Linee guida per le ESECUZIONI IMMOBILIARI

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1 ORDINE DEGLI AVVOCATI DI TRENTO TRIBUNALE CIVILE DI TRENTO Linee guida per le ESECUZIONI IMMOBILIARI FORMA DEL PIGNORAMENTO L atto di pignoramento deve contenere l avvertimento al debitore che, se intende essere ammesso alla conversione, dovrà presentare istanza fino all emissione dell ordinanza con cui viene disposta la vendita, e che, se non eleggerà domicilio nel circondario del Giudice competente, le notifiche e le comunicazioni verranno effettuate presso la Cancelleria. DOCUMENTI DA ALLEGARE ALL ISTANZA DI VENDITA - Estratto tavolare completo - Decreto tavolate di annotazione del pignoramento - Estratto mappa - Certificato catastale - Certificato di destinazione urbanistica per le pp.ff. - avviso ex art. 498 c.p.c. notificato ai creditori iscritti - avviso ex art. 599 c.p.c. ai comproprietari non esecutati (nel caso di espropriazione di beni indivisi); - avviso al coniuge non esecutato in comunione legale dei beni col debitore, quale parte interessata.

2 CONVERSIONE DEL PIGNORAMENTO La conversione deve essere richiesta prima che venga emessa l ordinanza con cui viene disposta la vendita. L istanza può essere depositata anche all udienza, purché sia contestualmente fornita la prova dell avvenuto versamento del quinto su libretto di deposito bancario intestato alla procedura. Se l istanza viene depositata prima dell udienza ex art. 569 c.p.c., il G.E. fissa con decreto l udienza per la discussione assegnando un termine al/ai creditore/i per il deposito della nota di precisazione del credito (con interessi calcolati sino al giorno dell udienza) e della nota spese. Nel caso in cui l istanza venga dichiarata inammissibile, la somma originariamente versata su libretto viene restituita al debitore comprensiva degli interessi maturati (decorsi 20 giorni dal provvedimento). Le spese per la raccolta della documentazione ex art. 567 c.p.c., non ancora maturate al momento della precisazione del credito, verranno documentate dal creditore procedente nel prosieguo. Il G.E. aggiornerà le rate. La conversione e i creditori intervenuti. Se l intervento viene effettuato in occasione dell udienza fissata per la discussione sull istanza di conversione, è opportuno che il ricorso per intervento contenga la precisazione del credito dettagliata, l aggiornamento degli interessi alla data dell udienza, e la nota spese; in mancanza verrà fissata nuova udienza per consentire al creditore intervenuto di depositare nota di precisazione del credito (con aggiornamento degli interessi alla data dell udienza) e nota spese. 1

3 Se il nuovo intervento in udienza determina l esigenza per il debitore di prendere contezza del contenuto dell intervento e della nota di precisazione con nota spese; potrà essere fissata ulteriore udienza per consentire l opportuno vaglio da parte del debitore. Se il debitore, constatato l intervento tempestivo di altri creditori, dichiara di non essere in grado di effettuare versamenti rateali comprensivi dei nuovi importi, l istanza viene dichiarata inammissibile e la somma originariamente versata su libretto viene restituita al debitore comprensiva degli interessi maturati. I creditori intervenuti oltre l udienza di discussione sull istanza di conversione (matura la preclusione anche in ipotesi di rinvio per la precisazione del credito o per l esame dell intervento tempestivo richiesto dal debitore) non potranno partecipare alla conversione se non previo consenso del debitore al quale il G.E. (con provvedimento comunicato anche al creditore\i intervenuti ) chiede di precisare se intende che si computino anche gli ulteriori crediti intervenuti nel conteggio della conversione. Solo se il debitore acconsente, il G.E. fissa udienza all esito della quale emette nuova ordinanza con la quale integra il conteggio, stabilendo l ammontare delle rsidue (maggiori) rate. In ogni caso non può essere superato il limite massimo delle 18 rate previsto dall art. 495 c.p.c. Se il debitore decade dalla conversione, le somme versate formano parte dei beni pignorati e l intervento (tardivo ai fini del sub-procedimento di conversione) torna ad essere pienamente valutabile. Se il debitore ottempera a tutti i versamenti, si provvede all assegnazione delle somme ai creditori e viene dichiarata l inammissibilità dell intervento, effettuato dopo 2

4 l udienza di discussione sull istanza e rispetto al quale il debitore non aveva prestato consenso. Nel caso in cui vi sia un unico creditore, può darsi corso alla seguente procedura: - il debitore versa il quinto a mezzo assegno circolare intestato alla Cancelleria delle esecuzioni del Tribunale di Trento, la quale accenderà presso un istituto bancario un libretto di deposito intestato alla procedura; - il G.E. all udienza emette ordinanza ex art. 495 c.p.c. il G.E. disponendo che le rate siano versate versate su libretto bancario aperto a cura della Cancelleria presso un istituto di credito, contestualmente fissando udienza per la verifica dei versamenti. L assegno circolare realativo al quinto verrà quindi girato a cura della cancelleria e depositato su detto libretto; - in caso di avvenuto regolare pagamento delle rate il G.E. manda alla Cancelleria per il pagamento a mezzo assegni circolari intestati al creditore - qualora il debitore decada dalla conversione, i versamenti già effettuati vanno posti a deconto dell originario maggior credito; - all esito della declaratoria di decadenza dalla conversione, il creditore provvederà sollecitamente a depositare una nota analitica di precisazione del credito residuo. INTERVENTO DEI CREDITORI E sufficiente che si alleghi una copia semplice del titolo, fermo l obbligo di depositare l originale o copia conforme all originale in sede di distribuzione. 3

5 Devono sempre essere prodotti in originale: assegni e cambiali (se sono depositati nei fascicoli di altre procedure esecutive va data contezza documentale nel ricorso per intervento) I titolari di un credito di somma di denaro risultante dai libri contabili di cui all art c.c dovranno produrre l estratto autentico notarile delle scritture..per l'intervento ex art. 499 c.p.c. gli Istituti bancari dovranno produrre, oltre all'estratto conto, l estratto del conto corrente corredato da una certificazione notarile che dia atto che, dalle scritture contabili sussidiarie della banca, il credito nei confronti del cliente o dell'ex cliente ammonta a un determinato importo. Non basta quindi la documentazione ex art.50 T.U. bancario, che vale per il decreto ingiuntivo. Notifica del ricorso Il ricorso per intervento va notificato al debitore in copia autentica, entro 10 giorni dal deposito unitamente a copia semplice dell estratto notarile delle scritture contabili. Nel caso di interventi senza titolo da parte di coloro che sono titolari di diritti di pegno o ipoteca o hanno intavolato sequestro sui beni pignorati dovrà essere notificato il solo ricorso, anche in ipotesi di credito fondato su conto corrente ipotecario. Procedimento Il G.E., se rileva che sono stati depositati interventi senza titolo, con l ordinanza che dispone la vendita ex art. 569 c.p.c. fissa apposita udienza per il sub-procedimento di riconoscimento dei crediti; a tale udienza dovranno comparire il debitore e il/i creditore/i interessato/i; copia autentica dell ordinanza di fissazione dell udienza è notificata al debitore (se non presente all udienza personalmente o a mezzo 4

6 difensore) a cura del creditore senza titolo interessato o, in caso di più creditori senza titolo, a cura del creditore più diligente. NOMINA CUSTODE Di regola verrà nominato quale custode il Perito nominato per la stima; in alternativa potranno essere nominati custodi gli avvocati che avendo dato disponibilità ad assumere tale incarico siano inseriti nell apposita lista predisposta dall Ordine degli Avvocati di Trento. Per quanto riguarda i compiti, le responsabilità e il compenso spettanti al custode troverà applicazione il Regolamento 15 maggio 2009 n. 80. Compiti: a) accessi presso l'ufficio giudiziario per il conferimento dell'incarico e la consultazione del fascicolo, nonché presso altri pubblici uffici; b) accessi all'immobile pignorato, anche in caso di apertura forzata delle porte; c) verifica dello stato di conservazione del bene e dell'esistenza di eventuali mutamenti rispetto a quanto risultante dalla relazione dell'esperto; d) verifica dello stato di occupazione del bene e dell'eventuale sussistenza di titoli opponibili da parte di terzi; e) quantificazione delle spese condominiali relative all'ultimo biennio, nonché di quelle future già deliberate; f) sostituzione di serrature, installazione o sostituzione di dispositivi di sicurezza; g) informazioni relative all'immobile pignorato e alla procedura di vendita, rese agli interessati mediante l'utenza telefonica indicata nell'avviso di vendita di cui all'articolo 570 del codice di procedura civile; h) invio agli interessati, anche tramite posta elettronica o fax, di copie o estratti della perizia di stima; i) accompagnamento degli interessati presso l'immobile posto in vendita; l) cura degli adempimenti pubblicitari previsti nell'ordinanza di vendita; m) chiarimenti resi al giudice o suo delegato, alle parti ed agli offerenti nel corso delle operazioni di vendita; n) attività di liberazione dell'immobile ai sensi dell'art. 560, terzo comma c.p.c.; o) redazione e deposito del rendiconto di cui all'art. 560, primo comma, c.p.c.. Compensi: fino a euro ,00: 3%; da euro ,01 e fino a euro ,00: 1%; da euro ,01 e fino a euro ,00: 0,8%; da euro ,01 e fino a euro ,00: 0,7%; da euro ,01 e fino a euro ,00: 0,5%; 5

7 da euro ,01 e oltre: 0,3%. oltre il rimborso forfetario, in ragione del 10%, per spese generali e il rimborso delle spese vive. E' comunque dovuto un compenso non inferiore ad euro 250,00. Gli scaglioni sono determinati dal valore di aggiudicazione o di assegnazione di ciascun lotto immobiliare. In caso di cessazione dell'incarico, di inefficacia del pignoramento, sospensione o estinzione del processo prima della vendita, il compenso del custode verrà calcolato sul valore indicato nell'ultima ordinanza di vendita o, se non ancora pronunciata, su quello stimato, ridotto in proporzione all'attività' effettivamente svolta. Il compenso sarà diminuito fino alla metà quando l'immobile e' libero o in altri casi di ridotta complessità dell'incarico e potrà essere aumentato sino al 20% nei casi di eccezionali difficoltà. Per le attività di riscossione dei canoni di locazione ovvero di altre somme dovute per l'occupazione dell'immobile, nonché di rinnovo, disdetta e stipula dei contratti di godimento del bene, spetta al custode un compenso aggiuntivo calcolato per scaglioni sull'ammontare delle somme incassate pari al 4% fino a euro 5.000,00 e al 3% oltre euro 5.000,00. Per le attività di partecipazione alle assemblee condominiali, interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria, regolarizzazione catastale, urbanistica ed edilizia degli immobili, direzione e controllo delle attività di asporto e trasferimento presso un depositario delle cose mobili appartenenti al debitore o a terzi rinvenute nell'immobile pignorato nonché per azione di convalida della licenza o dello sfratto per finita locazione o per morosità e promozione di ogni altra azione, anche esecutiva, occorrente per conseguire la disponibilità del bene; spetta al custode una maggiorazione complessiva del compenso variabile tra il 5% e il 20%: NOMINA DEL PERITO La nomina avverrà con turnazione dei nominativi inseriti nell elenco dei periti del Tribunale di Trento. Per ragioni di opportunità nella nomina sarà privilegiato il perito con studio nella stessa zona ove si trova l immobile da stimare e nell ipotesi di particelle agricole o aziende agricole verranno privilegiati i dottori agronomi. Al fine di evitare vendite deserte con conseguente allungamento dei tempi e aumento degli oneri di procedura verrà richiesta una stima che tenga conto del mercato locale e non elevata. 6

8 Verrà espressamente richiesto al perito di inviare via mail al difensore del creditore procedente e ai difensori degli intervenuti copia dell elaborato peritale depositato in Cancelleria. Allo scopo si raccomanda a tutti gli avvocati di indicare sui propri atti l indirizzo di posta elettronica. VENDITE L efficienza e professionalità della Cancelleria delle esecuzioni immobiliari del Tribunale di Trento per quanto attiene l organizzazione delle vendite nonchè ragioni di economicità rendono inopportuna la delega a terzi delle operazioni di vendita. Al fine di contenere i costi di pubblicità verrà disposta in via ordinaria la pubblicazione degli avvisi di vendita sulla rivista BAZAR e in INTERNET. Solo su richiesta delle parti verrà disposta la pubblicità straordinaria su quotidiani. PROGETTI DI DISTRIBUZIONE. Per ragioni di risparmio economico e di celerità, la redazione dei progetti di distribuzione continuerà ad essere affidata al legale del creditore procedente o del creditore che ricavi dalla procedura la maggior somma. Al fine di evitare la modifica da parte del G.E. degli importi di cui alle note spese depositate e allo scopo di uniformare la liquidazione di diritti, onorari e spese nelle procedure esecutive immobiliari ai fini della predisposizione del progetto di distribuzione si conviene l adozione della tabella allegata. (all.1). 7

9 SOSPENSIONE SU ISTANZA DELLE PARTI Prima della fissazione della vendita su istanza delle parti sarà possibile ottenere il differimento dell udienza. Dopo la fissazione della vendita ogni istanza di sospensione potrà essere proposta solamente fino a 20 giorni prima della scadenza del termine per il deposito delle offerte di acquisto nelle ipotesi di vendita senza incanto e fino a 15 giorni prima dell incanto. Non saranno accolte istanze presentate il giorno medesimo della vendita in quanto irrituali. PROCEDIMENTO DI DIVISIONE Nell'ipotesi di pignoramento di quota al fine di evitare una doppia perizia, si conviene di utilizzare (salvo necessità particolari di integrazione)nel giudizio di divisione la perizia svolta prima dell'instaurazione del giudizio; Allo scopo di verificare se vi sia un interesse a porre in vendita la quota indivisa senza aprire il giudizio di divisione, all'udienza ex art. 569 verranno convocati, ex art.600, anche i comproprietari. Se in quella sede o da parte dei comproprietari, o sulla base delle indicazione dei creditori che abbiano acquisito informazioni sul punto, emerge la possibilità di vendere la quota al prezzo di stima, si può procedere in tal senso previa presentazione di un offerta cauzionata. Ll separazione della quota in natura sarà effettuata solo in assenza di conguagli ovvero in presenza di conguagli minimi (non più di 2/3mila euro), in difetto di procederà con la vendita dell intero. 8

10 NOTIFICHE Allo scopo di rendere sempre migliore il servizio della Cancelleria si auspica che tutti gli avvocati autorizzino nei rispettivi atti la notifica dei provvedimenti a mezzo fax da parte della Cancelleria indicando l utenza telefonica e impegnandosi a dare ricevuta dell avvenuta comunicazione. 9

11 ALLEGATO 1 TABELLA per il calcolo dei diritti, onorari e spese nelle procedure esecutive immobiliari ai fini della predisposizione del progetto di distribuzione PER IL CREDITORE PROCEDENTE Scaglione di valore diritti complessivi onorario unico Credito ( Tabella B II) (Tabella A VII voce 54) Fino a 600,00 720,= 128,= 1.600, ,= 200,= 2.600, ,= 240,= 5.200, ,= 270,= , ,= 452,= , ,= 560,= , ,= 1.120,= , ,= 1.700,= , ,= 1.872,= , ,= 2.280,= , ,= 3.400,= , ,= 4.520,= , ,= 5.680,= , ,= 6.800,= oltre , ,= coeff. 0, PER IL CREDITORE INTERVENUTO Scaglione di valore diritti complessivi onorario unico Credito ( Tabella B II) (Tabella A VII, voce 54) Fino a 600,00 300,= 64,= 1.600,00 500,= 100,= 2.600,00 550,= 120,= 5.200,00 650,= 135,= ,00 800,= 225,= ,00 800,= 280,= ,00 950,= 560,= , ,= 850,= , ,= 930,= , ,= 1.140,= , ,= 2.260,= , ,= 2.840,= , ,= 3.400,= oltre , ,= coeff. 0,

12 Nota: La Tabella è da utilizzare in sede di precisazione del credito e da allegare alla nota spese al fine di consentire la redazione del progetto di distribuzione. Ai diritti e onorari indicati nelle tabelle sopra riportate, andranno aggiunte le seguenti voci: - spese imponibili forfettarie di 90,00 (indipendentemente dallo scaglione di valore) per la collazione dei vari atti; - rimborso spese generali 12,5% su diritti e onorari - CPA 2% e IVA 20% su imponibile. Varianti concordate ammissibili - Se la documentazione ex. art. 567 c.p.c. è predisposta dall avvocato del creditore procedente (senza conferimento di incarico ad altro professionista), dovranno essere aggiunti ai diritti complessivi i diritti relativi alle voci della tariffa forense, esponendo nella nota spese (imponibili o non imponibili se il procedente le può imputare a costi o meno); se viene conferito incarico ad altro professionista per il recupero della documentazione tavolate e catastale, deve essere allegata la fattura dello stesso (in ogni caso al netto di IVA se il procedente può detrarre l IVA). - Se vengono effettuati più esperimenti d asta, vanno indicate e documentate tutte le spese per la pubblicità sostenute per dar corso ai vari esperimenti d asta; - Se del caso si possono aggiungere ai diritti indicati nelle tabelle le seguenti voci della tariffa: 46 disamina: x numero dei titoli esecutivi oltre al 1 23 notifica: x numero dei notificati oltre al 1 24 esame ogni relata di notifica oltre alla 1ª 57 ispezioni tavolari: x numero debitori oltre al 1 58 ispezioni catastali: x numero debitori oltre al 1 56 richiesta certificati tavolari o catastali oltre al 6 55 esame ogni certificato tavolare o catastale oltre al 6 60 esame domande creditori: x numero detti oltre al 1 63 udienze oltre alla 2ª, compresa la partecipazione agli esperimenti d asta 71 udienze di distribuzione oltre alla 1ª Ipotesi di intervento nell esecuzione promossa dallo stesso interveniente. In caso di intervento in una procedura in cui l interveniente è anche il procedente, oppure di più interventi dello stesso creditore nella medesima procedura, oppure di pignoramento successivo da considerarsi mero intervento ai sensi dell art. 524 c.p.c. ( salvi i casi di sua utilità per i creditori, come ad es. in caso di inefficacia del pignoramento anteriore o di inerzia procedente originario), spettano in aggiunta per ogni intervento solamente le seguenti ulteriori voci dei diritti: 52 (ricorso per intervento), 80 (collazione detto), 74 (deposito detto) e 46 (esame titoli esecutivi relativi); l onorario resta unico ( seppure calcolato sulla base dello scaglione in cui è compresa la somma dei crediti (credito come procedente e credito come intervenuto). 11

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