NOTA ILLUSTRATIVA ALLA RELAZIONE SEMESTRALE AL 30 GIUGNO 2005

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2 FONDO IMMOBILIARE CHIUSO INVESTIETICO NOTA ILLUSTRATIVA ALLA RELAZIONE SEMESTRALE AL 30 GIUGNO 2005 Premessa Il Fondo Investietico è costituito da n quote del valore nominale di Euro ciascuna, detenute da sottoscrittori. L attività di gestione del Fondo Investietico ha avuto inizio il 1 marzo Dal 1 Novembre 2004 il Fondo Investietico è stato ammesso alla quotazione nel Mercato Telematico Azionario (MAT) segmento MTF classe Commento dei principali dati al 30 giugno 2005 Il valore della quota al 30 giugno 2005 è pari ad 2.879,114, al netto del provento pari a 85 per quota distribuito ai sottoscrittori in data 21 marzo Il valore della quota alla data del 31 dicembre 2004 era invece pari ad 2.859,653. Tenuto conto dei proventi distribuiti, l incremento del valore della quota nel primo semestre del 2005 è stato del 3,65%. Il totale delle Attività del Fondo, alla data del 30 giugno 2005 ammonta a ed è composto per l 89% circa da immobili e per la parte residua sia da crediti (9% circa), quasi esclusivamente riferibili ai crediti verso l Erario per Iva, sia da liquidità (2% circa). Nel corso del mese di maggio è stato stipulato con la Banca Popolare di Milano un contratto di finanziamento (nella forma tecnica dell apertura di credito ipotecaria) per un importo complessivo massimo di 160 milioni di Euro (di cui 20 milioni di Euro per il finanziamento dell Iva connesso all acquisizione degli immobili). Tale linea, alla data del 30 Giugno 2005, è stata utilizzata per 8 milioni di Euro nell ambito dell operazione di acquisto dell immobile sito in Milano via Ippocrate 18. A fronte dell utilizzo è stata iscritta ipoteca sull immobile Polo Geriatrico Lombardo di Cinisello Balsamo. La quotazione del Fondo presso la Borsa Italiana nel corso del semestre ha registrato un valore minimo di ed un valore massimo di 2.087, con un volume medio di scambi giornalieri di 17 quote, molto esiguo rispetto al numero complessivo delle quote in circolazione. Il valore di borsa della quota al 30 giugno 2005 era di Si evidenzia, infine, che in relazione agli investimenti immobiliari effettuati il Fondo vanta crediti per Iva nei confronti dell Erario per complessivi

3 2. Attività di gestione 2.1 Gestione mobiliare Per effetto degli investimenti immobiliari effettuati le disponibilità liquide del Fondo si sono significativamente ridotte. Al 30 giugno 2005 la liquidità disponibile ammontava a ; trattandosi di liquidità derivante dalla gestione ordinaria del Fondo sarà investita in strumenti di pronta e sicura liquidabilità, quali i depositi bancari vincolati e/o le operazione di pronti contro termine, a breve scadenza. 2.2 Gestione immobiliare Nel corso del primo semestre l attività d investimento è proseguita con l acquisto, effettuato in data 15 giugno 2005, dell immobile a destinazione residenza socio sanitaria assistenziale sito in Milano, via Ippocrate 18; il costo d acquisto è stato pari ad Il contratto di locazione con il gestore della struttura prevede una durata di nove anni rinnovabili per uguale periodo con un canone di locazione crescente di anno in anno che determina un rendimento medio lordo pari al 7,30% circa. Con tale acquisizione il costo storico degli immobili comprensivo dei costi manutentivi incrementativi è pari a 148,9 milioni di euro. Alla data di chiusura del semestre, sulla base delle valutazioni effettuate dagli esperti indipendenti, gli immobili facenti parte del portafoglio immobiliare del Fondo hanno un valore di mercato complessivo pari a 167,45 milioni di euro. Rispetto alla valutazione al 31 dicembre 2004 l incremento del valore degli immobili in portafoglio a tale data è risultato pari al 2,95%. L immobile di Milano, Via Ippocrate 18 è stato valutato con un incremento dell 1,65% rispetto al costo di acquisto. Il patrimonio immobiliare del Fondo analizzato rispetto alla destinazione d uso può essere scomposto essenzialmente in due segmenti: residenze sanitarie assistenziali (RSA), che costituiscono circa il 60% 1 e gli immobili direzionali, che a loro volta rappresentano circa il 40% dell investimento complessivo. Per quanto attiene alla localizzazione, circa il 61% 1 è ubicato a Milano e hinterland, circa il 16% in altri comuni della Lombardia e per il residuo 23% a Roma. Alla data del 30 giugno 2005 non vi erano immobili sfitti ad eccezione di un unica unità immobiliare ad uso commerciale ubicata nell immobile di Roma, Via Arno 50, per la quale sono in corso trattative per la rilocazione. Il portafoglio immobiliare al 30 giugno 2005 comprende i seguenti 9 immobili, elencati in ordine di data di acquisto. 1 L analisi è basata sui valori di mercato al 30/06/

4 Residenza Sanitaria Assistenziale Via Ippocrate 18, Milano Data di acquisto: 15/06/2005 Prezzo di acquisto: ,00 euro Conduttore: Ippocrate Srl Rendimento medio lordo: 7,27% 2 Il complesso edilizio è costituito da un edificio unico avente superficie lorda complessiva di circa mq. costituito da due edifici a pianta rettangolare collegati funzionalmente da un corpo centrale nel quale sono presenti atrio, reception, uffici ed altre funzioni comuni. L area esterna di corredo è arredata con parcheggi, aiuole e alberi di alto fusto. I due edifici adibiti a RSA possono ospitare complessivamente 276 utenti NAT (Non totalmente autosufficienti) in camere doppie dotate di sevizio igienico attrezzato. Residenza Sanitaria Assistenziale, Via San Faustino 21, Milano Data di acquisto: 17/12/2003 Prezzo di acquisto: ,00 euro Conduttore: Casa Verde S.p.A.; Fare Srl Rendimento lordo: 7,8% 2 Situata in Milano via S. Faustino 21, ha una superficie lorda complessiva di circa mq. L immobile è composto da due blocchi uniti tra loro ortogonalmente ad un corpo di forma circolare con uno sviluppo su cinque piani fuori terra più uno interrato. Direzionale, San Donato Milanese (Mi) Data di acquisto: 27/10/2003 Prezzo di acquisto: ,00 euro Conduttori: Snam Rete Gas; Albacom Rendimento lordo: 7,66% 2 Immobili ad uso uffici. Il complesso immobiliare è costituito da tre corpi con quattro piani fuori terra ed un piano interrato per una superficie lorda complessiva di circa mq. Direzionale, Via Paolo di Dono 223, Roma Data di acquisto: 27/10/2003 Prezzo di acquisto: ,00 euro Conduttori: Padana Ass.ni S.p.A., Sofid Ageass S.r.l., Sofid S.p.A., Comerint S.p.A., Sieco S.p.A., Snam Progetti S.p.A. Rendimento lordo: 7,24% 2 2 Il rendimento lordo indicato è calcolato come rapporto tra il canone di locazione corrente ed il prezzo di acquisto dell immobile. Per l immobile di Milano, via Ippocrate 18, il rendimento è stato calcolato sulla media dei canoni risultanti dai primi nove anni di locazione. 4

5 Immobile ad uso uffici. Il complesso immobiliare è costituito da un corpo con otto piani fuori terra e due piani interrati per una superficie lorda complessiva di circa mq. I piani interrati sono destinati a parcheggio. Il piano terra è destinato a ingresso e uffici. I sette piani sono integralmente destinati a uffici e locali tecnologici. Residenza Sanitaria Assistenziale, Via Don Luigi Uboldi, Bollate (Mi) Data di acquisto: 30/06/2003 Prezzo di acquisto: ,00 euro Conduttore: Residenze Lope de Vega S.r.l. Rendimento lordo: 8,11% 2 Immobile ad uso di Servizi Privati di Interesse Pubblico Residenza Sanitaria Assistenziale costituito da un corpo con quattro piani fuori terra e un piano interrato per una superficie lorda complessiva di circa mq. Residenza Sanitaria Assistenziale, Via Brusa 20, Canzo (Co) Data di acquisto: 04/06/2003 Prezzo di acquisto: ,00 euro Conduttore: Croce di Malta S.r.l. Rendimento lordo: 8,13% 2 Immobile ad uso di Servizi Privati di Interesse Pubblico Residenza Sanitaria Assistenziale costituito da un corpo centrale con quattro piani fuori terra e un piano interrato per una superficie lorda complessiva di circa mq. Direzionale, Via Arno 50, Roma Roma, via Arno 50 Data di acquisto: 27/03/2003 Prezzo di acquisto: ,00 euro Conduttori: Schindler, ICQ (sottoscrittore di tre distinti contratti di locazione), Silec, Atladis Italia Srl, Garage Coppedè, Rostagno Rendimento lordo: 7,50% 2 Immobile ad uso uffici costituito da un corpo con sei piani fuori terra e tre piani interrati per una superficie complessiva lorda di circa mq. Il complesso è integralmente destinato a uffici. Residenza Sanitaria Assistenziale, Via dei Lavoratori 133, Cinisello Balsamo (Mi) Data di acquisto: 06/11/2002 Prezzo di acquisto: ,00 euro Conduttore: Polo Geriatrico Lombardo S.r.l. Rendimento lordo: 6,61% 2 5

6 Immobile ad uso di Servizi Privati di Interesse Pubblico Residenza Sanitaria Assistenziale sviluppa una superficie complessiva lorda di circa mq. Esiste un impegno da parte del Conduttore ad acquistare l immobile alla prima scadenza del contratto di locazione per un importo concordato pari a 26,040 ml di euro ed un impegno da parte del Fondo a vendere l immobile per un importo concordato pari a 27,900 ml di euro alla medesima scadenza. Residenza Sanitaria Assistenziale, Via Crescitelli 1, Monza (Mi) Data di acquisto: 02/08/2002 Prezzo di acquisto: ,00 euro Conduttore: Segesta S.r.l. Rendimento lordo: 7,63% 2 Immobile ad uso di Servizi Privati di Interesse Pubblico Residenza Sanitaria Assistenziale con una superficie lorda complessiva di circa mq. La tipologia di superficie utilizzata per la determinazione della consistenza degli immobili in portafoglio è la superficie lorda, espressa in metri quadri, misurata al filo esterno dei muri perimetrali dei fabbricati ed alla mezzeria delle murature confinanti. Si specifica, inoltre, che in data 3 dicembre 2004 la Società di Gestione per conto del Fondo Investietico ha stipulato un contratto preliminare relativo all acquisto di un centro commerciale di prossima apertura situato in Sora (FR), ad un prezzo pari a (oltre ad IVA). Tale contratto preliminare prevedeva che la parte venditrice si impegnasse a completare la costruzione e ad ottenere le autorizzazioni amministrative entro la data del 30 giugno In data 21 giugno 2005 la parte venditrice ha richiesto di posporre il termine entro il quale stipulare il contratto definitivo al 30 novembre Il Consiglio di Amministrazione della società, nella seduta del 28 giugno 2005, ha esaminato la richiesta ed ha deliberato di aderire alla proposta subordinandola ad una riduzione del prezzo. Alla data di approvazione del presente rendiconto sono in corso le trattative con la controparte Andamento dei settori immobiliari di interesse 3 Il mercato immobiliare italiano ha registrato nel primo semestre del 2005 un ulteriore crescita, seppur ridotta rispetto al corrispondente periodo dell esercizio precedente. E comunque emerso con maggiore evidenza, rispetto al passato, un andamento differenziato dei diversi segmenti. Il settore residenziale presenta ancora una crescita dei valori medi delle transazioni (+ 4,3% rispetto all anno precedente) ed una flessione nel numero di compravendite (-6,9% circa rispetto al 2004). Nel settore degli immobili ad uso terziario/uffici il 3 Fonte: elaborazioni interne sui dati di Scenari Immobiliari, Nomisma e Reag 6

7 quadro è composito: ad una forte domanda di acquisto da parte di investitori in particolare internazionali, si contrappone una certa debolezza della domanda di spazi da parte degli utilizzatori con canoni stabili o in calo nelle top location. In crisi appare il comparto degli immobili industriali, con la sola eccezione degli immobili destinati al settore logistico; nel corso del 2005 è prevista una contrazione sia dei valori che del numero di transazioni in questo settore connessa anche al processo di riorganizzazione che il settore industriale italiano sta affrontando. Del tutto differente appare lo scenario del settore commerciale, in particolare per la grande distribuzione, ove è previsto un incremento sia dei valori che del numero di transazioni. Per quanto riguarda i settori in cui il Fondo ha effettuato gli investimenti, sono riconducibili a due: le residenze sanitarie assistenziali e gli immobili direzionali. Nel segmento delle residenze sanitarie assistenziali il potenziale di crescita è significativo: in Italia sono presenti 0,65 posti letto ogni 100 anziani contro una media degli altri pesi OCSE di 5,4 posti letto ogni 100 anziani. Secondo i dati del Ministero della Salute in Italia ci sono strutture assistenziali, il 20,8% delle quali sono situate in Lombardia. Il 57,5% delle strutture sanitarie residenziali italiane è costituito da strutture private e il rimanente 42,5% da strutture pubbliche. Si ritiene che il settore, per effetto del progressivo invecchiamento della popolazione ( gli abitanti oltre i 65 anni passeranno dall attuale 22% della popolazione al 44% nel 2044) e dei mutamenti nelle abitudini connesse alla trasformazione della società possa crescere significativamente nei prossimi anni. Negli immobili direzionali, sono stati sino ad oggi effettuati investimenti nelle due principali location italiane, Milano e Roma, dove è forte la presenza di investitori anche internazionali. L andamento dei valori in queste città si è sostanzialmente stabilizzato e non vi sono elementi che possano far ritenere probabile una crescita significativa degli stessi nel breve periodo Linee strategiche future Con l acquisizione dell immobile sito in Milano, effettuata nel mese di giugno 2005, si è sostanzialmente completato l investimento dell ammontare raccolto all atto dell avvio del Fondo. Per i futuri investimenti sarà quindi necessario utilizzare la linea di credito concessa dalla Banca Popolare di Milano. In un contesto di crescente debolezza dell economia italiana, il settore immobiliare continua a mantenere un trend positivo seppure in misura minore rispetto al passato, e con rilevanti differenze tra i diversi comparti. Permane un forte l interesse da parte degli investitori nazionali ed internazionali per il settore immobiliare con un incremento del livello di competizione e una riduzione dei rendimenti. L obiettivo per la seconda parte del 2005, pur in un contesto di crescente concorrenza, è quello di incrementare il patrimonio immobiliare, selezionando con grande attenzione i nuovi investimenti anche alla luce dei mutamenti intervenuti in alcuni segmenti del mercato. Nell ambito dell attività di gestione dinamica del portafoglio immobiliare particolare attenzione verrà data ad identificare gli immobili per i quali è stato completato il processo di valorizzazione e per i quali è opportuno identificare le modalità di cessione più idonee. 7

8 Particolare attenzione verrà posta verso gli immobili che più direttamente rappresentano quei principi di eticità che si intendono privilegiare ma che consentono di mantenere un adeguato profilo di rischio rendimento del portafoglio. Pertanto ulteriori investimenti potranno essere effettuati negli immobili utilizzati quali Residenze Sanitarie Assistenziali, con una focalizzazione verso quelle Regioni che come la Lombardia hanno creato le condizioni per un rilevante sviluppo. Un attento monitoraggio verrà effettuato anche sugli altri segmenti del mercato immobiliare, volto ad individuare quegli immobili che presentino le caratteristiche idonee, sia in termini di rendimento immediato che di potenziale per la creazione di valore, per essere acquistati dal Fondo Investietico. 3. Criteri di valutazione utilizzati per la redazione della situazione patrimoniale al 30 giugno 2005 Ai fini della redazione della relazione semestrale sono stati applicati i criteri di valutazione previsti dalle Istruzioni di Vigilanza e dai principi contabili generalmente accettati in materia di fondi comuni immobiliari chiusi. Gli importi sono espressi in Euro. Qui di seguito si riepilogano i criteri di valutazione utilizzati. Strumenti finanziari - Le operazioni di acquisto, sottoscrizione e vendita di titoli e di altre attività finanziarie sono imputate nel portafoglio del Fondo alla data di effettuazione dell operazione indipendentemente dalla data di regolamento della stessa. - Il valore di carico degli strumenti finanziari in portafoglio è determinato in base al costo medio ponderato continuo. - I titoli di debito, rappresentati esclusivamente da titoli di Stato o garantiti dallo Stato quotati, sono contabilizzati al loro corso secco. Le cedole in corso di maturazione relative a tali titoli sono rilevate nei ratei attivi iscritti tra le altre attività. - Gli strumenti finanziari quotati sono valutati in base all ultima quotazione disponibile rilevata nel mercato di negoziazione di riferimento; in particolare i titoli di stato italiani sono stati valutati al prezzo medio ponderato dell ultimo giorno del semestre su MTS. - I prezzi di mercato a fine semestre, riferiti alle quantità in essere alla data, confrontati con i valori di carico, danno origine alle minus/plusvalenze rilevate nell apposita voce di reddito. - Gli utili e perdite da realizzo si originano dalla differenza tra il costo di carico e il prezzo di vendita e sono iscritte alla data dell operazione nell apposita voce di reddito. - Le operazioni di pronti contro termine non influiscono sulla posizione netta in titoli e sono rilevate nell apposita voce iscritta tra le altre attività ; la differenza tra il prezzo a pronti e quello a termine viene distribuita, proporzionalmente al tempo trascorso, lungo tutta la durata del contratto e rilevata nell apposita voce iscritta tra le altre operazioni di gestione. 8

9 Immobili Gli immobili sono stati valutati in base al valore corrente al 30 giugno 2005 determinato dagli esperti indipendenti, come previsto dalla normativa della Banca d Italia, e risultante da apposite relazioni di stima. Per la determinazione del valore corrente dei singoli immobili gli esperti indipendenti hanno considerato le loro caratteristiche intrinseche ed estrinseche nonché la loro redditività rapportata alla situazione del mercato immobiliare. Il valore determinato dagli esperti è coerente con valutazioni ottenibili con l ausilio di metodologie di tipo finanziario che prevedono l attualizzazione dei flussi di cassa stimati adottando un apposito tasso che riflette i rendimenti attesi del mercato. Le eventuali plusvalenze/minusvalenze derivanti dalla valutazione a valori correnti sono iscritte per competenza nell apposita voce di reddito. Altre attività - Ratei e risconti attivi: sono calcolati in base al criterio della competenza temporale - Crediti d imposta e credito IVA: sono stati contabilizzati in modo tale da riflettere la posizione fiscale del Fondo al 30 giugno Altri crediti e attività: sono valutati al presumibile valore di realizzo Altre passività - Ratei e risconti passivi: sono calcolati in base al criterio della competenza temporale - Debiti d imposta: sono determinati sulla base di una prudente applicazione della normativa fiscale - Altri debiti e passività: sono contabilizzati al loro valore nominale che corrisponde al valore di rimborso. Garanzie e impegni Sono iscritti al loro valore nominale. 9

10 ATTIVITA SITUAZIONE PATRIMONIALE AL 30/06/2005 Situazione al Situazione al Valore complessivo In percentuale dell attivo Valore complessivo In percentuale dell attivo A. STRUMENTI FINANZIARI ,53% Strumenti finanziari non quotati A1. Partecipazioni di controllo A2. Partecipazioni non di controllo A3. Altri titoli di capitale A4. Titoli di debito A5. Parti di O.I.C.R. Strumenti finanziari quotati ,53% A6. Titoli di capitale A7. Titoli di debito ,53% A8. Parti di O.I.C.R. Strumenti finanziari derivati A9. Margini presso organismi di compensazione e garanzia A10. Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati quotati A11. Opzioni, premi o altri strumenti derivati non quotati B. IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI ,31% ,00% B1. Immobili dati in locazione ,31% ,00% B2. Immobili dati in locazione finanziaria B3. Altri immobili B4. Diritti reali immobiliari C. CREDITI C1. Crediti acquistati per operazioni di cartolarizzazione C2. Altri D. DEPOSITI BANCARI D1. A vista D2. Altri E. ALTRI BENI F. POSIZIONE NETTA LIQUIDITA ,15% ,56% F1. Liquidità disponibile ,15% ,56% F2. Liquidità da ricevere per operazioni da regolare F3. Liquidità impegnata per operazioni da regolare G. ALTRE ATTIVITA ,54% ,91% G1. Crediti per p.c.t. attivi e operazioni assimilate G2. Ratei e risconti attivi ,24% ,14% G3. Crediti di imposta G4. Altre ,90% ,11% G5. Crediti IVA ,40% ,66% TOTALE ATTIVITA % % 10

11 PASSIVITA E NETTO Situazione al Situazione al H. FINANZIAMENTI RICEVUTI H1. Finanziamenti ipotecari H2. Pronti contro termine passivi e operazioni assimilate H3. Alti I. STRUMENTI FINANZIARI DERIVATI I1. Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati quotati I2. Opzioni, premi o altri strumenti derivati non quotati L. DEBITI VERSO PARTECIPANTI L1. Proventi da distribuire L2. Altri debiti verso i partecipanti M. ALTRE PASSIVITA M1. Provvigioni ed oneri maturati e non liquidati M2. Debiti di imposta M3. Ratei e risconti passivi M4. Altre TOTALE PASSIVITA VALORE COMPLESSIVO NETTO DEL FONDO Numero delle quote in circolazione Valore unitario delle quote 2.879, ,653 Rimborsi o proventi distribuiti per quota Ai sensi di quanto disposto dalla delibera Consob n /99 si comunica che la Relazione Semestrale del Fondo Investietico è messa a disposizione del pubblico presso la Sede Sociale, la Banca Depositaria (Banca Popolare di Milano), la Borsa Italiana e sul sito Bipiemme Real Estate SGR S.p.A. Il presidente del Consiglio di Amministrazione Dott. Giorgio Bianchini Scudellari Milano, 22 luglio