IMMOBILI E FISCO. a cura di Gian Paolo Tosoni

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1 IMMOBILI FISCO a cura di Gian Paolo Tosoni

2 M IMMOBILI ART. 10, N. 8 DPR N. 633/72 Regime Iva locazioni immobili abitativi e strumentali ART. 10, N. 8-BIS DPR N. 633/72 Regime Iva cessioni immobili abitativi ART. 10, N. 8-TR DPR N. 633/72 Regime Iva cessioni immobili strumentali N.B.: norme modificate dall art. 9 del D.L. n. 83/2012 con effetto dal Agenzia ntrate circolare n. 22 del 28/06/2013.

3 L LOCAZIONI IMMOBILI ABITATIVI IMMOBILI STRUMNTALI

4 OPRA LOOR CONDUTTOR M DTRA Locazioni di immobili abitativi Tutti i soggetti che agiscono nell esercizio d imprese, arti o professioni sente Non o con pro-rata 2% Locazioni di immobili strumentali Tutti i soggetti che agiscono nell esercizio d imprese, arti o professioni * sente Non o con pro-rata 1% * liminato l obbligo di applicare l Iva nei casi di locazione a soggetti esenti o privati

5 OPRA LOOR CONDUTTOR M DTRA Locazioni di immobili abitativi Imprese di costruzione o ristrutturazione a condizione che manifestino l opzione per l imposizione Imponibile 10% Ammessa 67 - L opzione si esercita nel contratto di locazione ed è vincolante per tutta la durata del contratto. Nessuna comunicazione. - Cambio di locatore: possibile cambio regima = comunicazione.

6 OPRA LOOR CONDUTTOR M DTRA Locazioni di immobili abitativi destinati ad alloggi sociali Tutti i soggetti che agiscono nell esercizio di imprese, arti o professioni a condizione che manifesti no l opzione per l imposizione Imponibile 10% Ammessa 67

7 OPRA LOOR CONDUTTOR M DTRA Locazioni di immobili strumentali Tutti i soggetti che agiscono nell esercizio di imprese, arti o professioni a condizione che manifesti no l opzione per l imposizione Imponibile 21% Ammessa 1%

8 Periodo transitorio Circolare n. 22 1) Fabbricati abitativi contratti in corso al 26/6/2012 a) opzione già esercitata con comunicazione (Ris. n. 2 del 4/1/08) ha effetto con necessità di integrare il contratto; b) Opzione non esercitata è ancora possibile I. con integrazione del contratto (registrazione facoltativa imposta 67) II. In assenza di registrazione, comunicazione telematica modello (29/7/2013) III. ffetto dai canoni riscossi dopo l opzione c) Per i contratti di locazione di alloggi sociali possibile l opzione per i contratti in corso al 24/1/12 2) Subentro di un terzo nel contratto di locazione: comunicazione telematica all Agenzia con modello (29/7/13) se si modifica il regime.

9 Fabbricati strumentali Contratti in corso di esecuzione al 26/6/12 1) Affittati in regime di nessuna variazione 2) Già soggetti ad per obbligo (locatario esente o privato) dal 26/6/12 rientrano nella regola generale: a) Conferma del regime di imponibilità applicando l - nessun adempimento b) Da imponibile a esente: possibile modifica I. Atto integrativo del contratto di affitto da registrare facoltativamente ( 67) II. Possibile il cambio di regime al rinnovo del contratto

10 L CSSIONI IMMOBILI ABITATIVI IMMOBILI STRUMNTALI

11 OPRA CDNT CSSIONARIO M DTRA Cessioni di fabbricati abitativi 1a) Imprese costruttrici o di ripristino che hanno ultimato gli interventi da meno di 5 anni Imponibile 4% (prima casa) 10% 21% Ammes sa ( 200 dal + ( 200 dal Cessioni di fabbricati abitativi 1b) Imprese costruttr. o di ripristino a condizione che manifestino l opzione per l imposizione Reverse- Charge se acquista un sogg. Passivo 4% (prima casa) 10% 21% Amme ssa ( 200 dal + ( 200 dal

12 OPRA LOOR CONDUTTO R M DTRA Cessione di immobili abitativi destinati ad alloggi sociali 1c) Tutti i soggetti che agiscono nell esercizio di imprese, arti o professioni a condizione che manifesti no l opzione per l imposizione Reverse Charge se acquista un sogg. passivo 4% (prima Casa) 10% 21% Ammessa ( 200 dal + ( 200 dal

13 OPRA CDNT CSSIONARIO M DTRA Cessioni di fabbricati abitativi 1d) Imprese costruttrici o di ripristino che hanno ultimato gli interventi da oltre 5 anni e che non hanno manifestato l opzione per l imposizione sente Non o con pro-rata 3% (1 casa) (2% dal 7% (2 casa) (9% dal + ( dal ( dal * liminato l obbligo di applicare l Iva nei casi di locazione a soggetti esenti o privati

14 OPRA CDNT CSSIONARIO M DTRA Cessioni di fabbricati abitativi 2) Soggetti passivi di imposta diversi da quelli di cui ai precedenti numeri 1) sente Non o con pro-rata 3% (1 casa) ( 2% dal 7% (2 casa) ( 9% dal + ( dal 2% + 1% = 3% ( dal

15 OPRA CDNT CSSIONARIO M DTRA Cessioni di fabbricati strumentali 1a) Imprese costruttrici o di ripristino che hanno ultimato gli interventi da meno di 5 anni Imponibile 10% 21% Ammessa ( 200 dal 3% + 1% = 4%

16 OPRA CDNT CSSIONARIO M DTRA Cessioni di fabbricati strumentali 2) Tutti i soggetti che agiscono nell esercizio di imprese, arti o professioni a condizione che manifestino l opzione per l imposizione Reverse- Charge se acquista un sogg. passivo Ammessa ( 200 dal 3% + 1% = 4%**

17 OPRA CDNT CSSIONARIO M DTRA Cessioni di fabbricati strumentali 1b) Imprese costruttrici o di ripristino che hanno ultimato gli interventi da oltre 5 anni (no opzione) sente Non o con pro-rata ( 200 dal 3% + 1% = 4% Cessioni di fabbricati strumentali 3) Tutti i soggetti che agiscono nell esercizio di imprese, arti o profes. diversi dai sogg. di cui ai precedenti num. 1) (no opzione) sente Non o con pro-rata ( 200 dal 3% + 1% = 4%

18 CSSION DI FABBRII ABITATIVI NUOV RGOL Decorrenza dalle cessioni effettuate dal 26/6/12 ovvero dal 12/8/12 per gli alloggi sociali L opzione per l va espressa nel relativo atto anche contratto preliminare ed è vincolante per il saldo a rogito In assenza di preliminare gli acconti precedenti al rogito sono esenti da e soggetti ad imposta di registro a rogito Il contratto preliminare deve essere registrato a tassa fissa (articolo 10 tariffa) più 0,50% sulla caparra

19 Autoconsumo de beni immobili (art. 2, comma 2, n. 6), D.P.R. 633/1972) le cessioni di fabbricati strumentali a soggetti privati possono essere esenti da Iva; sia per le imprese individuali che per l assegnazione da società ai soci; se beni strumentali no pro rata; rettifica della detrazione sull Iva assolta sull acquisto o sulle spese incrementative se non sono trascorsi 10 anni; l importo della autofattura è determinato in base al costo.

20 Reverse charge su immobili strumentali Art.17, comma 5, lett. a-bis) del D.P.R. 633/72 IL RVRS CHARG SI APPLICA Dal alle cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato di cui ai numeri 8-bis) e 8-ter) del primo comma dell articolo 10 del D.P.R. 633/72 per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l opzione per l imposizione. Quindi riguarda sia i fabbricati abitativi che strumentali Non riguarda i fabbricati non ultimati

21 Separazione dell attività articolo 36 DPR 633/72 (articolo 57 DL 1/2012) Facoltà di esercitare la separazione delle attività: sia per locazioni e cessioni esenti sia per locazioni e cessioni di altri fabbricati Locazioni / cessioni = separazione naturale Subsettori per categorie di fabbricati (abitativo/strumentale)

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