Relazione di stima per l aggiornamento del valore di un relitto stradale sito in Via Torre Arabella

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Severina Bosco
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1 Comune di Monterenzio Città Metropolitana di Bologna Area Servizi Tecnici Piazza Guerrino De Giovanni, Monterenzio telefono fax sue@comune.monterenzio.bologna.it Relazione di stima per l aggiornamento del valore di un relitto stradale sito in Via Torre Arabella Al fine di dirimere la controversia sorta sulla valutazione del bene oggetto della perizia redatta dall Ufficio in data durante l incontro svoltosi in data con i sigg.ri Elisabetta Berti ed Arduino Mastropietro, interessati all acquisto del relitto, si è convenuto sulla necessità di effettuare un sopralluogo per accertarne la reale consistenza. Durante il suddetto incontro si è convenuto sulla modalità utilizzate nella suddetta perizia per l attribuzione del valore al bene, che in sostanza prevedono: lo scorporo della piattaforma stradale dal terreno ad uso agricolo e la conseguente differente valutazione delle parti; l attribuzione del valore di 13 /mq alla strada bianca, così come quantificato nella suddetta perizia e confermato dalle vigenti condizioni di mercato; l attribuzione del VAM (valore agricolo medio) al terreno agricolo, non utilizzato come strada bianca; il calcolo della superficie della strada bianca tramite rilievo metrico, da scorporare alla superficie del relitto catastale. La parte acquirente ha comunque lamentato la sopravalutazione del relitto, asserendo che una parte consistente non è più strada e pertanto vada ad esso attribuito il valore agricolo. 1 Sopralluogo congiunto finalizzato alla corretta valutazione del bene Al fine di accertare quanto affermato dagli interessati, considerato che il libero accesso al bene è impedito dalla presenza di un cancello e che la parte oggetto di contestazione non è visibile dalla pubblica strada, si è concordato un sopralluogo congiunto per valutare con sufficiente grado di precisione le superfici delle parti del bene, in funzione dei suddetti punti. In data alle ore 10, alla presenza degli acquirenti, il sottoscritto ha dunque provveduto ad accertare lo stato dei luoghi sia sotto il profilo visivo che geometrico. Il sopralluogo ha confermato che la parte di relitto stradale sita a nord dell immobile, non ha più la funzione di strada in quanto il terreno è stato riportato all uso agricolo, come si evince dalla documentazione fotografica. Vista della parte del relitto stradale oggetto di contestazione da sud ed individuazione grafica su CTR Al fine di determinare con sufficiente grado di precisione la superficie della sede stradale si è misurata la lunghezza del percorso tramite bicicletta metrica che risulta pari a 116 ml, mentre la larghezza della carreggiata misurata in più punti appare costante per tutto lo sviluppo e pari a 2,5 ml. 1

2 In considerazione di quanto espresso la sede stradale risulta complessivamente di 290 mq di superficie, inferiore rispetto agli 840 mq previsti nella perizia del , pertanto si provvede ad aggiornare la presente perizia con i suddetti dati. 2 Aggiornamento perizia di stima Io sottoscritto arch. Patrizio D Errigo, in qualità di Responsabile dell Area Servizi Tecnici, aggiorno la perizia di stima, ad integrale sostituzione di quella redatta in data , nel rispetto dei principi etico deontologici dell attività valutativa, al fine di determinare il valore di mercato più probabile dell area di proprietà comunale di seguito descritta ed identificata. Al fine di cogliere il valore venale del terreno in oggetto è stata considerata la consistenza, la funzione e le opere ivi presenti che in particolare concorrono a valorizzare la corte d interesse storico sita in via Torre Arabella 5; la stima dunque pondera i fattori intrinseci del bene moltiplicandoli per un valore unitario, così come successivamente descritto. 3 Inquadramento urbanistico e territoriale del relitto Il terreno in oggetto è un relitto stradale compreso tra i seguenti mappali: Foglio Mappale Qualità Proprietà 118 Seminativo arboreo Baratta Anna 150 Seminativo Seminativo Berti Elisabetta 117 Cat. A/4 D/10 Sovrapposizione tra CTR e catasto Ortofoto Il terreno è classificato dal vigente PRG come zona territoriale omogenea "E per usi agricoli, disciplinata dall art. 13 delle Norme Tecniche di Attuazione, parte ricadente nelle fasce di rispetto stradale ai sensi dell art.7 delle NTA, parte sotto la fascia di rispetto degli elettrodotti ai sensi dell art.6 delle NTA. La caratterizzazione ed i vincoli di carattere territoriali relativi al lotto risultano i seguenti: area classificata ai sensi dell art. 6.9 del Piano Territoriale di Coordinamento Provinciale; area vincolata dal R.D.L. 3267/1923 (vincolo idrogeologico); territorio classificato dal D.M come zona a media sismicità (zona 2). 4 Descrizione del bene Il relitto stradale fu originato in seguito al nuovo percorso di via Torre Arabella che in quel tratto rettificò il tracciato originario eliminando la curva; il Comune di Monterenzio è proprietario del relitto in quanto la strada era classificata comunale sia catastalmente che ai sensi del Codice della strada; in seguito ai lavori di rettifica il relitto si trova ad essere nella condizione giuridica di bene del patrimonio disponibile. 2

3 La strada bianca insiste sul relitto per una lunghezza di circa 116 ml ed una larghezza di 2,5 ml, e collega il fabbricato residenziale sito in via Torre Arabella 5 alla viabilità comunale. La sede stradale della carreggiata è in ghiaia e stabilizzato, i bordi sono privi di cordoli e lo stato manutentivo della strada è in buone condizioni. Vista della sede stradale dal civico 5 di via Torre Arabella Il relitto non risulta accessibile dalla strada comunale di via torre Arabella in quanto sono state realizzate opere di recinzione. La richiesta di acquisizione del bene è stata presentata nell anno 2003 dalla sig.ra Elisabetta Berti, proprietaria del fabbricato; si evidenzia una lunga diatriba con il proprietario confinante, sig.ra Anna Baratta, per l acquisizione del relitto, conclusa con la sottoscrizione di un accordo presentato all Amministrazione comunale in data prot.9121; si evidenziano inoltre le comunicazioni intercorse con l Ufficio inerenti la valutazione del bene, a seguito dell inserimento nel piano delle alienazioni Il relitto risulta servire solo il fabbricato ed il fondo agricolo degli interessati, pertanto non è necessario prevedere alcuna servitù. 5 Metodo di stima Per la stima del valore di mercato del relitto, considerato che la strada sterrata non è parte integrante del fondo agricolo coltivato bensì infrastruttura di servizio per l accesso al fabbricato residenziale, si assume come base unitaria per il calcolo il valore del terreno desumibile dai valori agricoli medi al quale viene aggiunto il valore della piattaforma stradale allo stato attuale. Successivamente si descrivono i parametri utilizzati per la valutazione del bene. la superficie complessiva del relitto e della strada ottenuta tramite rilievo grafico e strumentale; il valore della strada bianca espresso in /mq è determinato sia dal costo di realizzazione rilevato dai prezziari regionali, pari a circa 16 /mq, sia dallo stato d usura del bene; considerato il buono stato di manutenzione del bene si è attribuito alla piattaforma stradale un valore di 13 /mq, applicando una riduzione di circa il 20% al costo di costruzione; il valore agricolo medio del terreno (VAM) individuato così come individuato nella tabella della regione agraria n.5 della Provincia di Bologna per l anno 2014 per i terreni seminativi collinari; Valutazione relitto Via Torre Arabella valori 1 superficie relitto mq superficie strada mq valore strada bianca al mq 13,00 4 valore strada 3.770,00 5 VAM/mq 1,75 6 valore terreno agricolo 1.837,50 7 valore presumibile del relitto 5.607,50 I valori del bene non considerano le spese accessorie (frazionamento, fiscali e notarili etc.). 3

4 6 Conclusioni In base alle suddette considerazioni ed ai calcoli estimativi effettuati, si aggiorna il valore complessivo del bene in 5.607,50. Il suddetto valore risulta inferiore rispetto ai ,50 indicati nella prima perizia redatta; tale contrazione è conseguente la minore dimensione della strada bianca che, così come accertato durante il sopralluogo del , esiste oggi solo nella parte che collega l immobile alla strada comunale dal lato sud. Nonostante la sede stradale del tratto a nord dell immobile sia individuabile nelle ortofoto antecedenti il 2011, non è possibile accertare con precisione quando sia stata smantellata; si ritiene tuttavia che, in accordo con il metodo di stima utilizzato per la valutazione del bene, sia qualificante l uso reale più che la potenzialità. Il risultato della stima è da intendersi rigorosamente riferito e limitato alla data in cui sono state effettuate le relative indagini e, in quanto valore previsionale determinato da parametri limite, può discostarsi dal prezzo conseguente ad una eventuale effettiva compravendita dipendente da fattori soggettivi e dalla capacità contrattuale dei contraenti. Si consideri altresì che tutte le spese notarili e catastali, conseguenti l alienazione del bene, saranno a carico degli acquirenti. Monterenzio, lì arch. Patrizio D Errigo allegati alla presente stima: estratto di mappa catastale; documentazione fotografica. 4

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6 Documentazione fotografica Vista del relitto dal lato sud Vista del relitto dal lato nord 6

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