Fondi immobiliari: come cogliere questa opportunità

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1 Fondi immobiliari: come cogliere questa opportunità - Dott. M. Lorusso: la valorizzazione tramite il fondo, il ruolo di Invimit e le condizioni di base - Avv. G. Inzaghi: La selezione della SGR e le procedure di valorizzazione - Avv. A. Papa: inquadramento giuridico dei fondi immobiliari e il processo di investimenti di Invimit - Dott. M. Lorusso: alcuni esempi, i benefici e le tematiche da tenere sotto controllo - Risposte alle domande

2 La valorizzazione: Non è solo dismissione È creazione di valore economico e sociale

3 IL CONTESTO DI RIFERIMENTO I Comuni italiani dispongono di un patrimonio immobiliare di notevole rilievo a cui non sempre corrisponde una adeguata capacità di gestione, utilizzazione e creazione di valore anche economico in ragione della dimensione dei Comuni stessi e della difficoltà di mettere in piedi operazioni complesse e che coinvolgano soggetti diversificati. La forte pressione esercitata sui conti pubblici dalla dinamica del debito e dalla scarsità di risorse per investimenti ha messo al centro dell azione delle pubbliche amministrazioni di tutti i livelli le operazioni straordinarie sul patrimonio. La FPC è stata istituita dall ANCI per sviluppare politiche di gestione attiva del patrimonio immobiliare di proprietà dei Comuni Italiani, collaborando con soggetti pubblici e privati interessati a attuare interventi sugli asset immobiliari. Inoltre la FPC monitora, incoraggia e supporta processi di sviluppo locale individuando e promuovendo linee di attività da sviluppare a sostegno delle economie locali e degli EELL. Collabora con gli Enti Locali sui temi del federalismo demaniale e sui progetti di valorizzazione.

4 I SOGGETTI Agenzia Demanio Regioni e EELL CDP MIBACT Immobili Pubblici I privati (Assoimmobiliare, ANCE, ESCo, professionisti, sviluppatori, ecc.) INVIMIT SGR ANCI (FPC e IFEL)

5 I NOSTRI STRUMENTI Partenariato Pubblico Privato pubblicoitalia.it VOL immobili EELL Fondi locali e i3- core di Invimit Fondo rotativo per regolarizzazioni e EE Accordi e Protocolli

6 Cosa facciamo Ruolo ANCI e strutture tecniche FPC e IFEL Ruolo istituzionale di assistenza agli Enti locali per la valorizzazione del patrimonio immobiliare di proprietà, con particolare attenzione al processo di trasferimento dei beni ai sensi del federalismo demaniale e al percorso di promozione e costituzione di fondi immobiliari locali Attività operative e servizi di FPC e di IFEL -(IFEL) Accordo di collaborazione con INVIMIT SGR per l attuazione del fondo i3-core (animazione del mercato e scouting di iniziative; assistenza mirata su iniziative specifiche; supporto al monitoraggio degli investimenti) -(FPC) Supporto nel processo del Fed. Dem. -(FPC) fondo rotativo: Supporto tecnico e finanziario ai Comuni per la regolarizzazione degli immobili e progetti di efficienza energetica -(FPC) Supporto per le attività di censimento, regolarizzazione e valorizzazione del patrimonio (standard VOL e -(FPC/IFEL) standardizzazione dei contratti di PPP(conANCEeABI)

7 Il fondo immobiliare per la valorizzazione di immobili pubblici

8 Articolo 33 del D.L. 98/2011 L articolo 33 del decreto-legge 6 luglio 2011, n. 98 ha previsto la creazione di un sistema integrato di fondi immobiliari, con l obiettivo di accrescere l efficienza dei processi di sviluppo e di valorizzazione dei patrimoni immobiliari di proprietà degli enti territoriali, di altri enti pubblici e delle società interamente partecipate dai predetti enti. Tramite previsioni dell articolo 33: a) Invimit può partecipare in fondi comuni di investimento immobiliare chiusi, promossi o partecipati da regioni, province e comuni, anche in forma consorziata, e da altri enti pubblici ovvero da società interamente partecipate dai predetti enti (cosiddetto Fondi di fondi ) (commi 1 e 2); b) Invimit può investire direttamente nell acquisto di immobili in locazione passiva alle pubbliche amministrazioni, in un ottica di razionalizzazione degli usi governativi (comma 1); c) Invimit può partecipare, sulla base dell eventuale emanazione di uno specifico decreto del Ministro dell economia e delle finanze, a fondi titolari di diritti di concessione o d uso su beni indisponibili e demaniali (comma 1); d) Invimit può acquistare immobili di proprietà degli enti territoriali ad uso ufficio o già inseriti in programmi di valorizzazione, recupero e sviluppo del territorio (comma 8-bis, introdotto dall articolo 6, comma 7, della legge n. 183 del 2012). e) il MEF, attraverso Invimit, promuove la costituzione di uno o più fondi comuni d investimento immobiliare, a cui trasferire immobili di proprietà dello Stato non utilizzati per finalità istituzionali (cd. Fondo diretto ), nonché diritti reali immobiliari; inoltre, il MEF, sempre attraverso Invimit, promuove uno o più fondi comuni di investimento immobiliare a cui conferire gli immobili di proprietà dello Stato non più utilizzati dal Ministero della difesa per finalità istituzionali e suscettibili di valorizzazione (cd. Fondo difesa ).

9 Articolo 33 del D.L. 98/2011 focus su enti territoriali Gli enti territoriali, sulla base di puntuali analisi o studi di fattibilità, promuovono la costituzione di fondi comuni di investimento immobiliare ( Fondi territoriali ), a cui possono essere apportati beni immobili e diritti. Il comma 2 stabilisce che a tali fondi degli enti locali possono essere apportati beni immobili e diritti con le procedure previste dall'articolo 58 del D.L. n. 112 del 2008, a fronte della correlata emissione di quote, nonché quelli trasferiti ai sensi del D.Lgs. n. 85 del 2010 (federalismo demaniale). L apporto dei beni, a fronte dell emissione di quote del fondo, può avvenire esclusivamente sulla base di progetti di utilizzo o di valorizzazione, approvati con delibera dell organo di governo dell ente apportante, che possono essere presentati anche da soggetti privati (comma 2).

10 i3-core comparto territorio 700 milioni di euro ANCI - INVIMIT SGR Fondi immobiliari locali Ambiti di collaborazione fondi d'investimento immobiliari, promossi o partecipati da enti locali, finalizzati alla rigenerazione e/o nuova costruzione di edifici scolastici; fondi d investimento immobiliari finalizzati all efficientamento energetico del patrimonio immobiliare pubblico con il fine di accumulare conoscenza, diffondere buone pratiche e attivare forme di partenariato pubblico privato finanziabili con le risorse gestite da INVIMIT SGR; fondi d'investimento immobiliari, promossi o partecipati da enti locali, e finalizzatialla valorizzazione di beni propri dei Comuni e, più in generale, alla riqualificazione urbana. 10

11 i3-core comparto territorio 700 milioni di euro ANCI - INVIMIT SGR Fondi immobiliari locali Tematiche di rilievo Centralitàdel progetto di utilizzo o di valorizzazione dei beni pubblici ( il contenitore va riempito ) Il progetto di utilizzo o di valorizzazione può essere realizzato dall ente locale o anche da soggetti privati (con modalità del codice dei contratti pubblici -> figura del promotore con relativi diritti) Il Comune: approva progetto di utilizzo/valorizzazione e seleziona la SGR con procedure ad evidenza pubblica Le risorse INVIMIT vanno remunerate, anche se con tassi tendenzialmente inferiori rispetto a quelli attesi da operatori privati Ruolo delle SGR private: gestiscono i fondi locali (e di conseguenza gli immobili apportati) partecipati da enti locali e Invimit 11

12 Schema del SISTEMA FONDO DI FONDI Regione e COMUNI QUOTE proventi/rimborsi -approva progetto di utilizzo/valorizzazione -promuove la costituzione del Fondo e definisce obiettivi e principi -seleziona proposte e la SGR -definisce linee guida Fondo che vengono recepite nel Regolamento SGR CON PARTNER TECNICI GESTIONE VALORIZZAZIONE INVIMIT SGR FONDO LOCALE Comitato Consultivo QUOTE proventi/rimborsi FACILITY MANAGEMENT Servizi di gestione global service gestione edifici e impianti paga per la disponibilità/locazione degli immobili che rimarranno in uso (es. scuole, uffici) VALORIZZAZIONE (PROPERTY e ASSET MANAGEMENT) Alienazioni Locazioni EE Razionalizzazione servizi accessori per creare reddito 12

13 ANCI - INVIMIT SGR Fondi immobiliari locali ANIMAZIONE del mercato e promozione delle opportunità dell art. 33 del DL 98/2011 SELEZIONE E ASSISTENZA alle iniziative degli EETT MONITORAGGIO dei fondi ATTIVITA SVOLTE condivisione vademecum INVIMIT osservatorio dinamico per raccolta progettualità (31 iniziative) verifica della progettualità già esistente (Osservatorio smart cities, Piano città, Federalismo demaniale, Graduatoria MIUR, ecc) format di raccolta dati e presentazione iniziative riflessioni di metodo con i privati selezione iniziative più mature 13

14 DA ANIMAZIONE MERCATO SUPPORTO alla selezione di operazioni sul patrimonio degli EE.LL per la strutturazione e l avvio di FONDI IMMOBILIARI FASI DELL INTESA OPERATIVA Osservatorio Dinamico: presentazione della struttura e delle iniziative Raccolta e screening iniziative + Manif. Interes del sindaco Pre-analisi INVIMIT: criteri e parametri generali FASE 1 Scenari alternativi per EETT Progetto di valorizzazione proposto da soggetto pubblico Proposta di valorizzazione da parte di un privato Apporto a un fondo già esistente FASE 2 Analisi preliminare Invimit: studio di fattibilità Dossier di dettaglio sui singoli immobili INVIMIT: manifestazione di interesse non vincolante FASE 3 selezione SGR e avvio Fondo target analisi definitiva e sottoscrizione quote di Invimit (e eventuali altri investitori qualificati) Monitoraggio investimenti 14

15 Scenari alternativi per EETT Progetto di valorizzazione proposto da soggetto pubblico Proposta di valorizzazione da parte di un privato Apporto a un fondo già esistente Alcuni temi da analizzare: Realizzazione interna dello SdF e del bando per la selezione SGR vs. Griglia e parametri per la valutazione delle proposte private Individuazione puntuale delle destinazioni d uso vs. Indicazione destinazioni non ammesse Spesa corrente vs. Servizi accessori Fine fondo- Scuola in proprietà vs. Scuola in affitto Analisi mercato sui fondi già esistenti vs. Costituzione fondo proprio 15

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