Esempio n. 1: calcolo del Grado di Attrattività

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1 Alcune applicazioni sugli Indicatori del Mercato Immobiliare Indice Esempio n. 1: calcolo del Grado di Attrattività 2 Esempio n. 2: calcolo del Grado di Attrattività 3 Esempio n. 3 : determinazione indiretta dello stock abitativo 4 Esempio n. 4 : determinazione dell indicatore densab di due comuni 5 Esempio n. 5: fattibilità di un intervento edilizio abitativo in una Grande area urbana 7 Glossario 1

2 Esempio n. 1: calcolo del Grado di Attrattività Supponiamo di voler determinare il grado di attrattività del capoluogo A. con riferimento alla tipologia residenziale. Conosciamo i due indicatori di mercato NTN ( Numero di transazioni normalizzato) e stock immobiliare. I dati relativi al numero di transazioni normalizzate ed allo stock sono di seguito indicate: NTN capoluogo = 300 (numero di transazioni normalizzate ) Stock capoluogo = 500 unità immobiliari urbane. NTN provinciale = 600 (numero di transazioni normalizzate ) Stock provinciale = unità immobiliari urbane Per definizione sappiamo che il grado di attrattività (GdA) è misurato dalla seguente formula: Dove: NTNc Stockc GdA = NTN Stock NTNc = Numero di transazioni normalizzate aventi oggetto unità immobiliari del capoluogo NTN = Numero di transazioni normalizzate aventi oggetto unità immobiliari della provincia Stockc = stock di unità immobiliari aventi per oggetto unità immobiliari del capoluogo Stock = stock di unità immobiliari aventi per oggetto unità immobiliari della provincia Pertanto dalla applicazione della formula otteniamo: GDA = = 0, Si ottiene un valore positivo. Quindi il capoluogo esercita forza attrattiva rispetto alla provincia. 2

3 Esempio n. 2: calcolo del Grado di Attrattività Determiniamo il grado di attrattività di due capoluoghi A. e B. nella ipotesi di conoscere i rispettivi indicatori di mercato NTN ( Numero di transazioni normalizzato) e stock immobiliare, con riferimento alla tipologia residenziale. DATI CAPOLUOGO A NTN capoluogo = 300 Stock capoluogo = 500 unità immobiliari urbane NTN provinciale = 900 Stock provinciale = unità immobiliari urbane RISOLUZIONE Applichiamo la formula: NTNc Stockc GdA = NTN Stock Dove abbiamo visto che: NTNc = Numero di transazioni normalizzate aventi oggetto unità immobiliari del capoluogo NTN = Numero di transazioni normalizzate aventi oggetto unità immobiliari della provincia Stockc = stock di unità immobiliari aventi per oggetto unità immobiliari del capoluogo Stock = stock di unità immobiliari aventi per oggetto unità immobiliari della provincia Pertanto: GDA = = 0,30 (valore positivo) In conclusione si riscontra che il GDA (Grado di attrattività) presenta un valore positivo ma più basso rispetto a quello dell esempio precedente, pertanto una minore attrattività del capoluogo rispetto alla provincia. DATI CAPOLUOGO B NTN capoluogo = 50 Stock capoluogo = unità immobiliari urbane NTN provinciale = Stock provinciale = unità immobiliari urbane RISOLUZIONE Applichiamo la formula: NTNc Stockc GdA = NTN Stock 3

4 GDA = = - 0,13 (valore negativo) In conclusione si riscontra che il GDA (Grado di attrattività) presenta un valore negativo pertanto esercita una funzione repulsiva. Esempio n. 3 : determinazione indiretta dello stock abitativo Ai fini di una ricerca supponiamo di voler determinare, in via indiretta, lo stock abitativo del comune A. Dalla banca dati dell Agenzia del Territorio è possibile desumere i due indicatori di mercato NTN (Numero di transazioni normalizzato) ed IMI (grado di intensità del mercato immobiliare). Supponiamo, a solo titolo di esempio, che con riferimento all anno 2007 per la destinazione abitativa possano conoscersi le seguenti informazioni: - numero di transazioni normalizzate (NTN) n. 250,50; - grado d intensità del mercato (IMI) 3,60%; unità immobiliari a destinazione abitativa Anno 2007 NTN IMI COMUNE DI B 250,50 3,60% Sappiamo, per definizione, che l Intensità del Mercato Immobiliare (IMI), è data dal rapporto tra l NTN ed il relativo stock immobiliare. Dalla seguente formula può ricavarsi pertanto lo stock relativo alla destinazione abitativa: NTN IMI = Stock NTN 250,50 Stock = = = circa unità immobiliari. IMI 0,036 In conclusione nel Comune A. lo stock abitativo relativo alla destinazione abitativa è di unità immobiliari. 4

5 Esempio n. 4 : determinazione dell indicatore densab di due comuni Per la effettuazione di uno studio di fattibilità, occorre procedere alla determinazione dell indicatore Densab relativamente al comune A ed al comune B. Dove, come noto, il predetto indicatore è dato dal rapporto esistente tra lo stock relativo alle unità immobiliari urbane residenziali di tipo abitativo presenti in un determinato comune ed il totale della popolazione ivi residente cioè: Stock res Densab = Totale popolazione res. Dati relativi al comune A ed al comune B Si conoscono, per il periodo temporale richiesto (ad esempio per l anno 2007), i dati elementari relativi a : -NTN (numero di transazioni immobiliari) -IMI (grado di intensità immobiliare) - Totale popolazione residente Non si conosce quindi lo stock immobiliare per il segmento residenziale abitativo che, pertanto, deve essere ricavato indirettamente. Dalla banca dati dell Agenzia del Territorio è possibile ricavare i due indicatori di mercato NTN. (Numero di transazioni normalizzato) ed IMI (grado di intensità del mercato immobiliare) e quindi è possibile determinare lo stock abitativo per il comune in essere. Supponiamo quindi che, con riferimento all anno 2007, per la destinazione abitativa possano conoscersi le seguenti informazioni: COMUNE A - numero di transazioni normalizzate (NTN) n ,50; - grado d intensità del mercato (IMI) 2,70%; - popolazione residente: abitanti unità immobiliari a destinazione abitativa Anno 2007 NTN IMI COMUNE A 1.250,50 2,70% Sappiamo, per definizione, che l Intensità del Mercato Immobiliare (IMI), è data dal rapporto tra l NTN ed il relativo stock immobiliare. Dalla seguente formula può ricavarsi pertanto lo stock relativo alla destinazione abitativa: NTN IMI = Stock 5

6 NTN 1.250,50 Stock = = = circa unità immobiliari. IMI 0,027 In conclusione nel Comune A. lo stock abitativo relativo alla destinazione abitativa è di unità immobiliari di tipo abitativo. CALCOLO DEL DENSAB COMUNE A CA Stock res Densab = Totale popolazione res. Sostituendo i dati elementari si ottiene: Densab = = 0, COMUNE B - numero di transazioni normalizzate (NTN) n ,00; - grado d intensità del mercato (IMI) 2,80%; - popolazione residente: abitanti unità immobiliari a destinazione abitativa Anno 2007 NTN IMI COMUNE B 1.550,00 2,80% Sappiamo, per definizione, che l Intensità del Mercato Immobiliare (IMI), è data dal rapporto tra l NTN ed il relativo stock immobiliare. Dalla seguente formula può ricavarsi pertanto lo stock relativo alla destinazione abitativa: NTN IMI = Stock NTN 1.550,00 Stock = = = circa unità immobiliari. IMI 0,028 In conclusione nel Comune B. lo stock abitativo relativo alla destinazione abitativa è di unità immobiliari di tipo abitativo. CALCOLO DEL DENSAB COMUNE B 6

7 CA Stock res Densab = Totale popolazione res. Sostituendo i dati elementari si ottiene: Densab = = 0,31 circa CONCLUSIONI L esame effettuato tra i due comuni porta alla conclusione che il comune B con Densab pari a 0,31 ha rispetto al comune B una densab più elevata. Pertanto nel Comune B risulta minore il fabbisogno di abitazioni rispetto al comune A e quindi un maggior grado di soddisfacimento di bisogno di abitazioni e più elevata potenzialità e possibilità di soddisfare la domanda proveniente anche da residenti in altre province o comuni. Esempio n. 5: fattibilità di un intervento edilizio abitativo in una grande area urbana. 1 Si tratta di uno schema esemplificativo che può essere adottato per studi analoghi. Nel caso in specie il comune individuato è quello di Roma. Il professionista è stato incaricato di effettuare un analisi di mercato che deve tendere ad uno studio di fattibilità necessario alla realizzazione di un intervento edilizio abitativo da parte di un investitore. Lo studio deve pianificare in particolare quale tipologia e quale taglio può essere realizzato affinché gli appartamenti possano trovare giusta collocazione sul mercato immobiliare. Il piano si basa sulla conoscenza di taluni indicatori (NTM, IMI ecc) e sugli studi effettuati dalla Agenzia del territorio. RELAZIONE Generalità L intervento, in relazione alla disponibilità di aree edificabili da parte dell investitore immobiliare, potrebbe essere realizzato nella zona Sud Ovest della città, fuori del GRA, ovvero in alternativa nella macroarea denominata Portuense. 1 tratto da Solostime-Casi Tipici già svolti. Edizione DEI.(3 ediz) Autori Massimo Curatolo- Licia Palladino 7

8 Analisi per dimensione delle abitazioni Si riporta quanto contenuto in uno studio effettuato dall Agenzia del territorio OMI- nella città di Roma nel quale viene esaminata la distribuzione delle compravendite in base alla dimensione delle unità immobiliari, nel periodo I semestre 2004-I semestre Nel documento sono riportate per ogni macroarea urbana, le quote di compravendite di abitazioni piccole, medie e grandi, nonché la variazione registrata nell'anno per ogni classe di abitazione. Mediamente nella Capitale le compravendite del I semestre 2005 sono state suddivise in quote che risultano del 41% circa per le abitazioni piccole, del 53,7% per le abitazioni medie e del 5% circa per le abitazioni più grandi. Piccola % Media% grande% Abitazioni di grande taglio Con riferimento al mercato immobiliare si rileva che le abitazioni più grandi vengono vendute in proporzione maggiore nella macroarea Prati-Trionfale con una quota superiore al 15%. Nelle macro aree semicentrali Parioli-Flaminio e Salaria- Trieste-Nomentana e Cassia-Flaminia, con quote intorno al 13% circa e nell'area Eur-Laurentina con una quota del 11% circa. Quest'ultimo segmento di mercato è cresciuto notevolmente nelle macro aree Appia- Tuscolana, +83%, Semicentrale Salaria Trieste - Nomentana, +78% e nel Centro Storico +74%. Abitazioni di medio taglio Le aree con maggior presenza di compravendite delle abitazioni medie risultano Eur- Laurentina, Cintura Eur ed Ostiense-Navigatori, con quote intorno al 70-75%. Complessivamente si nota una maggior crescita delle compravendite di abitazione piccole, che aumentano tra il I semestre 2004 ed il I semestre 2005 del 38% circa contro un incremento medio del 27% per le abitazioni medie e solo del 13% per le abitazioni più grandi. Abitazioni di piccolo taglio Il mercato delle abitazioni piccole è cresciuto nelle macroaree Fuori G.R.A. Sud-Ovest e Portuense, a scapito di una contrazione del mercato delle abitazioni più grandi. In relazioni alla circostanza che l investitore ha disponibilità di aree edificabili nella zona Sud Ovest della città, al di fuori del GRA, ovvero in alternativa nella macroarea denominata Portuense, si riportano i dati forniti dall OMI per le due zone sopraindicate: 1) MACROAREA :FUORI GRA SUD OVEST ZONA NTN 2005 Variaz. NTN ( ) % IMI 2005 Variaz. IMI ( ) % 8

9 Casal Palocco 125,48 5,5 1,97 10,5 Acilia Nord 95,10 7,9 1,68 5,0 Ostia Antica 40,68-7,7 1,81 5,0 Acilia Sud 502,12 34,2 4,72 4,8 Mezzocamino 50,34 5,3 1,73 2,3 Vitinia Acilia Nuova 73,78 126,1 3,36 2,6 AXA 145,05 3,3 4,64 8,7 Madonnetta 11,05 84,2 1,49 8,6 Dragoncello 64,28 163,4 5,04 2,5 Dragona 211,48 147,0 4,19 15,6 Infernetto 286,24-18,9 3,59 4,3 TOTALE/MEDIA 1.605,61 22,1% 3,33% 3,2% 2)MACROAREA : PORTUENSE ZONA NTN 2005 Variaz. NTN ( ) % IMI 2005 Variaz. IMI ( ) % Portuense 2 (via Prospero Colonna) 263,60 13,9 1,89 8,4 Portuense 3 (via dell Impruneta) 183,41 25,9 1,71 13,1 Gianicolense 3 (via dei Colli 120,36-20,1 0,96 6,7 Portuensi Sub Gianicolense A(via della 4,75-16,1 0,69 7,8 Nocetta) Sub Portuense A (via Monte Cucco) 4,77-0,17 2,5 Sub Portuense B (via Monte delle 47,15 6,5 1,06 6,8 Capre) Sub Gianicolense B (via Casetta 55,57-29,6 1,68 5,0 Mattei) Sub Gianicolense C (via 13,87 398,4 1,02 2,5 Mazzacurati) Sub Gianicolense D (Via 235,89 283,2 4,41 6,7 Affogalasino) Sub Portuense (via di Generosa) ,6 1,65 9,5 Sub Gianicolense (via della Pisana) 596,94 113,9 4,02 8,3 La Pisana 0,00 2,4 Muratella 123,68 11,4 13,81 5,4 Magliana Warner Villane 16,32 64,3 6,61 TOTALE /MEDIA 1.712,07 47,4 2,300 8,4 Zona SUD OVEST Nella suddetta macroarea il mercato della abitazioni di piccolo taglio è abbastanza dinamico, mentre non è assolutamente rilevante quello di grande taglio. In particolare si è verificata nel corso del 2005 una rilevante compravendita di abitazioni nella zona di Acilia Nuova con incremento percentuale della NTN del 126% rispetto al 2004, del 163% nella località Dragoncello e del 147% nella località Dragona. Anche la movimentazione delle abitazioni (rappresentate dall IMI) ha mostrato, rispetto al 2004, una percentuale di incremento che, per le anzidette località, ha dato luogo ai seguenti incrementi: Dragoncello 2,5% Dragona 15,6% Acilia Nuova 2,6% 9

10 In conclusione si ritiene che l intervento edilizio possa trovare la sua giusta collocazione nella località Dragona. Macroarea PORTUENSE Anche nella precitata macroarea è abbastanza dinamico il mercato della abitazioni di piccolo taglio. Si è riscontrata nel 2005 una rilevante compravendita di abitazioni con incremento percentuale della NTN rispetto al 2004 del 13,9% nella zona denominata Portuense 2 (via Prospero Colonna) e del 25,9% nella zona Portuense 3 (via dell Impruneta). Assai rilevanti risultano le variazioni riscontrate nelle zone denominate Sub Gianicolense C (via Mazzacurati) e Sub Gianicolense D (via Affogalasino) con incrementi rispettivamente del 389% e del 283%. Anche la movimentazione delle abitazioni (rappresentate dall IMI) ha mostrato, rispetto al 2004, una percentuale di incremento che ha dato luogo ai seguenti valori percentuali: Portuense 3 (via dell Impruneta ): incremento 13,1% Portuense 2: incremento 8,4% Sub Portuense: incremento 9,5% Sub Gianicolense: incremento 8,3% In conclusione si ritiene che l intervento edilizio possa trovare comunque la sua giusta collocazione nelle sopraindicate località. Glossario Giudizio di commerciabilità di un immobile: esprime il giudizio sul grado di commerciabilità o di assorbimento che un bene immobile può possedere in uno specifico segmento territoriale dove lo stesso bene immobile viene immesso, ai fini della sua alienazione. Grado di intensità del mercato immobiliare: rappresenta il rapporto tra il numero delle compravendite (NTN) e lo stock relativo. Viene espresso in percentuale. Grado di attrattività del mercato immobiliare: rappresenta la misura della forza attrattiva esercitata dai centri urbani, in particolare dai capoluoghi di provincia, rispetto al territorio provinciale circostante. Grado di concordanza: rappresenta il numero di transazioni normalizzate (NTN) aventi per oggetto fabbricati il cui luogo di ubicazione a livello di comune, coincide (concorda) con il luogo di residenza dell acquirente. Numero di transazioni normalizzate: rappresentano il numero di transazioni, per quota di proprietà, oggetto di transazione immobiliare. Stock: rappresenta il numero di unità immobiliari presenti in un Comune, che può essere distinto per tipologia edilizie. Tempo medio di vendita: esprime il tempo medio intercorrente tra la prima immissione di un bene immobile sul mercato immobiliare e la relativa alienazione effettuata con atto pubblico. Volume di compravendita: esprime l insieme di unità immobiliari compravendute in un determinato ambito territoriale. 10

11 Mutuo ipotecario: si intende un finanziamento subordinato al rilascio, in garanzia, di un immobile o dell immobile acquistato. NTN ipotecario: si intende il numero di transazioni per acquisto di abitazioni mediante mutuo ipotecario. Capitale ipotecario: esprime l importo erogato del mutuo Interesse: esprime il costo medio annuo, riferito alla prima rata, del finanziamento erogato. Durata: esprime il ciclo di vita del finanziamento inteso come l arco temporale in cui deve avvenire il rimborso del finanziamento. 11