730, Unico 2016 e Studi di settore Pillole di aggiornamento

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1 730, Unico 2016 e Studi di settore Pillole di aggiornamento N Locazione: credito di imposta per canoni non riscossi Categoria: Dichiarazione Sottocategoria: Unico Persone Fisiche Accade a volte che gli inquilini, a causa dei più svariati motivi non corrispondano i canoni di locazione dovuti ai proprietari. In questi casi i proprietari hanno titolo, subordinatamente alla presenza di requisiti legali e giuridici che si tralasciano, per avviare la c.d. procedura di sfratto dell inquilino moroso. È una procedura avviata presso il Tribunale competente che culmina con lo sfratto, ovvero, con l intimazione all inquilino di lasciare l immobile entro una determinata data (stabilita con ordinanza del Giudice) pena le più drastiche azioni di intervento quali quelle ad esempio delle Autorità (Carabinieri, Polizia ecc. su delega eventuale del Magistrato) al fine di ottenere lo sgombero dei locali. I risvolti fiscali di tale situazione sono trattati nel presente lavoro. Premessa Come detto nell abstract del presente lavoro accade a volte che gli inquilini, a causa dei più svariati motivi non corrispondano i canoni di locazione dovuti ai proprietari. In questi casi i proprietari hanno titolo per avviare la c.d. procedura di sfratto dell inquilino moroso. Facciamo un passo indietro. Il reddito derivante da un immobile affittato deve essere indicato dal proprietario nel quadro B relativo ai fabbricati. Il quadro B dei fabbricati è presente in ciascun modulo della dichiarazione. Ci soffermeremo in tale lavoro sul reddito delle persone fisiche, quindi affronteremo l argomento dal punto di vista del Mod. UnicoPF/2016 e 730/

2 Dicevamo, il reddito derivante da un immobile affittato deve essere indicato dal proprietario nel quadro B relativo ai fabbricati. In particolare nei seguenti quadri rispettivamente del mod. Unico e del mod Nel caso del percepimento di un canone di affitto annuo la compilazione sarà la seguente, ipotizzando un canone di euro per un immobile con rendita pari ad euro Tralasciamo le modalità di compilazione del quadro, soprattutto per quel che riguarda la differenza fra tassazione ordinaria e cedolare secca e concentriamoci sul caso concreto, ovvero il caso in cui l inquilino non corrisponda i canoni pattuiti. In questo caso si delinea una REGOLA GENERALE: I CANONI DI LOCAZIONE VANNO SEMPRE INDICATI IN DICHIARAZIONE ANCHE SE NON PERCEPITI. 2

3 Il contribuente sarà pertanto, purtroppo, chiamato a dover corrispondere imposte a fronte di redditi non percepiti. ECCEZIONE: non devono essere dichiarati i canoni (derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo) non percepiti per morosità dell inquilino se, entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi, si è concluso il procedimento di convalida di sfratto per morosità; in tal caso deve essere comunque dichiarata la rendita catastale. Ciò sta a significare che solo quando lo sfratto è esecutivo, il contribuente può non dichiarare il reddito derivante dalla locazione, ma ne dichiara semplicemente la rendita catastale. Il credito d imposta del rigo CR8 (Unico) o G2 (730) A seguito dell avvenuta esecutività dello sfratto, è concesso ai proprietari un credito d imposta da indicare nel rigo CR8 (Mod. Unico) o G2 (Mod. 730) di seguito riportati. Il rigo (Unico o 730) accoglie il credito d imposta spettante per le imposte versate in precedenza (vedremo in seguito il termine di scadenza massimo) sui canoni di locazione di immobili ad uso abitativo scaduti e non percepiti. Il rigo è quindi riservato ai proprietari di immobili che non sono riusciti a percepire i canoni di locazione degli immobili dati in locazione e per i quali nel periodo ante-sfratto hanno comunque corrisposto le imposte. Quale importo del credito? Come detto in precedenza: l art. 26 del Tuir dispone che per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti, come da accertamento avvenuto nell ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità, è riconosciuto un credito d imposta di pari ammontare. 3

4 La determinazione del credito d imposta Per determinare il credito d imposta che spetta, è necessario calcolare le imposte pagate in eccedenza, relativamente ai canoni non percepiti, riliquidando la dichiarazione dei redditi di ciascuno degli anni per i quali in base all accertamento avvenuto nell ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore, sono state pagate maggiori imposte per effetto di canoni di locazione non riscossi. NELLA PRATICA Occorrerà calcolare le imposte versate come se l immobile non fosse stato locato per gli anni interessati non considerando il canone di locazione ma solo la rendita catastale. In questo modo si genererà un eccedenza di imposta. Il credito d imposta in questione può essere indicato nella prima dichiarazione dei redditi utile successiva alla conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida dello sfratto, e comunque non oltre il termine ordinario di prescrizione decennale. Chiariamo con un esempio. Ipotizziamo che il sig. Antonio abbia ottenuto lo sfratto del proprio inquilino nell anno 2015, e che non abbia percepito per i 3 anni d imposta precedenti (2012, 2013, 2014) il canone di locazione, ma abbia pagato le dovute imposte. In questo caso riliquidando le dichiarazioni relative agli anni d imposta 2012, 2013, 2014 il sig. Antonio maturerà un credito d imposta pari ad euro (dato puramente indicativo, solo per rendere l idea dell esempio), pari alle maggiori imposte versate in corrispondenza di un contratto di locazione che non gli ha permesso di percepire i canoni di locazione spettanti. Compilerà quindi il rigo CR8 nel seguente modo: Il credito potrà essere utilizzato in diminuzione di altri eventuali altri debiti scaturenti dalla dichiarazione. 4

5 Termine massimo di riliquidazione delle dichiarazioni Per quanto riguarda i periodi d imposta utili cui fare riferimento per la rideterminazione delle imposte e del conseguente credito vale il termine di prescrizione ordinaria di dieci anni e, pertanto, si può effettuare detto calcolo con riferimento alle dichiarazioni presentate negli anni precedenti, ma non oltre quelle relative ai redditi 2006, sempre che per ciascuna delle annualità risulti accertata la morosità del conduttore nell ambito del procedimento di convalida dello sfratto conclusosi nel L alternativa alla riliquidazione delle dichiarazioni Il percepimento inaspettato dei canoni In ogni caso, qualora il contribuente non intenda avvalersi del credito d imposta nell ambito della dichiarazione dei redditi, ha la facoltà di presentare agli uffici finanziari competenti, entro i termini di prescrizione sopra indicati, apposita istanza di rimborso. L eventuale successiva riscossione totale o parziale dei canoni per i quali si è usufruito del credito d imposta come sopra determinato, comporterà l obbligo di dichiarare tra i redditi soggetti a tassazione separata (salvo opzione per la tassazione ordinaria) il maggior reddito imponibile rideterminato. Se a seguito della riliquidazione delle precedenti dichiarazioni dei redditi il sig. Antonio ha maturato, come visto, un credito d imposta di euro 1.450, qualora dovesse accadere che successivamente riesca a percepire anche almeno parzialmente i canoni in precedenza non riscossi, egli dovrà compilare, nell anno di percepimento il quadro M e decidere se assoggettare a tassazione separata o ordinaria le somme inaspettatamente percepite. Speciale dichiarazioni: le uscite precedenti N. 1 - Modello 730_ Ultime news N Contribuenti tenuti alla presentazione N Novità oneri detraibili e deducibili 1^ parte N Novità oneri detraibili e deducibili 2^ parte N Spese diversamente abili N Oneri detraibili spese sanitarie e spese funebri N Abitazione principale. Detrazione interessi N. 8 - La ristrutturazione dell'immobile nel N Riqualificazione energetica edifici

6 N Redditi degli immobili in locazione N Redditi da lavoro dipendente, assimilati e pensione N I redditi dei terreni. Quadro A N I redditi da lavoro occasionale N Visto di conformità. Ultime news N Eventi eccezionali N Quadro K e amministratore di condominio N Perdita o cambio del sostituto N Dividendi di fonte estera N Destinazione otto, cinque e due per mille N Unico PF. News del modello N Le novità di UNICO SP N Unico SC. News modello N Unico ENC. News modello N IRAP. News nodello N Unico PF Quadro RP. Oneri deducibili N Unico PF Quadro RP. Oneri detraibili N Dichiarazione integrativa N. 28 Unico. Quadro RC N. 29 Patrimonio netto. Dal bilancio alla dichiarazione N. 30 La compilazione del quadro RW dopo la Voluntary N. 31 Operazioni straordinarie N Lavoro autonomo professionale N Unico PF. Reddito di impresa N e Unico Redditi da terreni e fabbricati N Lavoro estero. Modalità dichiarative N Agevolazioni in UNICO SC N Lavoro autonomo occasionale N Unico PF. Quadro RM N Quadro RU. Le novità N Le variazioni in aumento N Le variazioni in diminuzione N Contribuenti minimi e quadro LM N Costi black list e UNICO N. 44 Locazione e dichiarazione redditi locatore N. 45 Locazione e dichiarazione redditi conduttore

7 N Il quadro RM. Redditi erede e premi sulla vita N Detrazioni Irpef. I chiarimenti del Fisco N Unico PF 2016: rivalutazione quote e terreni N. 49 Compensazioni e visto di conformità N Detrazione box auto N Quadro RW: patrimoniali estere N Quadro RW: ravvedimento entro il N Unico SC e MOL N Unico SP: versamento imposte N Quadro RW: le partecipazioni estere N. 56 Irap in agricoltura N Unico PF 2016: versamento imposte N Irap ditte individuali e società di persone N Locazione: credito di imposta per canoni non riscossi Riproduzione riservata - 7