Il Catasto Fabbricati La visura catastale

Transcript

1 Il Catasto Fabbricati La visura catastale

2 Introduzione Come si legge una Visura ricercata nel Catasto Fabbricati In quale Categoria rientra un immobile? Qual é la Classe di appartenenza? Come si misura la Consistenza di un immobile? Quale valore esprime la Rendita catastale?

3 Come si legge una Visura? Per ciascuna unità immobiliare la Banca Dati del Catasto Fabbricati conserva le seguenti informazioni: Identificazione del bene Dati Toponomastici Destinazione d uso Livello di Redditività Consistenza Rendita Catastale Nominativi dei possessori e dei titolari di altri diritti reali

4 Dati della Richiesta

5 Numero

6 Dati Identificativi

7 Dati di Classamento

8 Zona Censuaria

9 Categoria

10 Categorie Catastali Le categorie catastali si suddividono in 5 grandi famiglie: Categoria A vi rientrano gli immobili a destinazione ORDINARIA Categoria B vi rientrano gli immobili a destinazione SERVIZI Categoria C vi rientrano gli immobili a destinazione COMMERCIALE Categoria D vi rientrano gli immobili a destinazione SPECIALE Categoria E vi rientrano gli immobili a destinazione PARTICOLARE

11 Categorie Catastali Analizziamo dettagliatamente le categorie catastali con destinazione abitativa che rientrano nel Gruppo A: A/1 Appartamento di tipo Signorile dotato di almeno 3 servizi igienici finiture eccezionali di tipo signorile si colloca in uno stabile con possibilità di ascensore e portineria presenza di ampi spazi comuni

12 Categorie Catastali Analizziamo dettagliatamente le categorie catastali con destinazione abitativa che rientrano nel Gruppo A: A/2 Appartamento di tipo Civile dotato di almeno 2 servizi igienici marcata suddivisione tra zona notte e zona giorno eventuale presenza di vano destinato a soggiorno/pranzo/salotto finiture civili e perciò correnti costruzione o radicale ristrutturazione: anni 70 monolocale di circa 30/40 m² dotato di impiantistica e finiture di pregio

13 Categorie Catastali A/3 Appartamento di tipo Economico dotato di 1 servizio igienico e non vi è alcuna suddivisione tra zone aventi diversa destinazione finiture di tipo economico e epoca di costruzione: anni 50 o 60 categoria generalmente assegnata alle costruzioni IACP o similari

14 Categorie Catastali A/4 Appartamento di tipo Popolare distribuzione interna di tipo passante e con locali non disimpegnati finiture interne economiche di scarsissimo apprezzamento epoca di costruzione antica quindi spesso presenti nei centri storici

15 Categorie Catastali A/7 VILLINO dotazione di giardino proprio esteso sino a 5 volte la superficie coperta dello stabile costruzione distinta da altri fabbricati può comprendere un massimo di 3 unità abitative oltre alle autorimesse categoria assegnata alla costruzione a "schiera" con superficie 150 m² e corte esclusiva attrezzata a giardino

16 Categorie Catastali A/8 VILLA presenza di almeno 3 servizi igienici esteso giardino di pertinenza presenza di corpi attigui destinati agli alloggi per il personale di servizio presenza di costruzioni ausiliarie per depositi ed autorimesse

17 Categorie Catastali A/9 Palazzi Eminenti e Storici rilevante consistenza catastale vani di grande ampiezza ed altezza aventi finiture di pregio artistico disponibilità di estesi androni e ampio ingresso presenza di corti interne e/o di aree scoperte a giardino

18 Categorie Catastali A/10 Uffici e Studi privati L unità immobiliare in questione ha come destinazione permanente quella di ufficio e/o studio privato. È priva di cucina e ha gli impianti peculiari degli uffici

19 Categorie Catastali Vediamo ora quali immobili rientrano nelle successive categorie: Categoria B vi rientrano gli immobili a destinazione SERVIZI B/1 Collegi e convitti, educandati, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2 Case di cura ed ospedali B/3 Prigioni e riformatori B/4 Uffici pubblici B/5 Scuole e laboratori scientifici B/6 Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie, che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7 Cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico dei culti B/8 Magazzini sotterranei per deposito di derrate

20 Categorie Catastali Vediamo ora quali immobili rientrano nelle successive categorie: Categoria C vi rientrano gli immobili a destinazione COMMERCIALE C/1 Negozi e botteghe C/2 Magazzini e locali di deposito C/3 Laboratori per arti e mestieri C/4 Fabbricati e locali per esercizi sportivi (se non hanno fini di lucro) C/5 Stabilimenti balneari e di acque curative C/6 Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7 Tettoie chiuse o aperte

21 Categorie Catastali D/1 Opifici, cabine elettriche e autosilos dotati di impianti di Categoria D vi rientrano gli immobili a destinazione SPECIALE sollevamento delle autovetture D/2 Alberghi, pensioni e villaggi turistici D/3 Teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili D/4 Case di cura ed ospedali quando hanno fine di lucro D/5 Istituti di credito, cambio ed assicurazioni D/6 Fabbricati e locali per esercizi sportivi Quando hanno fine di lucro D/7 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni, compresi gli impianti per lavaggio auto, se del tipo automatico con presenza di attrezzature specifiche, le discariche per lo smaltimento di rifiuti solidi urbani con gestione reddituale ed i campi sportivi senza costruzioni o anche con semplici gradinate D/8 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni, compresi gli autosilos privi di impianti di sollevamento, parcheggi a pagamento, campeggi, supermercati a serre, centrali del latte D/9 Edifici galleggianti o sospesi assicurati al suolo, ponti privati soggetti a pedaggio D/10 Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole.

22 Categorie Catastali Categoria E vi rientrano gli immobili a destinazione PARTICOLARE E/1 Stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei E/2 Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3 Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4 Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche E/5 Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6 Fari, semafori, torri per rendere d uso pubblico l orologio comunale E/7 Fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti E/8 Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia E/9 Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E

23 Categorie Catastali Esiste in realtà un sesto gruppo nel quale rientrano le unità immobiliari non definibili in una categoria specifica e per questo sono definite fittizie : Categoria F vi rientrano le unità immobiliari a destinazione FITTIZIA F/1 Aree Urbane F/2 Unità Collabenti F/3 Unità in corso di costruzione F/4 Unità in corso di definizione F/5 Lastrici solari F/6 Fabbricati in attesa di dichiarazione

24 Classe

25 La Classe di un immobile Determinano la CLASSE di appartenenza di un immobile: ubicazione Caratteristiche ESTRINSECHE salubrità della zona servizi pubblici rispondenza della zona alle esigenze di specifiche destinazioni rapporto tra domanda ed offerta delle u.i.u. nel mercato locale ceto degli abitanti nella zona Caratteristiche INTRINSECHE esposizione prevalente grado di finitura e stato di conservazione caratteristiche igieniche ed estetiche dimensioni dei vani rispetto alle dimensioni medie esistenza e funzionalità dei servizi comuni

26 La Categoria di un immobile Per determinare le categorie: Categorie A B C Per ciascuna categoria e classe di questi gruppi viene definita la relativa UNITA TIPO DI RIFERIMENTO, come termine di confronto per il successivo classamento Categorie D E La norma prevede di procedere alla determinazione della relativa rendita catastale mediante STIMA DIRETTA condotta per ogni singola u.i.u.

27 Consistenza

28 Calcolo della Consistenza (Cat.A) La consistenza catastale delle unità immobiliari che rientrano nel Gruppo A si misura assumendo come elemento unitario il Vano Utile ha destinazione principale (camera, stanza, salone e simili) nell uso ordinario delle u.i.u. ed è rappresentato dallo spazio racchiuso da muri o pareti, dal pavimento al soffitto, ed avente luce diretta Concorrono al calcolo della consistenza delle u.i.u. appartenenti al Gruppo A Vano Principale Accessorio Diretto Accessorio Complementare Dipendenze

29 Vani principali Sono i vani con utilizzo principale nel contesto dell'unità immobiliare: salone soggiorno camere stanze cucina Ai fini del calcolo i vani principali vengono contati come 1 VANO SOGGIORNO STANZA/SALONE Se un vano ha superficie inferiore a quella minima prevista dal Catasto, anche se esso viene utilizzato come vano principale va conteggiato come accessorio diretto CAMERA CAMERA Se un vano ha superficie maggiore di quella massima prevista dal Catasto, si calcola l'eccedenza

30 Accessori Diretti Sono elementi necessari al servizio e al disimpegno delle parti principali: bagni ripostigli ingressi corridoi verande dispense SOGGIORNO STANZA/SALONE CAMERA INGR. DISP. CORRIDOIO CAMERA Al fine del calcolo della consistenza totale, gli accessori diretti vengono conteggiati come 1/3 di Vano

31 Accessori Complementari Gli Accessori Complementari o Indiretti sono gli elementi annessi all abitazione principale: soffitto cantine SOGGIORNO INGR. DISP. locali di sgombero purchè di uso esclusivo dell u.i.u. considerata STANZA/SALONE CAMERA CORRIDOIO CAMERA Al fine del calcolo della consistenza totale, gli accessori complementari vengono conteggiati come 1/4 di Vano

32 BALCONE Dipendenze Sono tutte quelle superfici libere a servizio deli unità immobiliare urbana, anche qualora fossero in comune ad altre unità: cortili SOGGIORNO giardini terrazze portici STANZA/SALONE CAMERA INGR. DISP. CORRIDOIO CAMERA

33 Esempio Premettiamo che: tra 5,76 e 6,25 vani 6 vani tra 6,26 e 6,75 vani 6,5 vani 2 stanze da letto 1 cucina 1 soggiorno di m² 33 1 bagno 1 corridoio 1 cantina Vani Principali = 3 Cucina = 1 Eccedenza soggiorno (33 20 di vano medio)/20 = 0,65 Accessori diretti 3 * 1/3 = 1 Accessori indiretti 1 * ¼ = 0,25 1 Soggiorno Mq 33 Camera a.d. 4 a.d. 2 3 a.d. Camera , ,25 = Totale Vani 5,90 VANI TOTALI U.I.U. 6 a.c. 5

34 Calcolo della Consistenza (Cat.B) I calcoli finora riportati servono a calcolare la consistenza catastale degli immobili che rientrano nella Categoria A. Vediamo adesso come si procede al calcolo della consistenza per: Categoria B vi rientrano gli immobili a destinazione SERVIZI m³ come elemento unitario di misura Nei casi di u.i.u. occupante interi edifici o porzioni di edifici per tutta la loro altezza Volume = Superficie coperta * Altezza totale Vanno esclusi dal computo della superficie: l'area occupata da cortili, chiostrine scoperte o coperte, da semplice vetrate, tettoie aperte o simili

35 Calcolo della Consistenza (Cat.B) I calcoli finora riportati servono a calcolare la consistenza catastale degli immobili che rientrano nella Categoria A. Vediamo adesso come si procede al calcolo della consistenza per: Categoria B vi rientrano gli immobili a destinazione SERVIZI m³ come elemento unitario di misura Nei casi di u.i.u. che non occupano per tutta l altezza, l edificio o la porzione di edificio di cui fanno parte Volume = Superficie interna (vuoto per pieno) * Altezza Volume = Superficie interna (vuoto per pieno) * Altezza Media Andrà prevista una aggiunta o detrazione, nei limiti del 10%, che tenga conto delle dipendenze - ad uso comune od esclusivo nel caso esse determinino utilità o situazioni di comodo oppure svantaggi, gravami di servizi o altro

36 Calcolo della Consistenza (Cat.C) Vediamo adesso come si procede al calcolo della consistenza per: Categoria C m² vi rientrano gli immobili a destinazione COMMERCIALE corrispondono alla superficie di tali immobili Per i negozi (categoria C/1) vengono contati i metri quadrati dei locali principali, mentre i locali accessori (retrobottega, servizi igienici, locali di deposito, ecc.) vengono calcolati in percentuale (mediamente del 50%) La percentuale riferita alle dipendenze può arrivare fino al 20% della consistenza.

37 Rendita

38 Dati derivanti da

39 Indirizzo/Annotazioni

40 Intestazione

41 Riepilogo Come si legge una Visura ricercata nel Catasto Fabbricati Definizione dei concetti: Categoria, Classe e Rendita catastale Esempi di calcolo della Consistenza catastale per immobili appartenenti alle varie Categorie catastali