La Valutazione dell immobile ai fini di vigilanza prudenziale. Angelo Peppetti Settore Crediti Retail

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1 La Valutazione dell immobile ai fini di vigilanza prudenziale Angelo Peppetti Settore Crediti Retail Roma, 24 giugno 2009

2 CONTESTO Mancanza di trasparenza sui prezzi degli immobili: non esiste un osservatorio ufficiale sui prezzi degli immobili. Bassa professionalità degli addetti alle valutazioni: non esiste un quadro certo di regole relative a livello di professionalità dei soggetti incaricati delle valutazioni. Bassa professionalità degli addetti all intermediazione per la vendita di immobili. Mancanza di standard di perizia: mancanza di un quadro omogeneo di riferimento circa le definizioni di dimensione e superficie, i criteri di valutazione, nonchè lo stesso concetto di valore. MANCANZA DI TRASPARENZA NEL MERCATO IMMOBILIARE Criticità per: - il consumatore - l industria bancaria 2 100

3 CRITICITA PER IL CONSUMATORE Mancanza di trasparenza nei confronti del consumatore: il consumatore non riesce ad avere gli strumenti adatti per conoscere il valore dell immobile. In caso di mutui ipotecari una sottostima del valore dell immobile riduce il potere creditizio del mutuatario. Una sovrastima della stessa determina una sottostima del rischio di credito, con possibili effetti di moral hazard. Ampio potere contrattuale degli agenti di vendita degli immobili: con il conseguente possibile incremento dei prezzi degli immobili

4 CRITICITA PER L INDUSTRIA BANCARIA Difficoltà a valutare il valore della garanzia: con un conseguente incremento dei costi per i cliente. Difficoltà ad adempiere alle disposizioni di vigilanza: la normativa di vigilanza (Basilea 2) impone una serie di requisiti specifici affinchè un finanziamento garantito da ipoteca possa essere classificato tra i mutui ipotecari (max LTV, modalità di stima e di monitoraggio del valore, livelli di professionalità del perito). In particolare, se la valutazione originaria non sia stata eseguita secondo modelli standard, non sarà possibile utilizzare strumenti automatici di rivalutazione che consentono una minimizzazione dei costi per l industria. Più elevati costi di valutazione nella strutturazione di operazioni di securitisation e covered bond: nelle operazioni di cartolarizzazione e di emissione di covered bond è fondamentale che le valutazioni degli immobili posti a garanzia siano effettuate secondo una metodologia uniforme, ciò al fine di agevolare l analisi delle agenzie di rating ed, in generale, di chi investe in questa tipologia di security

5 Trattamento prudenziale dei finanziamenti ipotecari Metodo Standardised Mutui residenziali Mutui commerciali RWA 35% (LTV < 80%) RWA 75% (LTV > 80%) RWA 50% (LTV < 50%) RWA 100% (LTV > 50%) Metodo Internal Rating Foundation Mutui residenziali Mutui commerciali LGD 35% (C/E > 140%) LGD 35-45% (30%<CE<140%) LGD 35% (C/E > 140%) LGD 40-45% (30%<CE<140%) 5 100

6 Basilea II: nuove regole sulla valutazione degli immobili nel credito ipotecario residenziale Il valore dell immobile non dipende dal merito creditizio del debitore. Il valore dell immobile deve essere stimato da un perito indipendente ad un valore non superiore al prezzo di mercato. Il valore degli immobili residenziali deve essere monitorato frequentemente ed almeno una volta ogni tre anni. Una verifica più frequente è prevista nel caso il mercato subisca variazioni significative. E possibile l impiego di metodi di valutazione statistici per il monitoraggio del valore dell immobile e per verificare l andamento del mercato

7 Basilea II: nuove regole sulla valutazione degli immobili nel credito ipotecario residenziale L immobile deve essere stimato da un perito indipendente, se le informazioni indicano che il suo valore sia diminuito in misura rilevante in relazione ai prezzi di mercato. Per prestiti superiori a 3 milioni di euro o pari al 5% dei fondi propri dell intermediario creditizio, l immobile deve essere valutato da un perito indipendente almeno ogni tre anni. Per perito indipendente si intende un soggetto con le necessarie qualifiche tecniche, capacità ed esperienze, indipendente dal processo di decisione del credito

8 Le criticità riguardanti le valutazioni immobiliari nel comparto del credito ipotecario Mancanza di un quadro omogeneo di riferimento circa le definizioni di dimensione e superficie, i criteri di valutazione, nonchè lo stesso concetto di valore. Non esiste un quadro di regole relative al livello e tipo di professionalità dei soggetti incaricati delle valutazioni. Lo sviluppo di sistemi automatici per il monitoraggio del valore degli immobili assunti in garanzia è ancora agli inizi. Mancanza di un patrimonio informativo sufficiente per una corretta applicazione delle metodologie di valutazione

9 Mancanza di un attendibile benchmark di riferimento Andamento dei valori immobiliari per abitazioni civili ubicati nel centro di Bologna 9 100

10 Sviluppo e standardizzazione delle tecniche di valutazione immobiliare Definire procedure condivise di valutazione immobiliare (perizia standard ovvero linee guida); Sviluppo delle basi dati informative; Sviluppo dei sistemi di aggiornamento automatico delle valutazioni immobiliari. CONDIVISIONE CON L AUTORITAL AUTORITA DI VIGILANZA

11 Sviluppare un sistema affidabile di standard di valutazione è importante non solo ai fini di vigilanza perché La valutazione immobiliare valuta il livello di rischio di un finanziamento e la capacità di credito del debitore. In Italia la mancanza di uno standard impone livelli di LTV bassi. Le procedure esecutive sono le più lunghe d Europa. Il costo del funding è maggiore per le banche italiane e si riflette sul costo dei prodotti bancari

12 Confronto europeo procedure esecutive Mesi richiesti (in media) per il pagamento ai creditori Costi amministrativi sostenuti (% del prestito) Germania ,2 Francia Italia Spagna UK na na Belgio 18 18,7 Svizzera Paesi Bassi

13 Grazie per l attenzionel a.peppetti@abi.it