Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 2016 NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A MAGGIO

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1 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 21 Venezia VENEZIA NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A MAGGIO 21 1 Venezia Quota di edifici residenziali e ad uso produttivo nelle zone amministrative Quota di edifici residenziali sul totale Quota di edifici ad uso produttivo sul totale su dati Censimento popolazione 211 Nel corso del primo semestre del 21 il mercato immobiliare veneziano continua ad essere poco dinamico, sebbene si intravedano ulteriori segnali di attenuazione della fase recessiva già evidenziati lo scorso anno. Infatti, a consuntivo 215 il mercato ha registrato un lieve aumento delle compravendite, sia del settore residenziale che di quello non residenziale, che induce a considerare come superato il punto minimo raggiunto negli anni precedenti. Il clima di fiducia degli operatori del settore continua a mantenersi positivo per quanto riguarda il comparto residenziale. Alle percezioni molto prudenziali si sono sostituite quelle di stabilità che, tradotte in termini di ciclo immobiliare, significano fine del ciclo negativo e inizio di una fase di stabilità, anche se si tratta, comunque, di una fase che si colloca poco sopra i bassi livelli di mercato raggiunti negli anni scorsi. La ripresa del settore immobiliare nel suo complesso si sta rivelando molto più ardua di quanto si poteva preventivare solo qualche mese fa. La crescita è strettamente legata alla situazione, ancora molto difficile, del quadro macroeconomico del paese e al mancato miglioramento delle condizioni delle famiglie e delle imprese, oltre che dalla fiducia dei consumatori. Il mercato immobiliare continua a presentare criticità e condotte abbastanza differenti tra Venezia città e terraferma. Situazione particolarmente accentuata nel mestrino, territorio in cui persistono diverse imprese industriali in stato di crisi, con la conseguente incertezza della perdita del posto di lavoro e dove non si è ancora manifestata appieno la ripresa dell economia, anche dopo gli opportuni interventi di supporto alle aree di crisi. 1 Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all Appendice statistica. Nomisma 211

2 Venezia Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 21 Le previsioni di crescita dell economia, pur deboli, e il miglioramento del clima di fiducia dei diversi soggetti economico/sociali sembrano fornire il dovuto ausilio a una ripresa del mercato, in particolare di quello residenziale. A fronte di un offerta che continua a crescere, la domanda del comparto abitativo, seppure in maniera abbastanza debole, mostra segnali di reazione, sia per il mercato della compravendita che per quello della locazione. Nel primo semestre 21, a Venezia città il mercato residenziale della compravendita ha mostrato segni di ripresa nelle zone centrali, mentre quello della locazione nelle zone semicentrali e periferiche. A Mestre, per il residenziale si è assistito a una significativa domanda in locazione, spinta dalla difficoltà di accedere al credito, oltre che dalla residenza universitaria. Questi segnali di ripresa provengono solo dal comparto abitativo, mentre per i settori produttivi, che stentano molto, non si intravede ancora una via di risalita. Figura 1 Venezia Evoluzione delle compravendite residenziali e non residenziali Numero di compravendite Residenziale Non residenziale Residenziale Non residenziale Totale Terziario + Commerciale + Produttivo Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia delle Entrate Da considerare come le differenze esistenti tra i due sotto-mercati di Venezia, di ordine socio-demografico, urbanistico e tra le funzioni di uso, si riflettano nelle dinamiche dei rispettivi comparti immobiliari. A Venezia città i prezzi medi raggiungono il livello più elevato delle 13 grandi città monitorate, e l andamento dei valori è l anticipatore dei segnali di ripresa del settore immobiliare nazionale. A Mestre, al contrario, le quotazioni e gli andamenti sono più simili a quelli delle città intermedie. A Venezia città si rileva il buon andamento dei valori immobiliari delle abitazioni con variazioni semestrali non più negative, oltre alla tenuta dei canoni che mostrano una crescita media urbana dello,3, con punte dello, nelle zone di pregio. Da notare come il comparto dei negozi, che mostrava piccoli segnali di ripresa dei valori immobiliari, abbia subito una leggera flessione, dovuta soprattutto al venir meno della domanda di compravendita, che, pur se debole, si è indirizzata verso la locazione. 212 Nomisma

3 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 21 Venezia Nel contesto di Mestre i valori di compravendita non possono che flettere, ma le variazioni sono più contenute se confrontate con le precedenti rilevazioni. La buona domanda di locazione residenziale ha portato a una crescita dei canoni (+,2). 1, Figura 2 Venezia Andamento dei valori immobiliari di abitazioni usate, uffici e negozi (variazioni semestrali) Venezia città 1, Canoni, -1, -2, -3, -4, -5, Abitazioni Uffici Negozi, -1, -2, -3, -4, -5, Abitazioni Uffici Negozi Venezia Mestre 1, 1, Canoni,, -1, -1, -2, -2, -3, -3, -4, -4, -5, Abitazioni Uffici Negozi -5, Abitazioni Uffici Negozi Meno ottimistici gli andamenti degli altri comparti immobiliari, sia a Venezia città che a Mestre, dove persiste una scarsa domanda sia di compravendita che di locazione, e le turbolenze e le incertezze di questo ultimo periodo non fanno presagire una ripresa in tempi brevi. Con riferimento ai tempi di collocamento, si ha conferma di qualche segnale di maggiore dinamismo del mercato, a seguito di una lieve contrazione delle tempistiche di compravendita. I tempi medi di locazione sembrano mostrare un andamento simile a quello della compravendita, tranne per il comparto direzionale, che si conferma come quello più in difficoltà nell intero panorama veneziano. Lo sconto medio praticato sul prezzo concesso in sede di trattativa finale diminuisce in tutti i comparti. Le previsioni per il secondo semestre 21 indicano un mercato della compravendita in parziale ripresa per quanto riguarda il residenziale, mentre per i Nomisma 213

4 Venezia Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 21 comparti direzionale, commerciale e per i box/garage la situazione dovrebbe rimanere nel complesso poco dinamica. Con riferimento ai progetti di sviluppo, da segnalare quello riguardante l housing temporaneo per studenti che sorgerà a Venezia in area Santa Marta, destinato ad ospitare circa 5 studenti di Ca Foscari. Università, CDP, Inps e Fabrica SGR hanno predisposto il progetto che verrà realizzato dal Fondo immobiliare Erasmo, gestito da Fabrica SGR. Un investimento di circa 35 milioni reso possibile dall intervento di CDP Investimenti SGR e dal Fondo Aristotele (Inps). L intervento è finanziato con un contributo del MIUR di circa 4,5 milioni di euro. Il progetto rappresenta un contributo storico alla residenzialità studentesca a Venezia destinato a raddoppiare l attuale offerta presente in città. La struttura sorgerà su un area di proprietà dell Ateneo, concessa al Fondo in diritto di superficie per 75 anni. Allo scadere del termine, l Università tornerà proprietaria dell area senza corrispondere alcun onere. Nei mesi scorsi è stato firmato l accordo di programma tra Ministero dello Sviluppo Economico, Regione Veneto, Comune di Venezia e Autorità Portuale. L accordo prevede la riconversione e la riqualificazione industriale dell area di Porto Marghera e destina complessivamente circa 153 milioni di euro per la creazione e la rivitalizzazione di infrastrutture che daranno vita alla nuova Porto Marghera. La partita si gioca su dodici progetti già cantierabili da quest anno e capaci di generare quelle condizioni operative per il supporto e lo sviluppo delle imprese già insediate o per l insediamento di nuove attività nell ambito del sistema manifatturierologistico veneziano e del Nord-Est. 214 Nomisma

5 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 21 Venezia VENEZIA CITTÀ Mercato delle abitazioni Tavola 1 Venezia città Abitazioni usate Principali indicatori di mercato (primo semestre 21) ( /mq) Mercato della compravendita semestrali () annuali () Tempi di vendita (mesi) di pregio 4.857,1,3 7,8 11,4 Centro ,5 -,8 7,5 11,3 Semicentro ,4-1,2 7,1 12,1 Periferia 2.19,3-1,8 7,7 13, Sconti () Media urbana 3.85, -1,3 7,5 12, Media 13 città 1.9 -,8-2, 7,5 15,2 Canoni ( /mq x anno) Mercato della locazione semestrali () annuali () Tempi di locazione (mesi) Rendimenti da locazione () di pregio 27,,8 3,7 4,3 Centro 17,3,4 3,7 4,3 Semicentro 135,3 1, 4,1 4,3 Periferia 15,2,2 4,5 4, Media urbana 128,3,5 4, 4,2 Media 13 città 97 -,3-1,1 3,8 5,1 Media semplice Figura 3 Venezia città Abitazioni usate Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) 1 8 Figura 4 Venezia città Abitazioni usate Sconto medio praticato sul prezzo () Mesi Tempo di vendita Tempo di locazione Il mercato residenziale di Venezia città, secondo la percezione degli agenti, conferma per il terzo semestre consecutivo una domanda di acquisto e di locazione nelle diverse zone della città pressoché stabile, a cui corrisponde un timido Nomisma 215

6 Venezia Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 21 dinamismo delle compravendite. Leggermente più dinamica si mostra la domanda di locazione nelle zone periferiche e in quelle semicentrali. Nel corso del primo semestre 21, sul fronte dei prezzi sia il mercato delle abitazioni usate che di quelle nuove hanno registrato variazioni prossime allo zero, con variazioni leggermente più alte nelle zone periferiche. Tavola 2 Venezia città Abitazioni nuove Recenti tendenze dei prezzi (primo semestre 21) ( /mq) sem. () ann. () di pregio.18,1,2 Centro ,7-1,2 Semicentro 4.7, -1, Periferia 3.34,5,1 Media urbana 3.91,1 -,4 Media 13 città ,7-1,8 punto percentuale alla media delle 13 città monitorate. Tavola 3 Venezia Settore residenziale Evoluzione delle compravendite (var. annuali) e dell IMI Anni Var. annuali IMI () 21 12,4 2, ,3 1, , 1, ,7 1, ,2 1, , 1,78 Indicatore di intensità del mercato immobiliare. Fonte: Agenzia delle Entrate I segnali positivi di una certa ripresa del mercato si registrano nella riduzione dei tempi medi di vendita e dello sconto medio praticato sul prezzo. Anche i canoni medi di locazione registrano una variazione sia semestrale che annuale positiva, rispettivamente dello,3 e dello,5. I tempi medi di locazione si sono leggermente allungati, superando i 4 mesi, picco massimo per la città di Venezia. Il rendimento medio lordo annuo rimane stabile, e inferiore di circa un Nel corso del 215, Venezia città ha registrato segnali positivi del numero di compravendite di abitazioni, con una variazione annuale del 15,. Dal focus sul mercato residenziale emerge che la domanda per acquisto di un abitazione a Venezia città mostra segnali di ripresa abbastanza significativi se riferita agli ultimi anni, e oggi rappresenta circa il 51 della domanda totale. La domanda di locazione, per la prima volta dopo cinque anni, si colloca al di sotto del 5. Nelle tipologie contrattuali prevale il contratto transitorio (4), in flessione quello libero (4); il canone concordato inizia a mostrare la sua adeguatezza. 21 Nomisma

7 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 21 Venezia Venezia città Focus sul mercato residenziale (primo semestre 21) Domanda per acquisto e locazione Tipologie contrattuali delle locazioni 2,1,7 54,1 5,3 49,1 Comodato d'uso Canone concordato,,1 7,8 15, ,9 33,3 45,9 43,8 5,9 Transitorio 44,4 4, Domanda per locazione Domanda per acquisto 47,8 Libero 39,5, 25, 5, 75, 1, Mercato degli uffici Tavola 4 Venezia città Uffici Principali indicatori di mercato (primo semestre 21) ( /mq) Mercato della compravendita semestrali () annuali () Tempi di vendita (mesi) Sconti () Centro , -2,2 9,3 12, Semicentro , -1,8 9,3 14,2 Periferia terziaria ,5-3, 9,4 12, Periferia 2. -1,3-2,2 12,1 13,1 Media urbana ,4-2,5 1, 13, Media 13 città ,2-2,5 1,1 1,5 Canoni ( /mq x anno) Mercato della locazione semestrali () annuali () Tempi di locazione (mesi) Rendimenti da locazione () Centro 2-1,4-1,7, 3,8 Semicentro 14-1, -2,1,8 4, Periferia terziaria 133-2,5-2,3 5,5 4, Periferia 1-1,9-2, 9, 4, Media urbana 127-2, -2,1 7, 4, Media 13 città 95 -,9-1,9,7 5,1 Media semplice Sul mercato direzionale del capoluogo, gli operatori non segnalano particolare dinamicità: l offerta e la domanda, sia d acquisto che di locazione, si mantiene stabile, ma il numero di contratti fatica a sostanziarsi. Diminuiscono leggermente i tempi medi di vendita (1 mesi), con picchi nella periferia di oltre 12 mesi. Le stesse dinamiche per zona si ritrovano anche nei tempi medi di locazione, con una media urbana di 7 mesi e punte di 9 mesi per gli uffici periferici. Nomisma 217

8 Venezia Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 21 Mesi Figura 5 Venezia città Uffici Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Tempo di vendita Tempo di locazione Tavola 5 Venezia Settore terziario Evoluzione delle compravendite (var. annuali) e dell IMI Anni Var. annuali IMI () 21-21,5 1, , 2, ,5 1, , 2, ,1 1, ,9 1,2 Indicatore di intensità del mercato immobiliare. Fonte: Agenzia delle Entrate Figura Venezia città Uffici Sconto medio praticato sul prezzo () Gli sconti medi praticati sul prezzo risultano in flessione, ben due punti percentuali rispetto ad un anno fa. Pur con un offerta più rigida e non più disposta a concedere ulteriori sconti nella trattativa finale, i prezzi continuano a mostrare andamenti negativi, in linea con le variazioni annuali della media delle 13 città. Su base annuale, è la periferia terziaria quella che soffre maggiormente e dove i prezzi subiscono il calo maggiore, -3,. Anche il mercato della locazione, che mostrava segnali di tenuta, subisce una flessione dei canoni significativa, -2 sia semestrale che annuale, e anche in questo segmento è la periferia terziaria quella che ne risente maggiormente, -2,5. I rendimenti medi lordi da locazione rimangono stabili al 4, ma nettamente al di sotto della media delle 13 grandi città (5,1) Nomisma

9 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 21 Venezia Mercato dei negozi Tavola Venezia città Negozi Principali indicatori di mercato (primo semestre 21) ( /mq) Mercato della compravendita semestrali () annuali () Tempi di vendita (mesi) Centro ,3,8 5,8 9,1 Semicentro.733 -,2,2,7 1,7 Sconti () Periferia ,8-1,2 8,4 13,3 Media urbana ,2 -,1 7, 11, Media 13 città 2.1 -,9-2, 9, 15,8 Canoni ( /mq x anno) Mercato della locazione semestrali () annuali () Tempi di locazione (mesi) Rendimenti da locazione () Centro 1.5,9 1,9 4,2 7,9 Semicentro 5, -,1 5,1 7,5 Periferia 253-1, -3,3 7,4 7,5 Media urbana 441 -,2 -,5 5,5 7, Media 13 città 19 -,8-1,8,3 7,3 Media semplice 1 Figura 7 Venezia città Negozi Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) 8 Figura 8 Venezia città Negozi Sconto medio praticato sul prezzo () Mesi Tempo di vendita Tempo di locazione Nel corso del primo semestre 21, il comparto commerciale di Venezia città conferma alcune timide indicazioni positive emerse nel secondo semestre dell anno scorso. Pur se gli operatori segnalano una stazionarietà diffusa di domanda e offerta, sono i dati delle tempistiche e degli sconti medi praticati sul prezzo gli indicatori che mostrano una certa dinamicità del comparto. Infatti, i tempi medi di vendita sono in diminuzione per il quarto semestre consecutivo, e risultano inferiori alla media delle 13 città monitorate di due mesi e mezzo. Sono le zone quelle più vivaci, sia sul fronte della compravendita che della locazione. Nomisma 219

10 Venezia Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 21 La ripresa ha portato a una nuova lieve flessione degli sconti praticati nella fase di negoziazione, riduzione più marcata in periferia e nel semicentro, a dimostrazione che anche le zone decentrate e meno frequentate dai turisti, con i dovuti interventi migliorativi, possono diventare appetibili. Sul fronte dei prezzi dei negozi, pur registrando su base annua una riduzione molto contenuta a livello urbano (-,1), da segnalare l aumento nelle zone centrali, che si attestano su un significativo +,8 e in quelle semicentrali, +,2. Tavola 7 Venezia Settore commerciale Evoluzione delle compravendite (var. annuali) e dell IMI Anni Var. annuali IMI () 21-7,4 1, ,5 1, , 1, ,7 1, ,7, ,2 1,22 Indicatore di intensità del mercato immobiliare. Fonte: Agenzia delle Entrate Tale dinamica accomuna anche il comparto locativo, che registra canoni medi in calo dello,5 annuale, ma con valori in aumento nella zona centrale (+1,9). I rendimenti lordi da locazione (7,) si mantengono stabili da diversi anni e per tutte le localizzazioni urbane, e sono leggermente più elevati rispetto alla media delle 13 città. 22 Nomisma

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