COMUNE DI CAPALBIO (GROSSETO) PIANO ATTUATIVO DI INIZIATIVA PRIVATA PER LA TRASFORMAZIONE DELL'AREA At04 BORGO CARIGE SUD

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1 COMUNE DI CAPALBIO (GROSSETO) PIANO ATTUATIVO DI INIZIATIVA PRIVATA PER LA TRASFORMAZIONE DELL'AREA At04 BORGO CARIGE SUD Proprietà ALLEGATI Progettista Capalbio ELF s.r.l. Roma Dr.Arch.Anna Pia Laura Pusterla Cortesini Scala: File: Aggiornamento Aprile 2015 A - Relazione tecnica descrittiva e relazione di fattibilità dr. arch. anna pia laura pusterla cortesini - via dei servi firenze tel/fax / pusterla@studiopusterla.191.it archiline@tiscali.it 1

2 RELAZIONE TECNICA DESCRITTIVA il progetto Il presente progetto di Piano Attuativo modifica e sostituisce il progetto depositato presso il Comune di Capalbio il 30 giugno 2014, al fine di recepire il parere espresso nella Conferenza dei Servizi del... Il progetto di Piano Attuativo di iniziativa privata riguardante la zona At04 Borgo Carige Sud soddisfa le finalità indicate nella scheda del RU del Comune di Capalbio e cioè: accrescere l offerta di spazi ad uso ed anche per media distribuzione, accrescere l offerta di spazi commerciali per esercizi di media vendita, direzionale, per la ricettività, residenziale e per i servizi; potenziare la dotazione dei servizi della frazione con la previsione di un nuovo impianto di depurazione. Il progetto prevede l'organizzazione e la distribuzione di queste funzioni in modo equilibrato nell'area di intervento tenendo conto del contesto in cui le funzioni vanno ad inserirsi. Il nucleo centrale del progetto di piano del nuovo sistema urbanistico, dove sono concentrate le funzioni privilegiate, è costituito dalla piazza intorno a cui sono localizzati edifici ove si svolgeranno le funzioni residenziali (880 di SUL), le funzioni direzionali, di servizio e commerciali ma anche artigianali per produzioni di maggior qualità e specializzazione. Il nucleo della piazza è baricentrico rispetto agli edifici destinati alle altre funzioni: la struttura ricettiva su un lato ed in immediata comunicazione con la piazza, che ne costituisce quasi un prolungamento, il centro commerciale per la media distribuzione sull'altro lato, ambedue attestati sulla strada vicinale destinata a diventare futura strada di scorrimento con la realizzazione dell'autostrada Tirrenica. I due edifici, che avranno un raggio di utenza più ampio dei soli confini comunali, saranno facilmente raggiungibili da Borgo Carige ma anche dalla viabilità sovra comunale e saranno visibili da chi percorrerà l'aurelia o l'autostrada. A lato del supermercato è prevista la realizzazione di altri edifici a carattere commerciale, mentre edifici a carattere sono previsti a chiudere 2

3 il sistema sotto la piazza. Nella fascia di rispetto del depuratore è collocata un area inedificabile, multifunzionale dove potranno essere svolte attività che non richiedano la presenza di persone e la realizzazione di volumi. Il sistema della viabilità, con due ingressi dal lato della futura strada di scorrimento costituisce l'ossatura portante dell'insediamento e permette un'agevole distribuzione a tutti i lotti ed anche il facile raggiungimento dell'impianto di depurazione da parte degli automezzi del gestore permettendo la separazione dei flussi di traffico. Le opere di urbanizzazione sono state concentrate prevalentemente nella piazza e nell'adiacente verde pubblico che, all'interno della nuova area urbana dovranno diventare punto di riferimento e luogo di aggregazione e di incontro. E stata individuata un area denominata Area standard Zona D3, nell ambito della fascia di rispetto del depuratore, inedificabile e dove non potranno essere realizzati né l isola ecologica né altri impianti di trattamento rifiuti, che sarà ceduta al comune a titolo di scomputo delle aree destinate alla realizzazione delle opere di urbanizzazione relativamente alla nuova Zona D3 collocata in continuità con l area urbana di Borgo Carige. La dotazione generale di parcheggi è soddisfatta concentrando alcune aree vicino alla Piazza e al centro commerciale e distribuendo gli altri parcheggi lungo la viabilità nei pressi dei lotti, così da soddisfare al meglio il fabbisogno degli utenti. i dati di progetto I dati di progetto rispettano le prescrizioni della Scheda At04 del R.U. e sono i seguenti: - Superficie Produttiva Artigianale (fondiaria) = 8.640,00 - Superficie Produttiva, Commerciale, Direzionale, per la Ricettività, Residenziale e per Servizi (fondiaria) = ,00 oltre 3.046,00 da addebitarsi agli edifici della piazza che non hanno un proprio lotto di pertinenza = ,00 < ,00 Il rapporto di copertura del 40% in ciascun lotto è sempre rispettato. - Complessivamente si ha una superficie coperta di 9.035,00 corrispondente al 29,50% della superficie fondiaria complessiva ( ,00). Le volumetrie complessivamente edificabili sono pari a mc ,50. La superficie utile lorda, complessivamente è di ,00 così suddivisa per funzione: - Turistico - ricettivo: 2.500,00 - Misto residenziale, commerciale, direzionale, servizi = 3.570,00 3

4 - Produttivo = 2.440,00 - Commerciale vicinato = 1.770,00 - Commerciale media distribuzione = ma ,00 gli standard urbanistici Gli standard urbanistici sono stati calcolati secondo quanto prescritto nel D.M. 2 Aprile 1968 n. 1444: - 18 ogni 100 mc. di volume vuoto per pieno per gli edifici a destinazione mista: residenziale, commerciale, direzionale, servizi e per la destinazione turistico-ricettiva. - 10% della superficie di ciascun lotto per la destinazione produttiva/ ogni 100 di superficie lorda di pavimento per gli edifici con destinazione commerciale. I parcheggi di relazione I parcheggi di relazione per le strutture commerciali sono stati calcolati sulla base del Regolamento 1 aprile 2009, n.15/r di attuazione della legge regionale 7 febbraio 2005, n. 28 (Codice del commercio) che prevede che le medie strutture di vendita (con superficie di vendita fino a 1500) siano dotate di parcheggi per la sosta di relazione dimensionati nella misura di 1,5 per ogni metro quadrato di superficie di vendita e che gli esercizi di vicinato (con superficie di vendita fino a 250) siano dotati di parcheggi per la sosta di relazione dimensionati nella misura di 1,00 per ogni metro quadrato di superficie di vendita. Il numero dei posti macchina è stato calcolato, secondo quanto indicato dalla normativa regionale, attribuendo ad ogni posto macchina la superficie di 25,00. i parcheggi stanziali In ogni lotto è stata verificata la possibilità di realizzare i parcheggi stanziali secondo quanto previsto dalla legge n. 122/1989. Il numero dei posti macchina è stato calcolato applicando le norme del Regolamento Edilizio il quale prevede che il 70% della superficie destinata a parcheggio sia effettivamente occupata dagli stalli. 4

5 VERIFICA DEL FABBISOGNO DI AREE PER GLI STANDARD URBANISTICI NEL PROGETTO DI P.A. Destinazione Lotto n. Super. fondiaria Sup.utile Sup. lorda coperta Volume mc. Parametri applicati STANDARDS URBANISTICI Parcheggi Verde Altro TOTALE turistico-ricettiva , , , ,00 18/100.mc 187,50 675,00 487, ,00 totale , , , ,00 18/100.mc 187,50 675,00 487, ,00 piazza resid.comm.dir ,00 350, ,00 (1) 18/100.mc 56,87 204,75 147,88 409,50 servizi resid.comm.dir ,00 600, ,00(1) 18/100.mc 97,50 351,00 253,50 702,00 servizi resid.comm.dir ,00 385, ,50(1) 18/100.mc 62,56 225,22 162,67 450,45 servizi resid.comm.dir ,00 450, ,00(1) 18/100.mc 73,12 263,25 190,13 526,50 servizi totale , , , ,50 18/100.mc 290, ,22 754, ,45 distribuito ,00 500,00 500, ,00(2) 10% superficie lotto ,00 180, ,00 500,00 500, ,00(2) 10% superficie lotto ,00 172, ,00 540,00 540, ,00(2) 10% superficie lotto - 198,50 198, ,00 300,00 300, ,00(2) 10% superficie lotto ,00 110,00 Destinazione Lotto n. Super. fondiaria Sup.utile lorda Sup. coperta Volume mc. Parametri applicati STANDARDS URBANISTICI Parcheggi Verde Altro TOTALE ,00 300,00 300, ,00(2) 10% superficie lotto ,50 118, ,00 300,00 300, ,00(2) 10% superficie lotto ,00 117,00

6 totale , , , ,00 10% superficie lotto ,00 896,00 commerciale vicinato commerciale ,00 300,00 300, ,00(3) 80 x 100 di sul. 120,00-120,00 240,00 vicinato commerciale ,00 500,00 500, ,00(3) 80 x 100 di sul. 200,00-200,00 400,00 vicinato commerciale ,00 500,00 500, ,00(3) 80 x 100 di sul. 200,00-200,00 400,00 vicinato commerciale ,00 470,00 470, ,00(3) 80 x 100 di sul. 188,00-188,00 376,00 vicinato totale , , , ,00 80 x 100 di sul. 708,00-708, ,00 commerciale media distribuzione , , , ,00(2) 80 x 100 di sul. 616,00-616, ,00 totale , , , ,00 80 x 100 di sul. 616,00-616, ,00 TOTALE , , , , , , , ,45 TOTALE FABBISOGNO DI AREE PER GLI STANDARD URBANISTICI NEL PROGETTO DI P.A. = MQ ,45 < MQ.6.999,80 AREE PER GLI STANDARD URBANISTICI PREVISTE NEL PROGETTO DI P.A. (1) = h. m. 6,50 (2) = h. m. 8,00 (3) = h. m. 7,00

7 AREA n. VERIFICA DELLE AREE DESTINATE AGLI STANDARD URBANISTICI NEL PROGETTO DI PIANO ATTUATIVO DESTINAZIONE ESTREMI CATASTALI SUPERFICIE 1 Verde pubblico F.38. Part.lle 283 parte - 25 parte 170,00 2 Verde pubblico F.38. Part.lla 25 parte 51,00 3 Verde pubblico F.38. Part.lla 25 parte 98,50 4 Verde pubblico F.38. Part.lla 25 parte 208,00 5 Verde pubblico F.38. Part.lla 119 parte 39,00 6 Verde pubblico F.38. Part.lla 25 parte 24,50 7 Verde pubblico F.38. Part.lla 119 parte 21,50 8 Verde pubblico F.38. Part.lla 24, sub.3p. e sub.4p. part.lle 25 p. 119p. e 120p ,00 9 Verde pubblico F.38. Part.lla 25 parte 43,80 10 Verde pubblico F.38. Part.lla 25 parte 24,50 11 Verde pubblico F.38. Part.lla 25 parte 40,00 12 Verde pubblico F.38. Part.lle 25, 119 e 1037 parte. 155,00 13 Verde pubblico F.38. Part.lle 119 e 120 parte 251,00 TOTALE VERDE PUBBLICO 2.646,80 AREA n. DESTINAZIONE ESTREMI CATASTALI SUPERFICIE 14 Altri spazi comuni F.38. Part.lle 119 p sub 3.p ,00 TOTALE ALTRI SPAZI COMUNI 2.312,00 AREA n. DESTINAZIONE ESTREMI CATASTALI SUPERFICIE

8 A Parcheggi pubblici F.38. Part.lle 119 p p. 395,00 B Parcheggi pubblici F.38. Part.lle 120 p sub 4.p. 716,00 C Parcheggi pubblici F.38. Part.lle 119p e 1037p 250,00 D Parcheggi pubblici F.38. Part.lla 25 parte 30,00 E Parcheggi pubblici F.38. Part.lla 25 parte 80,00 F Parcheggi pubblici F.38. Part.lla 25 parte 50,00 G Parcheggi pubblici F.38. Part.lla 25 parte 60,00 H Parcheggi pubblici F.38. Part.lle 25 p p. 60,00 I Parcheggi pubblici F.38. Part.lla 1037 p. 30,00 L Parcheggi pubblici F.38. Part.lle 119p e 120p 40,00 M Parcheggi pubblici F.38. Part.lla 120 parte 30,00 N Parcheggi pubblici F.38. Part.lla 120 parte 50,00 O Parcheggi pubblici F.38. Part.lla 120 parte 30,00 P Parcheggi pubblici F.38. Part.lla 120 parte 80,00 Q Parcheggi pubblici F.38. Part.lla 120 parte 50,00 R Parcheggi pubblici F.38. Part.lla 120 parte 50,00 S Parcheggi pubblici F.38. Part.lla 120 parte 40,00 TOTALE PARCHEGGI PUBBLICI 2.041,00 TOTALE AREE DESTINATE AGLI STANDARD URBANISTICI MQ ,80 TOTALE AREE DESTINATE AGLI STANDARD URBANISTICI NEL PROGETTO DI PIANO ATTUATIVO MQ ,80 MQ.6.999,80,30 (PROGETTO) > MQ ,45 (FABBISOGNO) 8

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10 RELAZIONE DI FATTIBILITA' L'area Borgo Carige SUD At04 era già destinata ad insediamenti produttivi nel precedente Piano Regolatore Generale, è stata quindi oggetto di valutazione nel Piano Strutturale e successivamente di nuova valutazione nel Regolamento Urbanistico vigente. La destinazione d'uso è stata alleggerita consentendo usi molteplici, si è passati dal puro, al con la presenza anche di attività commerciali, direzionali, di servizio, abitative sia pure in misura molto limitata, ricettive. A tutto ciò si accompagna la cessione dell'area destinata all'impianto di depurazione con l'impegno di Acquedotto del Fiora a realizzare l'impianto al servizio delle frazioni di Borgo Carige e Poggetti e dello stesso nuovo insediamento. L'insieme diversificato di funzioni è destinato ad assolvere in modo più funzionale alle esigenze del territorio, riducendo il carico e risolvendo importanti problemi di smaltimento delle acque reflue. La scheda di Valutazione Integrata redatta nel Regolamento Urbanistico esprime un giudizio di valutazione sugli effetti attesi dalla realizzazione dell'intervento nella Zona At04 di poco significativo e di criticità complessiva delle risorse generalmente bassa, con la sola eccezione delle Aree Agricole, per cui viene espressa la criticità media, poiché nel territorio avviene una sostituzione di attività, da agricola a molteplici funzioni. L' area di trasformazione di cui trattasi, come risulta dagli elaborati di studio del Piano Strutturale e del Regolamento Urbanistico non è interessata da invarianti strutturali, né dal vincolo paesaggistico. L'area non ricade nelle zone sottoposte a vincolo idrogeologico, mentre è interessata da zone di pericolosità idraulica. In particolare, come risulta dallo studio geologico - idraulico effettuato dal Dr. Checcucci, che costituisce parte integrante del Piano Attuativo, gli interventi edilizi previsti sono fattibili in quanto le previsioni edilizie contenute nel piano non interessano le aree a pericolosità idraulica elevata (classe 3) e molto elevata (classe 4). In particolare per tutta la parte del tessuto edilizio da costruire gli interventi si considerano fattibili con normali vincoli (classe 2), mentre per le sistemazioni a verde, ivi comprese quelle ricadenti in aree a pericolosità idraulica elevata e molto elevata, è ammessa la fattibilità senza particolari limitazioni, purché tali

11 sistemazioni non alterino la permeabilità dei suoli, né sia previsto il rialzamento del piano di campagna originario. Per gli aspetti geomorfologici non sono previste particolari limitazioni. In relazione agli aspetti sismici, poiché l'area è caratterizzata da pericolosità sismica elevata (S3), in fase di progettazione dei singoli edifici dovrà essere prescritta una approfondita campagna di indagini geofisiche.

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