INDICE. Prefazione... XIX

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1 INDICE Prefazione... XIX 1 Il contratto preliminare Funzione ed effetti del contratto preliminare I requisiti formali del preliminare e del relativo negozio risolutorio Il preliminare ad esecuzione anticipata la distinzione con il contratto definitivo e il possesso ad usucapionem L adempimento del preliminare: i rapporti con il contratto definitivo L analisi dell evoluzione giurisprudenziale La distinzione con la puntuazione di clausole e le diverse conseguenze giuridiche: la responsabilità precontrattuale la provvigione del mediatore immobiliare e l esecuzione in forma specifica La prova della puntuazione completa di clausole L analisi dell evoluzione giurisprudenziale Il preliminare di preliminare L analisi dell evoluzione giurisprudenziale I rapporti tra preliminare e mediazione nella prassi delle agenzie immobiliari L analisi dell evoluzione giurisprudenziale La penale sostitutiva della provvigione La scadenza dell incarico del mediatore Ipotesi di esclusione e di restituzione della provvigione: l obbligo d iscrizione al ruolo dei mediatori l attività di mediazione esercitata in forma societaria XI

2 o strutturata gli ausiliari e collaboratori della società di mediazione la scrittura ricognitiva della provvigione illegittima I Procacciatori d affari Il preliminare di vendita di cosa futura: la vendita in piantina La vendita degli immobili da costruire secondo le norme di diritto comune Il nuovo sistema di garanzie di cui al d.lgs. 20 giugno 2005, n Le caratteristiche soggettive dell acquirente e del costruttore L ambito oggettivo di applicazione: le tipologie contrattuali con effetto traslativo differito l immobile da costruire la situazione di crisi Il contenuto minimo del contratto La garanzia fideiussoria L assicurazione per rovina e difetti La prelazione obbligatoria del promissario acquirente Rapporto tra preliminare di immobile da costruire ed azione revocatoria fallimentare Il Fondo di solidarietà per gli acquirenti di beni immobili da costruire Le prescrizioni urbanistiche L altruità (totale o parziale) del bene promesso in vendita: il preliminare di vendita di cosa altrui L analisi dell evoluzione giurisprudenziale Il preliminare di bene immobile facente parte della comunione ordinaria e legale dei coniugi L analisi dell evoluzione giurisprudenziale Il tempo dell adempimento Aspetti processuali: l esecuzione in forma specifica e i rapporti con l azione di risoluzione e di recesso La deduzione di reciproci inadempimenti I mutamenti delle condizioni patrimoniali dei contraenti Il pericolo di rivendica: la sottoscrizione del definitivo con sospensione del pagamento del prezzo La mancata cancellazione o sopravvenienza d iscrizioni pregiudizievoli La trascrizione del contratto preliminare XII

3 e il privilegio speciale dei crediti del promissario acquirente Le garanzie nel contratto preliminare: l eliminazione dei vizi e la riduzione del prezzo L analisi dell evoluzione giurisprudenziale Casistica: risposte ai quesiti La vendita immobiliare Nozione e caratteristiche la distinzione dall appalto dalla permuta e dal contratto preliminare Gli elementi essenziali: l individuazione dei confini dell immobile e la inalienabilità assoluta e temporanea dell immobile: la lottizzazione abusiva e il ritrasferimento di immobili pubblici e di edilizia convenzionata e popolare Gli spazi per parcheggi: i nuovi rapporti tra vincolo di destinazione e regime di libera trasferibilità L analisi dell evoluzione giurisprudenziale Il prezzo la sua mancata espressa determinazione e la sua simulazione L analisi dell evoluzione giurisprudenziale La vendita a misura ed a corpo la rettifica del prezzo e la risoluzione del contratto per differenze tra superficie reale e quella dichiarata dal venditore La ripartizione delle spese notarili e la scelta del notaio La consegna dell immobile e la consapevolezza dell occupazione del bene da parte di terzi La consegna della documentazione: il certificato di agibilità La conclusione della vendita mediante contestuale sottoscrizione dell accordo e attraverso lo scambio differito della proposta e dell accettazione: la comunicazione mediante fax e mediante lettera raccomandata Il luogo di conclusione del contratto La proposta irrevocabile d acquisto: termine d irrevocabilità e termine di efficacia La doppia sottoscrizione della clausola di irrevocabilità della proposta XIII

4 2.8.2 La proposta semplice con patto accessorio di irrevocabilità La morte del proponente L opzione La forma dell accettazione La tutela dell opzionario nell ipotesi di vendita ad un terzo La prelazione convenzionale e legale La tutela del prelazionario nell ipotesi di vendita ad un terzo L analisi dell evoluzione giurisprudenziale Il negozio di ripetizione della vendita conclusa per scrittura privata L analisi dell evoluzione giurisprudenziale La trascrizione dell atto pubblico di vendita e dell azione di accertamento della proprietà trasferita con scrittura privata L analisi dell evoluzione giurisprudenziale Casistica: risposte ai quesiti La vendita di beni mobili e di consumo La consegna del bene e la sua prova La vendita con trasporto o spedizione La responsabilità del vettore o dello spedizioniere e la legittimazione a richiedere l indennizzo assicurativo in caso di perimento o di furto della merce Il trasporto compiuto personalmente dal venditore e dall acquirente mittente La mancata concessione del finanziamento per l acquisto della merce L inadempimento del venditore e il rifiuto dell acquirente di pagare le rate di finanziamento: il mutuo di scopo il credito al consumo e la nuova direttiva dei contratti di credito ai consumatori La denunzia dei vizi La garanzia del buon funzionamento L essenzialità dei limiti temporali della garanzia Le cose consumabili I sistemi misti hardware e software L accertamento dei difetti della cosa venduta La compera in danno del venditore inadempiente Lo speciale regime risarcitorio La vendita dei beni di consumo: i rapporti con la disciplina di diritto comune XIV

5 3.12 L ambito soggettivo di applicazione: il consumatore persona fisica L analisi dell evoluzione giurisprudenziale Il condominio-consumatore L ambito oggettivo di applicazione: la vendita e i contratti equiparati La nozione allargata di beni di consumo: i beni immateriali I beni usati La nozione di difetto di conformità e i rapporti con l istituto dell aliud pro alio I criteri presuntivi della conformità del bene Rapporti tra installazione del bene e difetto di conformità I rimedi per il compratore La sostituzione e la riparazione del bene La risoluzione del contratto e la riduzione del prezzo: rimedi sussidiari e secondari Spese e modalità di esecuzione dei rimedi azionati dal consumatore I termini di decadenza e di prescrizione dell azione del consumatore: la prova della consegna l inizio della decorrenza del termine di decadenza e la prova della tempestività della denuncia La garanzia convenzionale Le nullità di protezione e il rapporto con il principio della domanda Casistica: risposte ai quesiti Regimi di garanzie e di responsabilita La nozione di vizio redibitorio I vizi sopravvenuti la differenza con l insorgenza successiva di vizi preesistenti I rapporti con la disciplina delle immissioni di rumore I vizi della cosa futura L aliud pro alio Il patto di esclusione o di limitazione della garanzia e i rapporti con la disciplina consumeristica I vizi conosciuti o facilmente riconoscibili dal compratore e gli effetti dell esclusione della garanzia Il momento determinante per la conoscenza o conoscibilità dei vizi Le rassicurazioni del venditore sull assenza dei vizi I presupposti dell azione di risoluzione del contratto I ripetuti interventi di riparazione del bene XV

6 4.4 Gli effetti della risoluzione del contratto: la restituzione del prezzo e la distinzione con l azione di risarcimento del danno L azione di riduzione del prezzo La scelta tra risoluzione e riduzione del prezzo L analisi dell evoluzione giurisprudenziale Le ipotesi di esclusiva esperibilità dell azione di riduzione del prezzo La responsabilità del venditore: la presunzione di colpa L autonomia dell azione risarcitoria I danni risarcibili Il fatto illecito del venditore e del produttore Termini e condizioni per l azione di garanzia e la loro inoperatività: l occultamento o il riconoscimento dei vizi e l impegno del venditore di eliminare i vizi L analisi dell evoluzione giurisprudenziale La prescrizione dell azione: l irrilevanza della costituzione in mora La mancanza delle qualità promesse Decadenza e prescrizione dell azione La garanzia per evizione L evizione totale e parziale Il bene gravato da oneri o da diritti di godimento di terzi Casistica: risposte ai quesiti La vendita di partecipazioni azionarie Premessa: la diversa consistenza economico-finanziaria della società I vizi o la mancanza di qualità promesse o essenziali delle azioni La natura dell oggetto del contratto di cessione della partecipazione azionaria La garanzia sulla qualità delle azioni e la modalità della prestazione della garanzia L analisi dell evoluzione giurisprudenziale La decadenza e la prescrizione dell azione L azione generale di inadempimento Funzione e natura del pacchetto azionario: l aliud pro alio I vizi del consenso: l annullamento del contratto per errore Il dolo determinante e incidente La presupposizione XVI

7 5.6.1 L ambito di applicabilità nella vendita di partecipazioni azionarie La responsabilità precontrattuale del cedente Casistica: risposte ai quesiti Appendice legislativa Decreto Legislativo 20 giugno 2005 n Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n Decreto-Legge 25 giugno 2008, n Decreto convertito, con modificazioni, in legge 6 agosto 2008, n Disposizioni urgenti per lo sviluppo economico, la semplificazione, la competitività,la stabilizzazione della finanza pubblica e la perequazione tributaria, art Indice cronologico della giurisprudenza Indice analitico XVII

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