NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A FEBBRAIO Provincia di Brescia Indicatori socio-economici -20,5% -0,29%

Transcript

1 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 213 BRESCIA NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A FEBBRAIO Provincia di Indicatori socio-economici Figura 1 Negli ultimi dieci anni la popolazione è cresciuta del 14,2 Nel 2 le imprese locali sono calate dello,13 rispetto al 211 Nei primi nove mesi del 2 i finanziamenti erogati per l'acquisto di abitazioni sono calati del 2,5 rispetto allo stesso periodo del 211 Nel 213 si prevede che il numero di lavoratori dipendenti diminuisca dello,5 14,2,4 -,13-2,5 -,5 -,29 -, -27,3 Fonte: elaborazioni Nomisma su fonti varie Indicatori immobiliari Figura 2 Nell attuale fase riflessiva (2-213) i prezzi delle abitazioni usate sono diminuiti del 17,7 Nel 2 le compravendite di abitazioni sono state il 34,3 in meno rispetto a quelle registrate nel 2 Nel 2 le compravendite di immobili non residenziali (1) sono state il 27,4 in meno rispetto a quelle registrate nel 2 Nell ultimo anno i rendimenti totali degli uffici si sono ridotti di 352 punti base -27, ,2-17,7-34,3-33,3 città* -37,9 città* -352 (1) Terziario + Commerciale + Produttivo * Rispetto alle intermedie considerate nell indagine mancano i dati di Trieste Fonte: elaborazioni Nomisma su fonti varie In un quadro di peggioramento costante del mercato immobiliare italiano, il trend del mercato bresciano appare particolarmente negativo, in particolare nella componente residenziale. Negli ultimi cinque anni, infatti, i prezzi delle abitazioni si sono ridotti del 17,7, a fronte di una media delle intermedie del -13,2. Le compravendite residenziali del 2 sono state il 34,3 in meno rispetto a quelle del 2, in linea con la media delle città intermedie (-33,3). È divergente, invece, il trend delle compravendite degli immobili non residenziali, che nel periodo 2-2 sono calate in misura significativamente inferiore rispetto alla media delle città intermedie (-27,4 contro -37,9). 1 Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all Appendice statistica. Nomisma 119

2 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 213 Figura 3 medi correnti di abitazioni usate, uffici e negozi (numeri indice, 2 = 1) N. I. - 2 = ,2 13,2 133, Abitazioni Uffici Negozi Figura 4 Rendimenti medi lordi annui di abitazioni usate, uffici e negozi () 7,,5, 5,5 5, 4,5 4, Abitazioni Uffici Negozi Anche l andamento dei prezzi conferma che il mercato residenziale bresciano ha risentito della crisi più di quello non residenziale (fig. 3). Dal lato delle compravendite l offerta continua ad aumentare, a fronte di una domanda in forte contrazione. Queste dinamiche si riflettono a loro volta sia sui prezzi, che anche nel 2 sono calati rispetto all anno precedente, sia sullo sconto medio ottenuto, con un effetto complessivo di ulteriore deprezzamento degli immobili. Dal lato delle locazioni si registra, invece, una debole crescita della domanda, in particolare nel settore residenziale, con un conseguente calo dei canoni meno marcato rispetto a quello dei prezzi di vendita. Questo trend divergente tra andamento dei prezzi e dei canoni comporta una leggera ripresa dei rendimenti potenziali lordi. In particolare, nell ultimo anno i rendimenti delle abitazioni usate hanno superato i livelli del 2, mentre i rendimenti dei negozi, pur recuperando sullo scorso anno, rimangono molto distanti dai livelli pre-crisi. Per il 213 gli operatori si attendono un recupero soprattutto del mercato residenziale, prevedendo un leggero aumento del numero delle compravendite e soprattutto delle locazioni, mentre dovrebbe arrestarsi la caduta dei prezzi di vendita e dei canoni di locazione. Per quanto riguarda i progetti più rilevanti per le prospettive del mercato immobiliare, attraverso il PGT il Comune di ha lanciato un processo di riconversione di molte aree industriali. Tra i diversi progetti presentati, quelli che appaiono avviati verso una realizzazione sicura sono: la riconversione dell ex Idra in via Triumplina, con polo commerciale della grande distribuzione, esteso su 15mila metri quadrati, residenze (libera e convenzionata) e 2mila metri quadrati destinati ad uffici; un polo specializzato nel casalingo e nel design a Sant Eufemia; l area dei Magazzini Generali, con unità abitative e un polo di grande distribuzione. Nomisma

3 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 213 Mercato delle abitazioni Abitazioni, canoni e rendimenti lordi (febbraio 213) Tavola 1 Zone ABITAZIONI NUOVE ( /mq) Variazioni annuali ( /mq) Variazioni annuali ABITAZIONI USATE Canoni ( /mq/anno) Variazioni annuali canoni () Rendimenti da locazione () Centro , ,1 11-2,9 4,5 Periferia 2. -5, ,9 75-2,9 5,3 Media urbana , , 1-2,9 5, Media , 1.9-4,2-3, 5, Figura 5 Abitazioni usate Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) , 3, 1, , Figura Abitazioni usate Sconto medio praticato sul prezzo () Il comparto residenziale bresciano è quello che ha maggiormente sofferto il prolungato ciclo negativo del mercato immobiliare, sia in rapporto agli altri 24. comparti sia rispetto alla media delle 2. città intermedie. Nell ultimo anno i 1. prezzi delle abitazioni nuove sono calati. in media del 4,9, con un picco del -. 5,3 in periferia, mentre per le 4. abitazioni usate il calo medio è stato del 5, con un picco in periferia del -5,9. Si tratta in entrambi i casi di un calo superiore non solo a quello medio delle, ma anche a quello degli uffici, dei negozi e dei capannoni in vendita sul mercato bresciano. Figura 7 Numero di compravendite di abitazioni nel comune capoluogo e nel resto della provincia Numero comprav Solo capoluogo Resto della provincia Fonte: Agenzia delle Entrate Nomisma 1

4 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 213 Caratteristiche Alcune caratteristiche del mercato residenziale (anno 2) Provenienza geografica della domanda per l acquisto dell'abitazione () Tavola 2 Media intermedie Italiana 4,,2 Straniera 1, 11, Provenienza geografica della domanda per la locazione dell'abitazione () Italiana 5, 5,5 Straniera 5, 34,5 Tipo di utilizzo dell'abitazione acquistata () Prima casa 4, 51,9 Sostituzione 34, 3, Seconda casa (per uso familiare o per vacanza),5 7,4 Investimento 13,5 9, Abitazioni acquistate con un mutuo Quota sul totale delle compravendite 2, 59, Copertura del mutuo erogato (sul valore dell'abitazione) 3, 7, Tipo di contratto stipulato da chi ha locato un'abitazione () Libero 4,4 59, Transitorio, 1,1 Canone concordato 7,9 2, Comodato d'uso 1,1 2,1 Il calo dei prezzi di vendita delle abitazioni non ha impedito, tuttavia, come peraltro in quasi tutti i comparti analizzati, un contestuale aumento sia dei tempi medi di vendita, che hanno raggiunto i 1 mesi (fig. 5), sia dello sconto medio praticato sul prezzo richiesto, che supera l 11 per le abitazioni nuove e il 15 per quelle usate (fig. ). Un trend in parte diverso caratterizza, invece, il mercato delle locazioni residenziali, dove si registra una domanda crescente. I canoni continuano a contrarsi, ma in misura inferiore rispetto ai prezzi di vendita, mentre i tempi di locazione, sia delle abitazioni nuove sia di quelle usate, fanno registrare aumenti poco significativi. A, più che in altre città, il peso della componente straniera della domanda per l acquisto di abitazioni è molto elevata, anche in virtù della forte presenza di cittadini stranieri residenti nel territorio bresciano. Sul versante delle locazioni, addirittura metà della domanda è attivata da cittadini stranieri. Le poche compravendite registrate hanno riguardato soprattutto l acquisto della prima casa o la sua sostituzione, ma c è una quota minoritaria di acquisti effettuati a scopo di investimento, che risulta superiore alla media delle e pari al 13,5. Per quanto riguarda i contratti di locazione, si conferma la particolarità del mercato bresciano, dove i contratti liberi rappresentano la maggioranza assoluta dei contratti stipulati (4,4), a fronte di una media delle significativamente più bassa (59). 2 Nomisma

5 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 213 Le previsioni per il 213 puntano verso un rafforzamento del trend positivo del mercato residenziale delle locazioni, mentre quello delle compravendite dovrebbe perlomeno arrestare la contrazione dei volumi che ha caratterizzato gli ultimi anni. Mercato degli uffici Zone Uffici, canoni e rendimenti lordi (febbraio 213) ( /mq) Canoni ( /mq/anno) canoni () Tavola 3 Rendimenti da locazione () Centro , ,4 3,7 Periferia terziaria ,3 97-3, 4,3 Periferia ,7 77-3,4 4,7 Media urbana 2.2-4,5-3,3 4,3 Media 1.7-4,2 5-3,4 4, Figura Uffici Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) ,9,2 14, ,2 Figura 9 Uffici Sconto medio praticato sul prezzo () Il mercato bresciano degli uffici si Figura 1 caratterizza per un calo dei prezzi e per Numero di compravendite di uffici nel comune capoluogo e nel resto della provincia una crescita dell offerta in vendita, a cui si accompagna una domanda percepita dagli operatori in contrazione, ma pur sempre capace di far registrare un 4 numero di compravendite in linea con quello degli ultimi due anni (fig. 1). Il 2 trend è simile anche per le locazioni, con l unica differenza legata a un calo dei canoni meno marcato rispetto a quello Solo capoluogo Resto della provincia dei prezzi. La conseguenza di questo Fonte: Agenzia delle Entrate avvitamento del mercato è un continuo aumento dei tempi di vendita e di locazione (fig. ), il cui allungamento, però non Numero comprav. Nomisma 3

6 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 213 contribuisce ad ottenere migliori prezzi per i venditori: lo sconto praticato sul prezzo iniziale, anzi, aumenta ulteriormente, arrivando al 17,5 (fig. 9). Per il 213, gli operatori non hanno attese particolarmente positive: sia il mercato delle compravendite sia quello delle locazioni sono visti in ulteriore calo. Mercato dei negozi Zone Negozi, canoni e rendimenti lordi (febbraio 213) ( /mq) Canoni ( /mq/anno) canoni () Tavola 4 Rendimenti da locazione () Centro , 19-2,2 5,7 Periferia ,1 1-3,7 5,5 Media urbana , ,2 5, Media , 172-3,7 7,1 Figura 11 Negozi Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) 1 4 2,3, 1, , Figura Negozi Sconto medio praticato sul prezzo () Il 2 è stato un anno di ulteriore riduzione dei volumi di vendita anche per il mercato dei negozi, con livelli di compravendite più che dimezzati rispetto agli anni di massima espansione del mercato (24-27). Anche a livello di locazioni è continuato il calo della domanda, pur se in misura meno marcata rispetto alle vendite e con canoni in riduzione meno netta rispetto ai prezzi, in particolare nelle zone centrali della città. A sua volta il calo della domanda, accompagnato da un aumento Figura 13 Numero di compravendite di immobili commerciali (*) nel comune capoluogo e nel resto della provincia Numero comprav Solo capoluogo Resto della provincia (*) Negozi, laboratori e centri commerciali Fonte: Agenzia delle Entrate 4 Nomisma

7 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 213 dell offerta, ha determinato un allungamento dei tempi di vendita e locazione, saliti rispettivamente a 1, e 7 mesi. Il calo continuo dei prezzi di vendita non è stato sufficiente a contenere lo sconto effettivo ottenuto sul prezzo iniziale, che sale quasi al 17. Per i negozi le previsioni degli operatori per il 213 rimangono negative, sia dal lato delle compravendite attese che dei prezzi di vendita. Maggiore ottimismo traspare per quanto riguarda le locazioni, per le quali si prevede un arresto del trend di diminuzione della domanda e una stabilizzazione dei canoni. Mercato dei capannoni industriali Figura 14 Capannoni industriali Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) , 11, 9, 7, Tavola 5 Capannoni industriali medi e rendimenti medi lordi (febbraio 213) Capannoni nuovi Prezzo medio ( /mq) 1.5 Var. annuale () -5,5 Rendimento da locazione (), Capannoni usati Prezzo medio ( /mq) 73 Var. annuale () -,9 Rendimento da locazione (),9 Così come in altre città a vocazione industriale, il mercato dei capannoni bresciano mostra difficoltà ancora maggiori rispetto agli altri comparti immobiliari. A causa di una domanda sempre più rarefatta e di un offerta crescente, non si arresta il calo dei prezzi, che nell ultimo anno sono diminuiti del 5,5 per i capannoni nuovi e del,9 per i capannoni usati. Un indicatore evidente del momento di crisi del comparto è il deciso allungamento dei tempi di vendita, che quasi raddoppiano rispetto all anno scorso, arrivando a toccare i 17 mesi di attesa. Non sono risparmiate in questo scenario le locazioni, versante sul quale si registra un offerta in aumento e una domanda in calo, pur a fronte di canoni che diminuiscono meno dei prezzi. Anche in questo caso i tempi per locare un immobile sono un indicatore significativo di difficoltà: se l anno scorso ci volevano in media poco più di 7 mesi, nell ultimo anno il tempo medio è salito a 11 mesi. Per il 213 gli operatori non si attendono alcun miglioramento dal lato delle compravendite, mentre qualche attesa positiva si concentra sul versante delle locazioni. Nomisma 5

8 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 213 Mercato dei box o garage Zone Tavola Box o garage, canoni e rendimenti lordi (febbraio 213) ( ) Canoni ( /anno) canoni () Rendimenti da locazione () Centro 5.5-4, , 4, Periferia , 1.1-4, 5,5 Media urbana , ,9 5,1 Media , ,5 5,7 Figura 15 Box o garage Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) 4 2 7, 3,5 7,5 4, Figura 1 Box o garage Sconto medio praticato sul prezzo () Il mercato bresciano dei box e garage segue un trend in parte diverso rispetto agli altri comparti immobiliari. In particolare, si segnala il fatto che sia l unico nel quale l offerta in vendita è in leggero calo e la domanda di acquisto non diminuisce così fortemente come negli altri comparti. Questa dinamica si riflette nei tempi di vendita, quasi inalterati rispetto all anno scorso, e nello sconto ottenuto sul prezzo di vendita, che mostra una curva di crescita molto più contenuta rispetto agli altri comparti e che rimane al di sotto del 9. I prezzi continuano tuttavia a diminuire, segnale di una forte debolezza della domanda. Una dinamica del tutto simile si registra sul versante delle locazioni, dove l offerta diminuisce e la domanda cala in maniera meno marcata rispetto agli altri comparti, tanto che i tempi di locazione restano quasi invariati. Nomisma