PIANO DI LOTTIZZAZIONE Via Dosso Faiti 2 RELAZIONE

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1 Comune di MARIANO COMENSE TAV: Provincia di Como Oggetto: PIANO DI LOTTIZZAZIONE Via Dosso Faiti 2 RELAZIONE ADOTTATO CON DELIBERA N. IN DATA PUBBLICATO DAL AL APPROVATO CON DELIBERA N. IN DATA IL TECNICO IL SINDACO IL SEGRETARIO LA PROPRIETA

2 INDICE 1 - IL LUOGO 2 - DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA 3 - LA SITUAZIONE URBANISTICA VIGENTE 4 - LE POSSIBILITA ATTUATIVE OFFERTE DAL P.G.T. 4.1 DIRETTIVE PUNTUALI DIRETTIVE ORIENTATIVE 5 - ELENCO DELLE PROPRIETA 6 - IL PROGETTO DESCRIZIONE DELL INTERVENTO 7 - DIMENSIONAMENTO DEL P.L. 8 LO STANDARD PEREQUATIVO

3 1. IL LUOGO L area oggetto presente piano di lottizzazione è situata all interno del quartiere S.Ambrogio a poche centinaia di metri dal confine comunale con Giussano. Si tratta di un area pianeggiante, di forma rettangolare, adiacente al territorio agricolo, circondata per tre lati da lotti edificati ed interessata, lungo il quarto lato, anch esso in parte edificato, dalla formazione di una nuova pista ciclabile prevista dal PGT come collegamento tra la via Sant Ambrogio e la via Dosso Faiti. Tav. la zona di intervento Il tessuto urbano che contraddistingue la zona, costruito in prevalenza a cavallo tra gli anni 60 e 70, è caratterizzato da una maglia di strade ortogonali che si intersecano tra loro a creare un reticolo di lotti edificati a destinazione prevalentemente residenziale come indicato nello schema seguente. In corrispondenza degli incroci sono localizzati i principali spazi di interesse pubblico, le aree verdi, le scuole, ecc.. 3

4 La zona è dotata di urbanizzazioni, le strade sono ampie, con presenza di marciapiedi da ambo i lati e parcheggi. Sono presenti piccole aree verdi. Tutti gli spazi pubblici sono ben curati e adeguatamente manutenzionati. La tipologia edilizia prevalente nella zona è di tipo a schiera, ma sono anche presenti palazzine, ville singole, bi-famigliari ecc.. il tessuto urbano 4

5 2. DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA FOTO 1 FOTO 2 5

6 FOTO 3 FOTO 4 6

7 FOTO 5 FOTO 6 7

8 FOTO 7 FOTO 8 8

9 3. LA SITUAZIONE URBANISTICA VIGENTE Il piano di governo del territorio vigente classifica l area a zona ATR 3A Ambito di trasformazione riconfermato in parte interessato da zona AG1 ambito agricolo subordinando l edificazione alla preventiva formazione di piano attuativo. Tale classificazione urbanistica ha recepito l esigenza della proprietà di trasformare l unico P.L. precedentemente previsto in due ambiti attuativi; il primo che si attesta sulla via Dosso Faiti contraddistinto con la sigla ATR3 A, il secondo, che si attesta lungo la via Sant. Ambrogio, contraddistinto con la sigla ATR 3 B. Estratto pgt vigente Tav. R6 9

10 4. LE POSSIBILITÀ ATTUATIVE OFFERTE DAL PGT Il PGT fornisce le indicazioni utili a definire le possibilità attuative del PL attraverso l art 9 delle NTA del piano delle regole e la relazione allegata al piano dei servizi. Lo stesso PGT, attraverso i suddetti documenti, individua direttive puntuali, cioè indicazioni prescrittive e vincolanti da rispettare tassativamente nell elaborazione del progetto di p.l. e direttive orientative cioè indicazioni di massima, fornite al progettista ai fini della miglior riuscita della soluzione progettuale. Entrambe le indicazioni impartite dall Amministrazione Comunale siano esse direttive vincolanti che direttive orientative sono state rispettate nell elaborazione della soluzione progettuale elaborata e sottoposta ad approvazione. 4.1 Le direttive puntuali Il P.G.T. attribuisce all ambito attuativo ATR3-A una SLP realizzabile di mq di cui mq diretta, cioè propria delle aree edificabili che compongono il PL, e di mq 124 perequata cioè, capacità edificatoria da realizzare obbligatoriamente nel P.L. ma appartenente ad aree standard esterne al pl, attuabile dopo la cessione all Amministrazione comunale della corrispondente quantitativo di standard. La destinazione principale prevista per l intero pl è la residenza di cui almeno il 10% da destinare ad edilizia convenzionata. Ai suddetti parametri insediabili corrisponde il seguente fabbisogno di aree standard : Per soddisfare il fabbisogno degli abitanti teorici insediabili: 1875 mq suddiviso in aree a verde per 400 mq, parcheggi per 1095 mq e pista ciclabile per mq 380. Per soddisfare l obbligo perequativo: 827 mq di aree standard esterne al pl 10

11 4.2 Le direttive orientative Le direttive orientative fornite dal PGT sono riportate in forma descrittiva nella tabella allegata al piano delle regole ed in forma grafica nell elaborato allegato alla relazione del piano dei servizi. Le direttive in forma descrittiva Le direttive in forma grafica tav. Estratto della relazione S1 11

12 5. ELENCO DELLE PROPRIETA Le aree comprese nel comparto oggetto del piano di lottizzazione in variante sono contraddistinte ai mappali n e risultano di proprietà delle soc.: - mappale Iliade SRL con sede a Mariano Comense - mappali 830 e Elli Giuditta ed altri residente a Mariano Comense estratto mappa 12

13 13

14 6. IL PROGETTO Descrizione dell intervento La soluzione progettuale proposta, prendendo spunto dallo stato dei luoghi descritto in precedenza si propone di ampliare il reticolo esistente, attraverso la creazione di una maglia di lotti regolari in tutto simili (per dimensione, destinazione, peso insediativo, ecc) a quelli esistenti. Tav. considerazioni di progetto 14

15 I lotti così creati verranno destinati in parte all edificazione di case unifamiliari, bifamigliari o a schiera, in parte destinati a verde pubblico, a parcheggi o a verde privato, ecc. così come è avvenuto in passato per il territorio edificato circostante. Gli spazi pubblici verranno localizzati quasi completamente lungo la via Dosso Faiti in zona facilmente accessibile dall esterno in modo metterli il più possibile al servizio, oltre che delle edificande costruzioni, anche dell abitato esistente al fine di conseguire un complessivo miglioramento dello stato dei luoghi. In particolare - lungo la via Dosso Faiti - sono stati previsti sia i parcheggi pubblici a servizio delle edificande costruzioni, sia una serie di parcheggi in linea in grado di sopperire alla carenza di parcheggi pubblici che si avrà nel momento in cui, al posto degli esistenti parcheggi localizzati sul fronte opposto a quello aggetto di intervento, verrà realizzata la ciclabile in direzione del centro paese. Così come richiesto dalle direttive orientative del PGT è prevista la realizzazione di una pista ciclo-pedonale che costituisce di fatto il primo lotto collegamento tra le via Sant Ambrogio e Dosso Faiti. Tale soluzione troverà compimento una volta che verrà realizzato anche l ambito attuativo denominato ATR3 b. I nuovi fabbricati previsti verranno disposti all interno del reticolo sopra descritto e ordinati parallelamente alle strade che lambiscono l area nel rispetto dei principi enunciati e saranno composti da due piani fuori terra oltre a mansarda uniformandosi per dimensioni e impatto visivo agli edifici esistente nel contesto. L accesso ai nuovi edifici, sia pedonale che carraio, verrà localizzato lungo le nuove strade private che si dirameranno dalla via Dosso Faiti senza interferire così sulla viabilità principale. L area a verde pubblico verrà posta al centro dello spazio a standard - in maniera baricentrica - in modo da fungere da polmone a verde attrezzato sia per le abitazioni in progetto che per quelle esistenti. Verso l ambito agricolo sono stati previsti giardini privati che potranno essere adibiti anche ad orti in totale coerenza con le indicazioni fornite dal piano di governo del territorio. 15

16 Tav. Planimetria generale di progetto 16

17 7. DIMENSIONAMENTO DEL PIANO DI LOTTIZZAZIONE I dati dimensionali del piano di lottizzazione sono : Area di proprietà (superficie catastale) mq ,00 Superficie territoriale del P.L. mq S.L.P. ammissibile mq Di cui almeno 2645 X10% = destinati all edilizia convenzionata AREE A STANDARD DOVUTE Funzionali alle destinazioni insediabili mq Di cui Destinati a verde mq Destinati a parcheggio mq Destinati a pista ciclopedonale mq AREA A STANDARD LOCALIZZATO (vedi tav. 4) mq Funzionali alla perequazione mq AREE PER URBANIZZAZIONE PRIMARIA LOCALIZZATE (Mq ) mq SUPERFICIE COPERTA AMMESSA ( ) = mq x 40% = mq

18 8. LO STANDARD PEREQUATIVO Al fine di soddisfare il fabbisogno di standard perequativo da cedere all Amministrazione Comunale all esterno delle aree oggetto di P.L., la proprietà ha conseguito la disponibilità di una parte dell area a standard contraddistinta al mappale Detta area - della superficie di mq verrà ceduta direttamente all Amministrazione Comunale dagli attuali proprietari, previo frazionamento catastale, contestualmente alla sottoscrizione della convenzione di pl in ottemperanza alle prescrizioni di PGT. L area di cui trattasi è meglio rappresentata nell estratto pgt e mappa allegati alla presente : estratto pgt 18

19 Estratto mappa 19

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