Alienazione di terreni agricoli e boschivi pervenuti dal disciolto Conservatorio delle Montalve. LOTTO N. 2/a Località Via delle Gore FIRENZE

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1 U N I V E R S I T A' D E G L I S T U D I D I F I R E N Z E AREA SERVIZI TECNICI AMBIENTE E SICUREZZA Ufficio Patrimonio Immobiliare Alienazione di terreni agricoli e boschivi pervenuti dal disciolto Conservatorio delle Montalve. LOTTO N. 2/a Località Via delle Gore FIRENZE VALUTAZIONI TECNICO-ESTIMATIVE Determinazione dei valori venali presunti. IL TECNICO IL DIRIGENTE Arch. Luciano Antonio D AGOSTINO Arch. Vito CARRIERO Via Cavour FIRENZE Via Cavour FIRENZE ( Tel. 055/ ) ( Tel. 055/ ) ( C.F. DGSLNN56L19L214K ) Ordine Architetti Firenze N ( Firma) ( Firma) Terreni ex Montalve LOTTO N. 2/a Località Via delle Gore - FIRENZE

2 1. Premessa e scopo della stima omissis A tale scopo, quindi, i diversi terreni sono stati raggruppati in lotti funzionali sulla base delle loro caratteristiche posizionali e della loro aggregabilità. In tale contesto, quindi, lo scopo della presente stima è quello di stabilire il valore venale di un appezzamento di terreno ubicato nel Comune di Firenze Località via delle Gore, individuato dal LOTTO N. 2/a. 2. Oggetto della valutazione 2.1. Ambientazione e caratteristiche della zona Il bene oggetto della presente relazione è rappresentato, come già detto, da un appezzamento di terreno ubicato in località Careggi del Comune di Firenze, in fregio a via delle Gore. Si tratta di una zona agricolo-panoramica, che si articola lungo le sponde del Torrente Terzolle, a nord del complesso ospedaliero-universitario cittadino, nella zona pedecollinare di Terzollina. Si tratta di un ambito agricolo molto qualificato, caratterizzato da insediamenti residenziali di lusso a scarsa densità fondiaria e da organismi architettonici di pregio e di notevole interesse storico-artistico, posto alle falde della collina che degrada - alla destra del Torrente Serpiolle - tra Cercina e Monte Morello. Le favorevoli condizioni morfologiche e posizionali del terreno, hanno favorito negli anni la formazione del tipico paesaggio collinare dei dintorni di Firenze, con presenza di insediamenti edilizi fin dal secolo XI. Ed infatti, lungo la stessa direttrice di fondovalle sono ubicate, a poche centinaia di metri di distanza, opere di notevole pregio architettonico quali le Ville Medicee di Castello, della Petraia e di Careggi, Villa Corsini, ecc. La zona, per la vicinanza alla città, fu tenuta in considerazione dalle più illustri ed antiche famiglie fiorentine per costruirvi le loro ville. Infatti, oltre alle ville medicee nominato in precedenza, nella zona si trovano le seguenti ville: Villa Il Gioiello Villa La Quiete 1

3 Bellaria L ambito territoriale in questione risulta, inoltre, ben collegato con i normali mezzi pubblici urbani e dotato di viabilità, anche di recente realizzazione, che risulta idonea e scorrevole. Figura 1 Foto aerea della zona 2.2. Descrizione del terreno Le particelle di terreno oggetto di vendita costituiscono un unicio appezzamento di terreno di forma irregolare e in leggero declivio, compreso tra via Pietro Dazzi, via Loggia dei Bianchi e via delle Gore. Il terreno, è classificato in catasto, prevalentemente quale seminativo arborato, seminativo e uliveto/vigneto. In realtà si tratta di un appezzamento di terreno, attualmente coltivato quale seminativo e uliveto. 3. Titolo di proprietà Il bene, già di proprietà del Conservatorio delle Montalve alla Quiete di Firenze, a seguito della dichiarazione di estinzione dell Ente di cui alla Legge 5 febbraio 1992 n. 176, venne trasferito all Università degli Studi di Firenze (Decreto Ministero della Pubblica Istruzione registrato alla Corte dei Conti il ). 2

4 Dalla stessa data, L Università degli Studi di Firenze subentrava in tutti i rapporti attivi e passivi del Conservatorio. 4. Dati catastali Il terreno, oggetto di vendita, risulta intestato al C.T. del Comune di Firenze all Università degli Studi di Firenze (proprietà 100/100), a seguito della seguente voltura: n /2001 del (Prot ) L immobile in vendita ha i seguenti identificativi catastali: Foglio di mappa 11 Particella 61 Qualità Uliveto Vigneto Classe 2 Superficie mq. R.D. Euro 72,30 R.A. Euro 49,71 Foglio di mappa 11 Particella 62 Qualità Canneto Classe U Superficie 10 mq. R.D. Euro 0,07 R.A. Euro 0,02 Foglio di mappa 11 Particella 65 3

5 Qualità Seminativo Classe 2 Superficie mq. R.D. Euro 31,19 R.A. Euro 15,60 Foglio di mappa 11 Particella 67 Qualità Semin arborato Classe 2 Superficie mq. R.D. Euro 109,28 R.A. Euro 42,50 Foglio di mappa 11 Particella 353 Qualità Canneto Classe U Superficie 10 mq. R.D. Euro 0,07 R.A. Euro 0,02 Foglio di mappa 11 Particella 359 Qualità Uliveto Vigneto Classe 2 Superficie 670 mq. R.D. Euro 2,77 R.A. Euro 1,90 Foglio di mappa 11 Particella 364 4

6 Qualità Uliveto Vigneto Classe 2 Superficie 30 mq. R.D. Euro 0,12 R.A. Euro 0.09 Foglio di mappa 11 Particella 109 Qualità Ente Urbano Superficie 330 mq. Totale superficie catastale ( ) = mq pari ad Ha Destinazione di Piano Regolatore Generale All interno del P.R.G. vigente, approvato con Delibera del Consiglio Comunale n. 141 del di presa d atto degli stralci e precisazioni della R. Toscana di cui alla delibera Regionale n. 385/97, pubblicato sul B.U.R.T. il , l appezzamento di terreno ricade all interno della Zona Omogenea E (Art. 45 N.T.A.) Agricola, Sottozona E1 Agricola di particolare interesse culturale (Art. 46 N.T.A.). Tali sottozone comprendono le aree collinari e le aree vallive del territorio comunale, destinate all esercizio delle attività agricole di cui alla Legge Regionale n. 64 e successive, dove non sono ammesse nuove edificazioni. Negli interventi che riguardano la sottozona E1 è prescritto il mantenimento delle sistemazioni del terreno, delle vegetazioni esistenti e delle colture tradizionali. Sono vietate le colture florovivaistiche e le serre, ad eccezione di quelle smontabili nonché gli allevamenti di tipo industriale e gli interventi di nuova viabilità privata. In tali aree, si deve, inoltre, assicurare la corretta permeabilità del suolo e garantire una corretta regimazione delle acque in modo da evitare fenomeni di erosione e 5

7 dissesto. L ambito territoriale in questione ricade, inoltre, all interno del Parco Storico della Collina ed è soggetto a particolare normativa per la tutela e salvaguardia dell ambiente. (Art. 49 N.T.A.) Inoltre, il terreno è assoggettato a vincolo cimiteriale per una fascia di circa ml. a monte, lungo via Dazzi. Si deve, altresì, evidenziare come sui terreni in argomento esista un progetto da parte di PUBLIACQUA per la realizzazione di un nuovo serbatoio di acqua potabile interrato. Tale intervento risulta al momento sospeso in attesa della predisposizione da parte dei tecnici comunali di una variante urbanistica per inserire l area all interno di una Zona F attrezzatura ed impianti di interesse generale Sottozona F2p (art. 52 N.T.A.) con simbolo di area per impianti tecnologici e servizi annessi. La modifica della destinazione urbanistica avrà come conseguenza l apposizione del vincolo preordinato ad un futuro esproprio per pubblica utilità. Tale circostanza, ovviamente, determina una decurtazione del valore immobiliare che sarà tenuta presente al momento della valutazione. 5. Valutazione 5.1. Aspetti economici e criteri di stima omissis 5.2. Procedimento diretto o sintetico omissis 5.3. Ricerca valori di mercato omissis 5.4. Valutazione del terreno Il giudizio di stima in relazione alla ragione pratica della stessa ed alle considerazioni fin qui svolte si articolerà sulla ricerca del più probabile valore di mercato del terreno attraverso il procedimento diretto con il metodo sintetico- 6

8 comparativo tenuto conto di tutte le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene, che di seguito si illustrano. Caratteristiche della zona La zona in cui è ubicato il terreno risulta molto apprezzata in quanto vicina al centro abitato e dotata di comode strade di collegamento cittadino. Inoltre, la vicinanza con insediamenti residenziali di notevole livello, ne vede aumentare la sua appetibilità. Si deve inoltre evidenziare la particolare qualità dell ambito territoriale di che trattasi, molto qualificato e caratterizzato da insediamenti residenziali di lusso a scarsa densità fondiaria e da organismi architettonici di pregio e di notevole interesse storico-artistico. Caratteristiche del terreno Come già riferito, si tratta di un appezzamento di terreno di forma irregolare e in leggero declivio, compreso tra via Pietro Dazzi, via Loggia dei Bianchi e via delle Gore, catastalmente classificato seminativo arborato, seminativo e uliveto/vigneto. In realtà si tratta di un appezzamento di terreno, attualmente coltivato quale seminativo e uliveto e, date le sue caratteristiche di seminativo o uliveto di fondovalle limitrofo al centro cittadino, risulta molto apprezzato dal mercato. Tuttavia, come già riferito precedentemente, è in corso una procedura per il cambio di destinazione urbanistica finalizzato alla realizzazione di un serbatoio di acqua potabile, con il conseguente vincolo preordinato ad un futuro esproprio per pubblica utilità. Ciò evidentemente non può che comportare una notevole decurtazione del valore di mercato sottodeterminato. DETERMINAZIONE VALORE DI MERCATO Sulle base di tutte le considerazioni esposte nei paragrafi precedenti ed effettuati gli opportuni confronti tra il terreno in oggetto e quelli similari, considerate le caratteristiche del terreno stesso, espresse attraverso il FATTORE POSIZIONALE, cioè il parametro rappresentativo dei caratteri della microzona nonché dello stato e della qualità dei luoghi circostanti ed attraverso le sue CARATTERISTICHE AGRICOLE INTRINSECHE, si ritiene di determinare il seguente valore venale: 7

9 valore unitario del terreno /mq 6,00. Si tratta a questo punto di applicare alla superficie catastale dell immobile, il dato sintetico che esprime il valore venale unitario. Appezzamento di terreno mq Valore unitario /mq. 6,00 Valutazione (mq x /mq. 6,00) = ,00 Pertanto, il valore di mercato dell immobile, ritenuto il più probabile nelle attuali condizioni di mercato, si arrotonda a: ,00= (Euro Duecentonovantottomila/00). Si ribadisce, a tal proposito, che il valore esposto considera il bene libero, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, esente da canoni, censi, livelli, ipoteche, trascrizioni pregiudizievoli e pesi in genere che ne possano diminuire la commerciabilità, il pregio e la disponibilità. Firenze, 13 agosto 2007 IL TECNICO (arch. Luciano D Agostino) IL DIRIGENTE ( arch. Vito Carriero ) ELENCO ALLEGATI 8

10 Allegato 1: Estratto del foglio di mappa n.11 del Comune di Firenze Allegato 2: Visure catastali C.T. Allegato 3: Estratto di P.R.G. Allegato 4: Documentazione fotografica 9