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1 Locazione - Procedimento Concessione di termine per pagamento somme non contestate Ottemperanza - Convalida di sfratto Insuscettibilità Cognizione ordinaria ai fini della risoluzione del contratto per inadempimento - Locazione Uso non abitativo Circolo culturale Immobile adibito ad attività ricreative Rilievo dell art.42 L.392/78 Applicazione delle disposizioni processuali del capo III della L.392/78 Locazione Morosità del conduttore: sanatoria e termini - Art.55 L.392/78 (termine di grazia) Disposizione derogativa dei principi generali in tema di inadempimento - Natura sostanziale e non processuale dell art.55 cit. Inapplicabilità Inadempimento e risoluzione - Rif.Leg.artt.1453,1455 cc;art.666 cpc;artt.42,55 L.392/78; Sentenza n. 1846/06 Pronunziata il 24/11/2006 Depositata il 17/01/2007 TRIBUNALE DI MODENA REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Sezione II civile (in composizione monocratica) nella persona del Giudice dr. Roberto Masoni ha pronunciato la seguente sentenza: nella causa iscritta nel Ruolo generale affari contenziosi n. 2212/2004 ed in quelle riunite r.g. 1403/05 e 3732/05 la prima promossa da XX rappresentato e difeso per procura speciale in calce all atto di citazione per convalida di sfratto per morosità dall'avv. Gianluca Bettelli contro Circolo sociale YY rappresentato e difeso per procura speciale apposta a margine della comparsa di risposta dall avv. Mariella Bonghi E le altre due promosse da PP e CC rappresentati e difesi per procura speciale in calce all'atto di citazione per convalida di sfratto per morosità dall'avv. Gianluca Bettelli contro Circolo sociale YY rappresentato e difeso per procura speciale apposta a margine della comparsa di risposta dall'avv. Mariella Bonghi sulla base delle seguenti conclusioni: per gli attori-intimanti: "come da memorie integrative autorizzate" per il convenuto-intimato: "come da memoria integrative autorizzate" SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con atto di intimazione di sfratto per morosità notificata in data , XX conveniva in giudizio Circolo Sociale YY chiedendo che fosse convalidato lo sfratto con fissazione della data di rilascio. Esponeva, che il convenuto si era reso moroso nel pagamento di canoni di locazione per un semestre (dicembre 2003-febbraio 2004, marzo-maggio 2004) per un complessivo

2 importo di 2773; importo dovuto a titolo di locazione per il godimento di un immobile posto a Castelvetro, fraz. Solignano, via ***, n. 9, posto al piano terreno. Concludeva, pertanto, come in epigrafe. Ritualmente costituitosi in giudizio, il resistente dichiarava di opporsi alla convalida, contestando il quantum dovuto, a suo giudizio inferiore a quanto richiesto, ammontante ad E.2033, oltre ad eccepire la nullità del patto n: 2 del contratto, prevedente un aumento progressivo nel tempo del canone di locazione. Instava per l'applicazione dell'att. 666 c.p.c. termine di grazia. Concesso termine per pagamento delle somme non contestate, il Circolo vi ottemperava, cosicché il giudice disponeva il mutamento del rito. Con altro procedimento, rubricato al r.g. 1403/2005, radicato con notificazione effettuata in data , gli acquirenti dell'immobile in questione, PP e CC, danti causa di XX intimavano al Circolo altro sfratto per morosità, sul presupposto dell'omesso versamento di un trimestre di canoni (dicembre febbraio 2005) Il Circolo si costituiva in giudizio, in via preliminare, eccependo, tra l'altro, il difetto di legittimazione attiva degli istanti, che non avevano fornito la prova dl acquisto dell'immobile locato alla convenuta. In via principale, chiedevano la concessione del termine di grazia, trovandosi il circolo in condizioni di difficoltà economica, ed essendo applicabile al contratto la disciplina prevista dall'art. 41 l. n. 392/78. Nel merito, concludevano per il rigetto della domanda. Stante la preliminare opposizione del convenuto, ed essendo omessa, la pronuncia dell'ordinanza di rilascio con riserva delle eccezioni del convenuto, veniva disposto il mutamento del rito. Un ulteriore procedimento veniva infine instaurato dai sigg. PP e CC, con intimazione di sfratto per morosità notificata al Circolo YY in data , sul presupposto dell omesso versamento del trimestre marzo maggio Pur in questo procedimento si costituiva in giudizio il Circolo contestando la debenza. Rigettata la richiesta di pronuncia di ordinanza di rilascio con riserva delle eccezioni del convenuto, veniva disposto il mutamento del rito. Da ultimo, su istanza urgente dei locatori, con ordinanza riservata in data (poi confermata dal collegio in sede di reclamo), gli stessi venivano autorizzati ad accedere nei locali di cui causa una volta la settimana dalle ore 15 alle 17, per verificare lo stato di manutenzione dell'immobile. Senza istruzione, concesso termine alle parti per note difensive, veniva fissata udienza di discussione al , nel corso della quale le cause connesse erano riunite. Terminata la quale, il giudice decideva la causa dando lettura del dispositivo in udienza. MOTIVI DELLA DECISIONE I. Preliminarmente, va dato conto che XX ha intimato sfratto per morosità del Circolo sociale YY, per omesso versamento di un semestre di canone (dic 2003-maggio 2004). Con successivi atti di intimidazione, i danti causa del XX hanno intimato al circolo ulteriori sfratti per morosità per omesso versamento di successive trimestralità. La morosità più rilevante è la prima, ammontante ad un semestre. La stessa è stata tempestivamente sanata dal convenuto-intimato, ai sensi dell art. 666 c.p.c.. Con ciò il

3 circolo ha ammesso espressamente il debito, seppur per un importo inferiore rispetto alla misura intimata (.2033, in luogo di.2773). L'ottemperanza dell'ordinanza relativa al pagamento delle somme incontroverse, nel corso della fase speciale del procedimento per convalida, non pone però il convenuto al riparo della pronuncia risolutoria del contratto per grave inadempimento. Si insegna che: "qualora il conduttore esegua l'ordinanza di pagamento della somma non controversa, emessa ai sensi dell'art. 666, il giudice non può convalidare l'intimazione di sfratto per morosità, ma il processo può continuare nelle forme della cognizione ordinaria per l'eventuale risoluzione del contratto di locazione per inadempimento. In tal caso ben potrà accertarsi se il ritardato pagamento della somma non controversa integrasse un inadempimento di non scarsa importanza, se esso determinato da causa non imputabile al conduttore, e potrà essere considerata la persistente 'morosità nel pagamento dei canoni maturati nel corso del giudizio (Cass , n. 2961; Cass n. 5414, nonché, C. App. Bologna , n. 189, ALC, 2001; 561, e RLC, 2002, 84, Trib. Monza, sez. Desio, , RLC, 2003, 449). II. È pacifico, poi, risulta espressamente dal contratto, che locali sono stati locati al circolo per lo svolgimento di attività culturale, attività sportive con relativo bar e giochi leciti" (come risulta dalle premesse della locazione). La disciplina giuridica applicabile al rapporto è pertanto quella contenuta nell art.42. l. n 392/78. A taluni immobili destinati a particolari attività (come si esprime la rubrica), è applicabile una disciplina normativa parzialmente derogatoria rispetto a quella ordinaria prevista per i contratti di locazione ad uso diverso e di cui questi ultimi costituiscono una species del più ampio genus, piuttosto che un tertium genus (come affermato da Trib. Roma , TR, 1986, 99). L'ambito applicativo della disposizione comprende taluni immobili adibiti ad uso diverso dall'abitazione, ove sono esercitate attività di particolare rilievo sociale, prive perciò di finalità lucrative, come avviene, invece, per le locazioni considerate dalla previsione generale dell'art. 27 l. n. 392/78. In particolare, a questi contratti si applicano, solamente talune disposizioni dettate per le locazioni ad uso diverso dall'abitazione e, in particolare, gli artt. 32 e 41 della legge; oltre alle "disposizioni processuali di cui al titolo I, capo III" della legge. A questo proposito, pare doversi ritenere che il richiamo alle "disposizioni processuali si riferisca alle sole previsioni aventi un effettivo contenuto processuale. In pratica, dopo le abrogazioni disposte dalla l. 431 del 1998, nel capo III della legge n. 392/78 restano vigenti i soli artt. 54, 55 e 56. In particolare, viene qui in rilevo il solo art. 55 (concessione del c.d. termine di grazia), di cui Circolo YY ha espressamente invocato l'applicazione. Quest'ultima disposizione è derogativa dei principi di diritto sostanziale comune in tema, di rilevanza dell'inadempimento agli effetti della risoluzione del contratto e, in particolare, dell'art. 1453, 3 co., c.c., a tenore del quale: "dalla data della domanda di risoluzione l'inadempiente non può più adempiere alla propria obbligazione". Trattasi, perciò, all'evidenza, di disposizione sostanziale, sull'adempimento tardivo dell'obbligazione, non di natura "processuale", come tale, perciò, inapplicabile ai contratti rientranti nell'alveo dell'art. 42.

4 Consegue pertanto che, dopo la sostanziale abrogazione della maggior parte delle disposizioni contenute nel capo III del titolo I della l. n. 392, il richiamo, ad esso (da parte dell'art. 42) ha sostanzialmente perduto, gran parte del suo originario significato, restando applicabile residualmente il solo art. 56 ("modalità del rilascio"), oltre alla previsione di ammissibilità dell'arbitrato, limitatamente agli immobili ad uso non abitativo (art. 54). Nella specie, quindi, l'invocata richiesta avanzata ai sensi dell'art. 55 l. n. 392/78, di sanatoria della morosità in un concedendo termine di grazia, appare inammissibile. Senza dire che la richiesta sarebbe comunque preclusa dal contegno processuale di opposizione mantenuto nella fase speciale, del procedimento da parte del Circolo YY che è comunque preclusivo l'accoglimento dell'istanza. III. Proprio per la collocazione dell'art. 42 che trovasi inserito, quale norma conclusiva, nel capo II della legge disciplinante "la locazione degli immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione", non sembra dubbio che i contratti in oggetto siano, a tutti gli effetti, contratti di locazione ad uso diverso, pur se "destinati a particolari attività" (Cass , n. 2274, con riferimento ad immobile locato allo Stato o ad altro ente pubblico territoriale che aveva perciò veste di conduttore). Agli effetti risolutori, pertanto, è inapplicabile l'art n. dettato per le locazioni ad uso abitativo e trova invece applicazione il combinato disposto degli artt e 1455 c.c. In proposito, si insegna pacificamente che: la predeterminazione della gravità dell'inadempimento con riferimento alla risoluzione del rapporto, non trova applicazione per le locazioni ad uso non abitativo, per le quali resta operante il criterio della non scarsa importanza dell'inadempimento, stabilito dall'art c.c. (Cass , n ). Consegue ancora, l'applicabilità del c.d principio della cristallizzazione dell'inadempimento al momento della domanda cosicché da esso l'inadempiente non - può più adempiere all'obbligazione. Si insegna costantemente che "in tema ''di locazioni, la purgazione della mora, successiva alla domanda di risoluzione insita nell'intimazione di sfratto per morosità, non è ostativa, ai sensi dell'ultimo comma dell'art c.c., all'accertamento della gravità del pregresso inadempimento nell'ambito del giudizio ordinario" (da ultimo, Cass , n ; e, già, Cass , n ; Cass , n. 3328). Dal momento che la pacifica morosità, al momento della domanda, ammontava a sei mensilità del canone, e che vale l'art. 1453, 3 co., c.c., non c'è dubbio che, al momento della domanda l'inadempimento del Circolo intimato fosse grave ed idoneo a condurre alla risoluzione contrattuale. Va quindi dichiarato risolto il contratto di locazione per grave inadempimento del convenuto, con fissazione della data di rilascio. IV. Parte intimante, in tutti gli atti di citazione per intimazione di sfratto per morosità notificati al convenuto ha richiesto "la convalida degli sfratti e solo in memoria integrativa, "l'ulteriore condanna del Circolo al versamento dei canoni impagati. Come correttamente eccepito dalla difesa del circolo, le domande sono all'evidenza tardive. Si insegna, infatti che "con l'opposizione dell'intimato, il procedimento speciale per convalida di sfratto si trasforma in un ordinario processo di cognizione, il tutto nell'ambito di un unico procedimento, con la conseguenza che le memorie integrative delle parti, pur risultando inidonee a contenere domande nuove (la cui inammissibilità è rilevabile d'ufficio e non è sanabile neppure

5 con l'accettazione del contraddittorio sul punto, salvo i limite della formazione del giudicato), vertendosi in tema di domande autodeterminate, sono pur sempre idonee a introdurne le consentite modificazioni mediante allegazione di fatti secondari costitutivi del diritto o, comunque, con la prospettazione di una diversa strategia difensiva. In tale contesto, in cui sono certamente ammissibili nuovi argomenti difensivi, è consentito anche rinunciare a far valere eccezioni o difese prospettate della fase della convalida, ma non sussiste alcuna preclusione per le difese avanzate nel procedimento speciale se esse non vengano espressamente riproposte nel procedimento ordinario di cognizione, a meno che la parte interessata non via abbia univocamente rinunciato" (Cass , n ; nonché, Cass , n ; Cass , n , in precedenza, Trib. Modena , GI, I ). Nello specifico, non c'è dubbio che, la domanda di pagamento dei canoni rispetto, alla domanda, risolutoria del contratto per grave inadempimento sia diversa e, perciò, nuova, quanto al petitum, come tale preclusa. Le spese processuali sono compensate tra le parti, tenuto conto della soccombenza parziale reciproca, ad eccezione di. quelle relative al procedimento incidentale cautelare, che vanno poste a carico del convenuto soccombente. P.Q.M. Il Tribunale di Modena, definitivamente decidendo, ogni contraria istanza, domanda e/o eccezione disattesa, nella causa promossa da XX e nelle cause riunite promosse da PP e CC con atti di citazione per intimazione di sfratto per morosità notificati al Circolo Sociale YY, 1. dichiara risolto il contratto di locazione inter partes, relativo ad immobile posto a Castelvetro, fraz. Solignano, Via *** n. 9, per grave inadempimento del convenuto per l'effetto fissa per il rilascio il giorno ; 2. dichiara tardive le domande di pagamento avanzate dagli intimanti in memorie integrative autorizzate; 3. compensa le spese processuali tra le parti, salvo quelle della fase cautelare, poste a carico del convenuto, che va dichiarato tenuto e condannato al rimborso di esse a favore di PP e CC, liquidate in complessivi (di cui 113 per anticipazioni, 900, per diritti ed residuo per onorario), oltre ad IVA e CAP, come per legge e spese generali. Modena, Il Giudice (dr. R. Masoni) Minuta depositata in cancelleria in data , e pubblicata nelle forme di legge in data 17/01/2007

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