Il progetto e la sua fattibilità: soggetti ed obiettivi
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- Nicoletta Pisani
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1 Il progetto e la sua fattibilità: soggetti ed obiettivi 03.XII.2008 Scopo della comuicazioe Lo scopo della comuicazioe è uello di itrodurre il tema della fattibilità ecoomica dei progetti presetado gli attori che etrao ell operazioe di sviluppo immobiliare Il corso approfodirà la tematica degli ivestimeti privati
2 Ua premessa Si sete sempre più l esigeza di cofrotare la progettazioe co la valutazioe ecoomica delle operazioi di trasformazioe urbaa Le prospettive che si possoo adottare ell ambito della valutazioe ecoomica dei progetti soo essezialmete due: Secodo la prospettiva di u soggetto pubblico che privilegia l iteresse della collettività Secodo la prospettiva di u soggetto privato, che guarda al proprio profitto persoale La valutazioe di fattibilità dei progetti La valutazioe di fattibilità di u progetto dipede dalla capacità che uest ultimo ha di determiare codizioi per u effettiva cooperazioe fra gli attori chiamati a realizzarlo Dall aalisi degli attori e dei loro obbiettivi è possibile dedurre le codizioi di fattibilità del progetto. Quest ultimo si rivela i grado di attivare u processo cooperativo solo se tutti gli attori coivolti raggiugoo il loro obbiettivo E. Micelli
3 La valutazioe di fattibilità dei progetti U percorso per valutare la fattibilità del progetto si articola i alcue fasi pricipali, ovvero: l idividuazioe dei soggetti coivolti ell operazioe l idividuazioe degli obiettivi dei soggetti i dati tecici del progetto i dati ecoomici e loro foti gli strumeti valutativi l iterpretazioe degli esiti dei soggetti degli obiettivi I dati alla base della trasformazioe Valutazioe di fattibilità Gli soggetti coivolti La fattibilità del progetto/piao è assicurata uado tutti i soggetti che predoo parte all operazioe di sviluppo, raggiugoo i loro obiettivi I soggetti che predoo parte all operazioe di sviluppo immobiliare di carattere privato soo: il promotore (developer) il proprietario l ammiistrazioe pubblica dei soggetti
4 La pubblica ammiistrazioe Il soggetto pubblico svolge u attività di regolazioe delle forme d uso del suolo al fie di massimizzare obiettivi di atura sociale La pubblica ammiistrazioe, dal puto di vista ecoomico, è u attore meo attivo el processo di trasformazioe, i uato etra ell operazioe attraverso lo strumeto regolatore e iflueza il valore dell area co l attribuzioe degli idici edificatori e della destiazioe del terreo Riesce a regolare efficacemete la trasformazioe della città attraverso le scelte di piao Co la uova legislazioe urbaistica L.R. 11/04 il ruolo delle pubbliche ammiistrazioi elle operazioi di trasformazioe della città diveta più attivo i ragioe di forme di autofiaziameto itrodotte dei soggetti degli obiettivi La fattibilità del soggetto pubblico La prospettiva della pubblica ammiistrazioe privilegia l iteresse della comuità rispetto all iteresse privato Per valutare l opportuità di realizzare u progetto pubblico o si può semplicemete misurare la redditività fiaziaria, avviee per i progetti privati Si procede alla valutazioe dei beefici e dei costi del progetto alla luce di tutte le possibili distorsioi e iefficieze del mercato
5 Alcui temi dell Acb L aalisi costi - beefici è uo strumeto di valutazioe degli ivestimeti pubblici caratterizzato da u impiato simile a uello dell aalisi fiaziaria per l articolazioe temporale di beefici e costi impiego del Va per la scelta fra progetti cocorreti Gli elemeti di diversità si cocetrao: sui prezzi e costi impiegati, che devoo correggere le distorsioi del mercato sul tasso di attualizzazioe, che deve riflettere le prefereze itertemporali della collettività e o del sigolo idividuo Il proprietario dell area Esso rappreseta ua figura strategica el processo di trasformazioe i uato proprietario di u bee (terreo o immobile da trasformare) di cui ha il moopolio Dal puto di vista ecoomico il proprietario immobiliare ha come obbiettivo della partecipazioe all operazioe di sviluppo immobiliare uello di massimizzare il valore di vedita della risorsa di cui è moopolista (l immobile) Il suo obbiettivo è otteere per il proprio immobile il valore di mercato più elevato i ragioe dell utilità idiretta che il bee dispiega dei soggetti degli obiettivi
6 La prospettiva del proprietario Dato u profitto di mercato relativo all iterveto, se il proprietario o ottiee il prezzo atteso, l area o il fabbricato o viee veduto uidi il progetto o può essere attuato Il problema della valutazioe di fattibilità cosiste ella valutazioe del valore dell area o del fabbricato geerato dal progetto Qualora l acuisizioe del bee progetto si rivela iefficace, il soggetto che promuove l operazioe di sviluppo o riesce ad acuisire le aree La fattibilità per il proprietario La coveieza di u ivestimeto immobiliare dal puto di vista del proprietario dell area edificabile può avveire attraverso uo strumeto che misura il valore del bee i ragioe dell utilità idiretta che uesto dispiega il Valore di trasformazioe (Vt) Vt = i= 0 ( V C ) i i i
7 Lo sviluppatore o developer Rappreseta la figura del promotore che riuisce i fattori della produzioe allo scopo di otteere u profitto dall iterveto di trasformazioe immobiliare Il suo obbiettivo è otteere dalla trasformazioe il profitto ormale di mercato dei soggetti degli obiettivi La prospettiva del promotore Dato u prezzo di mercato degli immobili (aree o fabbricati da trasformare), se il promotore o trova le codizioi di progetto per otteere u adeguato profitto, o attiva il processo Il problema della valutazioe cosiste ella valutazioe della coveieza del promotore Il piao/progetto si rivela allora iefficace
8 La prospettiva del promotore Acuisisce gli immobili da trasformare (Ca) Acuista i servizi tecici (St e Sc) Otteere u PROFITTO i liea co i redimeti di mercato ordiari Remuera l impresa esecutrice (Cc) Si accolla i costi della trasformazioe Paga al soggetto pubblico gli oeri cocessori (O + Ccc) Figure che si assommao A volte i promotori e proprietari soo la stessa persoa fisica o giuridica Proprietario Promotore Cedere immobili al prezzo massimo Otteere u saggio di profitto corretto Tuttavia, uado agiscoo perseguoo obiettivi che rappresetao la somma delle due figure
9 Figure che si assommao II A volte il promotore e il costruttore soo riuiti i ua stessa figura Costruttore Promotore Realizzare l utile della sua attività Otteere u saggio di profitto corretto Ache i uesto caso, perseguoo obiettivi che rappresetao la somma degli obiettivi dei due soggetti che rappresetao La fattibilità per il promotore La coveieza di u ivestimeto immobiliare per il promotore può avveire attraverso opportui criteri fiaziari capaci di misurare il redimeto del progetto e di cofrotarlo rispetto a livelli di soglia prestabiliti il Valore attuale etto (Va) e il Tasso di redimeto itero (Tri)
10 Il valore attuale etto Il valore attuale etto di u progetto si calcola co u modello fiaziario basato su esplicite assuzioi circa le prospettive di ricavo e di costo Nel caso di progetti di trasformazioe, vegoo stimati i costi della trasformazioe C e i ricavi R per giugere ad ua serie di flussi etti successivamete scotati i ragioe del periodo di sviluppo e di marketig del progetto: Va = I + ( R C ) ( R C ) ( R C ) La regola per l accettabilità Il valore attuale etto o è altro che la somma attualizzata dei ricavi etti del progetto Il Valore attuale etto di u progetto può risultare: Positivo: il progetto è fattibile poiché il redimeto dell ivestimeto è superiore al costo opportuità del capitale dell ivestitore Nullo: il progetto è fattibile poiché il redimeto dell ivestimeto è uguale al costo opportuità del capitale dell ivestitore Negativo: il progetto o è fattibile poiché il redimeto dell ivestimeto è iferiore al costo opportuità del capitale dell ivestitore
11 Il tasso di redimeto itero Il valore attuale etto di u progetto si calcola co u modello fiaziario basato su esplicite assuzioi circa le prospettive di ricavo e di costo Nel caso di progetti di trasformazioe, vegoo stimati i costi della trasformazioe C e i ricavi R per giugere ad ua serie di flussi etti successivamete scotati i ragioe del periodo di sviluppo e di marketig del progetto: Va = I + ( R C ) ( R C ) ( R C ) DCF La tecica di aalisi impiegata per uesto tipo di valutazioe prede il ome di discouted cash flow aalysis (DCF) e si basa sull aalisi dei flussi di cassa (R e C) scotati co u opportuo fattore di scoto Il saggio impiegato i uesto procedimeto rappreseta la remuerazioe a cui riucia il promotore ivestedo i uell operazioe di sviluppo immobiliare piuttosto che i titoli fiaziari
12 Bibliografia E. Micelli, La valutazioe di fattibilità ecoomico fiaziaria dei progetti (paper i publicazioe) F.Prizzo, Gli ivestimeti immobiliari, Celid
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