponamenti intonacati al civile, i solai con putrelle e tavelloni. Lo stato di conservazione del fabbricato e dell appartamento è mediocre. La superficie commerciale comprensiva dei muri ( considerando al 25% la terrazza e la soffitta) risulta essere mq. 87. Il ripostiglio ha una superficie di 4,5 mq per piano. Il grado delle finiture è mediocre : - la porta di ingresso e le porte interne sono in legno. - le finestre sono tutte in legno. - i pavimenti dell abitazione sono in piastrelle di ceramica ; - le piastelle del bagno sono in ceramica. C è un piccolo rivestimento nella zona cucina in piastrelle di ceramica tra i mobili pensili ed i piani di lavoro. Si fa notare che la scala tra il piano terra ed il primo piano è costituita da una scala in legno molto ripida ( vedi foto allegata ). Analogamente la scala tra il primo piano e la soffitta è sempre in legno ed è molto ripida. Quesito n. 3 : Stato di possesso L immobile è occupato dagli stessi proprietari. Quesito n. 4 : Regime patrimoniale I sig.ri : NDOUR DJIBRIL e TOURE MARIAME sono in regime di comunione dei beni con proprietà al 50% ciascuno Quesito n. 5 : Vincoli ed oneri : Saranno cancellate le seguenti formalità: ing. Arturo Astorri - via Genocchi n Piacenza pag. 7

8 a) Iscrizione n R.G., n R.P. presentazione n. 32 del per Ipoteca volontaria a favore di UNICREDIT Banca s.p.a. con sede a Bologna e domicilio ipotecario eletto a Piacenza in via Cavour n. 9.Colpisce entambi gli esecutati relativamente alla unità negoziale n. 1 per la quota di ½ ciascuno dell immobile di cui trattasi. b) Trascrizione n R.G., n R.P. presentazione n. 34 del , Atto Esecutivo a favore di CORDUSIO RMBS SECURISATION S.R.L. con sede a Verona. Colpisce entambi gli esecutati relativamente alla unità negoziale n. 1 per la quota di ½ ciascuno dell immobile di cui trattasi I costi da sostenere per la cancellazione delle formalità ammontano ad Euro 297 a titolo di imposte ipotecarie,tasse ipotecarie e bolli esclusi gli onorari. Quesito n. 6 : Regolarita edilizia ed urbanistica Si premette che l edificio è stato costruito anteriormente al settembre 1967 e che non ci sono state modifiche dopo tale data per cui è da considerarsi regolare. Le ricerche eseguite presso l Ufficio Urbanistico del Comune di Gragnano Trebbiense hanno consentito di stabilire che l edificio nel PSC è classificato secondo l articolo 32 come Tessuto di prima formazione le cui caratteristiche sono riportate nell allegato. In sintesi di può dire che su tale immobile è possibile o una ristrutturazione con eventuale ampliamento ( con UF=0,5 mq/mq) oppure una demolizione con ricostruzione ( con UF = 0,5 mq/mq). Si fa notare che la demolizione con ricostruzione in questo caso è solo teorica perché l appartamento ha un tetto in comune con l abitazione attigua a est ragioni Tassara ( vedere cornicione comune in foto n, 3), per cui una eventuale demolizione e ricostruzione dovrebbe interessare entrambi gli edifici. Quesito n. 7 : Certificazione energetica Si omette l allegazione dell Attestato di Certificazione Energetica di cui al punto 5.2 della Delibera dell Assemblea Legislativa Emilia Romagna n. 156 del 04/03/2008 in quanto, ai sensi della Delibera ing. Arturo Astorri - via Genocchi n Piacenza pag. 8

9 della Giunta Regionale Emilia Romagna n del 20/09/2010 (modificativa degli allegati di cui alla parte 2^ della predetta D.A.L.), gli atti e i provvedimenti dell Autorità Giudiziaria relativi a esecuzioni immobiliari individuali ordinarie ed esattoriali sono esclusi dalla disciplina in materia di certificazione energetica. Quesito n. 8 : Conformità impianti. Il sig. Ndour dichiara di non avere dichiarazioni di conformità degli impianti. Sono presenti i seguenti impianti tecnologici : Energia elettrica, gas, acqua, riscaldamento con caldaia e termosifoni sia al piano terra che al primo piano. Quesito n. 9: Valutazione Considerazioni generali : L immobile oggetto della valutazione si trova a Gragnano Trebbiense in posizione semicentrale, però il complesso di edifici a cui appartiene è di vecchia costruzione senza alcuna caratteristica di pregio, chiamato il Truzzo, denominazione che dà anche il nome alla stessa via. Tenuto conto dell ubicazione delle porzioni immobiliari in parola, della loro conformazione, del loro stato di conservazione e grado di finitura, e delle indicazioni urbanistiche su una sua possibile ristrutturazione ( si esclude la demolizione e ricostruzione per i motivi indicati al paragrafo 6 ), dopo aver assunte le necessarie informazioni circa le quotazioni correnti sul locale mercato immobiliare per beni similari situati nella zona, ritiene equo assegnare i seguenti valori : Appartamento : mq. 87 x Euro /mq 550,00 = Euro Ripostiglio mq 9 : a corpo Euro Totale di Euro Deduzione del 20% come da indicazione del Quesito n. 9 e deduzione di 1000 euro come da quesito n. 12 per un totale di Euro ,00 ( quarantunmiladuecentottanta) Quesito n. 10 : Eventuale pagamento dell IVA Il trasferimento dell immobile pignorato non comporta il pagamento dell IVA da parte dell aggiudicatario, non trattandosi di bene strumentale all esercizio dell attività compiuta dall esecutato ing. Arturo Astorri - via Genocchi n Piacenza pag. 9

10 Quesito n. 11 : Eventuale divisibilità Non essendo stata pignorata una quota parte dell immobile, ma l intero come somma di due quote entrambe pignorate, non viene considerata l eventualità di divisione dell immobile. In ogni caso l immobile non potrebbe essere frazionato in due distinte quote perchè non comodamente divisibile per la sua conformità. Quesito n. 12 : Eventuali opere da eseguirsi Mancando ogni dichiarazione di conformità, sarà necessaria una verifica degli impianti ( caldaia + termosifoni+ impianto elettrico ) per stabilirne la regolarità con un costo di circa 1000 euro. Quesito n. 13 : Allegati planimetrici e fotografie Sono allegate n. 1 pianta catastale planimetrica per il fabbricato e di n. 13 fotografie dei manufatti ( 4 scatti dell esterno e 9 scatti dell interno) Quesito n. 14 : Eventuali opere da eseguirsi Non riteniamo urgente nessuna altra opera. RIEPILOGO Forma oggetto della Esecuzione Immobiliare n la seguente unità immobiliare sita in Gragnano Trebbiense ( PC) in via Truzzo n. 19. L abitazione è composta al piano terra (altezza 2,57 m) da cucina abitabile e disimpegno, al primo piano ( altezza 2,71 m) da due stanze da letto ( una singola ed una matrimoniale) ed un WC raggiungibile internamente dalla stanza matrimoniale ed esternamente dal terrazzo per la stanza da letto singola, al secondo piano soffitta costituita da due locali con altezza lato ovest 1,20 m, lato est 2,68 m ed altezza media 1,94 m. Inoltre nel fabbricato dalla parte opposta del cortile comune al piano terra c è un ripostiglio con altezza 1,70 m e soffitta al primo piano con altezza massima 2,31 m, altezza minima 1,69 m ed altezza media 2 m. ing. Arturo Astorri - via Genocchi n Piacenza pag. 10

11 L unità immobiliare è censita al catasto Fabbricati Foglio 15 particella 287 subalterno 21, categoria A4 consistenza 5 vani Relativamente alla unità immobiliare risultano le seguenti trascrizioni di pignoramenti ed iscrizioni e trascrizioni : 1) Iscrizione n R.G., n R.P. presentazione n. 32 del per Ipoteca volontaria a favore di UNICREDIT Banca s.p.a. con sede a Bologna e domicilio ipotecario eletto a Piacenza in via Cavour n. 9 Colpisce entambi gli esecutati relativamente alla unità negoziale n. 1 per la quota di ½ ciascuno dell immobile di cui trattasi. 2) Trascrizione n R.G., n R.P. presentazione n. 34 del , Atto Esecutivo a favore di CORDUSIO RMBS SECURISATION S.R.L. con sede a Verona. Colpisce entambi gli esecutati relativamente alla unità negoziale n. 1 per la quota di ½ ciascuno dell immobile di cui trattasi Il Valore di stima della unità immobiliare sottoposta ad esecuzione da alienarsi in un unico lotto ammonta ad Euro ,00 (Euro quarantunmiladuecentottanta/00). Chiusa la presente relazione peritale in Piacenza il Il C.T.U. Allegati: 1) Visure e planimetrie catastali 2) Posizionamento dell edificio nel PSC 3) Dati urbanistici 4) Documentazione fotografica 5) CD Rom contenente il presente elaborato e le foto in formato digitale ing. Arturo Astorri - via Genocchi n Piacenza pag. 11