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1 FOGLIO INFORMATIVO relativo ai MUTUI destinati ad estinguere precedenti finanziamenti, con SURROGAZIONE NELLE GARANZIE concesse a favore della banca finanziatrice originaria INFORMAZIONI SULLA BANCA Cassa Padana B.C.C. Società Cooperativa Via Garibaldi, Leno (BS) Tel.: /280 Fax: Indirizzo telematico: Registro delle Imprese della CCIAA di Brescia n Iscritta all Albo della Banca d Italia n cod. ABI Iscritta all Albo delle società cooperative n. A Iscritta all Albo dei Gruppi bancari n Aderente al Fondo di Garanzia dei Depositanti del Credito Cooperativo e al Fondo di Garanzia degli Obbligazionisti del Credito Cooperativo. Dati e qualifica soggetto incaricato all offerta fuori sede Nome e Cognome Qualifica Iscrizione ad Albi o Elenchi Numero delibera Iscrizione all Albo/Elenco Si precisa che il cliente non è tenuto a riconoscere al soggetto incaricato all offerta fuori sede costi ed oneri aggiuntivi rispetto a quelli indicati nel presente Foglio Informativo. CHE COS È IL MUTUO IPOTECARIO La portabilità è un operazione che permette di ottenere da una nuova banca a condizione, ovviamente, che questa vi acconsenta un mutuo al fine di estinguere il finanziamento precedente ottenuto dalla banca finanziatrice originaria. Il mutuatario può ottenere dalla nuova banca condizioni migliorative per quanto riguarda, per esempio, tassi di interesse e durata. Gli unici vincoli sono che il mutuatario deve essere una persona fisica o una micro impresa (ossia un impresa che occupa meno di 10 addetti e realizza un fatturato annuo o un totale di bilancio annuo non superiori a 2 milioni di euro) e che il nuovo mutuo non può superare per importo il debito (residuo) relativo al finanziamento originario. Il mutuatario non deve sostenere alcuna spesa per il perfezionamento dell operazione: le spese, ivi incluse quelle notarili e assicurative, sono totalmente a carico della nuova banca. Per l estinzione anticipata del vecchio finanziamento, nell ambito dell operazione di portabilità, non è dovuta la corresponsione di alcun compenso. Non è altresì necessario iscrivere una nuova ipoteca in quanto scopo della surrogazione è di permettere l utilizzo delle garanzie che assistevano il finanziamento originario a servizio del nuovo mutuo. Non occorre il consenso della banca finanziatrice originaria per il perfezionamento dell operazione. Quest ultima potrebbe decidere di non presentarsi all atto ma non può opporsi all operazione rifiutando di ricevere il pagamento, essendo anzi obbligata a rilasciare una quietanza. In estrema sintesi la struttura dell operazione si articola nel seguente modo: 1. si stipula un nuovo mutuo con una nuova banca; Aggiornato al 01/10/2015 1/9

2 2. si qualifica espressamente il nuovo mutuo come finalizzato (cosiddetto mutuo di scopo ) a procurare la provvista per estinguere il finanziamento originario; 3. si utilizza il ricavato del nuovo mutuo per andare ad estinguere il finanziamento originario; 4. all atto dell estinzione del vecchio finanziamento il debitore dichiara alla banca originaria che, per effettuare l estinzione, si utilizza denaro proveniente da un nuovo mutuo; 5. si ottiene dalla vecchia banca una quietanza di estinzione del primo finanziamento. Nella quietanza si dà atto della dichiarazione del debitore di essersi procurato mediante un nuovo mutuo la disponibilità finanziaria necessaria per estinguere il primo finanziamento; 6. si stipula infine l atto di surrogazione, con il quale il debitore dichiara di sostituire la nuova banca alla precedente nelle garanzie (specialmente l ipoteca, ma anche una eventuale fideiussione) che assistevano il finanziamento originario. L ABI, con riguardo a tale operazione, ha definito di recente una procedura di colloquio interbancaria ispirata a criteri di riduzione di tempi e di costi. Tale procedura consente al cliente di rivolgersi direttamente alla nuova banca che, attraverso sistemi informativi elettronici, acquisisce da quella originaria i dati relativi al mutuo in essere (ad es., ammontare del debito residuo). La nuova banca, per concedere il nuovo finanziamento, può ricorrere al modello del mutuo fondiario o a quello del mutuo ipotecario. In particolare, il mutuo fondiario è un finanziamento a medio-lungo termine (superiore ai 18 mesi), il cui rimborso viene garantito da ipoteca, normalmente di primo grado, su immobili. L ammontare massimo della somma erogabile è pari all 80% del valore dei beni ipotecati. Tale percentuale può essere elevata fino al 100% qualora vengano prestate, da parte del cliente, delle garanzie aggiuntive (ad esempio: fideiussioni bancarie, polizze di assicurazione). Nel caso in cui vi siano delle garanzie ipotecarie già esistenti, il limite dell 80% deve comprendere il capitale residuo del precedente finanziamento. Il mutuo ipotecario, invece, è un finanziamento a medio-lungo termine (superiore ai 18 mesi) il cui rimborso viene garantito da ipoteca su immobili. Per entrambe le tipologie di mutuo il rimborso avviene mediante pagamento di rate periodiche comprensive di capitale e interessi, secondo un piano di ammortamento definito al momento della stipulazione del contratto; i tasso di interesse può essere fisso o variabile. Le rate possono essere mensili, trimestrali, semestrali o annuali. I TIPI DI MUTUO E I LORO RISCHI Mutuo a tasso fisso Rimangono fissi per tutta la durata del mutuo sia il tasso di interesse sia l importo delle singole rate. Lo svantaggio è non poter sfruttare eventuali riduzioni dei tassi di mercato. Il tasso fisso è consigliabile a chi vuole essere certo, sin dal momento della firma del contratto, della misura del tasso, degli importi delle singole rate e dell ammontare complessivo del debito da restituire, indipendentemente dalle variazioni delle condizioni di mercato. Mutuo a tasso variabile Rispetto al tasso iniziale, il tasso di interesse può variare, con cadenze prestabilite, secondo l andamento di uno o più parametri di indicizzazione fissati nel contratto. Il rischio principale è l aumento imprevedibile e consistente dell importo o del numero delle rate. Il tasso variabile è consigliabile a chi vuole un tasso sempre in linea con l andamento del mercato e può sostenere eventuali aumenti dell importo delle rate. Rischi specifici legati alla tipologia di contratto Il contratto può prevedere che la Banca, in presenza di un giustificato motivo, possa modificare nel corso del rapporto le condizioni economiche applicate al cliente ad eccezione del tasso di interesse. Solo se il mutuatario non è un consumatore o una micro impresa, il contratto può prevedere la possibilità per la Banca di modificare in via unilaterale anche i tassi di interesse al verificarsi di specifici eventi e condizioni predeterminati nel contratto medesimo. Per saperne di più: La Guida pratica al mutuo, che aiuta a orientarsi nella scelta, è disponibile sul sito presso tutte le filiali e sul sito della Cassa Padana BCC (www.cassapadana.it). Aggiornato al 01/10/2015 2/9

3 I SULLA BANCA CONDIZIONI ECONOMICHE C QUANTO PUÒ COSTARE IL MUTUO IPOTECARIO Tasso annuo effettivo globale (TAEG) riferito ad un mutuo ipotecario di euro della durata di 10 anni, con rata mensile, al tasso nominale fisso del 5,658%: 6.01% riferito ad un mutuo ipotecario di euro della durata di 10 anni, con rata mensile, a tasso variabile inizialmente del 4,788 %: 5.09% In caso di mutui che prevedono un tasso variabile, il TAEG ha valore puramente esemplificativo, essendo calcolato sulla base del valore iniziale del tasso e ipotizzando che questo resti immutato per tutta la durata del contratto. Oltre al TAEG vanno considerati altri costi, ad esempio le spese notarili, gli oneri fiscali diversi dall imposta sostitutiva (che è già inclusa nel TAEG) e le spese di assicurazione dell immobile ipotecato. Aggiornato al 01/10/2015 3/9

4 VOCI COSTI Importo massimo finanziabile - TASSI MASSIMI Durata minima Durata massima Modalità di calcolo degli interessi MUTUI A TASSO FISSO Parametro di riferimento Spread Tasso di interesse di preammortamento Tasso di mora MUTUI A TASSO VARIABILE Parametro di indicizzazione Mesi 19 Anni 20 Gli interessi sono calcolati con riferimento all anno commerciale (360 giorni). Media mensile del calcolato utilizzando la fascia di vita residua più prossima alla durata del mutuo (www.bancaditalia.it) e riferito al secondo mese antecedente la data di erogazione. I tassi applicati alla data odierna sono evidenziati nelle pagine successive nella tabella Ultime variazioni del Rendistato lordo per fasce di vita residua. Fino a 10 anni: 3.75 punti percentuali Fino a 15 anni: 4.25 punti percentuali Fino a 20 anni: 5.00 punti percentuali Fino a 10 anni: Media mensile del punti percentuali Fino a 15 anni: Media mensile del punti percentuali Fino a 20 anni: Media mensile del punti percentuali Tasso contrattuale in vigore al momento della mora punti percentuali Media mensile del calcolato utilizzando la fascia di vita residua del secondo mese antecedente la data di erogazione, scelto tra i seguenti: - da 2 anni e 7 mesi a 3 anni e 6 mesi per i mutui fino a 5 anni; - da 4 anni e 7 mesi a 6 anni e 6 mesi per i mutui fino a 10 anni; - da 8 anni e 7 mesi a 12 anni e 6 mesi per mutui oltre 10 anni, pubblicati sul sito Alla data odierna la Media mensile del è pari a 0.373% per i mutui fino a 5 anni 1.038% per i mutui fino a 10 anni 1.908% per i mutui oltre i 10 anni. Aggiornato al 01/10/2015 4/9

5 Spread Tasso minimo Tasso massimo Tasso di interesse di preammortamento Tasso di mora Fino a 10 anni: 3.75 punti percentuali Fino a 15 anni: 3.75 punti percentuali Fino a 20 anni: 4.00 punti percentuali - - Fino a 10 anni: Media mensile del punti percentuali Fino a 15 anni: Media mensile del punti percentuali Fino a 20 anni: Media mensile del punti percentuali Tasso contrattuale in vigore al momento della mora punti percentuali Spese per la stipula del contratto per istruttoria: 0,00 Perizia tecnica svolta da soggetto incaricato dalla Banca: In caso di ricorso a Periti Esterni incaricati dal cliente: 0,00 0,00 SPESE MASSIME Spese per la gestione del rapporto Gestione pratica Euro - Incasso rata con addebito automatico in conto corrente con pagamento per cassa Invio comunicazioni in forma cartacea on line Euro 3,00 Euro 5,08 Euro 0,00 Euro 0,00 Variazione/restrizione/rinnovo/cancel lazione di ipoteca Euro 250,00 Accollo mutuo Euro 250,00 Integrativi per rinegoziazione mutui Per ricerca e ristampa di estratti conto, documenti contabili e singole operazioni 0,15% del debito residuo con un minimo di 150,00 euro Pari al costo effettivamente sostenuto per la produzione dei documenti Per avviso scadenza rate, oltre rimborso spese postali Per rilascio certificazione interessi passivi Euro 1,03 Euro 50,00 Per rinuncia mutuo Euro 50,00 Aggiornato al 01/10/2015 5/9

6 PIANO DI AMMORTAMENTO Spese per estinzione anticipata Tipo di ammortamento Tipologia di rata Periodicità delle rate 3% del debito residuo per i mutui a tasso fisso; 1,5% del debito residuo per i mutui a tasso variabile. Francese - Tasso frazionato Costante e posticipata Mensile/Trimestrale/Semestrale/Annuale ULTIME RILEVAZIONI DEL RENDISTATO LORDO PER FASCE DI VITA RESIDUA (Fonte LUG 2015 AGO 2015 SET 2015 OTT anno 1 anno e 6 mesi anno e 7 mesi 2 anni e 6 mesi anni e 7 mesi 3 anni e 6 mesi anni e 7 mesi 4 anni e 6 mesi anni e 7 mesi 6 anni e 6 mesi anni e 7 mesi 8 anni e 6 mesi anni e 7 mesi 12 anni e 6 mesi anni e 7 mesi 20 anni e 6 mesi anni e 7 mesi e oltre Il tasso applicato al singolo contratto può essere diverso, a seconda del valore del parametro al momento della stipula. Prima della conclusione del contratto è consigliabile prendere visione del piano di ammortamento personalizzato allegato al documento di sintesi. CALCOLO ESEMPLIFICATIVO DELL'IMPORTO DELLA RATA (PER I MUTUI A TASSO FISSO) Tasso di interesse applicato Durata del finanziamento (anni) Importo della rata mensile per di capitale Se il tasso di interesse aumenta del 2% dopo 12 mesi Se il tasso di interesse diminuisce del 2% dopo 12 mesi 5,658% , ,612% , ,362% , CALCOLO ESEMPLIFICATIVO DELL'IMPORTO DELLA RATA (PER I MUTUI A TASSO VARIABILE) Tasso di interesse applicato Durata del finanziamento (anni) Importo della rata mensile per di capitale Se il tasso di interesse aumenta del 2% dopo 24 mesi Se il tasso di interesse diminuisce del 2% dopo 24 mesi 4,788% , ,38 972,91 5,658% ,49 923,09 734,08 5,908% ,13 821,07 609,57 (*) Il tasso minimo non può comunque scendere al di sotto dello spread, nell ipotesi pari a 3.75 Aggiornato al 01/10/2015 6/9

7 Il Tasso Effettivo Globale Medio (TEGM) previsto dall art. 2 della legge sull usura (legge numero 108/1996), relativo ai mutui ipotecari, può essere consultato in filiale e sul sito internet (www.cassapadana.it). SERVIZI ACCESSORI Polizza assicurativa a copertura del rimborso del credito in caso di morte, invalidità o disoccupazione del cliente Facoltativa A seconda della polizza e dell assicuratore scelto, a carico del mutuatario. ALTRE SPESE DA SOSTENERE Al momento della stipula del mutuo il cliente deve sostenere costi relativi a servizi prestati da soggetti terzi: Perizia tecnica svolta da soggetto incaricato dalla Banca: 0,00 In caso di ricorso a Periti Esterni: Spese notarili Assicurazione immobile Imposta sostitutiva Tassa ipotecaria 0,00 A carico della Banca Il Cliente è tenuto ad assicurare gli immobili oggetto di garanzia contro i danni causati da incendio, scoppio, fulmine. La polizza può essere sottoscritta presso una Primaria Compagnia di Assicurazione. Esente Esente TEMPI DI EROGAZIONE - Durata dell istruttoria: entro 30 giorni dalla presentazione della documentazione completa. - Disponibilità dell importo: decorsi 11 giorni dall iscrizione ipotecaria e, se previsto, della produzione di polizza assicurativa per danni relativa agli immobili ipotecati, con relativo vincolo. Aggiornato al 01/10/2015 7/9

8 ESTINZIONE ANTICIPATA, PORTABILITA E RECLAMI Estinzione anticipata Il cliente può estinguere anticipatamente in tutto o in parte il mutuo con un preavviso di almeno 5 giorni pagando un compenso stabilito dal contratto, non superiore al 3% del debito residuo per i mutui a tasso fisso e non superiore all 1,5% per i mutui a tasso variabile. Il compenso non è dovuto: se il mutuo è concesso a persone fisiche per acquisto, costruzione o ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione ovvero allo svolgimento della propria attività economica o professionale; se l estinzione anticipata totale avviene nell ambito di un operazione di portabilità. L estinzione totale comporta la chiusura del rapporto contrattuale con la restituzione del capitale ancora dovuto tutto insieme prima della scadenza del mutuo e degli interessi maturati sino a quel momento. Risoluzione del contratto e decadenza dal beneficio del termine In determinate ipotesi (ad es.: mancato pagamento della rata; vicende riguardanti il cliente o gli eventuali garanti che incidendo sulla loro situazione patrimoniale, finanziaria o economica pongono in pericolo la restituzione delle somme alla banca), il contratto si scioglie a richiesta della banca, che, conseguentemente, ha diritto di ottenere l immediato pagamento di quanto dovutole. Portabilità del mutuo Nel caso in cui, per rimborsare il mutuo, il cliente ottenga un nuovo finanziamento da un altra banca/intermediario, il cliente non deve sostenere neanche indirettamente alcun costo (ad esempio commissioni, spese, oneri e penali). Il nuovo contratto mantiene i diritti e le garanzie del vecchio. Tempi massimi di chiusura del rapporto La banca conclude gli adempimenti connessi alla richiesta del mutuatario entro 30 giorni decorrenti dalla data di integrale pagamento di quanto dovutole a seguito del recesso. Reclami I reclami vanno inviati all Ufficio Reclami della Banca (via Garibaldi, Leno (BS); che risponde entro 30 giorni dal ricevimento. Se il cliente non è soddisfatto o non ha ricevuto risposta entro i 30 giorni può rivolgersi a: Arbitro Bancario Finanziario (ABF). Per sapere come rivolgersi all Arbitro si può consultare il sito chiedere presso le filiali della Banca d Italia, oppure chiedere alla banca. Conciliatore Bancario Finanziario. Se sorge una controversia con la banca, il cliente può attivare una procedura di mediazione finalizzata alla conciliazione, che consiste nel tentativo di raggiungere un accordo con la banca, grazie all assistenza di un conciliatore indipendente. Per questo servizio è possibile rivolgersi al Conciliatore Bancario Finanziario (Organismo iscritto nel registro tenuto dal Ministero della Giustizia), con sede a Roma, Via delle Botteghe Oscure 54, tel , sito internet Se il cliente intende rivolgersi al giudice egli - se non si è già avvalso della facoltà di ricorrere ad uno degli strumenti alternativi al giudizio sopra indicati - deve preventivamente, pena l improcedibilità della relativa domanda, rivolgersi all ABF oppure attivare una procedura di mediazione finalizzata alla conciliazione presso il Conciliatore BancarioFinanziario. Le parti possono concordare, anche successivamente alla conclusione del contratto, di rivolgersi ad un organismo di mediazione diverso dal Conciliatore BancarioFinanziario purché iscritto nell apposito registro ministeriale. Aggiornato al 01/10/2015 8/9

9 LEGENDA Accollo Imposta sostitutiva Ipoteca Istruttoria Parametro di indicizzazione (per i mutui a tasso variabile)/ Parametro di riferimento (per i mutui a tasso fisso) Perizia Piano di ammortamento Piano di ammortamento francese Quota capitale Quota interessi Rata variabile Rata costante Spread Tasso annuo effettivo globale (TAEG) Tasso di interesse di preammortamento Tasso di interesse nominale annuo Tasso di mora Tasso effettivo globale medio (TEGM) Contratto tra un debitore e una terza persona che si impegna a pagare il debito al creditore. Imposta pari allo 0,25% della somma erogata, ad eccezione dei mutui richiesti da persone fisiche e destinati all acquisito/costruzione/ristrutturazione di immobili ad uso abitativo diversi dalla prima casa, per i quali l imposta sostitutiva è pari al 2% della somma erogata. Garanzia su un bene, normalmente su un immobile. Se il debitore non può più pagare il suo debito, il creditore può ottenere l espropriazione del bene e farlo vendere. Pratiche e formalità necessarie alla erogazione del mutuo. Parametro di mercato o di politica monetaria preso a riferimento per determinare il tasso di interesse. Relazione di un tecnico che attesta il valore dell immobile da ipotecare. Piano di rimborso del mutuo con l indicazione della composizione delle singole rate (quota capitale e quota interessi), calcolato al tasso definito nel contratto. Il piano di ammortamento più diffuso in Italia. La rata prevede una quota capitale crescente e una quota interessi decrescente. All inizio si pagano soprattutto interessi; a mano a mano che il capitale viene restituito, l'ammontare degli interessi diminuisce e la quota di capitale aumenta. Quota della rata costituita dall importo del finanziamento restituito. Quota della rata costituita dagli interessi maturati. L importo della rata non è costante. La somma tra quota capitale e quota interessi si modifica durante la vita del mutuo. La somma tra quota capitale e quota interessi rimane uguale per tutta la durata del mutuo. Maggiorazione applicata ai parametri di riferimento o di indicizzazione. Indica il costo totale del mutuo su base annua ed è espresso in percentuale sull'ammontare del finanziamento concesso. Comprende il tasso di interesse e altre voci di spesa, ad esempio spese di istruttoria della pratica e di riscossione della rata. Il tasso degli interessi dovuti sulla somma finanziata per il periodo che va dalla data di stipula del finanziamento alla data di scadenza della prima rata comprensiva di quota capitale. Rapporto percentuale, calcolato su base annua, tra l interesse (quale compenso del capitale prestato) e il capitale prestato. Maggiorazione del tasso di interesse applicata in caso di ritardo nel pagamento delle rate. Tasso di interesse pubblicato ogni tre mesi dal Ministero dell Economia e delle Finanze come previsto dalla legge sull usura. Per verificare se un tasso di interesse è usurario, quindi vietato, bisogna individuare, tra tutti quelli pubblicati, il TEGM dei mutui ipotecari, aumentarlo di un quarto, aggiungere quattro punti percentuali, verificare che la differenza tra il tasso così ottenuto e il TEGM non sia superiore a otto punti percentuali (se la differenza è superiore bisogna ridurre il tasso in misura tale che la differenza con il TEGM non superi gli otto punti) e accertare che quanto richiesto dalla banca non sia superiore. Aggiornato al 01/10/2015 9/9

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