Acquisto prima casa: agevolazioni fiscali

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1 A cura di Tamer Favali, Segretario Spi Cgil Emilia-Romagna Roberta Lorenzoni Dip. Previdenza Spi Cgil Emilia-Romagna CASA Agevolazioni, Ici, ristrutturazioni Detrazioni per affitto e acquisto elettrodomestici e frigoriferi Questo inserto non esaurisce completamente il vasto tema sulla casa, ma riassume (almeno per la parte fiscale) le norme che riguardano in particolare la prima casa, o casa di abitazione, di proprietà, la casa in affitto ed altre disposizioni ad essa correlate. Molte delle norme che riguardano le agevolazioni fiscali sono state introdotte dai governi di centro-sinistra anche a seguito dei confronti con le Organizzazioni Sindacali, e poi prorogate dall attuale governo. Acquisto prima casa: agevolazioni fiscali L agevolazione riguarda la riduzione dell Iva o dell imposta di registro ed ipocatastale. Per il contratto di compravendita tra venditore e acquirente entrambi privati: 3% di imposta di registro, oltre all imposta ipotecaria e catastale nella misura fissa di 168 euro per ogni imposta. Per il contratto di compravendita tra ditta e acquirente privato: 4% Iva per l acquisto della una prima casa; pagamento dell imposta ipotecaria e di quella catastale nella misura fissa di 168 euro per ogni imposta.

2 2 Per beneficiare delle agevolazioni di cui sopra, l alloggio deve essere un unità abitativa, ovviamente non abusiva, avente caratteristiche non di lusso. Usufruiscono delle agevolazioni anche l acquisto delle pertinenze di categoria C2 (cantine e soffitte), C6 (rimessa o box auto) e C7 (tettoia o posti auto) nella misura di una sola agevolazione per categoria (es: una sola cantina, un solo garage, ecc..). L agevolazione spetta all acquirente persona fisica che acquista l immobile nel Comune di residenza o, se diverso, in quello dove lavora o svolge la propria attività. Al momento dell acquisto l acquirente deve dichiarare di non essere titolare, né esclusivo, né in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, uso, abitazione di altra casa idonea ad abitazione nello stesso comune dove si richiede l agevolazione; deve dichiarare inoltre di non essere titolare neppure per quote, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su casa di abitazione acquistata dallo stesso o dal coniuge con le agevolazioni prima casa. L agevolazione spetta anche se la persona fisica che l acquista cede l uso dell immobile ad un familiare. Dal 1 gennaio 1999 coloro che vendono (o cedono a titolo gratuito) l abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa e che, entro un anno, riacquistano un altra abitazione (solo a titolo oneroso) con i requisiti prima casa, beneficiano di un credito di imposta, pari all imposta pagata sul primo acquisto che non può comunque eccedere l ammontare dell imposta dovuta sul nuovo acquisto. Le agevolazioni sono soggette a controlli e, in alcuni casi, si possono perdere (ad esempio: vendita o donazione dell immobile prima che siano trascorsi 5 anni dall acquisto o mancato trasferimento della residenza entro 18 mesi dall acquisto,salvo alcune eccezioni). E possibile detrarre dall IRPEF il 19% degli oneri sostenuti per i compensi corrisposti agli intermediari immobiliari per l acquisto dell abitazione principale. L importo complessivo su cui calcolare la detrazione non può superare i euro e la possibilità di portare in detrazione questa spesa si esaurisce in un unico periodo di imposta. Il reddito prodotto dall abitazione principale è esente da IRPEF e dalle relative addizionali. ICI sulla prima casa A partire dall anno 2008, l immobile adibito ad abitazione principale è stato esentato dal pagamento dell ICI (Imposta Comunale sugli Immobili), ad eccezione degli immobili appartenenti alle categorie: A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (ville), A/9 (castelli e palazzi importanti), ai quali, tuttavia, continua ad applicarsi la detrazione di base prevista dal Decreto Legislativo istitutivo dell ICI. Per ottenere l esenzione è necessario che il soggetto tenuto al versamento dell ICI sia persona fisica che possiede l immobile a titolo di proprietà o altro diritto reale. Per abitazione principale si intende quella in cui il contribuente (proprietario, usufruttuario o titolare di altro diritto reale) ed i suoi familiari dimorano abitualmente e che in genere si identifica con quella di residenza anagrafica. L esenzione si estende anche alle pertinenze della prima casa (cantina, garage, ecc..), nei limiti eventualmente stabiliti nel regolamento comunale. L esenzione va, inoltre, riconosciuta a tutte le unità immobiliari che il Comune, con regolamento vigente alla data di entrata in vigore del decreto-legge che ha previsto l esenzione, ha assimilato alle abitazioni principali. Usufruiscono dell esenzione ICI anche: la ex casa coniugale, gli immobili delle cooperative edilizie a proprietà indivisa e degli Istituti autonomi per le case popolari.

3 3 Detrazione fiscale per interessi passivi sui mutui Per i mutui stipulati dall 1/1/93, le detrazioni sono concesse solo per l acquisto dell abitazione principale. Dal 1 gennaio 2008 l importo massimo complessivo degli interessi passivi che derivano da mutui finalizzati all acquisto dell abitazione principale, sul quale è possibile calcolare la detrazione di imposta del 19% è pari a euro (prima era 3.615,20 euro). Pertanto, a partire dalla dichiarazione 2009 la detrazione massima è pari a 760 euro (19% di 4.000). La spesa massima detraibile deve essere riferita complessivamente a tutti gli intestatari ed eventualmente a più contratti stipulati per l acquisto. La detrazione deve essere calcolata solo sul costo di acquisto dell immobile (somma del prezzo di acquisto, delle spese notarili e degli altri oneri accessori). La detrazione del 19% spetta a condizione che: l immobile sia adibito ad abitazione principale entro un anno dall acquisto; l acquisto dell immobile avvenga entro un anno antecedente o successivo alla stipulazione del contratto di mutuo ipotecario. Dal 2001 la detrazione spetta anche: dalla data in cui l immobile è adibito ad abitazione principale e comunque entro 2 anni dall acquisto, se l immobile è oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia; nel caso di acquisto di un immobile locato se, entro tre mesi dall acquisto, l acquirente notifica al locatario l atto di sfratto per finita locazione e se, entro un anno dal rilascio, l immobile è adibito ad abitazione principale; al contribuente acquirente e intestatario del contratto di mutuo, anche se l immobile viene adibito ad abitazione principale di un familiare; se il contribuente trasferisce la propria dimora per motivi di lavoro o in Istituti di ricovero o sanitari, a condizione che l immobile non sia affittato. Per i mutui stipulati negli anni 1991 e 1992, le detrazioni spettano per l acquisto di abitazione anche diversa da quella principale. L importo massimo di spesa cui applicare la detrazione è per ciascun intestatario del mutuo di euro se si tratta di abitazione principale, e di 2.065,83 euro se si tratta di altra abitazione. In quest ultimo caso la detrazione non spetta se il tetto massimo di spesa è stato raggiunto dai costi relativi ad altro mutuo ipotecario per l acquisto dell abitazione principale. Per i mutui stipulati in anni anteriori al 1991, le detrazioni spettano anche per l acquisto di immobile non abitativo con un limite massimo di spesa di 2.065,83 euro per ogni intestatario. Chi stipula un mutuo per la costruzione della casa di abitazione può usufruire della detrazione del 19% su un importo massimo di spesa per interessi passivi ed oneri accessori di 2.582,28 euro. La condizione richiesta è che il contratto di mutuo, intestato al proprietario dell immobile, sia stato stipulato nei 6 mesi antecedenti o nei 18 successivi all inizio dei lavori di costruzione.

4 4 Agevolazioni per le spese di ristrutturazione edilizia Fino al 31/12/2011 (il disegno di legge finanziaria per l anno 2010 contiene una norma che prevede la proroga a tutto il 2012: dovrà essere accolta dal Parlamento) è possibile fruire della detrazione d imposta per i lavori di recupero del patrimonio edilizio per una quota pari al 36% delle spese sostenute. Le principali condizioni e i limiti per fruire della detrazione sono: Il limite massimo di spesa sul quale calcolare la detrazione è di euro e, a partire dal 1 ottobre 2006, detto ammontare è riferito alla singola unità abitativa e non ai singoli cointestatari; la percentuale d imposta, sempre dal 1 ottobre 2006, è del 36%; la detrazione deve essere ripartita in 10 anni. Tuttavia, per gli interventi effettuati da soggetti anziani, di età non inferiore rispettivamente a 75 e 80 anni, proprietari o titolari di un diritto reale sull immobile oggetto dell intervento, la detrazione può essere ripartita in 5 o 3 rate annuali di pari importo ; nel caso gli interventi consistano nella prosecuzione di interventi relativi alla stessa unità immobiliare iniziati dopo il 1 gennaio 2002, ai fini del computo del limite massimo delle spese detraibili ( euro) occorre tener conto delle spese già sostenute; l impresa che esegue i lavori deve evidenziare in fattura in maniera distinta il costo della manodopera utilizzata. Fino al 31/12/2011 si applica anche l aliquota Iva agevolata del 10% per le prestazioni di servizi riguardanti gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria realizzati sugli immobili a prevalente destinazione abitativa privata fatturate dal 1 gennaio 2008 (solo da tale data perché la disposizione era contenuta nella ultima finanziaria del Governo Prodi per l anno 2008). Nel disegno di legge finanziaria per l anno 2010, è contenuta una norma che prevede di rendere permanente tale aliquota agevolata, quindi senza più necessità di conferma annuale. Ci si augura che venga approvata. E prevista anche una detrazione d imposta all acquisto di immobili ristrutturati da imprese di costruzione e ristrutturazione o da cooperative, purché la ristrutturazione avvenga entro il 31/12/2011 e l acquisto entro il 30/6/2012 (la finanziaria per il 2010 propone la proroga dei termini rispettivamente al 31/12/2012 ed al 30/6/2013). I lavori per i quali spettano le agevolazioni fiscali di cui sopra sono quelli previsti dall articolo 3 del Testo unico in materia edilizia, approvato con D.P.R. n. 380/1978. In particolare, la detrazione IRPEF riguarda le spese sostenute per eseguire gli interventi di manutenzione straordinaria, le opere di restauro e risanamento conservativo ed i lavori di ristrutturazione edilizia per i singoli appartamenti e per gli immobili condominiali. Gli interventi di manutenzione ordinaria sono ammessi all agevolazione IRPEF solo se riguardano le parti comuni di edifici residenziali.

5 5 Tra le spese per le quali compete la detrazione sono comprese: l eliminazione di barriere architettoniche, aventi ad oggetto ascensori e montacarichi; la realizzazione di ogni strumento, anche di tecnologia più avanzata, adatto a favorire la mobilità interna ed esterna all abitazione per le persone portatrici di handicap gravi, ai sensi dell articolo 3 della legge n. 104/1992; l adozione di misure finalizzate alla sicurezza contro atti illeciti da parte di terzi; l esecuzione di opere volte ad evitare gli infortuni domestici. Adempimenti per fruire della detrazione: Prima dell inizio dei lavori è necessario inviare, con raccomandata, la comunicazione di inizio lavori, su apposito modulo, all Agenzia delle Entrate Centro operativo di Pescara. Contestualmente, sempre con raccomandata A.R., i soggetti interessati devono inviare una comunicazione all ASL competente per territorio. Infine, le spese detraibili debbono essere pagate tramite bonifico bancario o postale, da cui risulti la causale ed i dati fiscali di chi paga e di chi riceve. Detrazioni IRPEF per la riqualificazione energetica degli edifici Fino al 2010 (salvo ulteriori proroghe) è prevista una detrazione del 55% per i contribuenti che effettuano interventi di riqualificazione energetica di edifici già esistenti. Le agevolazioni (in misura pari al 55% delle spese sostenute dal contribuente) spettano per: interventi di riqualificazione energetica di edifici esistenti, che consentono un risparmio annuo di fabbisogno di energia per la climatizzazione invernale in misura non inferiore al 20% rispetto ai valori riportati in apposita tabella. Il valore massimo della detrazione è pari a euro; interventi su edifici esistenti, parti di essi o unità immobiliari, riguardanti strutture opache verticali, strutture opache orizzontali (coperture e pavimenti), finestre comprensive di infissi, fino ad un valore massimo della detrazione di euro; installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda per usi domestici o industriali e per la copertura del fabbisogno di acqua calda in piscine, strutture sportive, case di ricovero e cura, istituti scolastici e università. Il valore massimo della detrazione è di euro; interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione con contestuale messa a punto del sistema di distribuzione, fino ad un valore massimo di euro. Dal 2008 tale disposizione si applica anche alle spese relative alla sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con pompe di calore ad alta efficienza e con impianti geotermici a bassa entalpia.

6 6 Le detrazioni possono essere ripartite: in 3 quote annuali di pari importo, per le spese sostenute nel 2007; in minimo 3 e massimo 10 quote annuali (a scelta) di pari importo, per le spese sostenute nel 2008; in 5 rate annuali di pari importo, per le spese sostenute dal Per fruire dell agevolazione occorre trasmettere apposita documentazione all ENEA, documentazione che un recentissimo decreto Ministeriale ha modificato e semplificato, abolendo in particolare l obbligo di allegare l asseverazione di un tecnico abilitato attestante la rispondenza dell intervento ai requisiti richiesti. Il pagamento deve essere effettuato con bonifico bancario o postale. La detrazione del 55% non è cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste per i medesimi interventi, come ad esempio la detrazione del 36%. Detrazioni IRPEF per contratti di affitto Detrazione d imposta per gli inquilini a basso reddito E prevista una detrazione per chi sostiene le spese dell affitto per la casa adibita ad abitazione principale ed, in particolare, spetta ai soggetti titolari di un contratto di locazione ai sensi della legge n. 431 del L importo della detrazione è di: 300 euro, se il reddito complessivo non supera i ,71 euro; 150 euro, se il reddito complessivo è superiore a ,71 euro ma inferiore a ,41 euro. Detrazione d imposta per giovani che vivono in affitto Per i giovani di età compresa fra i 20 ed i 30 anni, che stipulano un contratto di locazione ai sensi della legge n. 431 del 1998, per l unità immobiliare da destinare ad abitazione principale, a condizione che la stessa sia diversa da quella dei genitori o di coloro a cui sono affidati, è prevista una detrazione pari a 991,60 euro. Tale detrazione spetta per i primi 3 anni, se il reddito complessivo non supera i ,71 euro. Detrazione d imposta per contratti di locazione a canone convenzionato Spetta una detrazione d imposta ai contribuenti intestatari di contratti stipulati in conformità agli accordi definiti in sede locale tra le organizzazioni delle proprietà edilizia e le organizzazioni degli inquilini maggiormente rappresentative a livello nazionale (così detti contratti convenzionali ai sensi della legge n. 431 del 1998). La detrazione d imposta è di: 495,80 euro se il reddito complessivo non supera i ,71 euro; 247,90 euro se il reddito è compreso fra i ,72 ed i ,41 euro. In nessun caso la detrazione spetta per i contratti di locazione tra enti pubblici e cittadini privati (ad esempio i contratti con gli Istituti case popolari). Detrazione d imposta per trasferimento per motivi di lavoro A favore dei lavoratori dipendenti che abbiano stipulato un contratto di locazione, è prevista una detrazione di: 991,60 euro se il reddito complessivo non supera i ,71 euro; 495,80 euro se il reddito complessivo è compreso fra ,72 ed i ,41 euro.

7 7 Le condizioni per fruirne sono le seguenti: aver trasferito la propria residenza nel comune di lavoro o in un comune limitrofo; il nuovo comune deve trovarsi ad almeno 100 km di distanza dal precedente e comunque al di fuori della propria regione; la residenza nel nuovo comune sia stata trasferita da non più di 3 anni dalla richiesta della detrazione: ciò significa che la detrazione spetta solo per i primi 3 anni del trasferimento della residenza. Questa detrazione non spetta per i redditi assimilati a quello di lavoro dipendente. Tutte le detrazioni previste sugli affitti non sono tra loro cumulabili, l inquilino sceglierà la più conveniente. Detrazione d imposta per contratti di locazione per studenti universitari Per gli studenti universitari fuori sede, iscritti quindi presso Università che hanno sede in un comune diverso da quello della residenza abituale, a condizione che disti almeno 100 Km e comunque in altra provincia, che hanno stipulato un contratto di locazione ai sensi della legge n. 431 del 1998, spetta una detrazione pari al 19% su un importo massimo di euro. La detrazione si applica, a partire dal 1 gennaio 2008, anche al contratto di ospitalità, nonché agli atti di assegnazione in godimento o locazione, stipulati con enti per il diritto allo studio, università, collegi universitari legalmente riconosciuti, enti senza fini di lucro e cooperative. Può beneficiare della detrazione anche il genitore dello studente a condizione che quest ultimo sia fiscalmente a suo carico. Altre detrazioni Sostituzione frigoriferi : Fino al 31/12/2010 (salvo ulteriori proroghe) è consentito detrarre le spese sostenute e documentate per la sostituzione di frigoriferi, congelatori e loro combinazioni con analoghi apparecchi di classe energetica non inferiore ad A+. La detrazione dall imposta lorda è pari al 20% della spesa sostenuta dal contribuente, fino ad un valore massimo della detrazione di 200 euro per ciascun apparecchio in una unica rata. Ai fini del riconoscimento della detrazione occorre produrre la documentazione attestante l acquisto dell apparecchio (fattura o scontrino con i dati identificativi dell acquirente, la classe energetica dell elettrodomestico acquistato e la data di acquisto) e la documentazione attestante l avvenuta sostituzione dell elettrodomestico. Detrazione per l acquisto di mobili ed elettrodomestici: Solo per i contribuenti che usufruiscono della detrazione del 36% prevista a favore di chi ristruttura un unità immobiliare residenziale, i cui lavori siano iniziati a partire dal 1 luglio 2008, per spese sostenute dopo tale data, è riconosciuta anche una detrazione per l acquisto dei seguenti beni: mobili; elettrodomestici di classe non inferiore ad A+ (esclusi frigoriferi e congelatori per i quali resta applicabile la precedente detrazione in caso di sostituzione); televisori; computer. L acquisto di tali beni deve essere finalizzato all arredo dell immobile che si ristruttura e per il quale si usufruisce della detrazione del 36%. La detrazione spetta, fino a concorrenza dell imposta lorda, nella misura del 20% delle spese documentate su una spesa massima di euro. La detrazione, da ripartire tra gli aventi diritto, spetta in 5 quote annuali di pari importo.

8 8 Acquisto e installazione di motori ad elevata efficienza di potenza elettrica e di variatori di velocità (inverter) Per le spese documentate, sostenute fino al 2010, per l acquisto e l installazione di motori ad elevata efficienza di potenza elettrica, compresa fra 5 e 90 KW, anche in sostituzione di vecchi motori, spetta una detrazione dall imposta lorda pari al 20% delle spese sostenute al riguardo dal contribuente. La detrazione compete in un unica rata, fino ad un valore massimo di euro per motore. Analoga detrazione è prevista per le spese documentate, sostenute entro il 31/12/2010, per l acquisto e l installazione di variatori di velocità (inverter) su impianti con potenza elettrica compresa fra 7,5 e 90 KW. Il comodato in uso gratuito Il contratto di comodato gratuito consiste nel fatto che il proprietario (comodante) cede qualcosa, ad esempio un immobile, in uso gratuito ad altri (comodatario). Il comodato è previsto e regolamentato dagli articoli 1803/1812 del Codice Civile. Pur essendo essenzialmente gratuito, è possibile addossare al comodatario ogni spesa condominiale o comunque prevedere il versamento di una somma periodica a titolo di rimborso spese, la cui entità però lasci ragionevolmente escludere la dissimulazione di un contratto di locazione vero e proprio. Il comodatario ha obblighi di custode del bene, compresa la perdita avvenuta non per sua causa, se l ha impiegato per un uso diverso o per un periodo maggiore a quello consentito. Ha il diritto di essere rimborsato delle spese straordinarie sostenute per la conservazione del bene, se necessarie ed urgenti. La durata del contratto è libera, anche se è possibile legarla a periodi non determinati, salvo disdetta in tempi ragionevoli. Il contratto di comodato non deve essere necessariamente scritto, poiché non si tratta di una locazione. Tuttavia, se è scritto, è d obbligo registrarlo e le spese di registrazione possono essere accollate al comodatario, salvo che il proprietario è responsabile dell eventuale mancato versamento. Non trattandosi di contratto di locazione, il proprietario deve denunciare la rendita catastale ed il codice 2 (il Caaf provvederà all incremento del 30%). La maggiorazione del valore catastale non si applica se l unità immobiliare abitativa è concessa in uso gratuito ad un proprio familiare, a condizione che questo vi dimori abitualmente. Anche ai fini dell ICI, il soggetto passivo è unicamente il comodante nella sua veste di proprietario dell immobile. Se il comodato è concesso a parenti stretti, i comuni possono equiparare ai fini ICI la casa ad abitazione principale ed in tal caso essere esente da ICI. Al riguardo, però, occorre consultare sempre le ultime delibere comunali. Usucapione L usucapione è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario basato sul perdurare per un determinato periodo di tempo del possesso su una cosa. Infatti, può accadere che un bene abbia per anni un possessore non proprietario e un proprietario non possessore. Se questa situazione si protrae nel tempo, la legge prevede una precisa conseguenza: il proprietario perde il diritto di proprietà, il possessore lo acquista. Il Codice Civile intende per usucapione il modo di acquisizione della proprietà a seguito del possesso pacifico, non violento e ininterrotto di un bene mobile o immobile per un periodo temporale - in genere - non inferiore ai 20 anni. Trascorso il periodo, il giudice adito accerta l effettivo possesso del bene e decreta il passaggio di proprietà.