1.PREMESSA. 2 2.IDENTIFICHI ESATTAMENTE I BENI PIGNORATI. 2 3.INDICARNE I DATI CATASTALI ED I CONFINI

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Albino Lombardi
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2 Indice 1.PREMESSA IDENTIFICHI ESATTAMENTE I BENI PIGNORATI INDICARNE I DATI CATASTALI ED I CONFINI NE VERIFICHI LA PROPRIETÀ IN CAPO AL DEBITORE ESECUTATO E L ESATTA PROVENIENZA ACCERTI SE GRAVINO SUL BENE ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI INDICANDONE GLI ESTREMI DETERMINI IL VALORE COMMERCIALE DEI BENI, TENENDO CONTO DI TUTTI I DATI ACQUISITI

3 TRIBUNALE DI BELLUNO CONSULENZA TECNICA D UFFICIO di stima dei beni nell esecuzione immobiliare n.110/2012 Unicredit S.p.A. CONTRO 1. PREMESSA A seguito dell incarico conferitomi dal Giudice dell esecuzione dott. F. Montalto nell udienza del 12 marzo 2013, quale C.T.U. dell esecuzione immobiliare sopraccitata io, dott. arch. Nicoletta Sportillo iscritta all Albo degli Architetti della Provincia di Belluno al n.287 e all Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Belluno, ho prestato il giuramento di rito ed ho proceduto agli incombenti finalizzati all espletamento dell incarico, con riferimento ai punti indicati nel quesito. In data 15 luglio 2013 la sottoscritta ha effettuato il sopralluogo negli immobili pignorati. 2. IDENTIFICHI ESATTAMENTE I BENI PIGNORATI Oggetto della presente perizia sono i beni pignorati ai debitori esecutati: Luoghi: i beni oggetto di esecuzione si trovano rispettivamente in Comune di Sedico e Quero. Comune di Quero Descrizione: i beni pignorati consistono in: n.1 abitazione nel centro storico di Quero (vedi foto n.1-2) sita in via Roma n.12 (Fg.33 mapp.470 sub vedi estratto catastale allegato 1), che nel Piano Regolatore Generale ricade in zona territoriale omogenea A con grado di protezione 3 (vedi estratto PRG e norme di attuazione - allegato 2-3); l abitazione è costituita da un piano interrato, un piano terra ed un piano primo; è dotato di una corte ad uso esclusivo (sub 3) alla quale si accede attraverso un percorso insistente su altra proprietà; sulla corte si affaccia un'altra costruzione ad un piano (sub 5) destinata ad uso magazzino/autorimessa (vedi elaborato planimetrico - allegato n.4); l impianto di smaltimento reflui è collegato alla fognatura comunale. Presso l Ufficio Tecnico del Comune di Quero non sono state trovate pratiche 2

4 edilizie riferite all immobile sopraccitato, ne tantomeno alcuna domanda o certificato di agibilità (vedi dichiarazione dell Ufficio competente allegato 5). L immobile attualmente risulta occupato dal, ivi regolarmente residente come da Comunicazione di cessione fabbricato allegata in copia (allegato 6). Fg.33 mapp. 470 sub 3 (vedi elaborato planimetrico allegato 4) trattasi della corte esclusiva su cui si affacciano l autorimessa e l abitazione; alla stessa si accede da via Dante attraverso una stradina di altra proprietà, ma sulla quale è stata costituita regolare servitù di passaggio pedonale e carrabile (atto n. rep del R.P. n.4833 del ); Fg.33 mapp. 470 sub 4 (vedi planimetria catastale allegato 7) L abitazione si sviluppa su quattro livelli; da via Roma si accede all ingresso principale a piano terra sul quale si affacciano la sala da pranzo collegata direttamente con la cucina (foto 6) ed il soggiorno (foto 5); sempre dall ingresso si accede ad un disimpegno che conduce alla corte sul retro e dal quale partono le scale (foto 7) per raggiungere dall interno il piano interrato (queste scale non risultano nella planimetria catastale e non è possibile accertarne il periodo di realizzazione); il piano interrato è raggiungibile direttamente anche da una scala situata nella corte esterna (foto n.7); sempre dall ingresso partono anche le scale che conducono al piano primo (foto 4) dove si trovano le camere ed il w.c.; dal disimpegno partono le scale che conducono alla soffitta; Fg.33 mapp. 470 sub 5 (vedi planimetria catastale allegato 7) Sulla corte esterna si affaccia questo volume destinato ad autorimessa/magazzino (vedi foto n.3); nelle planimetrie catastali esiste questo volume ma non è stato possibile reperire alcuna pratica edilizia che ne verifichi la legittimità edilizio-urbanistica. 3. INDICARNE I DATI CATASTALI ED I CONFINI I beni pignorati sono distinti catastalmente come segue al N.C.E.U. del Comune di Quero (vedi visure catastali allegato 8): Foglio 33 Particella 470 sub 3; categoria non indicata, classe non indicata, consistenza non indicata, rendita non indicata, corte esterna, proprietà 3

5 ; confina a nord a con la particella 467, ad est con via Roma, a sud con la particella 471 e ad ovest con la particella 469; Foglio 33 Particella 470 sub 4; categoria A/3, classe 3, consistenza 8,5 vani, rendita 421,43, piano sottostrada, terra, primo e secondo, proprietà ; confina a nord a con la particella 467, ad est con via Roma, a sud con la particella 471 e ad ovest con la particella 469; Foglio 33 Particella 470 sub 5; categoria C/6, classe 7, consistenza 15 m 2, rendita 15,49, piano sottostrada, terra, primo e secondo, proprietà ; confina a nord a con la particella 467, ad est con via Roma, a sud con la particella 471 e ad ovest con la particella 469; 4. NE VERIFICHI LA PROPRIETÀ IN CAPO AL DEBITORE ESECUTATO E L ESATTA PROVENIENZA I subalterni n derivano dalla soppressione dei subalterni n. 1 2 BENI PIGNORATI QUOTA NATURA R.P DATA Fg.33 Particella 470 sub (ex sub 1-2); Comune di Quero Fg.33 Particella 470 sub (ex sub 1-2); Comune di Quero Fg.33 Particella 470 sub (ex sub 1-2); Comune di Quero Fg.33 Particella 470 sub (ex sub 1-2); Comune di Quero intero Successione /10/1932 intero Successione /03/1996 intero Successione /09/1998 intero compravendita /07/ ACCERTI SE GRAVINO SUL BENE ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI INDICANDONE GLI ESTREMI Dalla verifica presso gli uffici della Conservatoria dei Registri Immobiliari di Belluno, dalla sottoscritta, relativamente ai beni immobili siti in Comune di Belluno oggetto del pignoramento risultano le seguenti note (vedi copie ispezione ipotecaria - allegato 9). R.G. R.P. DATA A FAVORE NATURA BENI COMUNE CASSA DI RISPARMIO DI IPOTECA VOLONTARIA Fg.33 Particella 470 sub 3-4-5; QUERO 4

6 VERONA, VICENZA, BELLUNO E ANCONA S.P.A EQUITALIA NOMOS IPOTECA LEGALE Fg.33 Particella 470 sub 3-4-5; QUERO EQUITALIA NOMOS EQUITALIA NOMOS CANCELLAZIONE TOTALE annotazione n.1410 del IPOTECA LEGALE Fg.33 Particella 470 sub 5; CANCELLAZIONE TOTALE annotazione n.1275 del PIGNORAMENTO Fg.33 Particella 470 sub 3-4-5; QUERO QUERO 6. DETERMINI IL VALORE COMMERCIALE DEI BENI, TENENDO CONTO DI TUTTI I DATI ACQUISITI Il valore unitario ai fini della presente (per quanto riguarda i fabbricati) viene applicato facendo riferimento ai valori di mercato praticati in zona per immobili aventi analoghe caratteristiche; Nella valutazione dei fabbricati siti in Comune di Quero (Fg.33 mapp.470 sub 3-4-5) vengono incluse le parti comuni e gli spazi di pertinenza; in via prudenziale si assume pertanto il valore di 1 100,00 /m2 per unità di superficie al nuovo. Al valore sopra indicato si applicano dei coefficienti correttivi che tengono conto di alcune caratteristiche generali che distinguono i vari fabbricati ed in particolare la vetustà, lo stato di conservazione, la categoria catastale, la tipologia edilizia, nonché le situazioni intrinseche ed estrinseche. Fg 33 mapp.470 sub Coefficienti correttivi caratteristiche estrinseche (localizzazione) 1,000 caratteristiche intrinseche (età del manufatto e stato conservativo) 0,700 Prodotto dei coefficienti correttivi 0,700 Per cui il valore è pari a 1 100,00 / m 2 x 0,700 = 770,00 / m 2 Foglio 33 Particella 470 sub 3; area scoperta di pertinenza (cantine) m 2 (34,00x0,10)= 3,40 x 770,00 = 2 618,00 Foglio 33 Particella 470 sub 4; La stima verrà indicata su una superficie calcolata al lordo della muratura perimetrale: piano interrato (cantine) m 2 (82,00x0,25)= 20,50 x 770,00 = ,00 piano terra (abitazione) 5

7 m 2 83,00 x 770,00 = ,00 piano primo (abitazione) m 2 84,00 x 770,00 = ,00 piano sottotetto (soffitta) m 2 (84,00x0,30)= 25,20 x 770,00 = ,00 Foglio 33 Particella 470 sub 5; La stima verrà indicata su una superficie calcolata al lordo della muratura perimetrale: autorimessa m 2 (17,00x0,25)= 4,25 x 770,00 = 3'272,50 TOTALE 180'305,13 DATI RIASSUNTIVI LOTTO UNICO BENI PIGNORATI COMUNE DI QUERO VALORE STIMATO EURO QUOTA PARTE VALORE IN CARICO ALL ESECUTATO EURO Fg.33 Particelle 470 sub 3; 2'618,00 intero 2'618,00 Fg.33 Particelle 470 sub 4; ,00 intero ,00 Fg.33 Particelle 470 sub 5; 13'908,13 intero 13'908,13 TOTALE QUOTA IN CARICO ALL ESECUTATO 180'305,13 La presente relazione comprende i seguenti allegati: allegato 1 (estratto catastale) allegato 2 (estratto PRG - schede edificio località Quero) allegato 3 (norme di attuazione) allegato 4 (elaborato planimetrico) allegato 5 (dichiarazione ufficio tecnico) allegato 6 (comunicazione di cessione fabbricato) allegato 7 (planimetrie catastali) allegato 8 (visure catastali) 6

8 allegato 9 (visure ipotecarie) documentazione fotografica allegato A scheda per l ordinanza di vendita allegato B scheda per la pubblicità straordinaria Gli elaborati vengono depositati in unico originale più n.2 copie in Cancelleria unitamente a n.3 CD relativi e al fascicolo atti e documenti di causa, del quale ero stata autorizzata al prelievo. Belluno, 31 dicembre 2013 Il C.T.U. arch. Nicoletta Sportillo 7

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