CIRCOLARE ESPLICATIVA IN MERITO ALL ONEROSITA DEGLI INTERVENTI EDILIZI

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1 CIRCOLARE ESPLICATIVA IN MERITO ALL ONEROTA DEGLI INTERVENTI EDILIZI La presente circolare vuole effettuare una sintesi delle norme vigenti, al fine di rendere più chiare le modalità per il calcolo del contributo concessorio. Riferimenti della L.R. 1/2005 e del regolamento di attuazione D.P.G.R. 64/R. L art. 119 della L.R. 1/2005 stabilisce che: - Per il rilascio dei permessi di costruire sono dovuti sia gli oneri di urbanizzazione, che il contributo sul costo di costruzione; - Per la presentazione delle SCIA sono dovuti gli oneri di urbanizzazione, mentre il contributo sul costo di costruzione è dovuto solo per gli interventi di cui all art. 79 c.1 lett. a) (super scia) e c. 2 lettere d) (ristrutturazione) ed e) (pertinenze). L art. 120 della L.R. 1/2005 stabilisce che gli oneri di urbanizzazione sono dovuti per: - Nuove costruzioni; - Interventi che determinano incremento del carico in funzione di: 1. aumento superfici 2. mutamento della destinazione d uso 3. aumento del numero delle unità immobiliari L allegato al D.P.G.R. N. 64/R stabilisce cosa costituisce incremento del carico urbanistico: - nuova costruzione, ristrutturazione urbanistica, addizione volumetrica comportante incremento del numero degli abitanti insediabili o reperimento di dotazione aggiuntiva di parcheggi; - incremento di unità immobiliari, anche in assenza di cambio d uso; - modifiche alla destinazione d uso con reperimento di dotazione aggiuntiva di parcheggi; - incremento di superficie di vendita e di somministrazione; - interventi comunque denominati con aumento di superficie utile, così come definita dallo stesso regolamento (SU). Riferimenti al Regolamento Urbanistico ed al Regolamento Edilizio. Il Regolamento Urbanistico, all art. 72 Parametri urbanistici, recepisce il Regolamento 64/R ed elenca le definizioni dei parametri urbanistici ritenute più importanti per l attuazione dello stesso regolamento. L art del Regolamento Edilizio recepisce le definizioni tecniche di riferimento riportate nell Allegato del Regolamento 64/R, tra le quali la definizione dell incremento del carico urbanistico. Al fine dell onerosità dell intervento costituente il mero cambio d uso è importante stabilire quali sono le attività che richiedono il reperimento di dotazione aggiuntiva di parcheggi. L art. 64 delle Norme Generali del R.U. Distribuzione e localizzazione delle funzioni e l art. 76 Dotazione di parcheggi privati di relazione delle stesse norme generali, stabiliscono quali sono le attività il cui insediamento richiede il reperimento di dotazione aggiuntive di parcheggi di sosta stanziale o di relazione e quando è necessaria l effettiva realizzazione degli spazi di sosta. Le attività che richiedono il reperimento di dotazione aggiuntive di parcheggi di sosta stanziale o di relazione sono quelle con elevate afflusso di utenti, così come elencate al comma 1 dell art. 76 delle N.G. del R.U., ovvero: - attività fieristiche - attività ricettive alberghiere - attività commerciali - discoteche e strutture di intrattenimento - attività direzionali in senso stretto, uffici aperti al pubblico - servizi per il benessere personale - attività pubbliche o di interesse collettivo - attività di servizio. Pertanto la modifica della destinazione d uso di organismi edilizi esistenti, con l attivazione di una delle suddette attività, comporta l onerosità dell intervento edilizio. La tabella dell art. 64 c.2 stabilisce invece quando, in caso di cambio d uso, è necessario provvedere a reperire gli spazi di sosta aggiuntivi, così come quantificati al c.1 dell art. 76 delle stesse norme, o ad 1

2 effettuare le valutazioni inerenti l incidenza dell attività sul traffico, in base sia alle dimensioni dell unità immobiliare interessata (se maggiore o inferiore a mq. 300) che alla sua ubicazione. Per gli interventi riguardanti gli A.T. e le A.U.N.C., nonché per gli interventi di nuova costruzione e di sostituzione edilizia nelle altre parti del territorio comunale, ad eccezione delle aree urbane storiche, è invece sempre necessario reperire gli spazi di parcheggio aggiuntivi per le attività con elevato afflusso di utenti. Al fine di chiarire i titoli necessari per realizzare gli interventi edilizi e la loro onerosità, si riporta la seguente tabella, redatta in base al contenuti delle norme sopra richiamate e della distribuzione e localizzazione delle funzioni di cui all art. 64. Tipologia di intervento Titolo abilitativo Oneri urbanizzazione Primaria, Secondaria Contributo costo di costruzione Nuova costruzione, sostituzione edilizia, ristrutturazione urbanistica, addizione volumetrica (art. 78 c.1 e art. 79 c.1 lett. a LR 1/2005) Permesso di costruire Frazionamenti, incrementi di superficie, incrementi della superficie di vendita e di somministrazione, addizioni funzionali, realizzazione pertinenze SCIA (art. 79 c.2 lett. d ed e L.R. 1/2005) Cambio d'uso CON OPERE per attività che richiedono il reperimento di dotazione aggiuntive di parcheggi di sosta stanziale o di relazione (art. 76 c.1 del R.U.) SCIA (art. 78 c.2 lett. d) Cambio d'uso CON OPERE per attività che N richiedono il reperimento di dotazione aggiuntive di parcheggi di sosta stanziale o di relazione SCIA (art. 79 c.2 lett. d) Cambio d'uso SENZA OPERE per attività N rientranti nello stesso gruppo di attività di cui all'art. 74 c.1 Norme Generali del RU, che richiedono il reperimento di dotazione aggiuntive di parcheggi di sosta stanziale o di relazione SCIA (art. 79 c.1 lett. c) Cambio d'uso SENZA OPERE per attività N rientranti nello stesso gruppo di attività di cui all'art. 74 c.1 Norme Generali del RU, che N richiedono il reperimento di dotazione aggiuntive di parcheggi di sosta stanziale o di relazione SCIA (art. 79 c.1 lett. c) Cambio d'uso SENZA OPERE per attività rientranti nello stesso gruppo di attività di cui all'art. 74 c.1 Norme Generali del RU N RILEVANTE 2

3 Modalità di calcolo della superficie e del volume per il calcolo del contributo concessorio Il DPGR 64/R stabilisce che il Volume (art. 23 del DPGR 64/R) e la Superficie Utile Lorda (art. 10 del DPGR 64/R) concorrono al calcolo del contributo per gli oneri di urbanizzazione di cui all art. 120 della L.R. 1/2005. L art. 24 del DPGR 64/R definisce il Volume virtuale dell edificio e dell unità immobiliare che può essere utilizzato come parametro di riferimento per la determinazione del contributo per gli oneri di urbanizzazione limitatamente a specifiche fattispecie individuate nel regolamento edilizio, quando l utilizzo del parametro di riferimento del Volume possa dar luogo ad importi eccedenti il contributo obiettivamente commisurato all incremento del carico urbanistico effettivamente prodotto dall intervento. Al fine del calcolo del volume virtuale si deve far riferimento all art. 20 dello stesso DPGR 64/R che definisce l altezza virtuale. Il Regolamento Edilizio, al Capitolo Contributo di costruzione, fa riferimento al calcolo degli oneri in base al volume virtuale, così come definito all art. 72 delle Norme Generali del RU, senza definire le specifiche fattispecie o le destinazioni d uso, previste dall art. 20 del DPGR 64/R. Pertanto dalla lettura delle norme richiamate ai punti che precedono, si deduce che per il calcolo del contributo degli oneri di urbanizzazione, basato sui valori al mc., deve essere effettuato, di norma, assumendo come parametro di riferimento il volume V, così come definito all art. 23 del regolamento 64/R, salvo i casi in cui l utilizzo del parametro di riferimento del volume V possa dar luogo ad importi eccedenti il contributo obiettivamente commisurato all incremento del carico urbanistico effettivamente prodotto dall intervento. Pertanto solo quando l altezza virtuale è inferiore all altezza interna netta, potrà essere utilizzato il volume virtuale, così come definito dall art. 24 del DPGR 64/R, e riportato all art del Regolamento Edilizio. Modalità di calcolo del volume per il calcolo della dotazione di parcheggi. Le verifiche di cui alla L. 122/89 dovranno essere eseguite in base al volume V, così come definito dall art. 23 del DPGR 64/R. Il DPGR 64/R stabilisce quando può essere utilizzato il Volume virtuale per il calcolo delle dotazioni di parcheggio per la sosta stanziale, ovvero per esercizi commerciali al dettaglio, nonché per le attività ad essi assimilati dagli strumenti o dagli atti comunali o dalla disciplina delle funzioni, nel caso in cui l altezza virtuale sia inferiore all altezza interna netta. Pertanto l utilizzo del volume potrà essere utilizzato per tutte le attività con elevato afflusso di utenti, come definite dal RU, per le quali sono previsti spazi di sosta di relazione. A conclusione di questa circolare si evidenzia, con particolare attenzione, il contenuto delle tabelle A e B dell art. 48, riferite alla pericolosità geologica ed a quella idraulica, che prevedono alcuni casi di non fattibilità anche per interventi su edifici esistenti. Si propone infine una tabella riassuntiva delle funzioni ammesse nei sub-sistemi del RU e nei tipi edilizi normati dall Appendice 2 alle Norme Generali del RU. Se nella casella di riferimento è riportata la X, vuol dire che sono ammesse tutte le utilizzazioni previste nelle articolazioni dei gruppi di cui all art. 74 delle Norme Generali del R.U., altrimenti vengono evidenziate le singole utilizzazioni ammesse. Sesto Fiorentino, 13/05/2014 U.O.A. Assetto del Territorio Il Responsabile Arch. Lorenzo Venturini 3

4 TABELLA SUB STEMI Sub - sistema Residenza Attività produttive a carattere diffuso Aree agricole collinari Area urbana recente, lotti liberi, Aree a impianto singolare Aree produttive e lotti liberi Attività produttive in senso stretto Attività commerciali in medie e grandi strutture di vendita Attività pubbliche o di interesse collettivo Agricola Ricettive Ristorazione Altre attività di tipo speciale X Aree libere intra urbane Attività di servizio 4

5 TABELLA TIPI EDILIZI Edifici storici Residenza Attività produttive a carattere diffuso Attività pubbliche o di interesse collettivo Agricola Altre attività di tipo speciale Tipo A Uffici e studi professionali Attività ricettive etra alberghiere (civile abitazione o residenze). Commercio di vicinato. Pubblici esercizi. Attività artigianali di beni e servizi Uffici e studi professionali Tipo A1 Commercio di vicinato. Pubblici esercizi. Attività artigianali di beni e servizi Tipo A2 Tipo B Tipo B1 Tipo C Tipo E Tipo D Tipo F Tipo G Uffici aperti al pubblico Tipo H Residenze speciali per anziani Ammesse ai piani superiori solo se interessano anche il piano terra, ad eccezione di uffici e studi professionali Uffici e studi professionali e Attività ricettive Le altre attività ammesse sempre al piano terra, ai piani superiori solo se interessano anche il piano terra Uffici e studi professionali. Attività ricettive in strutture alberghiere e residence turistico alberghiere. Attività ricettive etra alberghiere (civile abitazione e residence) Uffici e studi professionali Le altre attività ammesse al piano terra ed ai piani superiori solo se interessano anche il piano terra Attività ricettive, Attività direzionali, Uffici aperti al pubblico. Al solo piano terra: attività artigianali di produzione di beni artistici e di servizio, esercizi di vicinato, pubblici esercizi Ammesse ai piani superiori solo se interessano anche il piano terra Strutture culturali e associative. Le altre attività ammesse sempre al piano terra, ai piani superiori solo se interessano anche il piano terra Attività Culturali e associative Ammesse al piano terra ed ai piani superiori solo se interessano anche il piano terra Teatri, cinematografi, strutture religiose, musei e sale espositive Scuole, centri di ricerca, Musei, sedi espositive, Biblioteche ed archivi, Strutture associative, Strutture sanitarie Locali di spettacolo Attività di servizio 5

6 Edifici storici Residenza Attività produttive a carattere diffuso Attività pubbliche o di interesse collettivo Agricola Altre attività di tipo speciale Tipo I Attività ricettive, convitti e studentati. Attività direzionali, attività di servizio. Attività artigianali di produzione di beni artistici, X esercizi di vicinato, pubblici esercizi sono ammessi negli annessi e nel corpo principale solo se connessi e complementari all utilizzazione principale Tipo L Uffici e studi professionali. Attività ricettive. Commercio di vicinato. Pubblici esercizi. Attività artigianali di beni e servizi Tipo M Uffici e studi professionali. Attività ricettive e Pubblici esercizi solo quando interessano anche la colonica cui erano storicamente annessi. Commercio di vicinato. Attività artigianali di beni e servizi Tipo P Agriturismo solo se interessano anche la colonica cui erano storicamente annessi. Attività di servizio 6

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