CASSAZIONE CIVILE 2010: CONDOMINIO

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1 1 di 11 15/01/ /01/114 17:50 CASSAZIONE CIVILE 2010: CONDOMINIO CASSAZIONE CIVILE 2010: CONDOMINIO GENNAIO In mate ria di condo minio di edi fici, la legittima zio ne passiva nel giudizio ave nte ad oggetto il risarcimento dei danni da infiltrazione causati a lle proprietà so tto sta nti spetta al proprietar io de l lastrico sola re soltanto a llorchè detti danni de rivino da dife tto di conse rvazione o di manutenzio ne a lui im putabili in vi a e sclusiva, spe tta ndo altrim enti al condomi nio. Qualo ra pe rtanto detto pro prie ta rio, nel giudizio instaura to nei suoi confronti, inte nda e ccepire il pr oprio difetto di legittima zio ne, e gli ha l one re di pr ecisa re, con opportuni riferime nti agli atti pr oce ssua li, che l azione introduttiva del giudizio era sta ta e se rcita ta o co munque si e ra rive lata, a ll e sito de ll istr uzi one, co me avente a d o gge tto una situa zio ne danno sa no n imputabile a l medesimo in v ia esclusiva, ma della quale dov eva rispondere il co ndo minio. Cass. Civ., Se z. III, 4/1/2010, n. 20 Configurandosi il condominio come un ente di ge stio ne sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, l esiste nza di un or gano rappre se ntativo unitar io, qua le l a mministra tore, no n priva i singoli par te cipanti de lla fa co ltà di agire a dife sa dei dir itti, esclusi vi e co muni, ine renti all e dificio co ndominia le. Ne consegue che ciascun condom ino è legittima to a d impugnare pe rso na lmente, anche pe r cassazione, la se ntenza sfavo revo le eme ssa nei co nfronti de lla colle ttiv ità condominiale ove no n vi provv eda l amministratore. Cass. Civ., Se z. II, 21/1/ 2010, n.1011 Ai fini della de te rmina zio ne della co mpetenza pe r valor e in r elazione ad una co ntrove rsia ave nte a d o gge tto il riparto di una spesa appro va ta dall a ssemblea di condominio, se il condomino agisce pe r sentir dichiarare l inesistenza del suo obbligo di pa game nto sull assunto de ll inval idità della delibe razi one assemble are, quest ultima vi ene conte stata ne lla sua glo bali tà, sicché la co mpete nza de ve determ inar si con riguardo al va lore de ll intera spesa de libera ta; ov e, inve ce, il condomino deduca, pe r qualsiasi div erso titolo, l insussistenza de lla pr opria obbliga zio ne, il valor e de lla ca usa va de terminato in base al solo importo conte stato, pe rché la de cisione no n implica una pro nuncia sulla validità della delibe ra di spesa ne lla sua globali tà. Cass. Civ., Se z. II, 22/1/ 2010, n In te ma di condominio degli e difici, il decor o archite tto nico cui è appre stata tute la e x art. 1120, secondo comma, cod. civ. riguarda l este tica fornita da lle line e e dalle struttur e or name ntali che costituiscono la no ta dominante dell edificio od anche di sue singo le pa rti ma no n l impa tto dell o pera con l am biente circosta nte. (Nella specie la S. C. ha cassato la de cisione de lla Co rte d Appello che no n ave va chiarito se la rispondenza a decor o ar chi te tto nico della trasfo rmazione di un te rra zzame nto a gra doni, destinato a gia rdino, in un

2 2 di 11 15/01/ lastrico pav imenta to fo sse sta ta valutata con rife rimento all edificio in sé o piutto sto, co n er rone a motivazione, al pa noram a ma rino circo sta nte). Cass. Civ., Se z. II, 25/1/ 2010, n FEBBRAIO La de libera condominiale con la quale si auto rizza l a mministra tore a promuovere un giudizio vale per tutti i gradi del giudizio stesso e co nfe risce quindi, implicitamente, la fa co ltà di pr opo rre o gni gene re di impugna zio ne, compr eso il ricorso pe r cassazione. (In applica zio ne del pr incipio, la S. C. ha ritenuto re gola rmente confer ito il mandato al dife nsore, ai fini del rico rso pe r cassa zio ne, da par te di un amministrato re di condominio, la cui legittima zio ne pro ce ssua le no n e ra stata mai co ntesta ta nei gradi di merito). Cass. Civ., Se z. V, 4/ 2/2010, n In tema di a zio ne di annull amento delle delibe ra zio ni de lle assem blee condominiali, la legittima zio ne ad agire attribuita dall art cod. civ. a i condomini a ssenti e dissenzie nti no n è subordinata a lla deduzio ne e d alla pro va di uno specifico intere sse div erso da que llo a lla rimo zio ne de ll atto impugna to, esse ndo l intere sse a d agir e, richie sto da ll ar t. 100 cod. pro c. civ. co me condizione de ll a zione di annul lamento anzidetta, costituito pr opr io da ll accertame nto dei vizi forma li di cui sono affette le delibe razi oni. Cass. Civ., Se z. II, 10/2/ 2010, n In te ma di condom inio negli e difi ci, ove a d una prima delibe ra asse mblea re, di cui v enga accertata giudizia lmente l ill egittimità, faccia se guito una seconda deliberazione, assunta sullo ste sso argome nto de lla prima e di questa so stitutiva, anch essa o gge tto di impugnazione giudiziale, il giudice del gravam e sulla sente nza che ha definito ta le secondo giudizio non può addive nire, qualo ra a nche la seconda de libera zio ne sia stata dichiarata illegitti ma, a d una pr onuncia di ce ssazione de lla ma teria del contendere, non po te ndo trovare applicazione il pr incipio gene ra le detta to, in tema di deliberazioni di asse mble a so cie taria e d e stensibile anche alla ma teria condominiale, da ll ar t. 2377, ultimo co mma, co d. civ., ne lla sua form ulazione or igina ria (a pplicabile "ratione temporis"), giacché esso pre suppo ne, al fine di impedir e l a nnullame nto della delibera impugnata, che la delibera sostitutiva sia sta ta pre sa in conformità de lla legge o dell a tto costitutiv o. Cass. Civ., Se z. II, 10/2/ 2010, n In te ma di condominio di edifici, i valo ri delle unità immo bilia ri di pro prie tà esclusiva dei singo li condomini e il lor o proporzionale ra gguaglio in mille simi al va lore de ll e dificio vanno individuati con rife rimento al momento dell a dozione del re gola mento e la tabella che li espri me é sogge tta ad e menda so lo in rela zio ne ad e rror i, di fa tto e di dir itto, attinenti a lla de terminazi one degli ele menti necessa ri al calcolo de l valor e de lle singole unità im mobilia ri ov vero a circo sta nze sopra vvenute rela tive alla consiste nza dell edifici o o delle sue po rzio ni, che incidano in modo rilevante sull origi naria pr opo rzione de i valo ri. Pertanto, in ra gione de ll esige nza di cer te zza dei diritti e de gli obblighi de i singoli condomi ni, fissa ti nelle ta be lle mille sima li, no n co mpo rtano la r evisione o la modi fica di ta li ta belle né gli err ori ne lla de terminazi one del valor e, che non siano indo tti da que lli sugli e leme nti necessa ri al suo calcolo, nè i mutamenti succe ssivi de i criter i di stima della proprietà immo biliar e, pur se abbiano determinato una r ivalutazione disom oge nea del le si ngo le unità de ll edificio o alterato, comunque, il ra ppo rto originario fra il valore delle singo le unità e tra queste e l e dificio. Cass. Civ., Se z. II, 10/2/ 2010, n L a mministra tore del condominio cessato dalla ca rica per dimissio ni no n è le gittimato a d impugnare la sentenza - re sa ne lla causa cui e gli a bbia pa rtecipa to in rappresenta nza del condomini o stesso - pr onunciata successiva mente a tale cessazi one, qualora sia sta to sostituito

3 3 di 11 15/01/ da un nuovo amministrator e nomina to dall a ssemblea prim a della pro nuncia ste ssa di detta sentenza. Cass. Civ., Se z. II, 15/2/ 2010, n Configurandosi il condominio come un ente di ge stio ne sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, l esiste nza di un or gano rappre se ntativo unitar io, qua le l a mministra tore, non priva i singo li pa rtecipanti de lla facoltà di a gire a difesa degli inter essi, esclusi vi e comuni, inerenti all edificio condom iniale, con la conse gue nza che e ssi sono legittima ti ad impugnar e pe rsona lmente, anche in cassa zio ne, la se ntenza sfa vore vole emessa ne i confronti della collettività co ndo minia le ov e non v i pr ovve da l amm inistrato re; in tali ca si, tuttavia, il grava me de ve esse re notificato anche all amministratore, persiste ndo la legittima zio ne del co ndo minio a stare in giudizio nella me de sima ve ste a ssunta nei pr egre ssi gradi, in ra ppresenta nza di quei pa rteci panti che non hanno assunto individualme nte l iniziativa di ricorre re in cassazione. Cass. Civ., Sez. III, 18/2/2010, n MARZO In tema di condo minio, il singolo condomino non può pr oce de re, senza il consenso de gli altri condomini, a ll escavazione in pr ofo ndi tà nel sottosuo lo, a tte so che de tta ope ra co stituisce innovazione lesiva del diritto di co mpro prie tà, in qua nto pr iva i condom ini medesim i dell uso e de l godime nto di una pa rte comune de ll edificio. Cass. Civ., Se z. II, 2/3/2010, n Ai fini della de te rmina zio ne della co mpetenza pe r valor e in r elazione ad una co ntrove rsia ave nte ad o ggetto il r ipar to di una spe sa approvata dall a ssemblea di condominio, a nche se il condomino agisce pe r sentir dichiarare l inesistenza del suo obbligo di pa game nto sull assunto de ll inval idità dell a deliberazione a ssemblea re, biso gna far riferime nto all impo rto co ntesta to re lativamente a lla sua singola obbliga zio ne e no n a ll inte ro ammo ntare risultante dal ripa rto approva to da ll assemble a, po iché, in generale, a llo sco po dell individuazione de lla compe tenza, occo rre porr e riguardo al " thema decide ndum", invece che a l "quid disputa ndum", pe r cui l a ccer ta mento di un rapporto che costituisce la "causa petendi" della doma nda, in quanto attiene a questi one pregiudizia le de lla quale il giudice può co noscere in via incidenta le, no n influisce sull inte rpr etazione e qualifica zio ne de ll o gge tto de lla do manda principale e, conseguente mente, sul va lore de lla ca usa. Cass. Civ., Se z. II, 16/3/ 2010, n Le no rme sulle distanze so no applicabili anche tra i co ndo mini di un e dificio co ndominia le, purché sia no co mpa tibili con la disciplina pa rtico lare re lativa a lle co se comuni, cioè quando l a ppli cazione di quest ultima non sia in contrasto co n le prim e; ne ll ipo tesi di contra sto, la pr evale nza de lla no rma spe cial e in ma te ria di co ndo minio deter mina l ina pplicabilità de lla disciplina generale sulle distanze che, nel condom inio degl i edifici e ne i ra ppo rti tra si ngo lo condomino e co ndo minio, è in rapporto di subordina zione rispetto a lla prima. Per ta nto, ove il giudice constati il rispetto de i limiti di cui all a rt co d. civ., deve r ite ner si le gittima l o pera re alizza ta anche senza il rispetto delle no rme de ttate pe r r ego lare i ra ppo rti tra pr oprie tà conti gue, se mpre che venga rispettata la struttura de ll edificio condom iniale. (Ne lla specie, la S.C. ha ca ssato la sente nza di mer ito che aveva r ite nuto applica bili alla costruzione di un ba lco ne le norm e in tema di ve dute e non anche que lla dell art cod. civ.). Cass. Civ., Se z. II, 18/3/ 2010, n In tema di condominio, sono a ffette da nul lità, che può esse re fatta vale re anche da par te del condomino che le abbia vo tate, le de liber e co ndominia li attra verso le quali, a ma ggio ranza, siano stabiliti o mo dificati i criter i di ripartizione del le spese comuni in difformità da quanto

4 4 di 11 15/01/ pr evisto dall a rt cod. civ. o da l regolam ento co ndo minial e contrattua le, essendo ne ce ssario per e sse il consenso una nime dei co ndo mini, mentre sono annullabili e, co me tali, impugnabili ne l ter mine di cui a ll a rt. 1137, ultimo co mma, co d. civ., le delibere con cui l a ssemblea, nell esercizio delle attribuzio ni prev iste dall art. 1135, n. 2 e n. 3, co d. civ., de termina in concreto la ripa rtizio ne de lle spese me desime in difformità dai cr ite ri di cui all art cod. civ.. Cass. Civ., Se z. II, 19/3/ 2010, n In tema di co ndo minio ne gli edifici, posto che il co ndo minio ste sso si configura com e e nte di ge stione sfo rnito di per so nalità giuridica distinta da quella dei singo li co ndomini, l esistenza di un or gano rappre se ntativo unita rio, quale l a mministra tore, non priva i singoli partecipa nti de lla fa co ltà di agir e a dife sa dei diri tti esclusiv i e co muni ine renti a ll edificio co ndominia le, con la co nseguenza che l inte rvento dei condom ini in una ca usa iniziata dall amministrator e re alizza un ipo te si di interve nto della pa rte, che è a mmissibile a nche qua ndo l a zio ne sia sta ta (in ipotesi) irregolar mente proposta per difetto di legittima zione de ll amm inistrato re, trattandosi in tal caso di sostituzione del legittimato a l non legittima to ( Nella specie, si trattava di interv ento in giudizio di condomini che aveva no fatto propria la domanda riconve nzi ona le già pr opo sta dall a mministra tore del co ndo minio per la r evisione del le ta be lle millesimali; la S. C., ne ll enuncia re il principio anzidetto, ha r ite nuto, pertanto, di po ter prescinder e da ll e sa me dir etto della questione preliminare sulla legittim azi one o meno del l amministrato re a richie dere la re visione de lla ta be lla mil lesi male asse ritamente inficiata da er rore). Cass. Civ., Se z. II, 26/3/ 2010, n In tema di re visione delle ta belle mille sima li, ai sensi dell art. 69 disp. a tt. cod. civ., al fine di accertare se, ne lla va lutazione dei piani o delle por zio ni di pia no, si sia attribuito a d e ssi un valo re diver so da quello effe ttivo, il giudice può limitarsi a conside rare l e stensio ne de lla supe rficie pia na soltanto ne l caso in cui tutti i piani o le por zio ni di pia no siano del la stessa alte zza; ove, inve ce, si tratti di piani di div ersa altezza ( co me nella spe cie, concernente un sottotetto, non effe ttiva mente godibile, ca usa la rido tta a ltezza del medesimo, in tutti i suoi metri quadrati di supe rficie pia na), e gli de ve val utare, a ll anzidetto fine, anche la cuba tura re ale. Cass. Civ., Se z. II 26/3/2010, n In tema di re visione e mo difica zio ne delle ta be lle mille sima li, qua lora i co ndo mini, ne ll eser cizio della loro autono mia, a bbia no espre ssamente dichiarato di a ccettare che le lor o quote ne l condom inio ve nga no de terminate in modo diffor me da quanto prev isto negli ar tt co d. civ. e 68 disp. att. co d. civ., dando vita alla "diversa co nvenzione" di cui all art. 1123, primo comma, ultima parte, co d. civ., la dichiarazione di a ccettazione ha valor e ne goziale e, risolve ndosi in un impe gno irre vocabile di determ inar e le quote in un certo mo do, impe disce di ottene rne la r evisione a i se nsi de ll a rt. 69 disp. att. co d. civ., che attr ibuisce rilie vo e sclusivamente alla obie ttiva dive rge nza tra il valo re effe ttivo de lle singo le unità immo biliar i del l edificio e d il va lore pro por zionale ad esse attribuito ne lle tabelle. Ove, invece, tramite l approvazione de lla tabella, a nche in fo rma contra ttuale (m edia nte la sua pr edispo sizione da parte de ll unico o riginario pro prie tario e l accettazi one de gli iniziali acquirenti delle singo le unità im mobilia ri, ov vero mediante l a ccordo unanime di tutti i condomini ), i condom ini stessi intendano (co me, del resto, avv iene nella no rmalità de i casi) no n già modifica re la por ta ta dei lo ro rispettivi diritti e d o bblighi di parte cipazione all a v ita del condomini o, be nsì de terminare quantitativam ente siffa tta po rtata (addive nendo, così, a lla approva zio ne del le o pera zioni di calcolo docum entate da lla ta bella me desima), la se mplice dichia ra zio ne di approvazione no n rive ste natura nego zia le, co n la consegue nza che l e rror e il quale, in for za dell art. 69 disp. a tt. cod. civ., giustifica la rev isio ne delle tabelle millesimali, no n coincide co n l erro re v izio del co nse nso, di cui a gli ar tt e ss. cod. civ., ma consiste, pe r l appunto, nella o biettiva dive rgenza tra il valo re effettivo de lle singole unità im mobilia ri

5 5 di 11 15/01/ ed il va lore propo rziona le ad esse attribuito. Cass. Civ., Se z. II, 26/3/ 2010, n In te ma di condom inio, la collocazione de lle tubazioni di un impianto idrico destinato a l ser vizio di alcuni appa rtamenti de ll e dificio all interno delle mura di uno di essi co mpor ta, in vir tù del rapporto di a ccesso rietà necessar ia fra be ni di pr opri età esclusiva e beni comuni che caratterizza il condominio de gli edifici, l instaura zio ne di un rapporto di co mpro prie tà tra i condomini titola ri delle unità immobi liari se rvite da ll impianto, in virtù de l quale il titolar e de ll appa rtamento in cui le tubazioni sono collo ca te, pur no n subendo limitazioni nel suo autono mo ed esclusivo godimento, ha l o bbligo di conse ntirne e conser va rne la de stinazione al servi zio co mune, configura ndosi l impedim ento all utilizzazione del se rvizio da parte de gli altri compr opri etari com e un uso illegittimo dei pote ri a lui spe tta nti in qua lità di co mpro prie tario. (P rincipio enunciato dalla S. C. in rife rimento ad una fattispecie in cui il titolar e de ll appa rtamento in cui erano collo ca te le tubazioni ave va chiuso la saracinesca de ll impianto). Cass. Civ., Se z. II, 30/3/ 2010, n APRILE In tema di condominio, la dispo sizione dell art cod. civ., il quale re gola la ripartizione fra i co ndo mini delle spe se di riparazione del lastr ico solar e di uso e sclusivo di uno di e ssi, si riferisce alle r ipara zio ni dov ute a vetustà e non a quelle ri conducibili a difetti originar i di pr oge tta zio ne o di e se cuzio ne dell ope ra, indebitamente tolle rati dal singolo pro prie tario. I n tale ul tima ipotesi, ov e trattasi di dife tti suscettibili di re car e danno a terzi, la re sponsabilità re lativa, sia in ordine a lla ma ncata e limina zione delle ca use de l da nno che a l risa rcimento, fa carico in via esclusiva a l proprietar io de l la strico solar e, ex a rt cod. civ., e no n anche - sia pur e in via concorr enziale - al condominio. (Nella specie, la S. C. ha ca ssato la sente nza di mer ito che, in co ntrove rsia tra il condominio ed il pro prie tario del te rrazzo soprasta nte un locale condo miniale, costituente lastri co sola re di tale lo ca le, per le ripara zio ni necessarie a d elimi nare le infiltrazioni d acqua v erifica te si ne ll immo bile condominia le a ca usa del difetto di impe rmea bilizza zio ne de l ter ra zzo, dov uto a vetustà della re lativa gua ina impe rmea bilizza nte e no n gi à a v izi o riginari di pro gettazione o di esecuzione de l manufa tto, ave va ritenuto che la fa ttispe cie fosse da sussum ere ne ll ambito a ppl icativo dell a rt co d. civ.). Cass. Civ., Se z. II, 15/4/ 2010, n Per av er diritto al rimborso della spe sa affrontata per conser va re la co sa co mune se nza autorizza zio ne dell amministrator e o dell a ssemblea, il condomino che vi ha pro vveduto dev e dimo strar e, ai sensi dell a rt co d. civ., che ne sussisteva l urge nza, ossia la nece ssità di eseguirla se nza ri ta rdo. ( In a pplicazione di tale principio, la S.C. ha confe rmato la sente nza impugnata, che aveva r ico nosciuto il diritto de l co ndo mino a l r imbor so delle spe se sostenute pe r l o pera di co nso lida mento del fabbrica to co ndominia le, ritenendole senz altro urge nti in vir tù dell e sistenza di un ordinanza comunale che aveva impo sto l e se cuzio ne di ta li lav ori). Cass. Civ., Se z. II, 23/4/ 2010, n In tema di co ndo minio, l attività de ll am ministra to re, conne ssa e d indispe nsabile a llo svolgi mento de i suo i compiti istituzionali e non esorbitante da l ma nda to con rappre se ntanza - le cui norme so no applica bili nei rappor ti co n i condom ini, - deve ritenersi co mpre sa, quanto al suo co mpenso, nel co rrispettivo stabilito a l mo mento de l conferime nto dell incarico per tutta l a ttiv ità a mministra tiva di durata annuale e no n deve, pe rciò, essere retribuita a parte. Cass. Civ., Se z. II, 28/4/ 2010, n MAGGIO

6 6 di 11 15/01/ In mater ia di condominio, qua lora si debba procedere alla ripa razione de l cortile o v iale di accesso a ll edificio condominiale, che funga anche da co pertura per i lo ca li so tte rrane i di pr oprie tà e sclusiva di un singolo condomino, ai fini de lla ripa rtizio ne de lle r elative spese no n si può ricorre re a i criteri prev isti da ll ar t cod. civ., ma si deve, inve ce, procedere a d un applicazione analogica de ll ar t cod. civ., il quale accolla per intero le spe se rela tiv e alla manutenzio ne della parte della struttura comple ssa identifica ntesi co n il pavime nto del pia no supe riore a chi con l uso e sclusivo della stessa de te rmina la ne ce ssità della inerente manutenzio ne, in tal senso v erifica ndo si un a pplicazione pa rticol are del principio ge nera le de tta to dall a rt. 1123, secondo co mma, cod. civ. (In applicazione di tale principio, la S. C. ha cassato la sente nza impugnata, e decide ndo nel merito ha accolto l oppo sizione di un condomino avve rso la delibe ra co n la qua le le spe se di ripa razione del cortile co mune erano sta te poste a car ico per un terzo del condominio e pe r due te rzi del proprieta rio e sclusivo di un sottosta nte lo ca le, rite nendosi che l usura della pa vimentazione de l co rtile e ra sta ta de terminata dall utilizzazione e sclusiva che della stessa ve niva fa tta da lla colle ttiv ità dei condomini ). Cass. Civ., Se z II, 5/5/2010, n In tema di condominio negli e difi ci, per sta bilire se un unità immo bilia re è co mune, ai sensi de ll ar t. 1117, n. 2. co d. civ., pe rché de stina ta ad allo ggi o del po rtiere, il giudice del me rito de ve acce rtare se, all atto de lla co stituzione del condominio, come conse gue nza de ll al iena zio ne dei singoli a ppartame nti da pa rte dell o riginario pro prie tario dell inter o fa bbr ica to, v i è sta ta ta le de stinazione, e spressa mente o di fatto, dovendosi altrime nti esclude re la proprietà comune dei co ndomini su di e ssa. Nè per vince re, in base a l titolo, la pr esunzione legale di pro prietà co mune delle par ti dell edificio co ndo minia le indica te nell art. 1117, n.2, cod. civ., sono sufficie nti il frazionamento-acca tasta mento e la re lativa trascrizione, eseguiti a doma nda del ve ndito re costruttore, tra tta ndo si di a tto unilaterale di per sè inidone o a so ttra rre il bene a lla co munio ne condominiale, e dove ndo si invece ricono scere ta le e ffetto solo al co ntratto di co mpravendita, in cui la previa delimitazione unila terale de ll o gge tto del trasferi mento si a stata recepi ta ne l conte nuto ne goziale per co nco rde vo lontà de i contrae nti. Cass. Civ., Se z. II, 7/5/2010, n In te ma di co ndo minio negli edifici, per tutelar e la proprietà di un bene a ppa rtene nte a quelli indica ti dall art cod. ci v. non è necessa rio che il condominio dim ostri con il r igor e richie sto per la r ivendica zio ne l a co mpro prie tà de l m ede simo, essendo sufficie nte, pe r pr esumerne la natura co ndo minia le, che esso abbia l a ttitudine funzi ona le a l serv izio o al go dime nto collettivo, e cioè sia colle gato, str umentalmente, mater ialmente o funzionalmente con le unità im mobilia ri di pr oprie tà e sclusiva dei singoli condom ini, in ra pporto co n queste da accessor io a principale, me ntre spetta a l condomino che ne a ffe rma la pro prie tà e sclusiva darne la prova. Cass. Civ., Sez. II, 7/5/2010, n In te ma di condominio, costituisce valutazione in fa tto, so ttra tta a l giudizio di legittimità ov e adeguatame nte mo tiva ta, l a ccertam ento da parte del giudice di merito r elativo al fatto che un de terminato bene, per la sua struttura e conforma zio ne e pe r la funzione cui è de stina to, rie ntri tra quelli condominia li o ppure sia di pro prie tà e sclusiva di uno de i condomini. Cass. Civ., Se z. II, 7/5/2010, n La respo nsabilità da cose in custo dia ex ar t co d. civ. sussiste qualora ricorra no due pr esupposti: un altera zio ne della cosa che, per le sue intrinse che caratter istiche, determ ina la configura zio ne nel caso concre to de lla cd. insidi a o trabocchetto e l impr eve dibilità e l inv isibilità di ta le "alterazione" pe r il so ggetto che, in co nseguenza di questa situazione di pe ricolo, subisce un da nno. (Nella spe cie, la S. C. ha co nfe rmato la de cisione di me rito che ave va r igettato la do manda di risa rcimento de i danni r iporta ti da un inquil ina di un edificio a

7 7 di 11 15/01/ seguito di una caduta ca usata da a cqua pio va na infiltratasi dalla fine stra, ritene ndo preve dibile l e vento, in qua nto lo ste sso si era ve rifi cato in un co ndominio e av eva coinvo lto un inquilina ivi abita nte da anni e, quindi, a conosce nza di tutte le cara tte ristiche de ll immo bile). Cass. Civ., Se z. III, 13/5/2010, n In mater ia condominiale, le no rme rela tiv e a i rapporti di vicina to, tra cui quella dell art. 889 cod. civ., tr ovano applicazione rispe tto alle singo le unità immobiliari so lta nto in quanto compa tibili con la concre ta struttura dell edificio e co n la par ticola re natura de i diritti e de lle fa co ltà dei singo li propr ietari; pe rtanto, qualo ra esse siano invo ca te in un giudizio tra condomini, il giudice di mer ito è te nuto a d acce rtare se la lo ro rigoro sa o sserva nza non sia nel caso ir ra gio nevo le, considerando che la co esistenza di pi ù a ppa rtame nti in un unico edificio impli ca di per sé il contem peram ento de i vari inter essi al fine de ll o rdinato svo lger si di que lla conviv enza che è propria dei rapporti co ndo minial i. (Ne lla spe cie, taluni condomi ni a vevano collocato, senza rispe tta re le dista nze le gali, una tubazione pe r il pa ssaggio del ga s metano lungo il muro che div ideva la propr ia unità immo biliar e da quella di altro condomino, il qua le ave va così pro posto, nei loro co nfr onti, do manda di risarcimento da nni e ripristinator ia; la S. C. ha confer mato la sente nza di merito che ave va acco lto le prete se a ttor ee, da ndo r ilievo a lla circo stanza che i co nvenuti no n aveva no fornito alcuna prova circa l impossibilità di posizio nar e altro ve la tubazione). Cass. Civ., Se z. III, 21/5/2010, n Nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, l opponente ha la posizio ne pro ce ssua le del conve nuto; pe rtanto l a mministra tore di co ndo minio che proceda a tale opposizione no n ha la ne ce ssità di esse re a utorizza to da ll a ssemblea condo miniale, ai sensi dell a rt. 1131, secondo comma, co d. civ. Cass. Civ., Se z. II, 24/5/ 2010, n GIUGNO Tra le destina zio ni accessor ie del cortile co mune, la cui funzione principal e è que lla di dar e ar ia e luce alle va rie unità immo bilia ri, rie ntra que lla di co nsentire a i condomi ni l acce sso a pie di o con ve ico li a lle loro proprietà, di cui il co rtile co stituisce un accessor io, nonché la sosta anche temporane a dei ve ico li ste ssi, se nza che ta le uso possa ritenersi condizio nato dall eve ntua le più lim ita ta for ma di go dimento del cortile comune praticata ne l passa to. (Ne lla specie, la S. C. ha cassa to la sentenza di merito che ave va r ico nosciuto la va lidità de lla delibera co ndo minia le con la quale, a ma ggio ranza, si e ra stabilito che l ar ea sco perta a nne ssa all edificio condomini ale poteva e ssere utilizza ta dal solo pro prie ta rio di un lo ca le inte rno munito di passo carrabile, nel contempo v ietando il parcheggio de lle autove tture sull ar ea ste ssa; ha ritenuto la S. C. che ta le delibera si tra ducesse in un ille gittima esclusio ne del po te re di uso della cosa comune da par te degli altri com proprieta ri). Cass. Civ., Se z. II, 9/6/2010, n In tema di condomini o, l apertura di finestre o vver o la tra sforma zio ne di luci in vedute su un cortile co mune r ientra ne i po teri spettanti ai singoli co ndo mini ai sensi de ll ar t co d. civ., conside ra to che i cortili comuni, a ssolv endo alla precipua fi nalità di dar e aria e luce a gli immo bili circo stanti, sono utilme nte fruibili a tale scopo dai condomini stessi, cui spe tta la facoltà di praticar e aperture che consentano di r icevere, appunto, aria e luce dal cortile comune o di affaccia rsi sullo stesso, senza inco ntrare le limitazioni prescritte, in ma teria di luci e ve dute, a tute la de i proprieta ri degli immobili di pro prie tà esclusiva. In pro posito, l indagine de l giudice di merito de ve esse re indir izzata a verifica re esclusivam ente se l uso della cosa comune sia avve nuto nel rispe tto dei limiti sta biliti da l citato a rt. 1102, e, quindi, se non ne sia sta ta alterata la destinazione e sia stato co nsentito agli altri co ndo mini di fa rne parime nti uso secondo i lor o diritti: una vol ta a ccertato che l uso de l bene comune si a r isulta to confor me a

8 8 di 11 15/01/ tali param etri deve, pe rciò, escl ude rsi che si sia po tuta configurare un innovazione v ietata. Cass. Civ., Se z. II 9/6/2010, n Nel caso di pluralità di edifici, costituiti in distinti co ndo mini, ma compresi in una pi ù ampia or ganizzazione co ndo minial e (c. d. "supercondominio" ), tr ovano a ppli cazione le no rme sul condomini o ne gli edifici e no n già que lle sulla comunione in gene rale, con la co nse guenza che si applica la pre sunzio ne le gale di comunione di ta lune parti, stabilita dall art cod. civ., purché si tratti di be ni oggettivame nte e stabilmente destinati all uso o d al godimento di tutti gli e difici, co me ne l ca so degli impianti di a cqua sino al punto in cui è possibile stabilire a qua le de gli e difici l a conduttura si r ifer isca, per poi considerare cessa ta la co munio ne da l punto in cui le dirama zio ni sia no inequivo ca mente de stinate a ciascun edificio. Cass. Civ., Se z. II, 9/6/2010, n Ai sensi degli artt. 1130, primo co mma, n. 4), e 1131 co d. civ., l amministrator e del condomini o è le gittimato, senza necessità di una specifica delibe razione asse mblea re, a d instaura re un giudizio per la rimozione di finestre aperte a busivame nte, in contrasto co n il re gola mento, sulla fa cciata dello sta bile co ndominia le, da taluni condomini, in qua nto ta le a tto, essendo dire tto a co nserva re il de co ro ar chite tto nico de ll edificio contro ogni alterazione de ll estetica dello stesso, è fina lizzato alla conse rvazione dei diritti inere nti alle pa rti comuni de ll edificio. Cass. Civ., Se z. II, 17/6/ 2010, n LUGLIO In tema di condominio, é configura bile la ratifica de l contratto di assicura zione del lo stabile condomini ale stipulato da ll am ministra to re non inv estito de l re lativo po tere da ll assemble a, qualora il pr emio sia stato pe riodi cam ente pagato a ll a ssicura tore mediante approvazione annua le da parte de ll assemble a dei rendiconti di spesa, non occo rre ndo a ta l fine che l a rgo mento sia sta to espressamente posto co me tale all ordine de l giorno del l asse mble a po iché si v erte in ipote si di ratifica tacita. Cass. Civ., Se z. III, 6/7/2010, n In tema di condo minio, a ffinché l amministrator e sia legittimato a stipulare un contratto di assicura zio ne dello sta bile co ndo minia le, no n é richie sto il co nsenso di tutti i co ndo mini, occorre ndo soltanto, ed a nche nel caso di assicura zio ne di durata super iore a d un anno - ne lla specie ultra nove nna le - la delibe razione dell asse mblea, che dev e esse re a ssunta a maggio ra nza qualifica ta, non per ò ai sensi dell art. 1136, comma quinto, cod. civ. (trattandosi di un atto che non rie ntra nell a mbito de lle innova zio ni), bensì con quella prevista dall art. 1136, co mmi secondo e quar to, co d. civ., sia in prima che in se co nda convo cazione. Cass. Civ., Sez. III, 6/7/2010, n In tema di co ndo minio, il condomino può usucapi re la quota de gli altri senza che sia necessar ia una ve ra e propr ia inte rver sio ne del po ssesso; a ta l fine, per ò, no n è sufficiente che gl i altri condomini si siano astenuti dall uso de l bene comune, be nsì occo rre a llega re e dimo strare di ave re go duto del bene ste sso attraver so un pro prio possesso esclusivo i n modo i nco nciliabile con la po ssibilità di go dimento a ltrui e ta le da ev ide nzia re un ine quivoca volontà di posse der e "uti dominus" e non più "uti condominus", senza opposizione, per il tempo utile ad usucapire. Cass. Civ., Se z. II, 23/7/ 2010, n AGOSTO Il dir itto di condominio sulle pa rti com uni de ll edificio ha il suo fondame nto ne l fatto che tali

9 9 di 11 15/01/ pa rti siano ne ce ssarie pe r l e sistenza dell edificio stesso, ov vero che siano perma nentemente de stina te all uso o a l godime nto co mune, sicché la presunzio ne di compr oprie tà posta dall art cod. civ., che contiene un elenca zio ne non ta ssativa ma merame nte esemplificativa dei be ni da conside ra re o ggetto di comunio ne, può e ssere supe ra ta se la cosa, per o bbie ttiv e caratteristiche strutturali, serve in mo do esclusivo all uso o al go dime nto di una pa rte de ll immo bile, ve nendo me no, in questi casi, il presupposto pe r il ricono scimento di una contitola rità ne ce ssar ia, gia cché la de stina zio ne particola re del be ne preva le sull a ttr ibuzione legale, alla stessa stregua del titolo contrari o. (Nella specie, la S. C. ha confe rmato, "in pa rte qua", la sentenza di merito che aveva escluso dalla com unio ne a i se nsi dell art cod. civ. una terrazza pano ramica da sempr e asse rvita alla conti gua v illa padronale in funzione di be lvedere pano ramico, tale da conferire alla v illa stessa un particolar e pre gio e risulta rne un accessor io). Cass. Civ., Se z. II, 2/8/2010, n In tema di condominio, il pri ncipio de lla c. d. "rappresenta nza recipro ca" e della "le gittimazione sostitutiva" - in base al quale il co ndomino può a gire a tute la dei diritti comuni nei confronti dei terzi - non può essere inv oca to qua lora il co ndo mino, ne l chie dere il ri mbor so a nche de lle spese anticipate dagli altri compropr ietari rimasti estra nei al giudizio, agisca non a tute la di un bene comune, bensì pe r far va lere l inte resse persona le a lla r einte grazione de l pro prio pa trimonio individuale; in tal caso il condomino no n è le gittimato a d agire in giudi zio nè ad inter porr e impugnazi one per co nto e nell intere sse dei condomini estra nei al giudizio. (Fattispeci e in te ma di a zio ne risar citor ia ne i confro nti de l costruttor e-venditore per danni co nseguenti a gra vi difetti di costr uzi one de ll e dificio co ndo minia le). Cass. Civ., Se z. II, 3/8/2010, n In tem a di acce rtamento delle imposte sui redditi, qualo ra l accertame nto effettua to da ll ufficio finanzia rio si fondi su verifiche di conti corre nti ba ncari, l onere pro bator io de ll Amministrazione è soddisfatto, secondo l art. 32 del d. P. R. 29 settembre 1973, n. 600, attraver so i dati e gli e leme nti risultanti da i conti predetti, mentr e si determina un inversione de ll onere de lla pr ova a ca rico de l co ntribuente, il qua le deve dimostrare che gli eleme nti de sumibili dalla movim entazione bancar ia non sono r ifer ibili a d o perazioni imponibili, fo rnendo, a tal fine, una pr ova non gene rica, ma a nalitica, co n indicazione spe cifica della riferibilità di ogni v ersame nto bancar io, in mo do da dimo strare come cia scuna delle ope razioni effettua te sia estrane a a fatti impo nibili. (In applicazione del principio, la S. C. ha cassa to la sente nza del giudice di a ppe llo che ave va ritenuto sufficie nte la gene rica giustificazione fo rnita dal contribuente, svolgente l atti vità di a mministratore di condominio, che i ve rsamenti sui propri conti co rrenti fosser o rico llegabili al pa game nto da parte de i condomini degli oneri di gestione condomini ale). Cass. Civ., Se z. V, 4/ 8/2010, n È legittima la delibera dell a ssemblea di condom inio che, con la ma ggio ra nza qual ificata di cui all art. 1136, quinto comm a, co d. civ., richiama to dall art cod. civ., delibe ri l insta llazione di un ascensore nel vano scala co ndo miniale a cura e spese di alcuni condom ini soltanto, purché sia fatto salvo il dir itto degli altri condomini di parte cipare in qualunque tempo ai vantaggi di tale innovazione, contribuendo ne lle spe se di e se cuzio ne dell impia nto ed in quelle di ma nute nzione de ll opera, e d ove risulti che dalla ste ssa non der ivi, sotto il profilo del mino r godime nto delle cose comuni, alcun pre giudizi o a cia scun co ndo mino ai sensi dell art. 1120, se co ndo comma, co d. civ., non do vendo necessa riame nte der ivare da ll innovazione un vanta ggi o compensativo pe r il co ndomino dissenziente. Cass. Civ., Se zio ni Unite, 6/8/ 2010, n OTTOBR E

10 10 di 11 15/01/ In te ma di de libe ra zio ni de ll assemble a condominiale, ai fini de lla validità dell ordine del gio rno o ccorre che e sso elenchi spe cifica mente, sia pure in mo do no n a na litico e minuzio so, tutti gli argomenti da tra tta re, sì da conse ntire a ciascun condomino di compr enderne esattame nte il tenore e l impo rtanza, e di poter ponderata mente va lutare l atteggiam ento da tenere, in rela zione sia all a o ppo rtunità o meno di parte cipare, sia a lle e ventuali obie zio ni o suggerime nti da sottoporre ai par te cipanti. ( Nella specie, la S. C. ha co nfe rmato la sentenza di mer ito che ave va ritenuto che l a utor izzazione all amministratore ad a prire un nuovo conto corre nte, una vo lta saldato que llo precedente in pa ssivo, e di pr ocede re ad uno sconfina mento, in qua nto conne ssa e logica mente co nseguenziale ai punti de ll or dine de l gio rno rela tivi a lla no mina del nuovo a mministra tore e d all avvi o dell a nuo va gestione co ndo minia le, co n l a ppr ovazione del re ndiconto rela tiv o alle a nnualità pregr esse, non richie desse una indicazione analitica e sepa rata dalla questione). Cass. Civ., Se z. II, 19/10/2010, n L a mministra tore di condominio, essendo te nuto a curare l osse rvanza de l r ego lamento di condomini o (art. 1130, pr imo co mma, n. 1, co d. civ.), è le gittimato a d agire e a re sistere in giudizio pe r ottenere che un co ndo mino non adibisca l a pro pria unità immobiliare ad a ttiv ità vie tata da l regolam ento condomi niale co ntra ttuale (nell a specie, ba r risto rante), senza la ne ce ssità di una specifica delibe ra zio ne asse mblea re a ssunta con la maggiora nza pre vista da ll ar t. 1136, secondo co mma, co d. civ., la quale è richiesta so lta nto pe r le liti a ttiv e e pa ssive esorbitanti dalle incombenze pro prie de ll a mministra to re ste sso. Cass. Civ., Se z. II, 25/10/2010, n NOVEMBR E In te ma di condominio, per qualifica re un lastrico so lare com e pa rte co mune, ai se nsi dell art. 1117, n. 1, co d. civ., è necessa ria la sussiste nza di co nno tati str utturali e funzio nal i co mpor ta nti la ma teria le de stina zio ne del bene al se rvizio e godimento di pi ù unità immobiliari a ppa rtene nti in propr ietà escl usiva a dive rsi pr opr ietari. De ve pe rtanto escludersi la pre sunzione di comunione di un lastrico sola re che, ne l contesto di un e dificio co stituito da più unità immo biliar i a utonome, dispo ste a schiera, asso lva unicame nte alla funzione di cope rtura di una sola delle stesse e non a nche di altri ele menti, eve ntua lmente com uni, pre se nti ne l c. d. "condominio o rizzontale". Cass. Civ., Se z. II, 4/11/ 2010, n In tema di co ndominio, la legittimazione dell amministrator e deriva nte dall art. 1130, pr imo comma, n. 4, co d. civ. - a co mpie re gli a tti co nservativ i de i diritti ine renti alle pa rti comuni de ll edificio - gli co nse nte di pro muove re azione di r esponsa bilità, ai se nsi de ll a rt co d. civ. nei confronti del co strutto re a tute la de ll edificio ne lla sua unitarie tà, ma non di pro por re, in difetto di mandato rappre sentativo dei singo li condom ini, delle azioni risar citor ie pe r i danni subiti nelle unità im mobilia ri di lo ro pro prietà esclusiva. Cass. Civ., Se z. II, 8/11/ 2010, n La norma di cui all articolo 1120 co d. civ., nel prescrivere che le innova zio ni de lla cosa co mune siano a pprovate da i co ndo mini con de terminate maggio ra nze, te nde a disciplinar e l a ppr ovazione di que lle innovazioni che comportano o neri di spe sa per tutti i co ndomini; ma, ove no n debba procede rsi a ta le ripartizione per e ssere sta ta la spesa re lativa a lle i nnova zio ni di cui si tratta assunta intera mente a pr opri o car ico da un condo mino, tro va a pplicazione la no rma ge nera le di cui a ll ar ticolo 1102 cod. civ., che co ntempla anche le innovazioni, e d in fo rza della qua le ciascun par te cipante può serv irsi de lla cosa co mune, a condizione che no n ne alte ri la de stina zio ne e non impedisca agl i a ltri co ndo mini di farne uguale uso secondo il lor o dir itto, e, perta nto, può apporta re a pro prie spe se le mo dificazioni necessa rie per il miglio r

11 11 di 11 15/01/ go dime nto de lla co sa com une. (Fa ttispecie re lativa al ma ntenimento in uso di un ser vosca la installa to a spese di un condo mino affetto da disabilità). Cass. Civ., Se z. II, 10/11/2010, n DICEMBRE La norma di cui all articolo 1120 co d. civ., nel prescrivere che le innova zio ni de lla cosa co mune siano a pprovate da i co ndo mini con de terminate maggio ra nze, te nde a disciplinar e l a ppr ovazione di que lle innovazioni che comportano o neri di spe sa per tutti i co ndomini; ma, ove no n debba procede rsi a ta le ripartizione per e ssere sta ta la spesa re lativa a lle i nnova zio ni di cui si tratta assunta intera mente a pr opri o car ico da un condo mino, tro va a pplicazione la no rma ge nera le di cui a ll ar ticolo 1102 cod. civ., che co ntempla anche le innovazioni, e d in fo rza della qua le ciascun par te cipante può serv irsi de lla cosa co mune, a condizione che no n ne alte ri la de stina zio ne e non impedisca agl i a ltri co ndo mini di farne uguale uso secondo il lor o dir itto, e, perta nto, può apporta re a pro prie spe se le mo dificazioni necessa rie per il miglio r go dime nto de lla co sa com une. (Fa ttispecie re lativa al ma ntenimento in uso di un ser vosca la installa to a spese di un condo mino affetto da disabilità). Cass. Civ., Se z. II, 21/12/2010, n La selezione dell e massime, i cui te sti so no stati r epe riti negli Archiv i del Centr o elaborazione da ti de lla Corte di Cassa zio ne, è stata effettua ta da ll Ufficio studi della CONFEDI LIZIA Questo notizia è stata creata con T-NMS Telpress News Managment System

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