Sommario. Premessa. Andamento generale del Mercato Immobiliare in Italia

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1 REDAZIONE UFFICIO ANALISI DI MERCATO IPI S.P.A. Via Nizza 262/59 Lingotto Torino Telefono monitor@ipi-spa.com Pubblicazione Semestrale Anno 3, Numero 1 - Ottobre 2014 Sommario Premessa Andamento generale del Mercato Immobiliare in Italia Analisi dei segmenti di mercato specifici Commerciale/Negozi Uffici/Direzionale Artigianale-Produttivo/Logistica Mercato e Quotazioni nelle città in cui IPI opera con proprie filiali dirette Torino - Milano - Genova - Bologna - Roma - Padova IPI S.p.A. Sede Torino - Via Nizza 262/59 - Lingotto Filiali in Milano - Torino - Genova - Bologna - Roma - Padova - Pisa

2 Monitor Immobiliare IPI è una società storica certificata ISO 9001 dalla Lloyd s Register Quality Assurance, con oltre 40 anni di operatività sul mercato immobiliare nazionale sia su interi patrimoni sia su singoli immobili a destinazione residenziale, commerciale, direzionale-uffici e industrialelogistico. La sede centrale di Torino, con l ausilio delle proprie Filiali dirette sul territorio nazionale ubicate a Torino, Milano, Roma, Genova, Padova e Bologna monitorano quotidianamente il mercato di propria pertinenza e, attraverso l applicativo di Immomanager, censiscono i dati provenienti da attività intermediate direttamente relative ad acquisizioni, vendite e locazioni o da quelle di cui si è venuti a conoscenza. L ufficio studi aziendale raccoglie ed elabora tali dati, li confronta con gli studi di settore redatti dai principali competitors, con i reports degli istituti demandati e preposti allo studio del mercato immobiliare, con articoli specialistici e con informazioni varie che, nel loro insieme costituiscono il background del presente documento. Con l attuale pubblicazione IPI ritorna all analisi del mercato nei segmenti commerciale, uffici/direzionale e logistico/produttivo, in particolare nelle città in cui la società opera con proprie Filiali dirette. Il segmento non residenziale del mercato immobiliare è costituito al 90% dalle tipologie uffici, negozi e capannoni. (1) La flessione dei volumi di compravendita in tali settori è iniziata nell anno 2006 per quanto concerne gli uffici e i negozi e nell anno successivo per i capannoni. Tutte le tipologie hanno poi subito una drastica riduzione del numero delle transazioni a partire dall anno 2008 con crollo dei volumi negli anni e, a partire dall anno 2013, una attenuazione delle perdite. Il documento parte dalla verifica della situazione generale del mercato immobiliare, con un approfondimento sulle singole città capoluogo, accompagnata dalle tabelle parametriche sui valori di mercato minimi e massimi al metro quadrato commerciale, sia per unità nuove o ristrutturate, sia per l usato recente o da ristrutturare, distinti per tipologia d immobile e per ubicazione territoriale. Lo scopo dell analisi è fornire, innanzitutto ai propri clienti, ma più in generale, agli operatori e investitori del settore, uno strumento utile d informazione sui valori correnti di mercato, unitamente ad un flash sulla situazione generale dell andamento del mercato locale. Le tabelle parametriche allegate allo studio generano una griglia di valori, per zona/ quartiere cittadino, su cui poter confrontare la propria unità immobiliare o quella d interesse, nell intento di pervenire ad un mercato immobiliare più trasparente e conosciuto, nel quale operare in modo sempre più professionale. Proiezioni, opzioni, assunzioni e stime sono fornite solo a titolo esemplificativo e non possono essere considerate come rappresentazioni dell attuale o futuro andamento del mercato. Tali informazioni sono destinate ad uso esclusivo dei destinatari della presente comunicazione e ne è vietata qualsiasi riproduzione che non abbia ottenuto il previo consenso scritto da parte di IPI. (1) rapporto OMI 27 maggio

3 Andamento Generale del Mercato Immobiliare in Italia L economia mondiale sta attraversando una fase di moderata crescita seppur con andamento disomogeneo fra le diverse realtà nazionali. Se USA e, in ambito Europeo, Regno Unito, Germania e Francia trainano la ripresa, a livello nazionale, la crescita economica è ancora debole. Le difficoltà sono principalmente legate alla crisi sofferta da molte aziende, al tasso di disoccupazione che si mantiene elevato, al perdurare delle difficoltà di accesso al credito, al contenuto export del prodotto nazionale a causa di un Euro forte che si è rivalutato nei confronti delle principali monete. Tali fattori hanno inciso negativamente sulle capacità di spesa delle imprese e delle famiglie italiane penalizzando anche il settore immobiliare considerato, da sempre, bene rifugio e fonte primaria d investimento. Il mercato immobiliare nazionale perdura in una fase negativa, caratterizzata ancora dalla discesa, anche se meno accentuata, sia del numero delle compravendite sia dei prezzi. In alcune realtà e comparti del mercato, dall ultimo trimestre dello scorso anno a oggi, in particolar modo nel settore commerciale ma anche nel settore residenziale, si è iniziato a percepire l inizio di una inversione dell andamento di mercato. Occorre però indicare che la positività di tali dati potrebbe essere stata influenzata dallo slittamento degli atti notarili al nuovo anno per poter sfruttare la più conveniente imposta di registro entrata in vigore ad inizio anno 2014 unitamente alla conferma degli incentivi fiscali per la ristrutturazione e per la riqualificazione energetica degli edifici. Anche le Banche lasciano trasparire i primi segnali di ripresa nell erogazione di finanziamenti, soprattutto su prodotti prime, sia ad imprese sia a famiglie che, anche in virtù di tassi di interesse più contenuti, si riavvicinano al mondo immobiliare. Parallelamente i potenziali compratori sono coscienti che, per acquistare, occorre possedere una parte del capitale necessario all investimento in quanto le Banche sono più esigenti e contenute nell erogare il finanziamento. Gli investitori stranieri, soprattutto statunitensi, russi e arabi, sono tornati a considerare l Italia un Paese su cui puntare, attirati da prezzi ancora in ribasso, da possibili investimenti opportunistici ad alta redditività, ma anche incoraggiati dalla sensazione di una diminuzione del rischio Paese generato da una recente stabilità politica e dai primi risultati di una politica economica più attenta, che tende alla stabilizzazione dei parametri finanziari. L interesse si è ovviamente incentrato su immobili di prestigio e con una buona redditività, molto meno interessanti sono state considerate invece le operazioni di sviluppo, ristrutturazione o valorizzazione. 3 monitor@ipi-spa.com

4 Un esempio di tale operatività è rappresentato dal fondo del Qatar che è entrato nell azionariato di Porta Nuova-Garibaldi a Milano e ha acquisito il Four Season a Firenze. Blackstone, oltre all acquisto della sede Rcs di Milano via Solferino, ha investito pesantemente in Italia in attività commerciali e logistiche, ma anche Millenium, Soros Group, Gwm Group, Allianz, Bnp Paribas e altri hanno concluso operazioni rilevanti nel nostro Paese. Anche gli investitori istituzionali core, tra cui i fondi pensione italiani, che erano rimasti in stand-by negli anni scorsi, hanno dimostrato un ritorno d interesse non solo più per investimenti incentrati a Milano e Roma ma anche su altre città capoluogo. Il settore commerciale evidenzia i primi segnali positivi, e traina l inversione di tendenza di un mercato caratterizzato ancora dal segno meno sia per quanto concerne il mercato degli uffici sia di quello produttivo. Per gli uffici occorre segnalare la discreta disponibilità sul mercato di prodotto di alto livello (classe A in posizione centrale e/o ben servita da mezzi pubblici) di recente realizzazione e/o in fase di completamento che potrebbe soddisfare la ripresa della domanda. Nel settore commerciale si riscontra una crescita dell assorbimento del prodotto prime. Nel settore logistico, invece, ad un potenziale risveglio di interesse da parte degli investitori internazionali, si contrappone la carenza di prodotto di qualità; tale elemento potrebbe fungere da volano alla ripartenza del mercato della costruzione di tale fascia di prodotto. Le prospettive del mercato nei prossimi mesi rimangono incerte, anche se la maggior parte degli operatori propende nel ritenere che il 2014 possa considerarsi l anno della ripresa economica anche per il mercato domestico. Nel settore non residenziale, inoltre, le quotazioni potrebbero risentire negativamente dello smobilizzo di cespiti a portafoglio da parte di alcuni dei principali fondi immobiliari. Gli investitori stranieri, attirati dal perdurare del fenomeno del de-pricing, da occasioni opportunistiche con yields oscillanti intorno al 10% nonchè dalle novità in termini di promozione introdotte dal progetto Destinazione Italia, possono essere interessati ad investire nei cespiti che le Banche vendono a prezzi super scontati o nei fondi immobiliari a scadenza che devono immettere sul mercato interi pacchetti di immobili. 4

5 Mercato Commerciale/Negozi L andamento del mercato commerciale registra un trend moderatamente positivo, seppur con un rialzo contenuto in pochi punti percentuali, ma che sovverte il perdurare della negatività degli ultimi anni. Tale indicazione è riportata da alcuni studi di settore fra cui l Osservatorio del Mercato Immobiliare che, nella propria nota dell andamento del primo trimestre dell anno in corso, segnala tale inversione di tendenza e la collega anche agli effetti dell entrata in vigore il 1 gennaio 2014 del nuovo regime di imposta di registro. La contrazione elevata nel numero delle transazioni subita da tutti i settori del mercato immobiliare dall anno 2009, con i forti cali dell anno 2012, l attenuazione della caduta nell anno 2013 e del primo trimestre dell anno in corso, ha interessato principalmente i settori produttivo - logistico e terziario, i settori residenziale e commerciale invece, finalmente, raggiungono i primi risultati positivi. L inversione di tendenza del settore commerciale non è però uniformemente distribuita sul territorio nazionale, se Bologna raddoppia il volume di transazioni rispetto all anno 2013, e Napoli, Palermo e Torino lo incrementano di circa il 10%, Roma perde ancora circa il 4% e Genova oltre il 12%. Il repricing nel settore retail italiano ha favorito gli investimenti soprattutto da parte straniera che hanno monopolizzato circa il 90% delle operazioni concluse nell anno La domanda di beni proveniente soprattutto da investitori stranieri e Fondi Internazionali si è indirizzata principalmente verso Centri e Gallerie Commerciali con valore di transazione compreso fra un minimo di 30 e un massimo di 150 MIO, e alle megastrutture di vendita (outlet) che sono, per la maggior parte, di proprietà di fondi o investitori stranieri. Il rifiorire dell interesse all acquisto è stato generato principalmente dal contenimento dei prezzi e dal conseguente aumento della redditività delle operazioni d investimento proposte (8,5-9%), ma anche dalla maggiore disponibilità di prodotto prime, e dalla fiducia generata dalla seppur lenta ripresa economica. Nell ultimo trimestre dello scorso anno il mercato ha registrato un notevole incremento degli investimenti che con circa 1,2 MLD, ha raggiunto i valori dei migliori anni storici. I principali investitori stranieri sono stati gli statunitensi (Blackstone, MS, Orion e altri) seguiti dagli europei (Allianz, GWM, BNP Paribas etc.) e dal Medio Oriente (Qatar). Gli investitori domestici invece hanno avuto un comportamento molto più cautelativo e marginale sul mercato non solo sotto il profilo degli investimenti ma anche sulle vendite, nell attesa, forse, che i valori tornino a crescere. 5 monitor@ipi-spa.com

6 Le principali operazioni del settore sono state l acquisizione da parte di Morgan Stanley di oltre il 50% delle quote del portafoglio Auchan, l acquisizione da parte di Blackstone di un paio di centri commerciali a Venezia e Padova (145 MIO ) e il Franciacorta Outlet Village vicino a Brescia (125 MIO ), ING Insurance che ha acquisito il centro commerciale Carrefour Limbiate (140 MIO ), Sorgente Group che ha acquisito immobili Coin a Milano (75 MIO ) e il Qatar con investimenti nelle high streets per oltre 40 MIO. Le high streets, principalmente votate all abbigliamento ed al settore del lusso, sono ricercate soprattutto dalle principali griffe alla continua ricerca di soluzioni centralissime. I prezzi di vendita ed i canoni continuano la loro ascesa o quantomeno mantengono i top prices raggiunti. Mercato completamente diverso è quello costituito dai negozi di quartiere ove, sia i prezzi sia i canoni di locazione proseguono il loro andamento negativo con ribassi medi del 4-5%. Il mercato retail è principalmente alimentato da piccoli investitori attratti da rendimenti di circa il 7% annuo, gli operatori che decidono di avviare un attività commerciale infatti spesso evitano l immobilizzo di capitale e si orientano sulla locazione. Il settore alimentare di livello mantiene l interesse per posizioni centrali, con buon passaggio e visibilità a discapito di posizioni secondarie cittadine (semicentro e periferie) ove l attività è principalmente delegata a negozi gestiti da stranieri e orientati a tale fascia di clientela. Le previsioni dei maggiori operatori si orientano verso un miglioramento del numero di compravendite, verso la locazione di piccole e medie unità, meno impegnativa dal punto di vista finanziario e del rischio d impresa; i prezzi saranno sostanzialmente stabili o ancora in leggera discesa. 6

7 Mercato Uffici/Direzionale L andamento del mercato uffici e direzionale registra un trend in sofferenza (-10% medio) come riportano i dati dei maggiori analisti del mercato. Ma se da un lato diminuiscono gli occupanti, soprattutto dei grandi spazi, dall altro si assiste a un aumento degli investimenti in tale settore di mercato. Il mercato terziario, per sua natura, è pesantemente dipendente dall andamento economico del Paese. Le aziende, in questo momento di recessione economica, puntano alla riduzione delle spese fisse di funzionamento, al consolidamento degli spazi, alla rinegoziazione del canone, al riposizionamento in strutture nuove, più periferiche, ma in classe energetica più elevata, con contenimento dei costi di gestione, possibilità di parcheggio, servizio di trasporto pubblico e soprattutto con canoni concorrenziali. La crescente disponibilità di prodotto sul mercato (vacancy), l aumento della tassazione sui prodotti immobiliari, costringe i proprietari d immobili all immissione del proprio prodotto in un mercato competitivo e al conseguente contenimento dei canoni richiesti, specialmente se riferiti ad unità immobiliari in classe energetica scadente o in posizioni difficilmente raggiungibili con i mezzi pubblici. La domanda di prodotto d investimento prime è in costante crescita ma l offerta spesso non vi risponde adeguatamente. Vengono richiesti edifici progettati con criteri di sostenibilità ambientale e dotati di certificazioni energetiche, tali caratteristiche sono presenti più facilmente nei complessi di nuova edificazione, mentre raramente si riscontrano nella ristrutturazione di edifici obsoleti nei centri storici. In queste condizioni di mercato l aspettativa degli operatori, almeno fino all anno 2015, non può che essere il perdurare della riduzione dei prezzi sia di compravendita sia di locazione; per una risalita dei prezzi occorrerà aspettare che la ripresa economica si stabilizzi e le Società necessitino di nuovi spazi operativi. I canoni sono previsti stabili esclusivamente nelle zone centrali cittadine, mentre in generale tendono a ridursi, aumentano i tempi necessari alla vendita o alla locazione, mediamente stabilizzati nell intorno degli mesi per la vendita e degli 8-9 mesi per la locazione, lo sconto sui canoni richiesti è mediamente pari al 15-17% e il rendimento medio si attesta nell intorno del 5-5,5%. Gli investitori esteri sono attirati dall affare della vita, in analogia a quanto in precedenza avvenuto in Irlanda e Spagna. 7 monitor@ipi-spa.com

8 Gli operatori speculativi si possono classificare in due categorie, i primi sono alla ricerca di ritorni economici ai massimi livelli di mercato, nell intorno del 9-10% e investono anche in posizioni secondarie, i secondi invece sono alla ricerca esclusivamente di best positions anche se con ritorni meno opportunistici. Alcuni esempi di operatività di operatori stranieri sul mercato domestico sono il fondo del Qatar nella acquisizione del 40% dell operazione di Milano Porta Nuova, Google che nello stesso complesso ha insediato tutti i propri uffici italiani, Allianz Real Estate che ha acquisito due edifici a Milano e Roma e prevede di investire oltre 500 MIO, Blackstone, maxi fondo americano, che oramai è un cliente nazionale consolidato etc. Il mercato terziario in Italia risulta concentrato soprattutto nelle due città di Milano e Roma che costituiscono i due principali mercati con uno stock di oltre 20 milioni di mq, a cui si rimanda per una trattazione più esaustiva. 8

9 Mercato Artigianale-Produttivo/Logistica Per quanto concerne il mercato degli immobili produttivi occorre distinguere due diverse categorie che riscontrano andamenti diversificati, il mercato degli immobili industriali (artigianale produttivo) e quello degli immobili logistici. Artigianale-Produttivo Per gli edifici industriali si è assistito nel corso dell anno 2013 a una netta flessione del fatturato soprattutto nel campo produttivo. La crisi economica ha penalizzato principalmente i settori automotive, l edilizia e i beni durevoli, con ripercussioni importanti anche nella grande distribuzione. I tempi medi di trattativa si sono ulteriormente dilatati, i prezzi di vendita e i canoni di locazione sono scesi mediamente di un 4-5%, il prime rent si è innalzato raggiungendo valori di 7,5-8,5%. Gli investitori richiedono posizioni strategiche e inquilini che garantiscano sicurezza di solvibilità, i costruttori cercano di sfruttare maggiormente la formula del pre let con realizzazioni confezionate su misura per gli utilizzatori finali. Gli utilizzatori parallelamente pretendono una break option dopo 2 o 3 anni di contratto per verificare l andamento del proprio business e adeguare di conseguenza gli spazi occupati, oppure rinegoziare il canone inizialmente pattuito per allinearlo a nuovi valori più favorevoli di mercato. Sempre più frequentemente si patteggia un periodo di rent free al momento della sottoscrizione di un nuovo contratto di locazione. Le dimensioni medie richieste si attestano fra i 500 e i mq. Le previsioni di mercato sono indirizzate verso una lenta ripresa dei volumi e dei valori. Logistica Il settore logistico registra un andamento decisamente più favorevole, i volumi delle transazioni stanno raggiungendo i livelli più alti dall anno 2007 superando, nell anno 2013, un fatturato di 14 MLD. Tali risultati sono in parte anche dovuti al rapido sviluppo dell economia digitale e all avvento dell e-commerce che in Europa vale circa il 5% dell intero fatturato, in USA il 10% e che, nel nostro Paese, si prevede possa raddoppiare il proprio fatturato nel triennio passando da circa 11MLD a 20 MLD. Il fenomeno degli acquisti on line è infatti in piena evoluzione e s incrementa di oltre il 10% all anno. Esempio significativo è rappresentato dal colosso USA Amazon che raccoglie nel mondo oltre 1miliardo di ordini di acquisto e che spedisce in 185 paesi nel mondo, in Italia la società ha raddoppiato il proprio centro logistico UBC e fattura circa 100MIO dando lavoro a oltre 600 persone. 9 monitor@ipi-spa.com

10 L Italia con circa 30 milioni di persone possessori di tablets e smartphones costituisce sicuramente un potenziale bacino di utenza per lo sviluppo dell e-commerce. I cambiamenti nella distribuzione devono adeguarsi alle diverse modalità di acquisto da parte della clientela, e la logistica deve divenire più reattiva nel rispondere alle richieste, adeguando anche i propri spazi sul territorio. Ulteriore elemento favorevole per lo sviluppo della logistica sul mercato domestico potrebbe essere rappresentato dalla EXPO Milano 2015 che si stima possa generare sul settore circa 9 mila nuovi posti lavoro di cui circa 6 mila nella sola Lombardia con un fatturato aggiuntivo di circa 2 MLD. Le quasi aziende logistiche lombarde con fatturato superiore ai 500 mila Euro/ annui, secondo uno studio della Camera di Commercio di Milano, oggi generano un fatturato di 11 MLD, pari a circa il 30% dell intero mercato nazionale. La crescita d interesse e di attività manifestata dagli investitori esteri è supportata da prezzi ancora in fase calante che consentono una buona redditività, dall abbondanza di offerta, dal miglioramento dei fondamentali di mercato e dalla opportunità di diversificazione del portafoglio. Generalmente gli investitori sono attratti da operazioni opportunistiche, con maggior interesse anche per i mercati minori. Esempi significativi di tale attività sono state le acquisizioni da parte di Blackstone di 18 centri logistici nel centro e nord Italia, dalla Fap Investments e Arcese Immobiliare per oltre 200 MIO e l investimento di oltre 470 MIO relativo ad un portafoglio di immobili logistici per oltre mq in Francia e Germania. I prezzi di vendita si attestano mediamente fra un minimo di 550 /mq di Bari ed un massimo di /mq di Milano, i valori locativi oscillano fra il minimo di 35 /mq/ anno di Bari e i 65 /mq/anno a Milano. Lo yield oscilla fra il 7 e l 8%. 10

11 Andamento di Mercato e quotazioni nelle città in cui IPI opera con proprie filiali dirette Torino Milano Genova Bologna Roma Padova 11 monitor@ipi-spa.com

12 Mercato di TORINO Il mercato immobiliare torinese si presenta ancora in leggera difficoltà, denota segni di debolezza con prezzi ancora in calo, aumento dello stock disponibile, tempi di negoziazione più lunghi e acquirenti alla ricerca dell affare con sconti crescenti anche su quotazioni già riviste in ribasso. I rendimenti sono generalmente stabili, i tempi necessari alla vendita o alla locazione invece si allungano. Il settore commerciale, unitamente al settore residenziale, hanno invece registrato un risultato positivo rispetto al periodo precedente, in particolare per i negozi in prime location. I settori terziario e industriale riducono le perdite, ma permangono ancora a livello negativo. Settore Commerciale/Negozi Le vie commerciali più richieste dal mercato continuano a essere quelle centrali in particolare via Lagrange, via Roma, via Carlo Alberto e limitrofe, dove si raggiungono le massime quotazioni di mercato cittadine, comprese fra i e i /mq e che possono superare anche i /mq per unità di piccole dimensioni in posizioni particolari, i canoni di locazione su base annua si attestano su /mq con eccellenze che superano quota /mq. Il semicentro si colloca fra i /mq con valori locativi di /mq/anno. La periferia infine riscontra valori di vendita compresi fra /mq con canoni di /mq/anno. I prezzi di vendita e i canoni di locazione delle zone semicentrali e periferiche sono in ribasso di circa il 3-5%, rispettivamente sulle vie di passaggio e quelle con scarsa affluenza di persone, i rendimenti sono stazionari e si posizionano, per le zone centrali, nell intorno del 6-6,5%, posizioni più periferiche possono raggiungere anche il 7,5-8,0%. Si conferma la scarsa appetibilità per locali commerciali in posizioni periferiche che, nel caso di una scarsa visibilità o scarso transito veicolare, vengono spesso riconvertiti ad uso ufficio. Settore Uffici/Direzionale Il settore continua a essere caratterizzato da una domanda debole sia in acquisto sia in locazione con tempi di commercializzazione in crescita (circa mesi). I prezzi e i canoni locativi continuano a scendere, lo sconto sui prezzi richiesti ha raggiunto il 10-15% del valore. I valori di mercato per unità di medio piccole dimensioni si collocano nell intorno dei /mq, dimensioni più importanti, oltre ai 500 mq di superficie vengono trattati nell intorno dei /mq, i valori locativi delle zone centrali oscillano fra i 120 e i 150 /mq/anno. Zone più periferiche riscontrano valori compresi fra i e i /mq con canoni di /mq/anno. La maggior parte degli operatori prevedono prezzi e canoni ancora in leggera contrazione. 12

13 Le zone più apprezzate del contesto cittadino sono la zona circostante il nuovo tribunale per studi legali associati e commercialisti. Anche la zona circostante il centro commerciale e fieristico del Lingotto, a seguito del completamento della rete metropolitana cittadina, della futura riqualificazione dell ex area Fiat Aviazione, della facilità di accesso tramite viabilità primaria di superficie e della notevole disponibilità di parcheggi, ha migliorato la propria appetibilità sul mercato ed incrementato il valore dei canoni locativi richiesti. Le zone centrali cittadine, caratterizzate spesso da edifici obsoleti, con difficoltà di parcheggio e costi elevati, riscontrano invece una bassa domanda in contrapposizione a una forte offerta. Le zone periferiche della città hanno visto nascere nuove realizzazioni di centri direzionali, o riconversioni di edifici esistenti che sono posti sul mercato a valori di canone solo leggermente superiori ai valori massimi degli edifici industriali di ultima generazione. Settore Artigianale -Produttivo/Logistica L impatto della crisi economica sugli immobili produttivi, in realtà con un alto livello di insediamenti manifatturieri è stato particolarmente pesante e ha colpito sia le aziende, sia di riflesso tutto l indotto. Nel contesto periferico della città di Torino, e in particolare nelle ex aree produttive e manifatturiere circostanti Mirafiori, Moncalieri Vadò, Madonna di Campagna, Barriera di Milano, quartieri tipicamente industriali, le unità produttive abbandonate sono obsolete, spesso necessitano di ingenti interventi di manutenzione straordinaria e/o di bonifiche ambientali, con conseguente scarsa appetibilità rispetto alla seppur debole richiesta di mercato. Non c è liquidità, le Banche erogano con difficoltà, e le aziende si trovano in difficoltà a pagare le tasse su immobili inutilizzati per tempi lunghi, i prezzi conseguentemente continuano a scendere in picchiata. Un esempio significativo di riuso di aree produttive, in controtendenza rispetto all andamento negativo di tale settore di mercato, che vede la collaborazione tra pubblico e privati, è l iniziativa TNE (Torino Nuova Economia). Tale società, prevalentemente pubblica, ha acquisito da Fiat un area industriale dismessa di circa mq ed è riuscita a concentrare su tali aree l insediamento delle Soc. Tecnocad Progetti, Centrale del Latte e Nova Coop oltre a nuove infrastrutture a servizio del centro del Design del Politecnico di Torino, già operativo e per il quale è previsto il raddoppio delle aree creando un nuovo polo universitario in grado di accogliere circa studenti. Tale iniziativa dovrebbe creare la Porta Sud d ingresso in città ove attestare il capolinea della futura linea 2 della rete metropolitana cittadina. I valori medi del nuovo si attestano fra i 600 ed i 900 /mq in base alle dimensioni del manufatto realizzato e i canoni oscillano fra i 45 e i 70 /mq/anno. Il rendimento medio del nuovo oscilla nell intorno del 7,5%, quello dell usato intorno all 8,5%. 13 monitor@ipi-spa.com

14 TORINO Andamento del Mercato Locale Commerciale/Negozi fino a 50 mq fino a 100 mq fino a 300 mq oltre 300 mq Centro Via Roma Via Lagrange Via Garibaldi Semicentro Periferia Hinterland fino a 50 mq fino a 100 mq fino a 300 mq oltre 300 mq Centro Via Roma Via Lagrange Via Garibaldi Semicentro Periferia Hinterland

15 Uffici/direzionale fino a 100 mq fino a 300 mq fino a 500 mq oltre 500 mq Centro Semicentro Periferia Hinterland fino a 100 mq fino a 300 mq fino a 500 mq oltre 500 mq Centro Semicentro Periferia Hinterland Artigianale-produttivo / logistica fino a 500 mq fino a mq fino a mq oltre mq Periferia Hinterland fino a 500 mq fino a mq fino a mq oltre mq Periferia Hinterland monitor@ipi-spa.com

16 Mercato di MILANO Il mercato milanese è caratterizzato da una domanda in leggero miglioramento che segue una fase di stabilizzazione sia per quanto concerne l acquisto sia per la locazione. Gli operatori confidano sempre più nell effetto traino dei finanziamenti pubblici per opere infrastrutturali legate alla Expo Su Milano sono previsti quasi 20 milioni di visitatori con una spesa turistica stimata in 3,5 MLD di cui 1,2 MLD solo per la ristorazione. Settore Commerciale / Negozi Domanda di acquisto ancora debole anche se in miglioramento rispetto all anno precedente, offerta abbondante e in ulteriore incremento. Anche sul mercato della locazione di spazi commerciali la domanda appare in netto miglioramento rispetto agli anni passati anche se non ancora in grado di assorbire l enorme offerta di spazi. Le previsioni di afflusso di visitatori dovuti alla EXPO ha comportato comunque un ritorno di interesse per immobili da destinare alla ristorazione nelle zone più centrali cittadine quali Quadrilatero, Cordusio, Cairoli, Brera, etc. Prezzi e canoni sono ancora in leggero calo. I valori delle zone centrali, ma esterne al Quadrilatero, si collocano fra i e i /mq con valori locativi compresi fra /mq/anno. Il Quadrilatero della moda riscontra valori iperbolici compresi fra un minimo di /mq di via Manzoni e oltre /mq per via Montenapoleone, Spiga etc. I valori locativi sono compresi fra /mq/anno. I valori di vendita di posizioni semicentrali si collocano fra i /mq e i corrispondenti valori di canone oscillano fra /mq/anno. La periferia riscontra valori fra i /mq per la vendita e /mq/anno per la locazione. Settore Uffici / Direzionale Andamento peggiore fra i settori analizzati, il valore di assorbimento dell anno scorso ha rappresentato uno dei livelli più bassi degli ultimi anni. Aumenta il Vacancy che, anche a seguito dell arrivo sul mercato di alcune nuove realizzazioni o ristrutturazioni, che immetteranno sul mercato circa 2 milioni di mq, dovrebbe spingere il 16

17 volume dello sfitto oltre a mq. Tale stock disponibile avrà un effetto calmieratore sui canoni pretesi che attualmente si attestano nelle zone prime nell intorno dei /mq/anno. Parallelamente i valori di commercializzazione di spazi prime si attestano fra i /mq per nuove realizzazioni e /mq per l usato. La domanda si indirizza verso edifici ad alta classe energetica, ove i valori di canone più elevati sono controbilanciati da costi di gestione decisamente più contenuti. Le transazioni sono in aumento nel centro cittadino che costituisce circa il 35% dell intero mercato. Il rendimento medio prime degli uffici oscilla nell intorno del 5,5%. I prezzi di locazione nelle zone centrali oscillano fra 300 e 500 /anno. Nel semicentro si raggiungono quotazioni fra i 150 e 300 /mq/anno. In periferia le quotazioni oscillano fra 100 e 250 /mq/anno. Settore Artigianale- Produttivo / Logistica Mercato della logistica in ripresa, assorbimento sostenuto per prodotti adeguati alle necessità di immagazzinaggio delle merci, dotati pertanto di baie di carico-scarico, altezze interne adeguate, in ubicazioni primarie ottimamente raccordate alle reti tangenziali cittadine ed edifici spesso specialistici per la merce trattata. Il taglio dimensionale maggiormente richiesto supera i mq, i tempi di commercializzazione oscillano nell intorno dei 6-8 mesi, i rendimenti si attestano fra il 7-7,5%. Il mercato degli immobili produttivi continua a soffrire della crisi economica, riscontra una flessione dei volumi trattati anche per l anno corrente, con prezzi di vendita e locazione ancora in fase negativa. 17 monitor@ipi-spa.com

18 MILANO Andamento del Mercato Locale ( /mq Commerciale/Negozi fino a 50 mq fino a 100 mq fino a 300 mq oltre 300 mq Centro (no quadrilatero) Via Manzoni Via Montenapoleone Via della Spiga Via Sant'Andrea Corso Venezia Semicentro Periferia Hinterland fino a 50 mq fino a 100 mq fino a 300 mq oltre 300 mq Centro (no quadrilatero) Via Manzoni Via Montenapoleone Via della Spiga Via Sant'Andrea Corso Venezia Semicentro Periferia Hinterland

19 Uffici/direzionale fino a 100 mq fino a 300 mq fino a 500 mq oltre 500 mq Centro Semicentro Periferia Hinterland fino a 100 mq fino a 300 mq fino a 500 mq oltre 500 mq Centro Semicentro Periferia Hinterland INDUSTRIALE LOGISTICA fino a 500 mq fino a mq fino a mq oltre mq fino a mq fino a mq olte mq Periferia Hinterland Nuovo Usato Nuovo Usato Nuovo Usato fino a 500 mq fino a mq fino a mq oltre mq fino a mq fino a mq oltre mq Periferia Hinterland Nuovo Usato Nuovo Usato Nuovo Usato monitor@ipi-spa.com

20 Mercato di GENOVA Il mercato immobiliare ligure continua ad attraversare un periodo di crisi che interessa i vari settori degli immobili d impresa. Il settore terziario direzionale, in particolare, essendo fortemente dipendente dal finanziamento bancario, di sempre più difficile reperimento, risente maggiormente del perdurare della crisi economica. Il numero delle transazioni, i volumi trattati sul mercato sono in contrazione, lo stock disponibile è in aumento, i prezzi seppur in caduta, non sono ancora rispondenti alle aspettative della domanda, tutti questi elementi hanno condotto alla dilatazione dei tempi di commercializzazione di vendita e di locazione e all aumento dello sconto praticato. Settore Commerciale / Negozi La dinamica del settore commerciale a Genova si è caratterizzata per il calo della domanda con flessione dei volumi di vendita, incremento dello stock disponibile, soprattutto nelle zone meno appetite, semicentrali e periferiche della città. Stesso andamento, anche per quanto concerne i prezzi, dove è stata registrata una flessione su base annua intorno al 4,5%; la difficoltà del segmento commerciale è ben rappresentata anche dal significativo aumento della forbice tra prezzo richiesto e il prezzo realmente definito per la transazione e soprattutto dall allungamento dei tempi medi di vendita, che si attestano intorno ai dieci mesi. Anche il mercato delle locazioni registra un calo della domanda con una considerevole riduzione del numero delle locazioni concluse e un ampliamento dei tempi medi di transazione. I canoni di locazione hanno riscontrato una flessione leggermente inferiore rispetto ai prezzi di vendita, rispettivamente 3,5% e 4,0%; invariati i potenziali rendimenti lordi. I valori di commercializzazione delle zone centrali oscillano mediamente fra i /mq per il nuovo e /mq per l usato; parallelamente i canoni di locazione si collocano fra i /mq/anno e i /mq/anno. Il semicentro vede quotazioni comprese fra /mq per il nuovo/ristrutturato e /mq per l usato, i canoni oscillano fra /mq/anno. 20

21 Settore Uffici / Direzionale Mercato ancora in difficoltà, eccedenza di offerta, scarso assorbimento dello stock disponibile, tempi di compravendita e di locazione in lievitazione, prezzi in leggera discesa, canoni in riduzione di circa il 3%, sconto in aumento con raggiungimento del livello di circa il 15% rispetto al valore richiesto. Le previsioni sono per un ulteriore peggioramento. I valori correnti per zone di pregio oscillano nell intorno dei /mq per la vendita e /mq/anno per gli affitti, la zona semicentrale riscontra valori massimi di /mq con canoni di circa /mq/anno e la periferia si colloca su valori rispettivamente pari a circa /mq e /mq/anno. I rendimenti medi di locazione si attestano nell intorno del 5,5-6,0%. Settore Artigianale - Produttivo / Logistica Mercato produttivo in flessione con offerta di prodotti obsoleti e vetusti in crescita, domanda in flessione, prezzi in calo e tempi di commercializzazione che si allungano raggiungendo gli 8-12 mesi. Le previsioni sono orientate per una flessione sia dei canoni sia dei prezzi di vendita. La logistica ha un andamento più favorevole in quanto collegata alla attività del porto commerciale, che ha visto crescere il traffico dei containers; la richiesta di capannoni di nuova costruzione è allineata ai maggiori poli industriali nazionali, mentre l offerta di prodotti di qualità è decisamente insufficiente. Il territorio, stante la sua morfologia, è saturo sia in prossimità degli scali commerciali, sia degli accessi alla rete autostradale. I prezzi richiesti per la locazione e per la vendita si collocano di conseguenza ai massimi valori di mercato nazionali, raggiungendo punte di /mq/anno per la locazione e di /mq per la vendita. I rendimenti oscillano fra il 7% e il 7,5%. 21 monitor@ipi-spa.com

22 GENOVA Andamento del Mercato Locale Commerciale/Negozi fino a 50 mq fino a 100 mq fino a 300 mq oltre 300 mq Centro Portoria Castelletto S.Francesco Albaro Semicentro Periferia Hinterland fino a 50 mq fino a 100 mq fino a 300 mq oltre 300 mq Centro Portoria Castelletto S.Francesco Albaro Semicentro Periferia Hinterland

23 Uffici/direzionale fino a 100 mq fino a 300 mq fino a 500 mq oltre 500 mq Centro Semicentro Periferia fino a 100 mq fino a 300 mq fino a 500 mq oltre 500 mq Centro Semicentro Periferia Artigianale-produttivo / logistica fino a 500 mq fino a mq fino a mq oltre mq Periferia Hinterland fino a 500 mq fino a mq fino a mq oltre mq Periferia Hinterland monitor@ipi-spa.com

24 Mercato di BOLOGNA Mercato sostanzialmente stabile per quanto concerne prezzi, tempi di commercializzazione e sconto praticato rispetto al prezzo richiesto. Settore Commerciale / Negozi Settore che ha riscontrato una decisa inversione di tendenza con il raddoppio dei volumi di transazioni rispetto all anno I negozi nelle vie commerciali del centro storico cittadino mantengono la propria appetibilità sul mercato (prime rent oltre /mq/anno) a discapito di quelli posizionati in zone più periferiche e/o meno interessanti sotto un profilo commerciale (canoni intorno ai /mq/anno). Lo sconto mediamente praticato si è attestato nell intorno del 5-10 % rispetto al valore richiesto e la redditività per la locazione è mediamente del 6% nelle zone centrali e del 6,5-7,0% per le periferie e l hinterland. Le zone di pregio del centro, piazza Maggiore, piazza Malpighi, raggiungono quotazioni di vendita di /mq con canoni di locazione compresi fra /mq/ anno. Settore Uffici / Direzionale Continua la maggior propensione alla locazione rispetto all acquisizione degli spazi e, in analogia all andamento nazionale, continua il fenomeno della migrazione di aziende mediograndi dal centro storico cittadino al semicentro e/o alla periferia. Il centro storico rimane appetibile per studi professionali di avvocati e notai, spesso riuniti in studi associati, e/o alla sede di rappresentanza di agenzie bancarie e assicurative le cui sedi operative vengono decentrate al fine di ridurre i costi gestionali. I tagli dimensionali maggiormente richiesti dal mercato sono quelli medio-piccoli, inferiori ai 500 mq. A fronte della immissione sul mercato di nuove realizzazioni di spazi direzionali per circa mq i prezzi massimi di mercato sono in flessione, con un livellamento verso il basso dei valori indipendentemente dalla zona cittadina di collocazione e dalla classe energetica degli stessi, tale fenomeno denota la debolezza del settore di mercato terziario. Si riscontra un eccesso di invenduto, una lievitazione dello stock disponibile, una domanda in calo ed un livello di sconto che si attesta sui livelli del 15%. Quotazioni di mercato minime e massime: Centro: vendita /mq; locazione /mq/anno. Semicentro: vendita /mq; locazione /mq/anno. Periferia: vendita /mq; locazione /mq/anno. 24

25 Settore Artigianale - Produttivo / Logistica Mercato che maggiormente risente della crisi economica, e che ha subito un drastico ridimensionamento dei volumi trattati rispetto all anno scorso pari al 15% circa. Cresce la domanda della locazione. Il settore della logistica evidenzia segnali maggiormente positivi, si richiedono aree con facilità di accesso alla rete tangenziale/autostradale e superfici minime di mq coperti fino ad un massimo di mq per il settore food e per attività di e-commerce. Il rendimento oscilla fra il 7,5% e l 8%. Quotazioni di mercato minime e massime: Periferia: vendita /mq; locazione /mq/anno. Hinterland: vendita /mq; locazione /mq/anno. 25 monitor@ipi-spa.com

26 BOLOGNA Andamento del Mercato Locale Commerciale/Negozi fino a 50 mq fino a 100 mq fino a 300 mq oltre 300 mq Centro Piazza Maggiore Piazza Malpighi San Giacomo Università Riva Minzoni Semicentro Periferia Hinterland fino a 50 mq fino a 100 mq fino a 300 mq oltre 300 mq Centro Piazza Maggiore Piazza Malpighi San Giacomo Università Riva Minzoni Semicentro Periferia Hinterland

27 Uffici/direzionale fino a 100 mq fino a 300 mq fino a 500 mq oltre 500 mq Centro Semicentro Periferia Hinterland fino a 100 mq fino a 300 mq fino a 500 mq oltre 500 mq Centro Semicentro Periferia Hinterland Artigianale-produttivo / logistica fino a 500 mq fino a mq fino a mq oltre mq Periferia Hinterland fino a 500 mq fino a mq fino a mq oltre mq Periferia Hinterland monitor@ipi-spa.com

28 Mercato di ROMA Mercato immobiliare caratterizzato dalla tendenza generalmente negativa in tutti i settori, sia in vendita sia in locazione, dalla difficoltà di assorbimento dello stock disponibile, e dall aumento dei tempi medi di commercializzazione. In particolare si segnala difficoltà nei settori commerciale e direzionale ove si assiste alla contrazione dei valori anche nelle prime locations. Le molteplici iniziative di sviluppo immobiliare, fra le quali la dismissione di patrimonio del Demanio incrementano le difficoltà di assorbimento sul mercato di immobili spesso obsoleti e/o da riqualificarsi. Settore Commerciale / Negozi I dati diramati dall Agenzia del Territorio segnalano un calo di settore del 5% rispetto allo scorso anno ed una tendenza all ulteriore peggioramento. Ad un calo della domanda si contrappone una offerta in continua crescita con conseguenze sui prezzi di vendita in contrazione, sullo sconto e sui tempi di vendita che si allungano. I canoni di locazione, in calo di oltre il 2% in 6 mesi, si collocano fra i risultati peggiori a livello nazionale; i rendimenti sono scesi sotto il livello del 7,5%. Settore Uffici / Direzionale Il mercato immobiliare terziario è stato influenzato negativamente dal contesto economico in continuo peggioramento, l assorbimento dello stock ha avuto una significativa riduzione passando da un volume trattato di circa mq a circa , nonostante operazioni importanti quali ATAC, BNP Paribas con il suo nuovo centro direzionale nei pressi della stazione di Roma Tiburtina etc. Le limitazioni imposte dai budget hanno orientato i conduttori alla ricerca in zone più periferiche con conseguente aumento del vacancy nelle zone semicentrali e centrali. Le superfici maggiormente richieste sono quelle comprese fra 500 e mq e pervengono da Assicurazioni, Banche, servizi finanziari, telecomunicazioni, trasporti etc. Si riscontra che solo il 5% degli spazi disponibili sul mercato appartiene ad edifici in classe A, la restante parte appartiene alle classi energetiche B, C o inferiori. La domanda si sta orientando invece verso edifici moderni, con spazi flessibili e soprattutto con costi di gestione contenuti. In generale si può affermare che lo sfitto sia leggermente diminuito attestandosi sui mq, tale risultato è anche strettamente collegato alla sospensione di nuovi progetti o iniziative immobiliari di sviluppo e di investimento. I tempi di locazione sono in aumento (10 mesi per le zone centrali e per le periferie), i canoni prime sono in riduzione con valori di /mq/anno per le zone centrali, /mq/anno per la zona EUR e /mq/anno per le periferie. I rendimenti sono in diminuzione e si posizionano intorno al 5-5,5% in centro, 6-6,5% in zona EUR e 7,5-8% nelle periferie. 28

29 Settore Artigianale - Produttivo / Logistica La maggior parte dei poli industriali della città di Roma sono collocati lungo il GRA nelle zone di Ciampino, Ardeatina, Castelli Romani e a nord est lungo la Salaria. I valori di acquisto lungo il GRA sono compresi fra 800 e 900 /mq per strutture di nuova edificazione e /mq per strutture usate in buone condizioni manutentive. I canoni di locazione sono compresi nella fascia di /mq/anno. Lungo la Salaria i valori salgono a /mq mentre i canoni si collocano nella fascia dei /mq/anno. I tagli maggiormente richiesti sono quelli medio-piccoli principalmente per un utilizzo di tipo artigianale con preferenza al rapporto di locazione rispetto all acquisto. Le caratteristiche più richieste sono spazi di movimentazione esterni al capannone, altezze adeguate, collegamenti viari agevoli. 29 monitor@ipi-spa.com

30 ROMA Andamento del Mercato Locale Commerciale/Negozi fino a 50 mq fino a 100 mq fino a 300 mq oltre 300 mq Centro Cola di Rienzo/Ottaviano/ Giulio Cesare Condotti/Frattina/Corso/ Borgognona/Margutta/Babuino Via Veneto Semicentro EUR Via Appia Nuova Periferia Via Ugo Ojetti fino a 50 mq fino a 100 mq fino a 300 mq oltre 300 mq Centro Cola di Rienzo/Ottaviano/ Giulio Cesare Condotti/Frattina/Corso/ Borgognona/Margutta/Babuino Via Veneto Semicentro EUR Via Appia Nuova Periferia Via Ugo Ojetti