QUALITÀ E RATING DEI PATRIMONI IMMOBILIARI

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1 PROF. RICCARDO GULLI RESPONSABILE SCIENTIFICO UNITÀ OPERATIVA RECUPERO E RESTAURO UNIVERSITÀ DI BOLOGNA QUALITÀ E RATING DEI PATRIMONI IMMOBILIARI UNI Bologna

2 UNIVERSITA DI BOLOGNA CIRI EDILIZIA E COSTRUZIONI ISTANZE Adottare un protocollo di analisi che consenta di definire i requisiti prestazionali di un patrimonio (edifici, territorio, spazi ecc.) rilevando in modo organico ed esteso tutte le variabili connesse alla costruzione, alla gestione e utilizzo (i.e. stato energetico, stato manutentivo, stato locativo, facilities, rischi connessi alla gestione ecc.) Definire una score matrix evoluta che consenta di misurare il livello prestazionale del patrimonio considerando e valutando in modo integrato tutti gli aspetti esposti e le relative correlazioni. i Rappresentare in modo tangibile come qualità del patrimonio, qualità dei servizi e valore del patrimonio siano aspetti intrinsecamente connessi tra loro. Qualità dei servizi erogati al patrimonio Aspetti funzionali e gestionali connessi all utilizzo, destinazione e processi di gestione Aspetti tecnici costruttivi, impiantistici, energetici e manutentivi ANALISI MISURAZIONE VALUTAZIONE Sistema Informativo di supporto

3 OBIETTIVI UNIVERSITA DI BOLOGNA CIRI EDILIZIA E COSTRUZIONI I dati di mercato, le analisi dei comparables, l andamento del ciclo manutentivo, non consentono di definire la vera qualità di un patrimonio. IL PROTOCOLLO DI ANALISI DOVRÀ INTEGRARE UNA SCORING MATRIX IN GRADO DI FORNIRE UNA RAPPRESENTAZIONE COMPLESSIVA DEL SISTEMA PATRIMONIO CONSENTENDO DI ANALIZZARE, MISURARE E VALUTARE ELEMENTI PIÙ COMPLETI E COMPLESSI: Informazioni manutentive Informazioni sul comfort Informazioni sulla sostenibilità ambientale ed energetica Informazioni sul contesto urbano in cui il patrimonio svolge in suo ciclo di vita Informazioni sulla sicurezza e l adeguamento normativo e di conservazione degli impianti Informazioni sui rischi trasversali e silenti con cui si viene in contatto all interno di un contesto edilizio e/o urbano; Informazioni sui rischi connessi alla conduzione da parte del cliente interno ed ai processi di gestione (adeguatezza del patrimonio rispetto alla destinazione, rischi locativi, rischi di concentrazione, tenant satisfaction, stato locativo e occupazionale) Informazioni sulla qualità dei servizi al patrimonio (Monitoraggio SLA su outsourcer e servicer).

4 STRUMENTI UNIVERSITA DI BOLOGNA CIRI EDILIZIA E COSTRUZIONI La complessità, la eterogeneità dei dati necessari al raggiungimento degli obiettivi richiede necessariamente l utilizzo di un sistema informativo. IL SISTEMA INFORMATIVO CHE SARÀ SVILUPPATO SUPPORTERÀ IL PROTOCOLLO DI ANALISI ED AGEVOLERÀ, TRAMITE UNA TECNOLOGIA WEB LA RACCOLTA DI TUTTE LE INFORMAZIONI NECESSARIE CONSENTENDO L INSERIMENTO/UTILIZZO DEI DATI DA PARTE DI TUTTI GLI ATTORI CHE OPERANO INTORNO AL PATRIMONIO (FACILITY MANAGER, PROPERTY MANAGER, PROPRIETARIO ECC.) Raccolta strutturata e guidata di informazioni Data base delle informazioni storiche a supporto delle valutazioni Gestione automatizzata delle logiche di valutazione (score matrix) Produzione di reportistica gestionale e direzionale Gestione delle regole di correlazione di informazioni Gestione di sistemi di KRI e KPI Gestione di flussi informativi tra i diversi utenti/fruitori

5 UNIVERSITA DI BOLOGNA CIRI EDILIZIA E COSTRUZIONI ESITI Arrivando a questa nuova frontiera ed utilizzando questo nuovo approccio i player del mercato potranno evolvere le loro capacità di analisi e valutazione arricchendo i propri strumenti di lavoro con nuove e migliori informazioni ed evolvendo quindi il proprio p ruolo e la loro competitività sul mercato di riferimento. INFO DECISION MAKING PROCESS MANAGEMENT VALUE Maggiori e Miglioramento dei Ottimizzazione della Migliore migliori processi decisionali Gestione conoscenza informazioni disponibili connessi alla gestione del patrimonio del Valore effettivo del Patrimonio i

6 UNIVERSITA DI BOLOGNA CIRI EDILIZIA E COSTRUZIONI FINALITÀ Rating del Patrimonio: Disporre di metodi/strumenti per costruire un indicatore sintetico che rappresenti le capacità prestazionali (qualità complessiva) di un patrimonio (immobile o complesso immobiliare) considerando in modo integrato tutti gli aspetti caratterizzanti stesso. Valore effettivo: Avere a disposizionei i metodi/strumenti t ti per stimare un valore effettivo del patrimonio correggendo il valore di mercato grazie alle informazioni sui rischi e le performance effettive del patrimonio; Governo dei servizi: Poter attuare un efficiente governo dei servizi di facility e property management e degli outsourcer (Key Performance Indicator degli outsourcer e/o delle squadre di manutenzione, monitoraggio automatico degli SLA e delle penali); Data Collection: Essere nelle condizioni di censire in modo efficienteecompleto i dati storici sulla gestione del patrimonio (stati manutentivi, performance delle facilities, fabbisogno energetico, ecc); Monitoraggio: Disporre di uno strumento di monitoraggio dello stato locativo/occupazionale e dei rischi connessi (rischi tenant, rischio morosità, rischio concentrazione, rischi safety & security, coerenza funzionale, rischi conformità normativa, ecc.) Reportistica: Disporre di reportistica standardizzata, tempestiva ed attendibile per ogni fabbisogno informativo.