UNIVERSITA' DEGLI STUDI DI CAGLIARI LABORATORIO DI ESTIMO - Prof- G. Marchi

Transcript

1 UNIVERSITA' DEGLI STUDI DI CAGLIARI LABORATORIO DI ESTIMO Prof G. Marchi Responsabile scientifico: prof. G. Marchi Progettazione e programmazione applicativo: Ing. M. Argiolas 1.I Valutatore Codice Anno 006/007 Caratteristiche dell'immobile oggetto di stima Comune Provincia Zona Omogenea Cagliari CA Mulinu Becciu Indirizzo piano anno costr. Via Carpaccio N xx x di x 1977 Coordinate LAT 9 15' 5'' N LONG. 9 5' 47'' E foglio xx mapp xxx sub 8 App. quadrivano cat classe A/ vani cat 7,5 Ingresso Anditi Salone Studio Cucina Angolo cottura Bagno Servizio Camera 1 Camera Camera Camera 4 Altre camere (somma mq) Disimpegni Ripostigli Superfici coperte calpestabili 5,80 mq 15,50 mq 4,1 mq 1,86 mq Superficie pareti (a) (b) Pareti interne non portanti Pareti portanti / pareti perimetrali Superfici scoperte Calcolo delle superfici Balconi e terrazze scoperti Balconi e terrazze coperti Patii e porticati 5% 5, mq Verande 60% 4,75 mq Giardini di appartamento 15% 14,40 mq Giardini di ville / villini 10% 14,40 mq Altro (specificare) 11,50 mq,88 mq Altre superfici Pianta dell'immobile ai vari livelli, allegati cartografici e fotografici Cantina / mansarda senza finestra Cantina / mansarda con finestra Superficie utile Sup. commerciale mq mq mq mq, mq Quantità da computare 1,46 mq Max computabile 10,05 mq 10,05 mq 11,59 mq 5% mq Sup. scoperte da computare 7,1 mq 5% 0,60 mq Max computabile 6,80 mq 0% 5%,75 mq Sup. da computare mq Max computabile 11,6 mq 10,6 mq 7,1 mq 0,75 mq 0,75 mq 16,89 mq comparazione diretta comp. indiretta ad affitto corrente Riepilogo valori unitari a mq relativi alle differenti stime '064,68 /mq comp. diretta con i nuovi estimi catastali 1'044,57 /mq 1'755,8 /mq

2 1) Stima per comparazione diretta caratteristiche valori minmax Definizione dei valori minimi e massimi delle caratteristiche qualitative localizzazione posizione tipologia produttività totale DA 10 A 5 DA 10 A 5 DA 10 A 0 DA 10 A 0 DA 40 A 100 IMMOBILE 1 Via Gian Lorenzo Bernini mq App. quadrivano 55'00 Coordinate LAT 9 15' 1'' N LONG. 9 5' 46'' E,11 0,71 16,8 75,1 '18,18 /mq IMMOBILE Via Mario De Martis mq App. monolocale 10'00 Coordinate LAT 9 15' 1'' N LONG. 9 5' 48'' E,71 1,9 14,11 18,00 68,0 1'911,76 /mq IMMOBILE Via Lunigiana mq 60'00 Coordinate LAT 9 14' 0'' N LONG. 9 5' 56'' E,99 1,01 14, 14,50 6,8 '166,67 /mq IMMOBILE 4 Via Giotto mq 75'00 Coordinate LAT 9 15' 58'' N LONG. 9 5' 57'' E 4,19 19,4 15,4 7,86 '75 /mq IMMOBILE 5 Via Il Ghirlandaio mq 99'00 Coordinate LAT 9 15' '' N LONG. 9 56' 19'' E 4,19 19,4 14,84 1,50 71,96 '15,71 /mq IMMOBILE 6 Via Crespellani mq 9'00 Coordinate LAT 9 15' '' N LONG. 9 5' 57'' E,90 11,59 14,7 6,85 '76,19 /mq IMMOBILE 7 Via Beato Angelico mq 1'00 Coordinate LAT 9 15' '' N LONG. 9 6' 6'' E,96 11,59 15,9 66,47 1'97,7 /mq IMMOBILE OGGETTO DI STIMA Via Carpaccio x mq App. quadrivano PUNTEGGIO TOTALE 1,10 0,1 14,97 14,00 70, 400,0 00,0 000,0 Prezzo unitario (/mq) 800,0 600,0 400,0 00,0 000,0 1800,0 1600,0 1400, ,0 1000,0 800, Punteggio Qualitativo EVENTUALI IMMOBILI DA NON CONSIDERARE : Selezionare la metodologia di interpolazione SELEZIONE MANUALE DEI DUE IMMOBILI CHE DEFINISCONO LA RETTA DI INTERPOLAZIONE UTILIZZARE LA RETTA DI REGRESSIONE PER L'INTERPOLAZIONE Immobile di riferimento inferiore Immobile di riferimento superiore 6 6,8 6,9 166,67 /mq 76,19 /mq 10 mq 105 mq Rsq 95% Valore di mercato previsto 064,68 /mq

3 Valore unitario stimato '064,68 /mq Valore complessivo stimato 69'709,18

4 ) Stima per comparazione indiretta Determinazione del saggio di capitalizzazione reddito Centralità dell'ubicazione dell'immobile rispetto al centro urbano. Livello dei collegamenti e del servizio dei trasporti Presenza di attrezzature collettive (scuole, mercati, edifici pubblici, ecc) a distanza pedonale Qualificazione dell'ambiente esterno. Idoneità insediativa. Previsione di peggioramenti o miglioramenti ambientali Livello di inquinamento ambientale. Presenza di verde pubblico o privato Disponibilità di spazi pubblici o privati utilizzabili a parcheggio Caratteristiche di panoramicità Caratteristiche di prospicienza e di luminosità Quota rispetto al piano stradale Dimensioni subordinarie o superordinarie degli spazi coperti o scoperti Grado di rifinitura interna ed esterna. Livello tecnologico e di efficienza dei servizi Necessità di manutenzione ordinaria e straordinaria. Sicurezza delle situazioni strutturali Età dell'edificio Caratteristiche di Produttività valori estremi r medio (%) +/ 0, +/ 0,8 +/ 0,18 valore assegnato,00 0,04 0,04 +/ 0,08 +/ 0,06 0,01 +/ 0,6 0,09 +/ 0,0 0,10 +/ 0,08 0,04 +/ 0,06 0,0 +/ 0,16 0,0 +/ 0,1 0,06 +/ 0,10 0,08 +/ 0,10 0,0 r (%) =,87 caratteristiche valore assegnato DIFFERENZA Valori delle caratteristiche nella comparazione indiretta riportati nella stessa scala della comparazione diretta localizzazione posizione tipologia produttività 1,10 0,1 14,97 14,00 totale Determinazione della percentuale del reddito lordo annuo relativa alle spese e imposte Spese di manutenzione ordinaria o straordinaria,5% Alee per sfitti ed inesigibilità Spese per assicurazioni Spese per servizi ed amministrazione,0% Spese di ammortamento Aliquote per imposte e tasse 6,0% Saggio di interesse bancario per investimenti privi di rischio totale = 1,5% 0,15% Quantificazione del valore di mercato R = canone d'affitto mensile 80 Ca = canone annuo posticipato 9'606,50 Ic = interessi sulla caparra Rl = Ca+Ic = reddito annuo lordo 9'606,50 Rn = Rl (Ca x Spese) = r. a. netto 6'580,45 Valore unitario 1'755,8 /mq ) Stima per comparazione diretta con i nuovi estimi catastali foglio xx mapp xxx sub 8 cat A/ classe n vani catastali 7,5 tariffa catastale 157,5 Rendita catastale 1'181,40 Valore catastale totale (Per imposta di registro ed ipocatastali) 16'451,70 valore unitario per mq 1'044,57 Valore catastale totale (Ai fini ICI e per immobili soggetti ad IVA) 14'047,00 valore unitario per mq 949,61 TABELLA RIASSUNTIVA Criterio di stima Stima per comparazione diretta Stima per comparazione indiretta ad affitto corrente Stima per comparazione diretta con i nuovi estimi catastali Valore unitario per mq '064,68 1'755,8 1'044,57 Valore totale 69'709,18 9'6,98 16'451,70 Data Revisione Firma 1 4 5

5 6