POSTA E RISPOSTA. Aggiornato al 11 agosto 2012

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1 POSTA E RISPOSTA Aggiornato al 11 agosto 2012 Potete rivolgere le vostre domande all avvocato Germano Palmieri, nostro esperto, scrivendo (e firmando con nome e cognome) a sapere@giuffre.it (si prega di non accludere allegati al testo del quesito). Selezioneremo i quesiti più interessanti fra quelli pervenuti. Per esigenze di spazio, sono scelte soltanto domande brevi. Le risposte dell'avvocato Palmieri saranno pubblicate ESCLUSIVAMENTE nel prossimo aggiornamento di questa rubrica: non sarà dato seguito a richieste di risposte private. Le lettere anonime o contenenti quesiti che esulano dal diritto condominiale verranno cestinate. Sommario: TUBATURA E SERVITU - DAVANZALI, PIGNE E VASI - STRADA CONSORZIALE E PARCHEGGIO - LOCAZIONE E SOSTITUZIONE CASSETTA WC - SPOSTAMENTO SERVITU - TINTEGGIATURA MURO CIECO - SPOSTAMENTO SERVITU - LOCAZIONE: UMIDITA E DISDETTA CONTRATTO - COSTITUZIONE CONDOMINIO - RIFACIMENTO PAVIMENTAZIONE BALCONE - ANCORA SUI FRONTALINI - DEMOLIZIONE EDIFICIO E RESPONSABILITA - CONTATORE UNICO - RIFACIMENTO FRONTALINI - AMPLIAMENTO PORTA GARAGE - RIPRISTINO CANNA FUMARIA - SOSTITUZIONE CASSETTA POSTALE - SERVITU SMINUITA - CORTILE E RACCOLTA DIFFERENZIATA - INSTALLAZIONE ASCENSORE E CONDOMINO CONTRARIO - PULIZIA SCALE FAI DA TE - ACQUISTO E RIVENDITA IMMOBILE - LOCAZIONE, CONDOMINIO E SPESE CONDOMINIALI - TITOLO DI COMPROPRIETA E RIPARTIZIONE SPESE - LOCAZIONE E TERRAZZA - SERVITU E SOSTITUZIONE COPERTURA - REGOLAMENTO E COSTRUTTORE - GAZEBO E DISTANZA LEGALE - VENDITA DELL UNITA IMMOBILIARE E ASSEMBLEA - SPESE E USO DELLE PARTI COMUNI - LUCE SCALE - PERMESSO DI COSTRUIRE E DELIBERA ASSEMBLEARE - FORNO E IMMISSIONI - LETTURA CONTATORE - RICOSTRUZIONE MURO - APERTURA VETRATA - SPOSTAMENTO SERVITU - ASSEMBLEA DESERTA E VERBALE - SUPERCONDOMINIO E STERPAGLIE - SPESA MODIFICA TABELLE MILLESIMALI - SPESA SPOSTAMENTO SERVITU - ACQUA E DANNI - TRASFORMAZIONE SOTTOTETTO - INSTALLAZIONE SCALDABAGNO ELETTRICO E CANNA FUMARIA - LOCAZIONE E RIMOZIONE RECIPIENTE - UTILIZZO LOCALE COMUNE - USUCAPIONE E MILLESIMI - CHIARIMENTO SU COSTRUZIONE SOSPETTA - COSTRUZIONE BARBECUE SU SUOLO COMUNE - RIFACIMENTO TETTO FATISCENTE - SERVITU E ACCESSO AL FONDO - ALLACCIO IMPROPRIO - PAGAMENTO REVISIONE MILLESIMI - ACQUA E SFRATTO - MOROSITA - AUMENTO CUBATURA E AUTORIZZAZIONE ASSEMBLEA - CESSIONE

2 AREA COMUNE - COSTRUZIONE BARBECUE - ESPOSIZIONE PANNI SGOCCIOLANTI - PARCHEGGIO IN SPAZIO DI MANOVRA AUTORIMESSA INTERRATA - SE LA SPESA E VOLUTTUARIA - COSTRUZIONE SOSPETTA - GUASTO ANTENNA SATELLITARE - VIZI DELL OPERA E AZIONE LEGALE - FIORIERA E POSTO AUTO - RAMPA SDRUCCIOLEVOLE - INSTALLAZIONE PANNELLI FOTOVOLTAICI - LOCAZIONE E LASTRICO SOLARE - INSTALLAZIONE PORTA SCORREVOLE - RIFACIMENTO SOTTOBALCONE - INSTALLAZIONE CANCELLO - DA PARCHEGGIO A GIARDINO - IMU E REDDITO - SOSTITUZIONE QUADRO MANOVRA ASCENSORE - TETTO E ANTENNA - CONTRIBUTI CONDOMINIALI, MOROSITA E PRESCRIZIONE - DETRAZIONE FISCALE E CERTIFICAZIONE - SOSTITUZIONE FRONTALINO E DECORO ARCHITETTONICO - SOSTITUZIONE CANNA FUMARIA - ACQUA POTABILE E IMU - LOCAZIONE E CONTATORE GAS - RIFACIMENTO PAVIMENTAZIONE LASTRICO SOLARE - MANUTENZIONE SOLAIO - SPESE LEGALI E DISSENSO DALLA LITE - MANSARDA E RISCALDAMENTO - LA SPESA DEL CAPPOTTO - INSTALLAZIONE CASSETTA POSTALE - CADUTA BIANCHERIA E ACCESSO AI CONTATORI - INGLOBAMENTO SOTTOTETTO - COPIA ESTRATTO CONTO - AUMENTO DI CUBATURA E INDENNIZZO - UN CONSIGLIO PER IL TETTO - AUMENTO CUBATURA - INSTALLAZIONE PANNELLI FOTOVOLTAICI - GIARDINO PRIVATO E INFILTRAZIONI - ANCORA SU TRASFERIMENTO SERVITU E CANCELLO - INFERRIATE APPROVA DI LADRO - ASCENSORE GUASTO E CONDOMINO DISABILE - AMMINISTRAZIONE - ALLACCIO RETE FOGNARIA CONDOMINIALE - IMPIANTO FOTOVOLTAICO - SPESE ASCENSORE E STUDIO PROFESSIONALE - TENUTA CONTABILITA - TRASFERIMENTO SERVITU E CANCELLO - DANNI DA INFILTRAZIONI DI ACQUA E POSA IN OPERA MATERIALE VIETATO - SOTTOTETTO, MILLESIMI E TRASFORMAZIONE IN ABITAZIONE - ASCENSORE E MILLESIMI - LAVORI CONDOMINIALI E GARANZIA - TENDA E DISTANZA LEGALE - RIPARAZIONE SOTTOBALCONE - APPALTO E DANNI - CONTROLLO CONTO CORRENTE - FIORIERE CONDOMINIALI IN USO A CONDOMINO - LOCAZIONE E SOSTITUZIONE FINESTRE - RIPRISTINO ABBAINO - CONDOMINIO PLURISCALE - DISTANZA CANNA FUMARIA - PIANTE IN CENTRO STORICO - IMMISSIONI E LASTRICO SOLARE DI USO ESCLUSIVO - IMMISSIONI RUMOROSE - SOPRAELEVAZIONE E RISCALDAMENTO - ROGITO INCOMPLETO - MILLESIMI E CONTROSOFFITTO - MILLESIMI E ASSEMBLEA - APPROVAZIONE TABELLE MILLESIMALI - EREDITA E PARCHEGGIO - CHIARIMENTO SU AMMINISTRATORE DIMISSIONARIO - CAUSA PER INFILTRAZIONI DI ACQUA - EDIFICIO DI NUOVA COSTRUZIONE E AUTOCLAVE - RIPARAZIONE DANNO DA INFILTRAZIONI DI ACQUA - SPESA SOSTITUZIONE CALDAIA - MONTAGGIO IMPALCATURA - DISTACCO RISCALDAMENTO E SPESE - VENDITA E CALDAIA - APPALTATO E SMANTELLAMENTO CANTIERE - DIMISSIONI AMMINISTRATORE - VENDITA EREDITA - DEMOLIZIONE LOCALE CALDAIA - DEMOLIZIONE SOLAIO - BONIFICA TETTO - RISCHIO FURTO - STILLICIDIO - COMPILAZIONE TABELLA

3 MILLESIMALE - ODORI DI CUCINA - SCALE, LASTRICO SOLARE E MILLESIMI - GAZEBO E PASSAGGIO COMUNE - LASTRICO SOLARE E SICUREZZA - PANNELLI FOTOVOLTAICI - APPARTAMENTO UBICATO IN DUE DIVERSI EDIFICI - CHIAVE ED ESTRANEI AL CONDOMINIO - GARAGE INDIVISO - STILLICIDIO E LOCAZIONE - AMIANTO E DISDETTA CONTRATTO DI LOCAZIONE - BALCONE ATTREZZATO - LOCAZIONE E PARCHEGGIO - DIVISORIO BALCONE - VENDITA E SPESE CONDOMINIALI - MOROSITA E SMONTAGGIO PONTEGGIO - FURTO E SOSTITUZIONE PORTA - PALMA INVADENTE - ALLAGAMENTO CUCINA - SPESE E SERVITU - SPESE SUPERCONDOMINIO - CONTATORE ACQUA - INFILTRAZIONI DAL TETTO - UNA SITUAZIONE TORMENTATA - INQUILINO E DANNI - ALBERI INVADENTI - INSTALLAZIONE PORTA - SPURGO FOSSA BIOLOGICA E CONDOMINO RECALCITRANTE - PARCHEGGIO - CANCELLO E CHIAVE - INGRESSO NELLA PROPRIETA ALTRUI E DANNI - ACQUA SPORCA E MARCIAPIEDE - SUPERCONDOMINIO E SPESE - COSTRUTTORE E ASCENSORE - SCAVI E RIPRISTINO SEDE STRADALE - CALDAIA RISCALDAMENTO - ASSEGNAZIONE POSTI AUTO - CONDUTTORE E POSTO AUTO - RISTRUTTURAZIONE FACCIATA - OCCUPAZIONE SUOLO PUBBLICO - SPESE ASCENSORE - CADUTA FIORI E PULIZIA MARCIAPIEDE - AUTO IN ESPOSIZIONE E ASSICURAZIONE RESPONSABILITA CIVILE - VENDITA LOCALE CONDOMINIALE - COIBENTAZIONE TETTO E MILLESIMI - SERVITU E MILLESIMI - VIOLENZA IN CONDOMINIO - CONTATORE E PRIVACY - ESERCIZIO DELLA SERVITU - GAZEBO E DISTANZA LEGALE - SERVITU DI PASSAGGIO E ALLARGAMENTO DEL CANCELLO - UNA TETTOIA INVADENTE - SPOSTAMENTO DELLA SERVITU - RIFACIMENTO PAVIMENTAZIONE LASTRICO SOLARE DI USO ESCLUSIVO - SPESA REALIZZAZIONE POSTI AUTO - FACCIATA E TUBO DELL ACQUA - FOSSA BIOLOGICA E SERVITU - NEGOZIO E SPESE COMUNI - SUOLO PUBBLICO E TAVOLINI - CANNA FUMARIA E DANNI - PANORAMA ALTERATO - LAVORI URGENTI E NON - INQUILINO TRASCURATO - VIOLAZIONE DEL DIVIETO DI PARCHEGGIO - OCCUPAZIONE PERMANENTE SPAZIO COMUNE - LOCAZIONE E DISDETTA - LOCAZIONE E SPESE CONDOMINIALI - RIFACIMENTO PAVIMENTAZIONE TERRAZZA A LIVELLO - INFILTRAZIONI DI UMIDITA E PIANO TERRA - OCCUPAZIONE DI IMMOBILE - SERVITU E SPESE - ESTINZIONE DELLA SERVITU - VANO SCALE E IMMISSIONI RUMOROSE - INFILTRAZIONI E ASSICURAZIONE - RINUNCIA AL CONDOMINIO - VIOLAZIONE DI DOMICILIO - VENDITA E VIZI - INFERRIATE E VEDUTA - POZZO E RISTORANTE - QUORUM ASSEMBLEARE - PIANTE SU AREA COMUNE - TRASFORMAZIONE SOTTOTETTO E MODIFICA TABELLE MILLESIMALI - OSTRUZIONE PASSAGGIO - SERVITU E SPESE - DANNI DA ALLAGAMENTO - ESERCIZIO DELLA SERVITU - LOCAZIONE E PERTINENZE - APPALTO E VIZI DELL OPERA - SUPERCONDOMINIO E DELIBERE - RECESSO CONTRATTO DI LOCAZIONE - LOCAZIONE E IMPIANTO NON A NORMA - LAVORI E CANONE DI

4 LOCAZIONE - ASCENSORE OSCURATO - RIMOZIONE CANNA FUMARIA - ACCESSO DEL LOCATORE ALL IMMOBILE LOCATO - SERVITU E DANNI - INSTALLAZIONE PONTEGGIO - SPESA ASCENSORE DELEGA - INSTALLAZIONE ANTENNA CENTRALIZZATA - DANNI E ASSICURAZIONE - RIMOZIONE AMIANTO - CANNA FUMARIA IN AMIANTO - USO DEL MURO COMUNE - USO DELLA COSA COMUNE - SPESA RIFACIMENTO MURO - CHIUSURA PIANEROTTOLO - SPESA RIPARAZIONE FACCIATA - RISCALDAMENTO BOX - AMMINISTRATORE E DELEGA DELLE FUNZIONI - PROCURA E AMMINISTRATORE - INFILTRAZIONI LASTRICO SOLARE DI USO ESCLUSIVO - GATTI INVADENTI - SPESE COMUNI E CONDOMINO RIOTTOSO - TABELLE MILLESIMALI E STATO DI CONSERVAZIONE DELL UNITA IMMOBILIARE - LAVORI CONDOMINIALI E RIMOZIONE GAZEBO - AMMINISTRATORE DIMISSIONARIO E FONDO MANUTENZIONE SOTTOBALCONI - SERVITU E SPESE - VIZI DELL IMMOBILE E MUTUO - COSTRUZIONE TETTO E RIDUZIONE IN PRISTINO - SUPERCONDOMINIO E CENTRALE TERMICA - CHIUSURA CANCELLO - MESSA IN SICUREZZA CORNICIONE - SERVITU - SOSTITUZIONE TOMBINO - INFILTRAZIONI DA LASTRICO SOLARE - BOX AUTO - ANTENNA CENTRALIZZATA - STILLICIDIO - RIPARAZIONE ANTENNA CONDOMINIALE - ASSEGNAZIONE POSTO AUTO - INFILTRAZIONI DI UMIDITA - LAVORI CALDAIA - DANNI DA INFILTRAZIONI DI LIQUAMI - FRAZIONAMENTO SUPERCONDOMINIO - RISCALDAMENTO E INDEBITO ARRICCHIMENTO - CANNA FUMARIA - ANTENNA CENTRALIZZATA - NUOVA COSTRUZIONE E RISARCIMENTO - CONDOMINO TRASCURATO - INFILTRAZIONI DI UMIDITA - SPESA CONTATORE - LOCAZIONE E SPESE - SPESA RIFACIMENTO FACCIATA - APERTURA AUTOMATICA BOX - COSTRUZIONE CUCINA - CONTATORI ACQUA - RIMOZIONE CISTERNA - SMALTIMENTO ACQUE - SUPERCONDOMINIO E IRRIGAZIONE - INSTALLAZIONE NUOVA CANNA FUMARIA - INFILTRAZIONI E CONSOLIDAMENTO EDIFICIO - SERVITU E SPESA - AUMENTO CUBATURA - RISCALDAMENTO CENTRALIZZATO E SPESA - SERVITU - SUPERCONDOMINIO E ILLUMINAZIONE - LOCAZIONE E DISAGI - INFERRIATA - LAVORI STRAORDINARI E MOROSITA - RICOSTRUZIONE MURO - DISSENSO DEL CONDOMINO RISPETTO ALLA LITE - PASSO CARRABILE - AMMINISTRATORE E RAPPRESENTANTE - CONTRATTO DI MANUTENZIONE ASCENSORE - ILLUMINAZIONE E SUPERCONDOMINIO - INFILTRAZIONI DI UMIDITA E ASSICURAZIONE - ABBATTIMENTO ALBERO - SPOSTAMENTO DI POZZETTO FOGNARIO - RIPARAZIONE LASTRICO SOLARE DI USO ESCLUSIVO - IMPUGNAZIONE DELIBERA ASSEMBLEARE - RIMOZIONE AMIANTO - CANCELLO E SERVITU'

5 Segnaliamo, di Germano Palmieri, il recentissimo Dizionario pratico del condominio, 1232 pagine, Giuffrè Editore: Che la vita di condominio sia fonte di problemi, discussioni e, spesso, anche di liti giudiziarie è cosa risaputa. A volte basta poco, come l uso improprio dell ascensore o di un elettrodomestico, la cattiva custodia di un cane o di un gatto, o le marachelle di un figlio per creare le premesse per una lite. È importante quindi sapere come muoversi in un ambiente che può rivelarsi invivibile o almeno fonte di disagio e preoccupazione. Il volume nasce dalla pluriennale esperienza dell avvocato Germano Palmieri e dal suo costante e intenso dialogo con i lettori del Corriere Economia e Il diritto di tutti. Il sottotitolo - Con repertorio di oltre casi concreti risolti dalla legge e dalla giurisprudenza - enfatizza l approccio pratico con cui l autore ha affrontato la materia e il desiderio di fornire indicazioni concrete su come prevenire, per quanto possibile, l insorgere di situazioni conflittuali nei rapporti condominiali. La materia è stata ordinata in ordine alfabetico e suddivisa in voci. Per ciascuna voce sono stati individuati gli interrogativi più frequenti accompagnati dalle relative risposte e completati dalle massime più incisive della Corte di Cassazione e dei giudici di merito. Non mancano accenni ad alcuni reati che possono turbare la vita del condominio. Infine, un completo sistema di rimandi interni permette di passare da una voce all altra e di cogliere le indispensabili correlazioni tra un tema e l altro. TUBATURA E SERVITU Io e mia moglie abbiamo acquistato un immobile, derivato da un lotto diviso in due. Dopo tre mesi abbiamo scoperto che all'interno del nostro pozzetto di scarico in fognatura, è presente un altro tubo di scarico di pertinenza del venditore, che lo ha ereditato dai genitori insieme ad un manufatto condonato. Sospettiamo che lo scarico sia abusivo ed il venditore ci parla di servitu' per destinazione del padre di famiglia. Sulle planimetrie del gestore sono presenti solo 10 allacci in fognatura, ma dopo la divisione dei lotti, sono diventati 11. Il gestore dice che non è possibile un ampliamento ad 11. Devo denunciare al condominio l'irregolarita'? E' possibile che si tratti di servitu' occulta? Possiamo impugnare l'atto e chiedere i danni? Il tubo di scarico passa per il giardino di nostra proprieta' e lo scarico funziona con un pozzetto con pompa sommersa e galleggiante. Il venditore asserisce che non sapeva.

6 R. R. Il primo comma dell art c.c. stabilisce che le servitù non apparenti non possono essere acquistate per destinazione del padre di famiglia. Il secondo comma dello stesso articolo definisce non apparenti le servitù al cui esercizio non sono poste opere visibili e permanenti. Poiché il tubo di cui parla il lettore è nascosto alla vista dal coperchio del pozzetto, il lettore può pretenderne la rimozione a cura e spese del vicino, con diritto al risarcimento degli eventuali danni. La comunicazione, all amministratore, dell esistenza del tubo, non esime il lettore dall obbligo di risarcire gli eventuali danni che dovessero derivare a terzi dalla sua presenza. DAVANZALI, PIGNE E VASI Abito in una frazione turistica di un Comune, condominio 2 piani 4 appartamenti, piano terra; ognuno ha il suo garage, il mio è sul lato esterno del palazzo non ho alcuna strada in quel lato solo il muro di un'altra abitazione e la recinzione che distano 3/4 metri. Ho alcune finestre (mezzefinestre e alte) con le tapparelle sempre giù dove sul davanzale poggio sia dei vasi che delle pigne a seccare per poi recuperare i pinoli e una volta vuote usarle per la stufa. Può un condomino impormi di levare il tutto? Può chiedere di radere al suolo tutte le piante (sia che siano da frutta orto ecc.) che ci sono nel cortile condominiale messe da noi vecchi condomini negli anni? E. P. La presenza dei vasi e delle pigne sui davanzali delle finestre può essere contestata se sussiste il pericolo di una loro caduta, con conseguente rischio per chi si trovi a transitare nella sottostante area condominiale: di eventuali danni sarebbe chiamato a rispondere il lettore. Quanto all estirpazione degli alberi, essa va deliberata dall assemblea con la prevista maggioranza e previa, se richiesta, autorizzazione comunale.

7 STRADA CONSORZIALE E PARCHEGGIO Ho acquistato una casa completamente recintata, il vecchio proprietario mi disse che il problema erano i vicini, che posteggiano ovunque, infatti davanti la mia recinzione ci sono sempre le macchine, non si può neanche tagliare la siepe. Posso proibire di posteggiare visto che quando è stata fatta la casa i vecchi proprietari sono arretrati di 1 metro? Questo è scritto nel rogito. Posso tirare una riga a terra con scritto proprietà privata, la strada sopracitata è una via privata consorziale. M. P. Se la proprietà della lettrice è gravata da servitù di passaggio a favore degli immobili di proprietà dei consorziati, non è detto che questi, oltre che transitarvi, possano anche parcheggiarvi le proprie autovetture: il primo comma dell art c.c., infatti, stabilisce che il proprietario del fondo dominante non può fare innovazioni che rendano più gravosa la condizione del fondo servente. Se i vicini disattendono l invio a non parcheggiare, non resta che rivolgersi al giudice, non senza aver prima adeguatamente documentato il comportamento illegittimo. LOCAZIONE E SOSTITUZIONE CASSETTA WC Vivo in affitto. Mi si rotto il cassonetto dello scarico dell acqua del bagno. Per cambiarlo le spese sono mie o della padrona di casa?

8 A. A. La spesa occorrente alla sostituzione della cassetta del wc fa carico al locatore, salvo che gli usi locali (consultabili presso la Camera di commercio) dispongano altrimenti. SPOSTAMENTO SERVITU Vi sono tre villette a schiera. di cui una è di mia proprietà nel cui giardino c'è un pozzetto con i tre contatori e le manopole per la chiusura e apertura generale dell'acqua. Dette villette furono costruite con muretti e cancelletti simbolici, facilmente scavalcabili. Sei anni or sono, avendo subito un furto, ho fatto una consistente recinzione e un cancello. Ho dovuto dare le chiavi ai proprietari delle altre due villette con diritto di accesso illimitato. Considerato che le chiavi possono essere riprodotte e date anche ai vari villeggianti, io non mi sento più sicuro. Potrei, a mie spese, far spostare la servitù su una strada vicinale,a confine dei loro giardini, come già suggerito dall'azienda acquedotto che farebbe anche i lavori di spostamento? C. M. La servitù può essere spostata, a condizione di non renderne più incomodo l esercizio da parte del proprietario del fondo dominante (secondo comma art c.c.). TINTEGGIATURA MURO CIECO Posseggo una villettina al mare singola ma è tipo un villaggio: sono tutte uguali come struttura. Non c'è amministratore condominiale. Un muro cieco che presumibilmente è del

9 proprietario accanto la facciata dà all'interno della mia proprietà e in 40 anni l'ho dipinta sempre io come d'altronde tutte le altre villette del villaggio avendo lo stesso muro cieco hanno dipinto in base alla loro casa. Ora ho dipinto la casa di bianco e con una decorazione azzurra e il presumibile proprietario del muro mi ha detto che devo togliere la decorazione blu e farla marrone come è la sua casa. Dico presumibile proprietario in quanto non ho contratto di acquisto perchè mi è stata data con successione (eredità). Secondo Lei devo eseguire gli ordini del signore della casa accanto? R. D. S. Se il muro fa parte della struttura del fabbricato adiacente a quello della lettrice, le spese richieste dalla sua manutenzione gravano sul proprietario dello stesso. Questi, pertanto, ha diritto a che il confinante che sia intervenuto sul muro cieco con lavori di tinteggiatura provveda al ripristino dei luoghi. SPOSTAMENTO SERVITU Ci sono tre villette a schiera. di cui una è di mia proprietà nel cui giardino vi è un pozzetto con i tre contatori e le manopole per la chiusura e apertura generale dell'acqua. Dette villette furono costruite con muretti e cancelletti simbolici, facilmente scavalcabili. Sei anni or sono, avendo subito un furto, ho fatto una consistente recinzione e un cancello. Ho dovuto dare le chiavi ai proprietari delle altre due villette con diritto di accesso illimitato. Considerato che le chiavi possono essere riprodotte e date anche ai vari villeggianti, io non mi sento più sicuro. Potrei, a mie spese, far spostare la servitù su una strada vicinale, a confine dei loro giardini, come già suggerito dall'azienda acquedotto che farebbe anche i lavori di spostamento? C. M.

10 La servitù può essere spostata, a condizione di non renderne più incomodo l esercizio da parte del proprietario del fondo dominante (secondo comma art c.c.). LOCAZIONE: UMIDITA E DISDETTA CONTRATTO Vivo da quasi 4 anni in un appartamento in affitto pieno di muffa in tre zone della casa. Ho informato subito i padroni di casa che hanno pensato bene di non rinnovarmi il contratto nei prossimi 4 anni ora quindi mi ritroverò a breve in mezzo ad una strada con due figli minori. Vorrei sapere a chi devo rivolgermi per fare un controllo e quindi provvedere (nel caso in cui serva) a sporgere denuncia. D. P. L'art. 3 della L. 431/1998 prevede che, alla prima scadenza del contratto, il locatore possa avvalersi della facoltà di diniego di rinnovo solo nei casi in esso indicati: per es. quando intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado, o quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità, e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori. Il controllo delle macchie di umidità può essere chiesto all Azienda Sanitaria Locale, fermo restando l obbligo, in capo al locatore, di risarcire gli eventuali danni prodotti dal lamentato inconveniente. COSTITUZIONE CONDOMINIO

11 Siamo proprietari di un appartamento acquistato nel 2008 in uno stabile di 10 appartamenti e 2 locali garage, il palazzo è stato costruito negli anni '70 da due fratelli che si sono divisi i 10 appartamenti. Circa 6 anni fa sono deceduti entrambi. Gli eredi di uno hanno venduto tutti e 5 gli appartamenti. Il loro pensare sempre che lo stabile sia virtualmente diviso permane negli eredi dell'altro defunto che a loro volta hanno affittato tutti gli appartamenti. In questo stabile non c'è il condominio: ho inviato una lettera agli eredi proprietari per costiiturlo, ma non mi è stato permesso. Questa situazione mi crea enorme disagio in quantoil contatore dell'acqua risulta intestato il contratto ancora ai due defunti, il palazzo non ha l'assicurazione, i due garage non pagano la bolletta dell'acqua avendo loro i servizi (bagno-lavandino-giardino). Mi è stato detto che uno stabile con 10 appartamenti ha l'obbligo del condominio, vorrei sapere se è vero, e come devo agire anche se necessita per le vie legali. C. P. La nascita del condominio non richiede un formale atto costitutivo ma si verifica con la costruzione sul suolo comune o con il frazionamento, da parte dell'unico proprietario, di un edificio, i cui piani o porzioni di piano vengano attribuiti a due o più soggetti in proprietà esclusiva. Ciò non esclude che gli interessati possano formalizzare il rapporto davanti ad un notaio, magari in occasione della formazione delle tabelle millesimali. Se i condomini sono più di dieci dev essere formato un regolamento. Non essendoci amministratore, il lettore può provvedere direttamente alla convocazione dell assemblea, ai sensi del secondo comma dell art. 66 disp. att. e trans. c.c. Se l assemblea non riesce ad approvare il regolamento il lettore può rivolgersi al giudice. RIFACIMENTO PAVIMENTAZIONE BALCONE Desidererei sapere se posso oppormi alla delibera di rifacimento balconi per la parte che riguarda la pavimentazione dei miei balconi. Per tutelarmi dall'eventuale ingresso abusivo di operai tramite il ponteggio posso avvertire l'amministratore della eventuale denuncia di violazione di domicilio?

12 T. C. L'assemblea non può obbligare un condomino a rifare la pavimentazione del proprio balcone, trattandosi di incidere sulla sua proprietà esclusiva. Il condomino può pertanto vietare l accesso a terzi alla propria unità immobiliare, a meno che non sia indispensabile all esecuzione di lavori su parti comuni dell edificio. ANCORA SUI FRONTALINI Ho letto la vostra risposta circa la modifica ed eliminiamo quella. Ho appreso che i frontalini e la soletta sottostante fanno parte del condominio ma qua si va per le calende greche perchè è 1 anno che si discute ma non si arriva mai a nessuna conclusione. I miei balconi sono proprio in pessime condizioni e più di un muratore mi ha detto di darmi da fare. Allora a questo punto la domanda è: Posso a spese mie farmi riparare i balconi del mio appartamento e limitare il danno non facendoli rimanere così ancora per chissà quanto tempo e peggiorare ancora di più il loro stato? R. C. Se l assemblea non delibera e sussiste un problema di sicurezza, il condomino può, attraverso un avvocato, promuovere un accertamento tecnico preventivo davanti all Autorità Giudiziaria. DEMOLIZIONE EDIFICIO E RESPONSABILITA

13 Sono proprietario di un appartamento all'ultimo piano di un condominio; tale edificio desta in stato di vetustà ed è abitato solo da una famiglia che tuttavia pur facendo parte dello stabile ha acceso da un altro portone: i muri portanti sono in comune con i nostri. Il comune ha comunicato ai condomini che qualora non si metta in sicurezza lo stabile provvederà alla demolizione dello stesso con spese a carico dei condomini. Qualora venisse demolito lo stabile perderei l'aria dato che sono all'ultimo piano? Si tratta di uno stabile molto vecchio. I proprietari che hanno accesso da un altro portone ma facenti parte dello stesso stabile hanno le stesse responsabilità di tutti gli altri? M. R. La responsabilità per danni che potrebbero derivare a terzi da parti comuni dell edificio condominiale ricade sui condomini, indipendentemente dall ingresso attraverso il quale accedono al fabbricato. La comproprietà dei condomini, una volta demolito l edificio, si trasferisce sull area di risulta, in proporzione alla quota che avevano sulla costruzione abbattuta. CONTATORE UNICO Siamo tre proprietari, ma abbiamo un solo contatore dell acqua: come dividere le spese? Le utenze sono abitazioni con e senza terrazzo, negozi e uffici con aree comuni a verde irrigato e box. Come vanno ripartite le spese non essendo costituito condominio e senza ripartizione millesimale? M. M. Se i condomini non trovano un accordo sulla ripartizione dei consumi, e quindi della spesa, ci si può rifare al secondo comma del paragrafo dell allegato 1/8 al D.P.C.M. 4/3/1996.

14 Questa norma stabilisce che, se la consegna e la misurazione dell acqua avviene per utenze raggruppate, la ripartizione interna dei consumi dev essere organizzata, a cura e spese dell utente, tramite l installazione di singoli contatori per ciascuna unità immobiliare. Si è pertanto nel diritto di pretendere l applicazione della suddetta disposizione, se del caso ricorrendo al Giudice di pace. RIFACIMENTO FRONTALINI Nel condominio di 5 appartamenti dove sono proprietario di un appartamento, privo di amministratore, abbiamo rifatto la solita inutile riunione per la riparazione dei frontalini dei balconi e della sottostante soletta in quanto il cemento circa un anno fa è scoppiato e quindi è uscito fuori il ferro. Chi ha la maggioranza dei mill/mi la tira per le lunghe adducendo la scusa che bisogna ancora interpellare altre ditte, oltre quelle già interpellate, per il preventivo più conveniente, poi che non ha i soldi per poter pagare perché la spesa a suo carico, secondo i millesimi posseduti è enorme e via dicendo. Ora poiché i miei balconi sono quelli peggio ridotti e noto che il ferro altre ad arrugginirsi si sta anche pericolosamente assottigliando. Posso io a mie spese sistemare i miei balconi e far applicare sui frontalini delle protezioni di rame? R. C. I frontalini dei balconi, stando al più recente indirizzo della Cassazione (sentenza n del 30/1/2008), rientrano fra le parti comuni dell edificio. Di conseguenza il condomino potrebbe, ai sensi del primo comma dell art c.c., apportarvi a proprie spese le modifiche finalizzate ad una loro migliore utilizzazione. Usiamo il condizionale perché questa norma va coniugata con l art c.c., per il quale il condomino non può, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell edificio. E siccome il rivestimento in rame che il lettore vorrebbe introdurre potrebbe alterare il decoro architettonico della facciata dell edificio, con conseguente, possibile contestazione anche ad opera di un solo condomino, è consigliabile che questo intervento venga autorizzato dall assemblea.

15 AMPLIAMENTO PORTA GARAGE Ho acquistato un appartamento in condominio, siamo 20 condomini e ci sono 4 box, io possiedo uno di questi. I box sono in un corpo di fabbrica staccato dal palazzo ma ricadente nel cortile comune. Il regolamento di condominio prevede testualmente: "sono di proprietà comune tra i singoli comproprietari dello stabile, in proporzione dei millesimi rispettivi determinati...l'area su cui sorge il fabbricato, gli atri di accesso allo stabile, il cortile, escluso però la proprietà ad uso garage che insistono su area condominiale". Io vorrei allargare l'ingresso del mio garage che internamente misura 2,90 mt mentre la porta misura 1,95 mt. Andrei perciò ad operare nella sola mia proprietà, mi basterebbe allargarla di 40 cm in totale. Devo chiedere l'autorizzazione al condominio? Nel regolamento è detto anche "qualsiasi modifica del fabbricato dovrà essere autorizzata dall'amministratore anche quando non ne guasti l'estetica e la simmetria esteriore". Come conciliare le due clausole? F. M. Le due clausole non sono in contrasto fra loro; l esercizio della proprietà esclusiva di un unità immobiliare, infatti, incontra un limite nell esigenza di non arrecare danni alle parti comuni dell edificio (art c.c.). E poiché l ampliamento della porta del garage potrebbe alterare le linee architettoniche del corpo di fabbrica in cui esso è ubicato, il condomino è tenuto ad assicurarsi l autorizzazione prevista dal regolamento, tanto più che questo la richiede a prescindere. RIPRISTINO CANNA FUMARIA

16 Vivo in un palazzo di 8 appartamenti del 1900 (ha circa 100 anni). Nel mio appartamento c'è una canna fumaria che veniva usata per la cucina economica. Tale canna attraversa due appartamenti ma si ferma al terzo ed ultimo. In questo periodo sto effettuando lavori di manutenzione straordinaria al mio appartamento e mi piacerebbe ripristinare la canna fumaria. Posso farlo? Oppure ci sono delle restrizioni in merito? La canna fumaria probabilmente non viene usata da diversi anni. Io sono proprietario dell'immobile solo da 15 anni. D. De D. Se la canna fumaria è di pertinenza esclusiva dell unità immobiliare di proprietà del lettore e non viene usata da meno di venti anni, può essere ripristinata avendo cura di evitare che provochi immissioni superiori alla normale tollerabilità. SOSTITUZIONE CASSETTA POSTALE Un condomino già da diversi anni lamentava la non adeguatezza delle cassette postali condominiali alla ricezione della sua posta (riceve parecchi giornali e libri) chiedendone la sostituzione. Ogni volta l'assemblea ha sempre negato la sostituzione delle cassette postali e il condomino ha messo una sua cassetta personale, diversa di colore forma e dimensione dalle altre, di fianco alle cassette condominiali. In qualità di Amministratore del condominio come mi devo comportare visto che lo stesso si rifiuta di toglierla finché non si delibera di sostituire le cassette postali esistenti, vecchie, piccole che non permettono la ricezione di riviste e giornali e, inoltre le stesse sono poste all'interno dell'androne e quindi non soddisfano i criteri dettati dal decreto Ministeriale del 9 Aprile 2001 (art. 45 e 46)? M. S.

17 Il primo comma dell art. 21 del D.M. 1/10/2008, intervenuto a ridisegnare le condizioni generali per l espletamento del servizio postale, stabilisce che forma, dimensioni e apertura delle cassette postali devono essere tali da consentire d introdurvi gli invii semplici senza difficoltà. Il quarto comma dello stesso articolo prevede che le cassette vengano collocate al limite della proprietà, sulla pubblica via o comunque in luogo liberamente accessibile, salvo accordi particolari con l ufficio postale di distribuzione. Se l assemblea non delibera la sostituzione delle cassette, in quanto incapienti, il condomino ha il diritto d installarne una più grande, destinata ad accogliere giornali e riviste, nel rispetto dei limiti di cui all art c.c. SERVITU SMINUITA Da circa 2 anni ho acquistato un fondo sul quale si trova una piccola costruzione; il fondo, su di un lato, è delimitato da un muro costeggiato da una stradina a carico della quale sussiste una servitù di passaggio che mi consente di accedere al mio fondo. Il proprietario di questa stradina ha collocato, ai margini della stessa, diversi oggetti ingombranti, quali panchine, bidoni etc. appoggiandoli al muro di mia proprietà. Gli ho chiesto di rimuoverli, atteso che riducevano il passaggio di accesso, ma lui si è rifiutato sostenendo che da anni esercita il possesso in modo pubblico e pacifico e quindi ne ha acquistato il diritto. Posso fare qualcosa per far rimuovere questi oggetti? Questi oggetti possono rimanere appoggiati al muro di mia proprietà? L. T. Il secondo comma dell art c.c. stabilisce che il proprietario del fondo servente non può compiere alcuna cosa che tenda a diminuire l esercizio della servitù o a renderlo più incomodo. Il lettore può rivolgersi al giudice attraverso un avvocato, non senza aver prima documentato il lamentato inconveniente. CORTILE E RACCOLTA DIFFERENZIATA

18 Una recente delibera di un'assemblea condominiale, a maggioranza, ha deciso di ubicare i cassonetti della spazzatura (plastica, umido e secco) a 50 cm dall'ingresso del mio garage che è una proprietà privata con accesso dal cortile condominiale rendendo difficoltosa la manovra di accesso in auto al garage e spesso, inoltre, l'ambiente è maleodorante e malsano per la presenza di sacchetti e altra spazzatura depositata a terra, a ridosso dei cassonetti perché pieni. Vorrei sapere se la maggioranza dei presenti puo' decidere in tal senso, ignorando non solo i diritti di un condomino, il sottoscritto, ma anche mutare la destinazione d'uso di questa zona di cortile. D. Il collocamento dei contenitori della raccolta differenziata non cambia la destinazione d uso del cortile. Se però la loro presenza provoca esalazioni superiori alla normale tollerabilità (soprattutto nei mesi caldi), se ne può chiedere la rimozione al giudice. Lo stesso dicasi se i rifiuti vengono collocati all esterno dei cassonetti. INSTALLAZIONE ASCENSORE E CONDOMINO CONTRARIO E' stato installato un ascensore in un edificio che ne era sprovvisto. Il quesito è: 9 su 10 partecipano alle spese, un proprietario (al 2 piano) non vuole pagare: è obbligato a farlo, oppure la sua spesa deve essere a carico di altri condomini? U. G. Trattandosi d impianto suscettibile di utilizzazione separata, il condomino può esimersi dal contribuire alla spesa ma deve esimersi anche dall utilizzo dell ascensore. Può tuttavia (come pure i suoi eredi o aventi causa), in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell innovazione,

19 contribuendo alle spese di esecuzione debitamente rivalutate, nonché a quelle di manutenzione dell impianto (art c.c.). PULIZIA SCALE FAI DA TE Nel condominio dove abito la pulizia delle scale viene effettuata da un altro condomino. Nella mia scala però un condomino non partecipa al pagamento della spesa ma un mese ogni sette (essendo in otto condomini nella scala) provvede alla pulizia della scala. La pulizia della scala dovrebbe avvenire due volte alla settimana, una volta la scala viene solo spazzata, mentre l altra viene spazzata e lavata. Andrebbero poi puliti i vetri del portone e il corrimano. Peccato che tutto questo non venga fatto quando tale condomino provvede alla pulizia, la scala viene a volte solo spazzata una volta alla settimana e a volte nemmeno lavata, per non parlare dei vetri del portone e del corrimano. Volevo chiedere se possiamo imporre a tale condomino la partecipazione al pagamento della pulizia scale pur sapendo che questa avviene senza regolare contratto. Premetto che con tale condomino molte volte per la tranquillità del quieto vivere in passato si sono lasciate correre molte ingiustizie, però vorrei provarci lo stesso. S. B. Per evitare di discutere con il condomino che si approfitta, ma soprattutto per non incorrere nella sanzione amministrativa da 516 a euro, l assemblea può deliberare di affidare la pulizia delle scale, con regolare contratto d opera, ad un impresa iscritta nel registro delle ditte o nell albo provinciale delle imprese artigiane, come imposto dall art. 6 L. 25/1/1994, n. 82. ACQUISTO E RIVENDITA IMMOBILE Ho acquistato un piccolo bilocale di 35mq nell'aprile Vorrei sapere se posso rivenderlo subito oppure se devono passare alcuni anni dopo il primo acquisto.

20 F. S. Se il contratto di acquisto non contiene una clausola che limita temporaneamente l alienabilità dell immobile, e non si tratta d immobile per il quale l inalienabilità temporanea sia prevista dalla legge (come nel caso del socio di una cooperativa edilizia ammessa a fruire di benefici economici e fiscali), il bilocale può essere rivenduto anche subito. LOCAZIONE, CONDOMINIO E SPESE CONDOMINIALI Il mio ragazzo possiede con i fratelli la proprietà di un appartamento (ognuno al 25%) che abitiamo solo noi due. A chi compete il pagamento delle spese condominiali? In che misura? M. M. Di fronte al condominio tenuto a pagare le spese condominiali, siano queste ordinarie o straordinarie, è il proprietario (o i comproprietari se più d uno) dell immobile. Per quanto riguarda i rapporti fra proprietario-locatore e inquilino, l art. 9 L. 27/7/1978, n, 392, stabilisce che sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. In particolare, le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. Se i proprietari sono più d uno, ciascuno deve contribuire alle spese in ragione della proprie quota (nel caso di specie in quarto ciascuno). Nel caso di comodato di norma le parti si accordano nel senso che a pagare le spese condominiali sia il comodatario, ossia chi ha l uso dell immobile.

21 TITOLO DI COMPROPRIETA E RIPARTIZIONE SPESE Ho un locale commerciale in un condominio composto da n 8 appartamenti e n 8 locali commerciali, con due vani scale, una scala per ogni 4 appartamenti, ogni appartamento ha un garage posizionato in seminterrato, piccolo giardino, piazzale e posto macchina dove i proprietari dei locali commerciali non hanno accesso, lo spazio avanti ai locali commerciali e condominiale, sia per i locali commerciali che per gli appartamenti (al momento dell acquisto dei locali il venditore aveva detto che lo spazio adiacente al detto locale non era in comune ma di proprietà del locale adiacente). Inoltre dopo circa 20 anni si sta nominando un amministratore il quale pretende in parti uguali e non per quote millesimali, la somma di 7,00 mensile più percentuale sulle varie contabilità. Le domande sono: 1) si può impugnare l atto visto che tra il dire a voce e la trascrizione sull atto prevede che lo spazio davanti ai locali commerciale e condominiale? 2) è giusto che i proprietari dei locali commerciali pagano una somma fissa uguale agli appartamenti nonostante le parti comuni dei locali sono: coperture, mura, fondamenta, parte delle fogne e spazio adiacente i locali? 3) Nelle quote millesimali per i locali commerciali nella voce a di destinazione e stato inserito un coefficiente di 1.50, visto che i negozi sono stati costruito con una altezza di 3,00 metri e quindi ad oggi fuori norma, il coefficiente e alto o va bene? L. C. La comproprietà o meno di una parte dell edificio deve risultare da un titolo scritto e non da dichiarazioni verbali. Le spese comuni vanno ripartite fra i condomini seguendo il criterio dettato dal primo comma dell art c.c., ossia in base ai millesimi di proprietà salvo diversa convenzione. La congruità o meno del coefficiente attribuito ai locali commerciali va verificata tenuto conto di tutta una serie di caratteristiche degli stessi locali (per es. superficie, orientamento, luminosità) e non della sola altezza del solaio.

22 LOCAZIONE E TERRAZZA Sono il conduttore di un immobile "contratto di locazione 4+4" posto al terzo piano in una palazzina che ha solo 2 piani, il mio e un piano mansarde posto sul terrazzo. Ho chiesto alla proprietaria le chiavi dal terrazzo per andare solo a sistemare l'antenna e non me le ha voluto dare. Io ho l'uscita dalla casa mia direttamente sul terrazzo, nella cucina ce la porta da dove si potrebbe uscire sul terrazzo ma invece non posso. Mi rendo conto che anche se ho 2 balconi non posso stendere panni grandi vicino agli balconi per asciugare, ma ho avuto reclami dagli altri inquilini che abitano ai piani sotto di me per l'acqua dei miei panni che bagna i loro balconi. Vorrei andare sul terrazzo a mettere un stendirobe ma anche per pulire la polvere che c'è sul terrazzo, però non posso accedervi: che devo fare? J. P. Se il contratto di locazione non prevede l uso della terrazza, il conduttore non può pretendere di accedervi, a meno che non debba recarvisi per la riparazione dell antenna ivi esistente. Se invece il contratto prevede anche l uso della terrazza, di fronte al diniego, opposto dal locatore, di consegnare la relativa chiave, il conduttore può rivolgersi al giudice. SERVITU E SOSTITUZIONE COPERTURA Sono proprietaria di un antico fabbricato (cantina fine '800) coperto da lastre di eternit che ha servitù dominante di sporto e stillicidio sul terreno (giardino incolto) di un confinante. Ho deciso di effettuare una "bonifica ambientale" sostituendo alle lastre di amianto le tegole in coccio originarie (caddero negli anni '70 e furono sostituite appunto con l'ethernit). Nessuna altra modifica viene apportata al tetto (capriate, pendenze, ampiezza delle falde, tutto immutato,etc.) solo mera sostituzione del rivestimento del tetto. Il vicino, dopo avermi fatto completare i lavori (scorretto!) si è rivolto ad un legale perché sostiene che in tale circostanza (lavori sul tetto) cessano le servitù e pertanto devo eliminare sia lo sporto che lo stillicidio convogliando le acque piovane all'interno del mio fabbricato. Questo è praticamente impossibile per motivi tecnici e per gli enormi costi di ricostruzione che dovrei sopportare.

23 Oltretutto credo che in oltre 110 anni ho usucapito le suddette servitù senza mai un'opposizione del confinante ne prima ne dopo l'eternit! P. M. La sostituzione del tipo di copertura, nel rispetto delle condizioni indicate dal lettore, non comporta il venir meno della servitù, né la violazione di cui al primo comma dell art c.c. (divieto di aggravare l esercizio della servitù). REGOLAMENTO E COSTRUTTORE Nel novembre 2010 ho acquistato un alloggio in un complesso nuovo di casette bifamiliari. Siamo dodici famiglie: ad oggi non abbiamo ancora regolamento e millesimi. L'amministratore dice che deve darli il costruttore- Cosa possiamo fare? L'ultima riunione si è scolta nel marzo M. O. Se il costruttore si era formalmente impegnato a redigere il regolamento del condominio con i relativi millesimi, l amministratore può sollecitarlo a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento. Se il costruttore disattente l invito è l assemblea non vuole ricorrere al giudice, può incaricare un tecnico di provvedere alla stesura del regolamento e alla messa a punto dei millesimi, da approvare in una successiva riunione. GAZEBO E DISTANZA LEGALE

24 Bisogna rispettare delle distanze dal confine per montare un gazebo in metallo? Ci sono leggi che tutelino i cittadini dal posizionamento alla distanza di 5 metri dal confine di casa? L. M. La Cassazione (sentenza n dell 11/3/2010) ha stabilito che, ai fini dell osservanza delle distanze legali nelle costruzioni, alla nozione di costruzione dev essere ricondotto qualsiasi manufatto non completamente interrato avente i requisiti della solidità e della immobilizzazione al suolo anche mediante appoggio, incorporazione o collegamento fisso ad una preesistente fabbrica. Il Tribunale di Roma, con sentenza dell 8/2/2006, ha ordinato la rimozione di un gazebo installato a distanza inferiore a quella legale su un terrazzo adiacente ad altro terrazzo, avendo ravvisato un vincolo reciproco di servitù altius non tollendi, ossia di non costruire più in alto, per non pregiudicare la visuale al confinante. VENDITA DELL UNITA IMMOBILIARE E ASSEMBLEA Posso rifiutarmi di partecipare a lavori nel condominio, in quando ho deciso di vendermi l'appartamento per ragioni di sopravvivenza? E' legale? Posso mandare una lettera all'amministratore per comunicargli che non intento più partecipare ai lavori nel condominio perché vendo la casa? A. N. Il condomino non ha l obbligo di partecipare alle assemblee ma assume su di sé le conseguenze delle eventuali delibere adottate. Egli resta tale a tutti gli effetti, fino a quando non comunichi all amministratore del condominio le generalità dell acquirente dell unità immobiliare.

25 SPESE E USO DELLE PARTI COMUNI Ho acquistato un appartamento in un condominio, ma l'ho non utilizzato. Ho comunque l'obbligo di pagare le spese condominiali? G. G. L obbligo di contribuire alle spese condominiali prescinde dall utilizzo dell unità immobiliare: quello che rileva, infatti, non è l uso effettivo ma l uso potenziale: un esonero dal contributo alla spese comuni richiede pertanto il consenso di tutti gli altri condomini. LUCE SCALE Nel condominio in cui abito la luce scale non è regolata da un temporizzatore ed il pulsante per l'accensione, posto lontano dagli ingressi, costringe i condomini a muoversi al buio per raggiungerlo. Per ovviare a questo problema alcuni condomini hanno portato all'interno della loro abitazione l'accensione della luce sempre utilizzando la luce condominiale. E' lecito questo comportamento? Preciso che non sono stati autorizzati dall'assemblea. D. D. P. Il primo comma dell art c.c. stabilisce che il condomino può apportare alla cosa comune, a proprie spese, le modifiche necessarie al suo migliore godimento. Nel caso di specie sarebbe opportuno che l innovazione fosse deliberata dall assemblea, ad evitare possibili contestazioni, anche parte di un solo condomino, sotto il profilo della sicurezza dell impianto. PERMESSO DI COSTRUIRE E DELIBERA ASSEMBLEARE

26 Sono proprietario di uno stenditoio coperto con solaio costruito con concessione edilizia del '67, tutti gli altri proprietari hanno chiuso trasformandoli ad appartamenti, ho chiesto al comune la concessione edilizia in base all'articolo 18 legge 4 del 16/4/2003 regione Sicilia; il comune ha dato parere favorevole al rilascia della concessione solo dietro il parere dell'assemblea condominiale, che ha dato parere negativo. L'articolo 18 non dice di chiedere il parere condominiale? Come mi devo comportare, si possono citare i condomini per danni? A. G. Se il Comune ha chiesto il parere dell assemblea condominiale si presume che potesse farlo: la circostanza può essere verificata presso l ufficio tecnico dello stesso Comune. I condomini non sono tenuti ad esprimere parere favorevole all innovazione, e tantomeno possono essere obbligati a risarcire il danno conseguente alla loro decisione. FORNO E IMMISSIONI Il condominio dove abito è composto da una parte che riguarda l'abitativo e una parte che riguarda il commerciale, dove sono situati alcuni negozi, tra cui un panificio, quest'ultimo ha installato sul lastrico solare (di proprietà del commerciale, funge da copertura per i vari negozi e uffici) posto sotto le mie finestre, una sorta di aspiratore facente funzione di canna fumaria, il quale viene acceso tutte le mattine verso le ore 3,30 e spento a fine attività di cottura dei vari prodotti. Questo aspiratore emette rumore, emette calore e non filtra gli odori inoltre, fa fuoriuscire una sorta di polvere di cui non si conosce la natura. Un panificio non dovrebbe avere una canna fumaria a norma? Tutte le mattine vengo svegliata dal rumore e dal cattivo odore, e spesso sono costretta a stare in casa con le finestre chiuse. Inoltre il fatto di dormire poche ore la notte è causa per me di stress, scarsa concentrazione sul lavoro e continui mal di testa. Come posso tutelare la mia salute? A chi devo rivolgermi? Di chi è la competenza? C. P.

27 Se le immissioni di fumo, rumore, polveri e calore provenienti dall aspiratore superano la normale tollerabilità di cui all art. 844 c.c., il condomino può rivolgersi al Giudice di pace, non senza aver prima invitato il proprietario del forno a mettere a norma l impianto. LETTURA CONTATORE E' obbligatorio per legge che il conduttore abbia libero accesso ai contatori (in questo caso, del gas)? Sono in affitto. Il mio si trova nel giardino del locatore e ogni volta che ho bisogno di controllare i numeri per inviarli all'enel, ogni due mesi, sono costretta ad andare a chiedere il permesso e farmi aprire il cancello in quanto non ho le chiavi. L'altro la cosa mi pesa moltissimo poichè la proprietaria è una persona sgradevole. Mi è inoltre accaduta una cosa che considero gravissima. Un giorno si è permessa di chiamare i miei datori di lavoro (che lei non conosce) e chiedergli se è vero che lavoro lì, come mi pagano, eccetera, dicendo loro cose non vere. Cosa posso fare? A. Se il contratto di locazione non stabilisce nulla a riguardo, e il contatore è dotato di chiavetta, il conduttore può rappresentare al locatore la necessità, anche nel suo interesse, di disporre della chiave del giardino per poter accedere al contatore e bloccare il flusso del gas in caso di emergenza. In caso di rifiuto il conduttore può rivolgere al giudice adducendo esigenze di sicurezza. Se invece la chiavetta è all interno dell appartamento, e non sussistono esigenze di sicurezza, il conduttore non può pretendere di disporre della chiave di accesso al giardino del conduttore per il solo fatto di recarvisi ogni due mesi per la lettura del contatore. Quanto al colloquio avuto dal locatore con i datori di lavoro del conduttore, se ricorrono gli estremi della diffamazione, dimostrando la circostanza (circostanza da valutare attentamente perché si potrebbe incorrere in una querela per calunnia), può essere sporta querela. RICOSTRUZIONE MURO

28 Da sei mesi sono proprietario di un appartamento nuovo al secondo piano di una palazzina di tre appartamenti costruita circa da due anni. Nel muro confinante che separa il giardino dall'altra proprietà vi è stato uno stacco di blocchi causando un buco (premetto che il giardino è proprietario il signore del piano terra). Come devono essere ripartite le spese? G. Se il muro non è posto a protezione delle parti comuni, alla spesa richiesta dalla sua ricostruzione devono contribuire il proprietario del giardino e il confinante, a meno che un regolamento contrattuale (ossia approvato o accettato da tutti i condomini) non comprenda detto muro fra le parti comuni. APERTURA VETRATA Abito in un condominio composto da tre palazzine, ogni palazzina è abitata da n. 6 condomini. Gli ultimi piani, nonchè il mio, sono forniti di mansarda. La superficie dell'appartamento è di 130 metri quadri (137 con i balconi). La mansarda, ovviamente, copre i 130 mq. Ora: vorremmo creare un terrazzino in prospettiva del matrimonio dell'ultima figlia. In pratica vorremmo aprire un "finestrone" partendo sotto i già esistenti due lucernari, per dare più luce all'ambiente riducendo così, internamente, il metraggio della superfice del salone. Una rientranza, in pratica! Abbiamo, previa lettera di avviso a tutti i condomini di tutte le palazzine, chiesto un loro consenso ai lavori che verrebbero fatti dall'impresa che anni fa ha costruito le stesse palazzine (quindi sicura). Quasi tutti, tranne due condomini che non hanno nemmeno risposto, hanno dato parere positivo firmando la lettera di avviso dei presunti lavori previa assemblea condominiale; tutto ciò è avvenuto, felicemente, nel novembre L'11 giugno 2012 c'è stata l'assemblea dove con nostra meraviglia e molto sdegno si sono astenuti, anche diversamente da quel che prima avevano positivamente asserito, tranne alcuni e soprattutto tranne i condomini che abitano la palazzina, la nostra, dove dovrebbero svolgersi i lavori e cioè 5 sì contro un solo "mi astengo". Ora domando: non si può comunque procedere visto che abbiamo la maggioranza favorevole dei condomini che occupano la palazzina nella quale vorremmo fare questo piccolo terrazzino? Le faccio presente che nelle altre due palazzine si