ATTO DI INDIRIZZO: PIANO DEGLI INTERVENTI (PI) PEREQUAZIONE E ACCORDI PUBBLICO-PRIVATI AI SENSI ART. 6 L.R. 11/04

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1 Delibera C.C. n 8 del ALLEGATO N. 2 ATTO DI INDIRIZZO: PIANO DEGLI INTERVENTI (PI) PEREQUAZIONE E ACCORDI PUBBLICO-PRIVATI AI SENSI ART. 6 L.R. 11/04 CRITERI PER LA DEFINIZIONE DEL CONTRIBUTO PEREQUATIVO PER IL PIANO DEGLI INTERVENTI E RELATIVE MODALITÀ DI ELARGIZIONE 1 PREMESSE GENERALI 1.1. Le trasformazioni del territorio, generate dalle previsioni discrezionali del PI rispetto alla disciplina urbanistica previgente, sono soggette a contributo perequativo, posto a carico del soggetto attuatore che le deve corrispondere al Comune L Amministrazione intende escludere il versamento di tale contributo per i soli interventi di trasformazione nei Centri Storici, ritenendo prioritario in tali ambiti di favorire la realizzazione di programmi di rivitalizzazione, riqualificazione e valorizzazione, prevedendo altresì delle deduzioni sul contributo perequativo, come qui a seguito definite, nei casi di interventi ai fini residenziali che rispondono ad esigenze abitative di ordine familiare o che comportino interventi di eliminazione e/o sostituzione di elementi di degrado o comunque per tutti gli accordi che giungeranno a stipula in questa fase di stesura del primo PI comunale L Amministrazione alla luce ed in applicazione delle disposizioni contenute nel PATI, e delle Linee guida per il Piano degli Interventi sulla perequazione ai sensi dell art. 35 della LR. n. 11/2004 e sugli accordi di pianificazione ai sensi dell art. 6 della LR. n. 11/2004 provvede a definire i presenti criteri perequativi, omogenei per le diverse classi di trasformazione da definirsi nel Piano degli Interventi, da usarsi per il calcolo del valore monetario del contributo perequativo straordinario di urbanizzazione definito Contributo perequativo, con valori, criteri e modalità di elargizione successivamente aggiornabili e revisionabili tramite provvedimento di Giunta Comunale Il presente atto di indirizzo si configura come riferimento per l Amministrazione per l applicabilità della perequazione urbanistica e per il calcolo del contributo straordinario di urbanizzazione: i criteri di definizione dei valori ammissibili a seguito riportati sono da intendersi di riferimento. In ogni caso il valore finale del Contributo perequativo potrà essere eventualmente stabilito tramite Atto dirigenziale emesso da parte del Responsabile dell Ufficio tecnico comunale, sulla base della interpretazione delle categorie del PRG/PI vigente, dei valori IMU disponibili, o di altre casistiche ritenute idonee a tali fini In casi di particolare specificità e complessità o altri casi non contemplati nel presente atto di indirizzo, la perequazione potrà essere determinata con apposita perizia di stima sviluppata sulla base del prezziario approvato ed aggiornato periodicamente dalla Regione Veneto ai sensi dell art. 12, comma 2 della L.R. 27/2003 e s.m.i., potendo l Amministrazione in sede di valutazione di ogni singolo accordo pubblico-privato considerare criteri diversi se motivati da rilevanti interessi pubblici, criteri diversi sui quali comunque dovrà esprimersi in forma definitiva la Giunta Comunale in sede di condivisione dell accordo stesso. 2 MODALITA DI CALCOLO DEL CONTRIBUTO PEREQUATIVO 2.1. La formulazione del metodo generale di calcolo del plusvalore poggia sull assunto che questo è dato dalla differenza tra il valore futuro delle aree o degli immobili trasformati e il valore attuale delle aree o degli immobili da trasformare Il valore attuale delle aree o degli immobili da trasformare corrisponde al valore del bene allo stato anteriore alle opportunità di trasformazione determinate dal PI. Si evidenzia che le indicazioni strategiche del PATI sono riferite alle possibili trasformazioni urbanistico territoriali e non determinano quindi l attribuzione di alcuna nuova o diversa capacità edificatoria, prerogativa questa legata esclusivamente alle scelte operative effettuate dal PI. Quindi il valore iniziale, con riferimento alle

2 indicazioni strategiche del PATI, non è da considerarsi caratterizzato da alcuna concreta attribuzione di diritti edificatori fino a quando il PI non abbia determinato le effettive trasformazioni urbanistico-edilizie Il valore del Contributo perequativo viene calcolato in linea teorica sulla base del beneficio ottenuto a seguito della trasformazione urbanistica ed è ottenuto dalla differenza tra Valore area trasformata ai fini IMU e Valore area attuale ai fini IMU per la percentuale di perequazione assegnata, applicando le seguenti formule che ne calcolano l importo a mq o a mc a seconda della casistica indicata: calcolo importo a mq (con area comprensiva degli standard urbanistici minimi previsti) da applicarsi ai casi T.1, T.2, T.3.a.1, T.3.a.2, T.4, T.5, T.6, T.9.b e T.12 delle Tabelle di casistiche di trasformazione, con importo Vp a mq area; Vp = (V.IMU 1 V. IMU 2) x V. IMU 1 = Valore aree edificabili future ai fini IMU V. IMU 2 = Valore aree edificabili esistenti ai fini IMU calcoli importi casi speciali CASO 1: da applicarsi ai casi T.3.b.1, T.8 e T.10, nuovi volumi residenziali in Ambiti edificazione diffusa, Corti Rurali, o per conversione di Fabbricati non più funzionali, con importo Vp a mc volume progetto Vp = (V.IMU 1 V. IMU 2) x Ir x V.IMU 1 = Valore aree edificabili future ai fini IMU (residenziale) V.IMU 2 = Valore aree edificabili esistenti ai fini IMU (agricola) Ir = Indice di raffronto dato da 0,6 mc/mq CASO 2: da applicarsi ai casi T.7, nuovi volumi per cambi di destinazione d'uso extra indice PRG, con importo Vp a mc volume costruito eccedente rispetto gli indici Vp = (V.IMU 2) x Ir x V.IMU 2 = Valore aree edificabili esistenti ai fini IMU Ir = Indice di raffronto, dato per standard da 1/1,8 mc/mq CASO 3: da applicarsi ai casi T.3.b.2, T.9.a e T.11, nuovi edifici per attività in Ambiti edificazione diffusa produttiva e/o attività produttive fuori zona, con importo Vp a mq sup. coperta nuova di progetto V.IMU 1 = Valore aree edificabili future ai fini IMU (ARTIGIANALI e/o TURISTICO-RICETTIVA) Ir = Indice di raffronto, dato per standard da 1/0,5 mq/mq 2.4. I valori aree edificabili V.IMU sono assumibili dalla tabella dei valori medi delle aree edificabili ai fini I.M.U. deliberati dalla Giunta Comunale con aggiornamenti annuali, stesi in riferimento alle diverse categorie di zone territoriali omogenee incluse nell area dell accordo, esistenti come da PRG/PI vigente e future richieste con l accordo nel PI da approvare, da urbanizzare o urbanizzate a seconda se in presenza di obbligo di PUA. Nel caso di interventi di cui all art Aree di miglioramento della qualità urbana delle N.T. del PATI, si dovranno considerare distintamente le aree eventualmente soggette a sviluppo insediativo da quelle riconducibili ad interventi di riqualificazione e riconversione.

3 2.5. Il valore del Contributo perequativo Vp è inoltre soggetto alle seguenti riduzioni cumulabili, da attribuirsi in funzione del caso specifico: S.1-10 % nel caso di interventi ai fini residenziali o assimilabili che comportino interventi di eliminazione e/o sostituzione di elementi di degrado quali quelli di cui all art Opere incongrue o dell art. 16.1bis - Mitigazione ambientale delle strutture delle N.T. del PATI; S.2-20 % nel caso di interventi relativi a destinazioni d uso residenziali che rispondono ad esigenze abitative di ordine familiare cioè vincolate all istituzione di un atto unilaterale d obbligo per la non alienazione e la non locazione della nuova volumetria nei successivi dieci anni dalla data del rilascio del permesso di costruire, fatto salvo l obbligo della restituzione dell ammontare della riduzione, rivalutato in base all adeguamento Istat, nel caso di non ottemperanza dell atto unilaterale stesso; S.3-10 % in tutti i casi di accordi pubblico-privati ai sensi art. 6 L.R. 11/04 che giungeranno a stipula con il primo Piano degli Interventi comunale L Amministrazione comunale, viste le previsioni del PATI, intende applicare il Contributo perequativo alle seguenti classi di trasformazione urbanistica del territorio dal contenuto discrezionale, pur non precludendosi la possibilità di ulteriori valutazioni. Le formule sopra indicate, applicate alle principali diverse casistiche di trasformazione ipotizzate, danno i valori di perequazione riportati nella tabella esemplificativa posta a seguire, calcolati sulla base dei valori indicati nella Tabella dei valori medi delle aree edificabili ai fini I.M.U. per l'anno In caso di assenza di categorie di riferimento l'importo di riferimento dovrà essere stabilito utilizzando valori in linea con quelli previsti per categorie assimilabili altrimenti presenti, anche sulla base di eventuali indicazioni fornite dall Ufficio tecnico comunale. TABELLA A T.1 Per l attuazione tramite strumenti urbanistici attuativi (PUA) di interventi di sviluppo insediativo di cui all art Linee preferenziali di sviluppo insediativo residenziale e all art Linee preferenziali di sviluppo insediativo per specifiche destinazioni d uso delle N.T. del PATI. T.1.a attuazione di interventi di nuova trasformazione residenziale di cui all art delle N.T. del PATI; Vp = (25,0 5) x 40% = = 20,0 x 40% = 8,00 /mq area (si è preso V.IMU 1 dal valore delle aree non urbanizzate C2) T.1.b.1 attuazione di interventi di nuova trasformazione a prevalente destinazione produttiva/artigianale o agroindustriale di cui all art delle N.T. del PATI; Vp = (25,0 5) x 20% = = 20,0 x 20% = 4,00 /mq area (si è preso V.IMU 1 dal valore delle aree non urbanizzate D1/4, comunque differenziabile in base alla località) T.1.b.2 attuazione di interventi di nuova trasformazione a prevalente destinazione commerciale e direzionali di cui all art delle N.T. del PATI; Vp = (35,0 5) x 20% = = 30,0 x 20% = 6,00 /mq area (si è preso V.IMU 1 dal valore delle aree non urbanizzate D3) T.2 Per l attuazione tramite PUA di interventi di riorganizzazione urbana e/o di ristrutturazione urbanistica di cui all art Aree di riqualificazione e riconversione e all art Aree di miglioramento della qualità urbana delle N.T. del PATI.

4 T.2.a. di ristrutturazione urbanistica di cui all art delle N.T. del PATI; Vp = (25,0 5) x 35% = = 20,0 x 35% = 7,00 /mq area (si è preso V.IMU 1 dal valore delle aree non urbanizzate C2: verificare eventuale applicazione della riduzione S.1) T.2.b miglioramento della qualità urbana di cui all art delle N.T. del PATI. Vp = (25,0 5) x 35% = = 20,0 x 35% = 7,00 /mq area (si è preso V.IMU 1 dal valore delle aree non urbanizzate C2: verificare eventuale applicazione della riduzione S.1) T.3 Conversione aree agricole o equiparabili per individuazione di nuovo volume edificabile residenziale e/o modifica della capacità edificatoria dell area, previa riperimetrazioni puntuali o ridefinizione delle ZTO di PRG; T.3.a.1 conversione aree agricole con nuova capacità edificatoria nel caso di un Ambito di urbanizzazione consolidata a prevalente destinazione residenziale di cui all art delle N.T. del PATI; Vp = (80,0 5) x 20% = = 75,0 x 20% = 15,00 /mq area (si è preso V.IMU 1 dal valore delle aree urbanizzate B o C1, comunque differenziabile in base alla località: verificare eventuale applicazione della riduzione S.2) T.3.a.2 conversione aree agricole con nuovo nuova capacità edificatoria nel caso di un Ambito di urbanizzazione consolidata a prevalente destinazione produttiva e commerciale di cui all art delle N.T. del PATI; Vp = (40,0 5) x 30% = = 35,0 x 30% = 10,50 /mq area (si è preso V.IMU 1 dal valore delle aree urbanizzate D1/1, comunque differenziabile in base alla località e alla zto specifica) T.3.b.1 conversione aree agricole con nuova capacità edificatoria residenziale nel caso di un Ambito di edificazione diffusa di cui all art delle N.T. del PATI; Vp = (V.IMU 1 V.IMU 2) x Ir x Vp = (80,0 5) x 0,6 x 30% = = 75,0 x 0,6 x 30% = 13,50 /mc volume progetto (si è preso V.IMU 1 dal valore delle aree urbanizzate B o C1, comunque differenziabile in base alla località: verificare eventuale applicazione della riduzione S.2) T.3.b.2 conversione aree agricole con nuova capacità edificatoria produttiva nel caso di un Ambito di edificazione diffusa a prevalente destinazione produttiva di cui all art delle N.T. del PATI (intervento diretto); Vp = (40,0) x 1/0,5 x 30% = = 40,0 x 2 x 30% = 24,00 /mq sup. coperta nuova di progetto (si è preso V.IMU 1 dal valore delle aree urbanizzate D1/1)

5 T.4 Riconversione di zone produttive in zone commerciali se in presenza di Ambiti di urbanizzazione consolidata a prevalente destinazione produttiva e commerciale di cui all art delle N.T. del PATI; Vp = (70,0 40,0) x 30% = = 30,0 x 30% = 9,00 /mq area (si è preso V.IMU 1 dal valore delle aree urbanizzate D3 e V.IMU 2 dal valore delle aree urbanizzate D1/1, comunque differenziabile in base alla località e alla zto specifica) T.5 Riconversione di porzioni di zone a servizi non ancora attuate in zone residenziali se in presenza di Ambiti di urbanizzazione consolidata a prevalente destinazione residenziale di cui all art delle N.T. del PATI, previa verifica degli standard urbanistici richiesti; Vp = (80,0 5) x 40% = = 75,0 x 40% = 30,00 /mq area (si è preso V.IMU 1 dal valore delle aree urbanizzate B) T.6 Per l insediamento di nuove attività produttive negli Ambiti di edificazione diffusa a prevalente destinazione produttiva di cui all art delle N.T. del PATI, da disciplinare o attraverso una semplice convenzione/accordo, ovvero tramite PUA nei casi particolari di grosse incidenze volumetriche che ne richiedono l attuazione. Vp = (33,0 5) x 35% = = 28,0 x 35% = 9,8 /mq area (si è preso V.IMU 1 dal valore delle aree non urbanizzate D2, comunque differenziabile in base alle destinazioni d uso ammesse) T.7 Cambio di destinazione d uso tramite PUA di grosse volumetrie esistenti eccedenti rispetto gli indici e parametri urbanistici di PRG, da attuarsi in Ambiti di urbanizzazione consolidata o di edificazione diffusa. T.7.a in Ambiti di urbanizzazione consolidata a prevalente destinazione residenziale di cui all art delle N.T. del PATI; Vp = (V.IMU 2) x Ir x Vp = (80,0) x 1/1,8 x 35% = = 80,0 x 0,55 x 35% = = 15,40 /mc volume costruito eccedente rispetto gli indici di PRG (si è preso V.IMU 2 dal valore delle aree urbanizzate C1, comunque differenziabile in base alla località: verificare eventuale applicazione della riduzione S.1) T.7.b in Ambiti di edificazione diffusa di cui all art delle N.T. del PATI, per interventi a destinazione residenziale; Vp = (V.IMU 2) x Ir x Vp = (50,00) x 1/1,8 x 35% = = 50,0 x 0,55 x 35% = = 9,62 /mc volume costruito eccedente rispetto gli indici di PRG (si è preso V.IMU 2 dal valore delle aree urbanizzate C1 periferiche, comunque differenziabile in base alla località: verificare eventuale applicazione della riduzione S.1)

6 T.8 Previsione puntuale di nuovo calibrato volume residenziale o assimilabile all interno delle Corti Rurali di cui all art comma 5.bis previa assegnazione di ampliamenti ai fabbricati esistenti, qualora ammissibile e se non già puntualmente individuato e disciplinato dal PRG vigente o da altra disciplina sovra comunale (Piano Casa); Vp = (V.IMU 1 V.IMU 2) x Ir x Vp = (80,0 5) x 0,6 x 40% = = 75,0 x 0,6 x 40% = 18,00 /mc volume progetto (si è preso V.IMU 1 dal valore delle aree urbanizzate B: verificare eventuale applicazione della riduzione S.2) T.9 Individuazione di Servizi di interesse comune privati di cui all art Servizi di interesse comune di maggior rilevanza esistenti e di previsione delle N.T. del PATI, da disciplinare attraverso la stipula di una convenzione/accordo tra i privati e l Amministrazione comunale; T.9.a individuazione di Servizi di interesse comune privati di cui all art delle N.T. del PATI con volumetria: Vp = (55,0) x 1/0,5 x 20% = = 55,0 x 2 x 20% = 22,00 /mq sup. coperta nuova di progetto (si è preso V.IMU 1 dal valore delle aree urbanizzate D3 zona Farfusola) T.9.b individuazione di Servizi di interesse comune privati di cui all art delle N.T. del PATI senza volumetria; Vp = (18,0 5) x 15% = = 13,0 x 15% = 1,95 /mq area (si è preso V.IMU 1 dal valore delle zone F aree attrezzate zona superstrada) T.10 Conversione di edifici esistenti con cambio di destinazione d uso a residenziale o compatibile, da attuarsi nelle Corti Rurali e per gli interventi di cui al punto b) Edifici non più funzionali alle esigenze del fondo dell art Disposizioni per gli edifici e i manufatti esistenti delle N.T. del PATI, in ogni caso se non già puntualmente individuati e disciplinati dal PRG vigente; Vp = (V.IMU 1 V.IMU 2) x Ir x Vp = (80,0 5) x 0,6 x 25% = = 75,0 x 0,60 x 25% = 11,25 /mc volume progetto (si è preso V.IMU 1 dal valore delle aree urbanizzate B o C1: verificare eventuale applicazione della riduzione S.1 e/o S.2) T.11 Ampliamento di attività produttive fuori zona confermata di cui all art Criteri per gli interventi di miglioramento, di ampliamento o dismissione delle attività produttive in zona impropria delle N.T. del PATI, se non già puntualmente individuata e disciplinata dal PRG vigente, da disciplinare attraverso la schedatura attuativa prevista dal PATI ovvero attraverso procedura di Sportello Unico, comunque soggetta alla stipula di una convenzione/accordo tra la Ditta e l Amministrazione comunale. T.11.a ampliamento delle attività produttive fuori zona confermate con destinazione d uso artigianale di cui all art. 31 delle N.T. del PATI; Vp = (40,0) x 1/0,5 x 30% = = 40,0 x 2 x 30% = 24,0 /mq sup. coperta nuova di progetto (si è preso V.IMU 1 dal valore delle aree urbanizzate D1/1)

7 T.11.b ampliamento delle attività produttive fuori zona confermate con destinazione d uso commerciale e/o turistico-ricettiva di cui all art. 31 delle N.T. del PATI; Vp = (60,0) x 1/0,5 x 30% = = 60,0 x 2 x 30% = 36,0 /mq sup. coperta nuova di progetto (si è preso V.IMU 1 dal valore delle aree urbanizzate D3 zona Farfusola) T.12 Previsione di progetti speciali di rilevanza comunale o sovracomunale destinati all accoglimento di strutture tecnologiche finalizzate alla produzione di energia da fonti rinnovabili di cui all art. 35bis - Criteri di localizzazione impianti di produzione di energia da fonti rinnovabili, Direttive e Compiti del PI, punto 2 delle N.T. del PATI: Vp = (33,0 5) x 15% = = 28,0 x 15% = 4,2 /mq area (si è preso V.IMU 1 dal valore delle zone D4) 3 MODALITA DI CORRESPONSIONE DEL CONTRIBUTO PEREQUATIVO 3.1. Nel caso che l Accordo stabilisca un elargizione del Contributo perequativo legata alla realizzazione o attuazione diretta di opere pubbliche o alla cessione diretta al Comune di aree o beni, tali dispositivi dovranno essere coperti da stima relativa al valore del bene oggetto di realizzazione/cessione e da garanzia fideiussoria valida sin dal momento di stipula dell Accordo pari all l importo del Contributo perequativo quantificato; il bene dovrà essere ceduto al Comune entro 180 giorni a partire dall approvazione definitiva del PI Nel caso che l Accordo stabilisca un elargizione del Contributo perequativo previa monetizzazione diretta di pari importo, il pagamento se inferiore a dovrà essere concluso entro l approvazione definitiva del PI, essendo comunque possibile il pagamento in due rate di cui la prima anticipata alla sottoscrizione dell accordo e la seconda prima dell approvazione definitiva del PI ai sensi della normativa vigente. Se il Contributo perequativo è superiore a sarà possibile la rateizzazione dello stesso fino ad un max possibile di 4 rate semestrali anticipate di pari importo, la prima delle quali da versarsi alla stipula dell Accordo In ogni caso gli importi rateizzati dovranno essere interamente coperti da garanzia fideiussoria valida sin dal momento di stipula dello stesso Accordo, garanzia fideiussoria che dovrà essere emessa da ente o impresa abilitata secondo i requisiti, le condizioni ed i contenuti previsti per i contratti pubblici ai sensi del Decreto Legislativo 163/2006 e s.m.i. in quanto applicabili; l importo garantito potrà essere ridotto gradualmente, con determinazione dirigenziale, a seguito del versamento delle rate di pagamento.